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Hola Ruth,

Gracias por compartir tu caso, que, aunque muy común en rupturas con hipoteca compartida, genera una enorme indefensión si no se toman medidas a tiempo. Vamos a analizar tu situación desde tres perspectivas: propiedad, hipoteca y vía legal para resolverlo.

1. Propiedad del inmueble: sigues siendo copropietaria

Aunque no vivas en la casa ni pagues la hipoteca, sigues siendo copropietaria registral de la vivienda, a partes iguales con tu ex. Eso implica que también compartes las responsabilidades que se derivan de esa copropiedad, como posibles cargas, embargos o impagos.

Además, si vuestro padre figura como avalista, también está vinculado con esa deuda mientras tú no salgas oficialmente del préstamo.

2. Hipoteca: responsabilidad solidaria con tu ex

La deuda hipotecaria sigue estando a nombre de ambos, y aunque él haya asumido el pago en la práctica, el banco os puede reclamar a ambos si hay impagos. Los pactos privados (aunque sean verbales o por mensajes) no obligan al banco, salvo que haya una novación o subrogación firmada y aceptada por la entidad.

Por tanto:

• Aunque no pagues, no estás incumpliendo el contrato con tu ex si él asumió el pago voluntariamente.

• No puede denunciarte penalmente ni exigirte retroactivamente pagos que él asumió por voluntad propia. Podría reclamarte civilmente en un pleito complicado, pero con tus pruebas (audios, mensajes y el hecho de que él ha disfrutado la vivienda todo este tiempo) su posición es muy débil.

3. ¿Qué puedes hacer?

Tienes dos caminos:

A. Negociación formal

Proponer una extinción de condominio con compensación: tú le cedes tu parte de la vivienda y él te paga lo que invertiste más un ajuste por estos años. Esto debe firmarse ante notario y normalmente requiere que él asuma la hipoteca en solitario (novación) o busque financiación para pagarte.

Ventaja: menos traumático, más rápido si hay voluntad.

B. Demanda judicial

Puedes iniciar una acción de división de la cosa común, recogida en el artículo 400 del Código Civil. El juez forzará la venta del inmueble (si no hay acuerdo) y se repartirá el resultado entre ambos.

En paralelo, podrías reclamar lo que aportaste los tres primeros años (tendrás que justificarlo bien), y compensar el hecho de que él ha usado en exclusiva un bien del que tú eres copropietaria. Esto refuerza mucho tu caso.

No te puede denunciar con éxito por no haber pagado la hipoteca, ya que fue él quien la asumió de facto a cambio de vivir gratis en la casa. Los mensajes y audios son una prueba útil si llega el caso.

Mi recomendación

1. Consulta con un abogado especializado cuanto antes.

2. Si tu ex sigue negándose, plantéate interponer demanda de extinción de condominio y exigir judicialmente tu parte.

En Futur Legal te pueden ayudar a valorar si es viable reclamar judicialmente y acompañarte en todo el proceso. Si lo deseas, puedes solicitarles presupuesto.

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

Apreciada Natalia,

Lo primero agradecerte la pregunta y que te informes en este portal de las previsiones que hay del Euribor en cada momento.

Si bien para poder analizar personalmente tu caso deberías contratar una consultoría hipotecaria conmigo, te doy las ideas generales que te pueden ayudar en tu decisión:

1. Siempre tienes que tener un holgado colchón de emergencia, no te quedes justa por amortizar anticipadamente la hipoteca.
2. El coste efectivo de la hipoteca hay que calcularlo en base a los intereses que pagas menos los beneficios fiscales de la deducción en el IRPF.
3. Si tienes un buen asesor de inversiones o conocimientos para valorar la inversión en fondos de inversión, a medio y largo plazo es mejor invertir que cancelar hipoteca, ya que rentabilizas mejor el dinero.
4. Además, hay que valorar vuestra situación personal, familiar, etc.

Saludos cordiales.

Hola Laura,

Gracias por tu consulta. A continuación, te explico cómo puedes gestionar una extinción de condominio con hipoteca en España, actualizada a mayo de 2025.

¿Qué es la extinción de condominio?

La extinción de condominio es un procedimiento legal mediante el cual se disuelve la copropiedad de un bien inmueble, adjudicando la totalidad del mismo a uno de los copropietarios. Este proceso es común en casos de divorcio, separación o herencias.

¿Cómo afecta la hipoteca existente?

Si el inmueble está gravado con una hipoteca, la extinción de condominio no implica automáticamente la liberación del copropietario saliente de la obligación hipotecaria. Para ello, es necesario:

1. Novación de la hipoteca: Modificar el contrato hipotecario existente para que el copropietario que se queda con el inmueble asuma la totalidad de la deuda.
2. Nueva hipoteca: En algunos casos, puede ser necesario constituir una nueva hipoteca a nombre del copropietario que adquiere la totalidad del inmueble.

Es importante destacar que la entidad financiera debe aprobar estos cambios, evaluando la solvencia del nuevo titular único.

