Nueva hipoteca para extinción de condominio

Hola Laura,

Gracias por tu consulta. A continuación, te explico cómo puedes gestionar una extinción de condominio con hipoteca en España, actualizada a mayo de 2025.

¿Qué es la extinción de condominio?

La extinción de condominio es un procedimiento legal mediante el cual se disuelve la copropiedad de un bien inmueble, adjudicando la totalidad del mismo a uno de los copropietarios. Este proceso es común en casos de divorcio, separación o herencias.

¿Cómo afecta la hipoteca existente?

Si el inmueble está gravado con una hipoteca, la extinción de condominio no implica automáticamente la liberación del copropietario saliente de la obligación hipotecaria. Para ello, es necesario:

  1. Novación de la hipoteca: Modificar el contrato hipotecario existente para que el copropietario que se queda con el inmueble asuma la totalidad de la deuda.
  2. Nueva hipoteca: En algunos casos, puede ser necesario constituir una nueva hipoteca a nombre del copropietario que adquiere la totalidad del inmueble.

Es importante destacar que la entidad financiera debe aprobar estos cambios, evaluando la solvencia del nuevo titular único.

¿Puedo solicitar una nueva hipoteca para financiar la extinción?

Sí, puedes solicitar una nueva hipoteca para financiar la adquisición de la parte del copropietario saliente. En este caso, el proceso implicaría:

  1. Tasación del inmueble: Determinar el valor actual del bien.
  2. Acuerdo de extinción: Formalizar el acuerdo entre los copropietarios ante notario.
  3. Solicitud de hipoteca: Presentar la documentación requerida por la entidad financiera para la evaluación y aprobación del préstamo.

Ten en cuenta que las condiciones de la hipoteca (importe financiado, tipo de interés, plazo, etc.) dependerán de tu perfil financiero y de la política de riesgos de la entidad.

Consideraciones fiscales

La extinción de condominio tiene ventajas fiscales respecto a una compraventa:

  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Se aplica sobre el valor de la parte adquirida.
  • Exención de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): A diferencia de una compraventa, la extinción de condominio no está sujeta a este impuesto.

Es recomendable consultar con un asesor fiscal para conocer las implicaciones específicas en tu caso.

Recomendación final

Dado que se trata de un proceso con implicaciones legales y financieras, te aconsejo contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho inmobiliario. Ellos podrán guiarte en cada paso y ayudarte a negociar con la entidad financiera.

Si lo deseas, puedes contactar con los abogados especializados de Futur Legal para recibir orientación personalizada:

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Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Español en Canadá

En principio, la operación que nos planteabas es posible. Aunque las condiciones pueden variar respecto a las ofrecidas a residentes fiscales en España, existen productos hipotecarios específicos para este perfil.

Condiciones habituales para no residentes

Las hipotecas para no residentes suelen tener las siguientes características:

  • Financiación: Hasta el 70% del menor valor entre el precio de compra y el valor de tasación del inmueble.
  • Tipo de interés: Generalmente, ligeramente superior al ofrecido a residentes.
  • Plazo de amortización: Hasta 25 años, dependiendo de la entidad y la edad del solicitante.
  • Moneda: El préstamo se concede en euros, aunque los ingresos del solicitante estén en otra divisa.

Requisitos comunes

Para solicitar una hipoteca como no residente, las entidades suelen requerir:

  • Documentación personal: Pasaporte y Número de Identificación de Extranjero (NIE).
  • Justificación de ingresos: Nóminas, contratos laborales y declaraciones de impuestos del país de residencia.
  • Historial crediticio: Informe de solvencia del país de residencia.
  • Cuenta bancaria en España: Aunque no siempre es obligatorio, facilita las gestiones.
  • Aportación inicial: Disponer del capital necesario para cubrir el porcentaje no financiado y los gastos asociados a la compra (aproximadamente un 10-15% adicional).

Recomendaciones

  • Comparar ofertas: Dado que las condiciones pueden variar entre entidades, es aconsejable comparar diferentes opciones para encontrar la que mejor se adapte a tu perfil.
  • Guía profesional: Contar con la orientación de un experto en hipotecas para no residentes puede facilitar el proceso y ayudarte a obtener condiciones más favorables.
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Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Financiación para expatriado español

Sí, es posible. Aunque las entidades financieras españolas consideran a los españoles que residen fiscalmente en el extranjero como no residentes, existen productos hipotecarios específicos para este perfil. Las condiciones pueden variar respecto a las ofrecidas a residentes fiscales en España.

Condiciones habituales para no residentes

Las hipotecas para no residentes suelen tener las siguientes características

  • Financiación: Hasta el 70% del menor valor entre el precio de compra y el valor de tasación del inmueble.
  • Tipo de interés: Generalmente, superior al ofrecido a residentes.
  • Plazo de amortización: Hasta 25 años, dependiendo de la entidad y la edad del solicitante.
  • Moneda: El préstamo se concede en euros, aunque los ingresos del solicitante estén en otra divisa.

