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Buenos días,

En primer lugar quiero agradecerle que haya contactado con nosotros.

Debo indicarle que su operación está muy avanzada y requiere de una lectura y control de todos los borradores y negociaciones que han alcanzado las partes; se lo indico porque deben diferenciar los acuerdos privados que serán objeto de la escritura notarial de extinción de condominio, las valoraciones establecidas en dicho acuerdo para que no haya exceso de adjudicación de ninguna de las partes, la distribución de los gastos de la operación y, por otro lado, supervisar que dicha escritura de extinción reúna las condiciones solicitadas por la entidad bancaria para que le puedan aprobar la nueva operación hipotecaria, por ejemplo, el hecho que le pidan que usted aparezca en la escritura de extinción puede deberse a que usted, si va a figurar en la operación de préstamo hipotecario, debe tener parte de la propiedad del inmueble objeto de extinción.

Es debido a ello que le aconsejo una consulta jurídica online con un análisis detallado de la operación que nos ha expuesto.

Si está interesada, puede  ponerse en contacto con nosotros a través del mail  expedientes@futurlegal.com

Atentamente,

Marina Mullor

Contratar varios brokers hipotecarios a la vez y seleccionar la mejor oferta puede plantear algunos problemas potenciales y consideraciones importantes:

1. Impacto en tu crédito: Cada vez que solicitas una cotización o una preaprobación de hipoteca, es probable que el prestamista realice una verificación de crédito. Múltiples verificaciones dentro de un corto período de tiempo pueden afectar tu rating crediticio.
2. Cargas de trabajo duplicadas: Trabajar con varios brokers puede resultar en la duplicación de esfuerzos, ya que tendrías que proporcionar la misma información y documentación a cada uno de ellos.
3. Confusión y desorganización: Manejar múltiples ofertas y comunicaciones de diferentes brokers puede volverse confuso y desorganizado, lo que podría llevar a malentendidos o a perder detalles importantes.
4. Potencial para conflicto de intereses: Algunos brokers pueden no estar dispuestos a trabajar contigo si saben que estás buscando ofertas de otros al mismo tiempo. Esto puede limitar tus opciones y crear conflictos de interés.
5. Negociaciones más difíciles: Algunos prestamistas pueden ser reacios a hacer ofertas competitivas si sienten que estás “comprando” hipotecas, en lugar de comprometerte con ellos.
6. Diferencias en las tasas y términos: Aunque es una estrategia para encontrar la mejor oferta, es posible que las diferencias entre las tasas y los términos de las hipotecas sean mínimas entre los brokers, lo que podría no justificar el esfuerzo adicional.

En resumen, aunque puede parecer una buena idea buscar múltiples ofertas de hipoteca para encontrar la mejor opción, es importante considerar los posibles inconvenientes y asegurarte de manejar la situación de manera organizada y transparente para evitar complicaciones.

Problema, legal no hay ninguno, puedes contratar todos los que quieras y más, pero lo que te vas a encontrar es que solo acabe trabajando para ti uno, en cuanto vean que estás tratando con varios a la vez.

Una hipoteca no es un producto en que cualquier intermediario te ofrezca el mismo servicio, es decir, no es un producto como un coche donde puedas negociar el precio por el mismo vehículo.

En un intermediario lo más importante es la experiencia contrastada, unida a un precio correcto de los servicios. Los intermediarios, la mayoría trabajan con las mismas entidades y es por volumen de negocio cuando pueden conseguir más agilidad, mejores tipos y mejores propuestas; por lo que si trabajas con muchos, se enterarán pues las entidades les indicarán que este cliente X ya ha entrado por Y intermediario. Puede suceder entonces que el intermediario más solvente con quien has hablado más tarde, ya no te pueda conseguir las condiciones de su convenio y además decida NO trabajar para ti.

Mi recomendación es contratar a uno solo y verificar que es el mejor preparado, el más solvente, el que tiene más experiencia y considero que es básico ver sus opiniones en Google, ver las buenas opiniones y también las malas que pueda tener y si son correctas, contratarlo.

No vas a obtener ninguna ventaja de contratar a más de uno, todo lo contrario .

Busca, mira sus opiniones, analízalas, habla con ellos y después escoge al mejor y déjale trabajar.

Saludos cordiales.

CEO de RN tusoluciónhipotecaria y colaborador de Futur Finances.

Apreciado Guillermo,

Si bien ya hemos hablado del tema en una consultoría hipotecaria, contestaré a tu pregunta y reflexiones también en el foro para que pueda ayudar/orientar a otras personas.
Empezando por el final, para valorar si un tipo fijo del 2,38% es caro o barato, en comparación a un préstamo hipotecario a interés variable de Euribor + 1%, el siguiente reel de Instagram creo que te será de mucha ayuda:

 

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Básicamente, se trata de calcular el promedio del Euribor a 12 meses mensual. En el reel hemos calculado el promedio de enero de 2000 a febrero de 2024, que arroja un valor de 1,799%.

