Hipotecas a no-residentes 2025

Las hipotecas para no-residentes son un tipo de préstamo hipotecario en España que conceden las entidades financieras para que extranjeros o españoles cuya residencia fiscal actualmente no es España puedan acceder a una segunda residencia en nuestro país. También los españoles que se fueron a trabajar al extranjero y ahora quieren volver a su país y valoran comprar una vivienda pueden considerarse solicitantes no-residentes.

Puedes rellenar el siguiente formulario si precisas que te recomendemos a un intermediario hipotecario experto analice tus posibilidades de conseguir una hipoteca en España, sin compromiso:

Ingresos en divisas del hipotecado

Las hipotecas para no residentes en España menos complicadas son para compradores que tienen sus ingresos en euros. Por varias razones, entre las que podemos destacar dos: (i) el solicitante de crédito no tiene riesgo de divisa, es decir, su moneda no varía respecto a su endeudamiento en euros; (ii) la moneda concedida en euros a un no residente que tiene ingresos en una divisa extranjera puede considerarse “préstamo denominado en moneda extranjera” a efectos del artículo 20 de la Ley 5/2019, lo que supone el derecho del prestatario a convertir el préstamo a la moneda extranjera (con el correspondiente riesgo para la entidad financiera en España).

Ahora bien, si nos ponemos en manos de un bróker hipotecario independiente con experiencia, entre los que figuran los intermediarios de crédito inmobiliario seleccionados por Futur Finances, pueden conseguir una hipoteca para no residente en las siguientes divisas (sujeto a posterior aprobación bancaria): Libra Esterlina (GBP), Dólar Americano (USD), Dólar Canadiense (CAD), Corona Danesa (DKK), Corona Noruega (NOK), Corona Sueca (SEK), Zloty polaco (PLN), Franco Suizo (CHF), Dirham de Emiratos Árabes (AED), Qatari riyal (QAR), Riyal de Arabia (SAR), Shekel Israelí (ILS) y Peso mexicano (MXN).

Documentación para las hipotecas a no-residentes

La documentación económica que se solicita a los ciudadanos no-residentes para evaluar la concesión de la hipoteca es la específica de cada país, ya que la demostración de los ingresos y las propiedades depende de cada normativa nacional. Los clientes extranjeros que más oferta tienen de este tipo de préstamos hipotecarios son los británicos y los alemanes, si bien hay muchas otras nacionalidades que pueden optar a esta forma de financiación; las entidades financieras ofrecen este tipo de hipotecas sólo a determinadas nacionalidades europeas o de algunos países occidentales de fuera de la Unión Europea como puede ser EE.UU.

Si bien es posible que la entidad financiera en España acepte recibir la documentación escaneada o por correo postal, lo habitual es exigir la presentación de los originales en persona, al igual que la firma ante notario.

En líneas generales, para iniciar el trámite de una hipoteca para no residentes necesitaremos la siguiente documentación:

• Pasaporte o NIE (recomendable).
• Últimas 3 nóminas o justificantes de ingresos.
• Credit report del país de residencia (en Europa este informe de solvencia se puede solicitar a través de Experian y en USA con Transunion).
•  Información de Riesgo CIRBE del país de residencia.
• Contrato laboral (por cuenta ajena) o autónomo (ingresos por cuenta propia).
• Extracto bancario del último año de la cuenta donde esté domiciliada la nómina y demás ingresos.
• Última declaración a Hacienda del país de origen.
• Registro de bienes en el país de origen (propiedades, saldos, vehículos, etc).
• Certificado de residencia fiscal de su país.
• En el caso de tenerlo, últimos 3 recibos de préstamos o tarjetas de crédito al corriente de pago.
• Contrato de arras, entregando al vendedor una cantidad a cuenta de la vivienda a adquirir, si procede.

Hay que tener dinero ahorrado

Para los solicitantes no residentes que perciban sus ingresos en moneda EURO el porcentaje máximo suele estar en el 80% del valor de compra, salvo que haya algún tipo de vínculo o arraigo (nacionales expatriados o ya propietarios de otro inmueble en España).

En el caso de no percibir sus ingresos en moneda EURO y ser una de las divisas antes expresadas, el porcentaje máximo de financiación sobre el precio de compra se situaría en el 60%.

Impuestos y gastos a pagar por el no residente comprador

Al igual que cualquier residente, la adquisición de una vivienda conlleva una serie de gastos e impuestos.

Tasación de la vivienda: esta cantidad varía, pero se puede establecer una media de 500 €, para hacernos una idea.

En relación a la escritura de compraventa del inmueble, además de los gastos de la notaría, registro y gestoría:

• Si es vivienda nueva: IVA al 10% salvo que sean viviendas de Protección Oficial, en cuyo caso el IVA sería del 4%.
• Si es vivienda usada, se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, cuyo porcentaje depende de cada Comunidad Autónoma, siendo el abanico de entre el 4 y el 10%.

En relación a la escritura de préstamo hipotecario, el banco asume el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, entre 0,5 % y el 1,5 % (según CC.AA.) de la responsabilidad hipotecaria y los gastos de gestoría, notaría y registro.

Comisión de apertura que cobra el banco, que va del 0 al 1%, como referencia.

Honorarios que cobra el intermediario de crédito inmobiliario, si se firma la hipoteca.

Todos estos gastos deben venir relacionados y valorados en la FEIN, documento que se debe entregar antes de firmar ante notario.

Hipotecas a extranjeros residentes en España

No hay que confundir los préstamos hipotecarios para no residentes con las hipotecas a extranjeros para residentes fiscales en España. Las hipotecas para residentes en España, sean nacionales o de otro país, son hipotecas normales para adquirir una primera o segunda vivienda. Las hipotecas para no-residentes dependen de que los clientes paguen sus impuestos fuera de España, no de su nacionalidad.

Condiciones de las hipotecas para  no-residentes

Normalmente son más caras las hipotecas a no-residentes que las hipotecas para residentes fiscales en nuestro país. Varias son las razones, entre las cuales podemos mencionar:

1. La dificultad que tiene para los bancos españoles valorar la capacidad de generar ingresos de los no-residentes, al tener que analizar documentación de un país extranjero y estudiar empresas foráneas en sectores que pueden no conocer en profundidad.
2. La dificultad, si no imposibilidad, de recobrar la deuda si en hipotecado no-residente impaga el préstamo hipotecario.

Por estas y otras razones, las entidades financieras españolas suelen exigir mayor aportación de ahorros a la operación y ofrecer condiciones financieras peores a los no-residentes, si bien los brokers de hipotecas seleccionados por Futur Finances tienen acuerdos con los bancos para poder ofrecer las mejores condiciones hipotecarias a los no-residentes en España.