Requisitos comunes

Para solicitar una hipoteca como no residente, las entidades suelen requerir:

  • Documentación personal: Pasaporte y Número de Identificación de Extranjero (NIE).
  • Justificación de ingresos: Nóminas, contratos laborales y declaraciones de impuestos del país de residencia.
  • Historial crediticio: Informe de solvencia del país de residencia.
  • Cuenta bancaria en España: Aunque no siempre es obligatorio, facilita las gestiones.
  • Aportación inicial: Disponer del capital necesario para cubrir el porcentaje no financiado y los gastos asociados a la compra (aproximadamente un 10-15% adicional).

Recomendaciones

  • Comparar ofertas: Dado que las condiciones pueden variar entre entidades, es aconsejable comparar diferentes opciones para encontrar la que mejor se adapte a tu perfil.
  • Broker hipotecario especializado: Contar con la orientación de un experto en hipotecas para no residentes puede facilitar el proceso y ayudarte a obtener condiciones más favorables.
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Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Hipoteca a más del 60% para residente en Francia

Sí, es posible, aunque las condiciones varían según la entidad financiera y el perfil del solicitante. Algunas entidades ofrecen hipotecas para no residentes con financiación de hasta el 70% del valor de tasación o compraventa del inmueble. Sin embargo, para acceder a un porcentaje superior al 60%, es fundamental cumplir con ciertos requisitos adicionales.

Los bancos suelen solicitar la siguiente documentación:

  • Identificación: Pasaporte y Número de Identificación de Extranjero (NIE).
  • Justificación de ingresos: Contratos laborales, últimas nóminas y declaraciones de impuestos.
    Historial crediticio: Informe de solvencia del país de residencia.
  • Cuenta bancaria en España: Aunque no siempre es obligatorio, facilita las gestiones.

Además, es importante tener en cuenta que las entidades financieras suelen establecer un límite de endeudamiento, que no debe superar el 30-35% de los ingresos netos mensuales del solicitante.

Para incrementar las posibilidades de obtener una financiación superior al 60%, puedes considerar las siguientes estrategias:

  1. Aportar garantías adicionales: Como propiedades libres de cargas en España o avales personales residentes en España.
  2. Demostrar estabilidad financiera: Presentando un historial laboral sólido y un buen historial crediticio.
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  3. Negociar con diferentes entidades: Comparar ofertas y condiciones puede ayudarte a encontrar la opción más favorable.

Dado que las condiciones pueden variar significativamente entre entidades y que la documentación requerida puede ser extensa, te recomiendo contar con la orientación de un profesional especializado en hipotecas para no residentes. Ellos podrán ayudarte a encontrar la mejor opción según tu perfil y necesidades.

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Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Cuanto tiempo se tarda en cambiar el nombre de una hipoteca por fallecimiento?

Hola Alex,

Gracias por tu consulta. A continuación actualizo la respuesta a mayo de 2025 y te explico cómo se gestiona una hipoteca tras el fallecimiento del titular, centrándome en los pasos necesarios para cambiar la titularidad y las opciones disponibles para los herederos.

Cuando el titular de una hipoteca fallece, la deuda pendiente no se extingue; se convierte en parte de su herencia. Los herederos deben decidir si aceptan o renuncian a la herencia. Si la aceptan, asumen tanto los activos como las deudas, incluida la hipoteca.

Opciones para los herederos:

  • Aceptar la herencia: Los herederos asumen la propiedad del inmueble y la deuda hipotecaria. Deberán continuar con los pagos según las condiciones originales del préstamo.
  • Aceptar la herencia a beneficio de inventario: Permite responder a las deudas solo con los bienes heredados, protegiendo el patrimonio personal.
  • Renunciar a la herencia: Si las deudas superan los activos o no desean asumir la hipoteca, pueden renunciar a la herencia ante notario.

Pasos para cambiar la titularidad de la hipoteca:

1.- Notificar al banco: Presentando el certificado de defunción.

2.- Documentación necesaria:

  1. Certificado de defunción
  2. Certificado de últimas voluntades
  3. Testamento o declaración de herederos
  4. Escritura de aceptación de herencia
  5. Liquidación del Impuesto de Sucesiones

3.- El banco deberá incorporar a todos los herederos en la titularidad del préstamo hipotecario sin necesidad de realizar una novación hipotecaria formal.

Dado que se trata de un proceso con implicaciones jurídicas y fiscales relevantes, te recomiendo contar con el apoyo de un abogado experto en herencias e hipotecas. Puedes consultar a los abogados especializados de Futur Legal:

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Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Compra del 50% de una casa

Hola Carlos,

Gracias por tu consulta. A continuación, te explico cómo podrías estructurar la operación para adquirir el 100% de la vivienda, considerando la posibilidad de que tu padre te done su 50% y financies la compra del 50% restante a tu madre mediante una hipoteca con información a mayo de 2025.