Por otro lado y siendo aún más conservadores, hemos calculado el promedio sin tener en cuenta los valores negativos del Euribor: 2,495%.

Con esta información, podríamos sacar conclusiones, si le sumamos un 1% para compararla con tu hipoteca variable actual: una hipoteca fija entre el 2,799% y el 3,495% (según promedio del referencial que consideres hay que tomar) es la frontera para considerar un endeudamiento fijo interesante. Por debajo, estaríamos ante una hipoteca fija “barata” y por encima, ante una hipoteca a interés fijo “cara”.

Por eso, suelo decir, simplificando, que un endeudamiento fijo por debajo 3% nominal, sin tener en cuenta “bonificaciones” con coste (seguros y demás), es una opción a tener muy en cuenta si se busca seguridad y pagar más o menos lo mismo que una hipoteca variable a Euríbor + 1%. En tu caso, un 2,38% nominal fijo sin tener en cuenta vinculaciones me parece una opción interesante a tener en cuenta.

Sin embargo, es una regla burda. Para tomar una decisión siempre recomiendo una consultoría hipotecaria con un profesional independiente (si te interesa contactar conmigo, info@futurfinances.com). ¿Por qué?

Porque además de estudiar el perfil del hipotecado, hay que analizar el momento en que uno se hipoteca y el plazo solicitado. Hemos usado el promedio histórico para comparar una deuda variable y una fija, pero hay que usar una simulación de cuadro de amortización si queremos afinar más.

En cuanto a la hipoteca creciente con IRPH, que decirte qué no sepas: el sistema de amortización de cuota creciente es opaco y solo tiene sentido si uno entiende perfectamente el cuadro de amortización y sabe compararlo con un cuadro “normal” de hipoteca con sistema de amortización francés (algunas fórmulas de hipoteca creciente en el artículo sobre préstamos hipotecarios Redal). Se pagan cuotas más bajas durante 10-15 años, pero se amortiza mucha menos deuda. Y pasado este plazo, las cuotas son superiores al sistema francés. Y del IRPH, ¿qué decir? es una anomalía y un abuso al consumidor que sea aceptado como referencial hipotecario válido. Lamentablemente, a día de hoy la vía judicial es muy incierta, por no decir cerrada, ante la postura del Tribunal Supremo, que interpreta de forma beneficiosa para la banca lo que dice el TJUE.

Conseguir una quita con un banco en tu caso, como comentamos, me parece casi imposible. En todo caso, ya nos dirás!

Saludos cordiales!

A marzo de 2024 algún banco muy orientado a los funcionarios, como era Liberbank, que llegó a financiar funcionarios recientes sin ni una sola nómina, ya no opera (fue absorbido por Unicaja banco). Como norma general, las entidades financieras más grandes ofrecen peores condiciones a los funcionarios que los bancos o entidades de crédito más pequeña y que tienen una política de crecimiento en crédito hipotecario.

Para acceder a bancos menos conocidos o a ofertas puntuales, como hipotecas para funcionarios al 100% de compraventa, o tipos fijos especialmente bajos, la ayuda de un intermediario de crédito con experiencia es de gran ayuda. Si quieres información sin compromiso, rellena nuestro formulario y te contactará un broker hipotecario de la confianza de Futur Finances:

Lo que hay que tener claro es que por muy funcionarios que seamos, acertar en la contratación de un préstamo hipotecario no es sencillo. Además de conocer la oferta del mercado en cada momento, para saber qué “banco para funcionarios” ofrece mejores tipos de interés, hay que saber qué tipo de hipoteca nos conviene más, en base a nuestro perfil. No es lo mismo endeudarnos a tipo variable si el endeudamiento es bajo respecto a nuestros ingresos estables, que si vamos muy justos, situación que parece indicar la idoneidad de una hipoteca fija, por ejemplo.

Por otro lado, tras una aparente hipoteca muy barata, se puede esconder un préstamo caro: hay que analizar el coste de las posibles bonificaciones, que no haya productos financieros poco recomendables (como permutas de tipo de interés, por ejemplo), entre otras variables que complican el análisis.

Por otro lado, pese a que el personal funcionario tiene unos ingresos prácticamente seguros, hay familias que dominan el arte de llevar sus finanzas personales al día y otras que gastan todo lo que ingresan. hay que valorar bien el endeudamiento para evitar problemas futuros.

En definitiva, el sector bancario es un mundo complejo y en contante evolución y no hay dos funcionarios iguales; por tanto, a la pregunta ¿Cuál es el mejor banco para funcionarios?, hay que contestar: depende, del momento, del perfil del funcionario y de sus posibilidades y necesidades.