¿Puedo solicitar una nueva hipoteca para financiar la extinción?

Sí, puedes solicitar una nueva hipoteca para financiar la adquisición de la parte del copropietario saliente. En este caso, el proceso implicaría:

1. Tasación del inmueble: Determinar el valor actual del bien.
2. Acuerdo de extinción: Formalizar el acuerdo entre los copropietarios ante notario.
3. Solicitud de hipoteca: Presentar la documentación requerida por la entidad financiera para la evaluación y aprobación del préstamo.

Ten en cuenta que las condiciones de la hipoteca (importe financiado, tipo de interés, plazo, etc.) dependerán de tu perfil financiero y de la política de riesgos de la entidad.

Consideraciones fiscales

La extinción de condominio tiene ventajas fiscales respecto a una compraventa:

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Se aplica sobre el valor de la parte adquirida.
• Exención de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): A diferencia de una compraventa, la extinción de condominio no está sujeta a este impuesto.

Es recomendable consultar con un asesor fiscal para conocer las implicaciones específicas en tu caso.

Recomendación final

Dado que se trata de un proceso con implicaciones legales y financieras, te aconsejo contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho inmobiliario. Ellos podrán guiarte en cada paso y ayudarte a negociar con la entidad financiera.

Si lo deseas, puedes contactar con los abogados especializados de Futur Legal para recibir orientación personalizada:

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Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

Sí, es posible. Aunque las entidades financieras españolas consideran a los españoles que residen fiscalmente en el extranjero como no residentes, existen productos hipotecarios específicos para este perfil. Las condiciones pueden variar respecto a las ofrecidas a residentes fiscales en España.

Condiciones habituales para no residentes

Las hipotecas para no residentes suelen tener las siguientes características

• Financiación: Hasta el 70% del menor valor entre el precio de compra y el valor de tasación del inmueble.
• Tipo de interés: Generalmente, superior al ofrecido a residentes.
• Plazo de amortización: Hasta 25 años, dependiendo de la entidad y la edad del solicitante.
• Moneda: El préstamo se concede en euros, aunque los ingresos del solicitante estén en otra divisa.

Requisitos comunes

Para solicitar una hipoteca como no residente, las entidades suelen requerir:

• Documentación personal: Pasaporte y Número de Identificación de Extranjero (NIE).
• Justificación de ingresos: Nóminas, contratos laborales y declaraciones de impuestos del país de residencia.
• Historial crediticio: Informe de solvencia del país de residencia.
• Cuenta bancaria en España: Aunque no siempre es obligatorio, facilita las gestiones.
• Aportación inicial: Disponer del capital necesario para cubrir el porcentaje no financiado y los gastos asociados a la compra (aproximadamente un 10-15% adicional).

Recomendaciones

• Comparar ofertas: Dado que las condiciones pueden variar entre entidades, es aconsejable comparar diferentes opciones para encontrar la que mejor se adapte a tu perfil.
• Broker hipotecario especializado: Contar con la orientación de un experto en hipotecas para no residentes puede facilitar el proceso y ayudarte a obtener condiciones más favorables.

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Si necesitas orientación personalizada sobre tu caso, puedes contactar con los brokers hipotecarios de confianza de Futur Finances a través del siguiente enlace:

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Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

Hola Alex,

Gracias por tu consulta. A continuación actualizo la respuesta a mayo de 2025 y te explico cómo se gestiona una hipoteca tras el fallecimiento del titular, centrándome en los pasos necesarios para cambiar la titularidad y las opciones disponibles para los herederos.

Cuando el titular de una hipoteca fallece, la deuda pendiente no se extingue; se convierte en parte de su herencia. Los herederos deben decidir si aceptan o renuncian a la herencia. Si la aceptan, asumen tanto los activos como las deudas, incluida la hipoteca.

Opciones para los herederos:

• Aceptar la herencia: Los herederos asumen la propiedad del inmueble y la deuda hipotecaria. Deberán continuar con los pagos según las condiciones originales del préstamo.
• Aceptar la herencia a beneficio de inventario: Permite responder a las deudas solo con los bienes heredados, protegiendo el patrimonio personal.
• Renunciar a la herencia: Si las deudas superan los activos o no desean asumir la hipoteca, pueden renunciar a la herencia ante notario.

Pasos para cambiar la titularidad de la hipoteca:

1.- Notificar al banco: Presentando el certificado de defunción.

2.- Documentación necesaria:

1. Certificado de defunción
2. Certificado de últimas voluntades
3. Testamento o declaración de herederos
4. Escritura de aceptación de herencia
5. Liquidación del Impuesto de Sucesiones

3.- El banco deberá incorporar a todos los herederos en la titularidad del préstamo hipotecario sin necesidad de realizar una novación hipotecaria formal.

Dado que se trata de un proceso con implicaciones jurídicas y fiscales relevantes, te recomiendo contar con el apoyo de un abogado experto en herencias e hipotecas. Puedes consultar a los abogados especializados de Futur Legal:

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Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.