1. Donación del 50% de tu padre:

Si tu padre decide donarte su 50% de la vivienda, es importante tener en cuenta los siguientes aspectos:

Impuestos: La donación está sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). La cuantía a pagar dependerá de la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble y del grado de parentesco. En algunas comunidades, existen bonificaciones significativas para donaciones entre padres e hijos.

Escritura pública: La donación debe formalizarse mediante escritura pública ante notario.

Registro de la Propiedad: Una vez otorgada la escritura, deberás inscribir la donación en el Registro de la Propiedad para que surta efectos frente a terceros. Es muy probable que el banco exija que primero esté la donación registrada antes de proceder a la firma de la hipoteca para la siguiente operación.

2. Compra del 50% a tu madre con hipoteca:

Una vez seas propietario del 50% de la vivienda, puedes adquirir el 50% restante a tu madre. Esta operación puede financiarse mediante una hipoteca, ya que al ser propietario del 100% del inmueble, el banco puede aceptar la vivienda como garantía.

Pasos a seguir:

  1. Tasación del inmueble: Es necesario realizar una tasación oficial para determinar el valor de la vivienda.
  2. Acuerdo de compraventa: Debes acordar con tu madre el precio de venta del 50% de la vivienda.
  3. Solicitud de hipoteca: Con la tasación y el acuerdo de compraventa, puedes solicitar una hipoteca al banco por el importe necesario para adquirir el 50% de la vivienda.
  4. Formalización de la compraventa: La operación debe formalizarse mediante escritura pública ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

La compra del 50% de la vivienda está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuya cuantía varía según la comunidad autónoma. Es recomendable consultar con un asesor fiscal para conocer las implicaciones exactas en tu caso.

Recomendaciones:

Asesoramiento profesional: Dado que se trata de una operación con implicaciones legales y fiscales, es aconsejable contar con el asesoramiento de un abogado o asesor fiscal.

Antes de contratar la hipoteca, compara las condiciones ofrecidas por diferentes entidades financieras para obtener la opción más favorable.

Si necesitas orientación personalizada sobre tu caso, puedes contactar con los brokers hipotecarios de confianza de Futur Finances a través del siguiente enlace:

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Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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hipoteca con 2 aptos como garantia

Hola Fernando,

A mayo de 2025, los ingresos por alquiler de inmuebles adquiridos con financiación hipotecaria pueden computar en el análisis de solvencia que realiza el banco al solicitar una nueva hipoteca. Sin embargo, su consideración dependerá de varios factores que detallamos a continuación.

¿Cómo computan los ingresos por alquiler en una solicitud hipotecaria?

Los bancos valoran los ingresos por alquiler como parte de la capacidad de pago del solicitante. No obstante, suelen aplicar un coeficiente de ajuste, considerando entre el 50% y el 80% de estos ingresos, dependiendo de la entidad y de la estabilidad de los mismos. Este ajuste se debe a que los ingresos por alquiler pueden ser variables y están sujetos a riesgos como impagos o periodos de vacancia.
Inmuebles Info

Para que estos ingresos del alquiler se tengan en cuenta, es fundamental cumplir con ciertos requisitos:

  1. Declaración en el IRPF: Los ingresos deben estar debidamente declarados en la declaración de la renta como rendimientos del capital inmobiliario.
  2. Contratos de alquiler vigentes: Es necesario contar con contratos de alquiler en vigor, preferiblemente de larga duración y con inquilinos solventes.
  3. Historial de ingresos: Los bancos valoran positivamente un historial de ingresos por alquiler estable durante al menos 12 meses.

Documentación adicional: Presentar recibos de pago, extractos bancarios y cualquier otra documentación que respalde la estabilidad y regularidad de los ingresos por alquiler.

Si los inmuebles alquilados están gravados con hipotecas, los bancos evaluarán el flujo neto de ingresos, es decir, los ingresos por alquiler menos los gastos asociados, incluyendo las cuotas hipotecarias. Es importante demostrar que, incluso después de cubrir estos gastos, se mantiene una capacidad de pago adecuada para asumir una nueva hipoteca.

Recomendación:

Dado que cada entidad financiera tiene sus propios criterios de evaluación, es aconsejable preparar una presentación detallada de tu situación financiera, incluyendo todos los ingresos y gastos relacionados con los inmuebles alquilados. Además, contar con la orientación de un profesional puede facilitar el proceso y aumentar las posibilidades de obtener una respuesta favorable.

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Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Quitarme de avalista de una hipoteca

A continuación, una actualización a mayo de 2025 sobre cómo liberar a un avalista de una hipoteca en España, complementando mi anterior respuesta.

¿Es posible quitar a un avalista de una hipoteca?

Sí, es posible, pero no es un proceso automático y depende de la aprobación del banco. La entidad financiera debe aceptar la modificación del contrato hipotecario, ya que la eliminación de un avalista implica una reducción de las garantías para el banco.

Opciones para liberar a un avalista

  1. Modificar las condiciones del préstamo mediante una novación, pactando la eliminación del avalista. Para que el banco lo acepte, generalmente se requiere que el titular del préstamo demuestre una mejora en su solvencia económica, como un aumento de ingresos o una reducción significativa del capital pendiente. Este proceso puede conllevar gastos notariales, registrales y, en algunos casos, una comisión por novación.
  2. Subrogación del préstamo a otra entidad: Implica trasladar la hipoteca a otro banco que acepte las nuevas condiciones sin la necesidad de un avalista. Esta opción puede ser viable si se encuentran entidades dispuestas a asumir el préstamo bajo las nuevas condiciones. Es importante considerar los costes asociados, como la comisión por subrogación y los gastos de notaría y registro.
  3. Sustitución del avalista: En lugar de eliminar al avalista, se puede proponer al banco la sustitución por otro avalista con igual o mayor solvencia. Esta opción también requiere la aprobación del banco y la formalización mediante una novación del contrato.
  4. Acción judicial por cláusula abusiva: Si se considera que la inclusión del avalista en el contrato fue abusiva o se realizó sin la debida transparencia, se puede iniciar una acción judicial para solicitar la nulidad de la cláusula de afianzamiento. Existen precedentes judiciales en los que se ha declarado la nulidad de avales por falta de información adecuada al avalista, si bien no es una demanda sencilla. Puedes asesorarte con los abogados de Futur Legal.

Recomendaciones

  • Evaluar la solvencia: Antes de solicitar la eliminación del avalista, es fundamental que el titular del préstamo evalúe su capacidad financiera para asumir la deuda sin garantías adicionales.
  • Negociar con el banco: Presentar al banco documentación que respalde la mejora en la solvencia y proponer alternativas viables puede aumentar las posibilidades de éxito en la negociación.
  • Asesoramiento legal: Consultar con un abogado especializado en derecho bancario puede ser de gran ayuda, especialmente si se considera la vía judicial.

Para más información y orientación personalizada, puedes consultar el siguiente enlace:

👉 Quitar el avalista de un préstamo hipotecario.

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Hipoteca funcionaria

Hola Esther y usuarios que llegan al foro en 2025 😊

¿Es posible conseguir una hipoteca 100% en vuestro caso?

En primer lugar, saber qué significa. Una hipoteca al 100% es aquella en la que el banco financia el total del precio de compra de la vivienda, sin que necesites aportar el habitual 20% de entrada más los gastos de la compraventa. Esto es excepcional, ya que la mayoría de entidades financian hasta el 80% del valor de compraventa o tasación (el menor de los dos).

Análisis de vuestro perfil

Con los datos que me das:

  • Precio de la vivienda: 170.000 €
  • Ahorros: 15.000 €
  • Ingresos mensuales conjuntos: 2.600 € (funcionaria + autónomo)

Teniendo en cuenta los gastos de compraventa (impuestos, notaría, registro, etc.), que pueden rondar el 10% del precio (unos 17.000 €), vuestros ahorros apenas cubrirían estos costes. Por tanto, necesitáis que la hipoteca cubra prácticamente el 100% del precio.

Este tipo de financiación es más factible en los siguientes casos:

  1. Funcionarios de carrera, como es tu caso, ya que se consideran perfiles de bajo riesgo.
  2. Que se aporte una segunda garantía hipotecaria (por ejemplo, una vivienda de un familiar).

El hecho de que tu pareja sea autónomo puede añadir cierta complejidad, ya que los autónomos tienen que justificar bien sus ingresos y estabilidad. Aun así, el perfil mixto (funcionaria + autónomo) puede equilibrar la situación.

Recomendación práctica

Aunque es difícil obtener una hipoteca 100% sin aval ni garantías adicionales, no es imposible. Mi consejo técnico:

  • Analizad varias entidades bancarias y usad comparadores.
  • Contactad con un broker hipotecario especializado, que os puede guiar sobre qué bancos sí podrían aceptar este tipo de operación en vuestro caso concreto.
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Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Hipoteca en Empuriabrava (Girona)

Hola Vale y usuarios que nos visitan en 2025,

Actualmente no trabajamos con ningún broker hipotecario ubicado en Girona ni en Empuriabrava, pero sí contamos con profesionales de confianza en Barcelona. Aunque no tengan oficina física cerca de Empuriabrava, la mayoría de los brokers trabajan de forma totalmente telemática, así que pueden ayudarte con la hipoteca sin necesidad de desplazarte 😊.

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Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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