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Estimado Pepe,

Los autónomos han sido el segmento que más ha sufrido la corrección en los departamentos de riesgos de las entidades bancarias en los últimos meses por causa de la pandemia que estamos viviendo.

Los más afectados a esta restricción del crédito son los que tienen un grado de exposición mayor por la actividad que desempeñan.

En cuanto a los ingresos que se van a tener en cuenta para realizar el análisis de solvencia por parte de las entidades, hasta la fecha presentación del IRPF de 2020, se tendrá en cuenta  rendimiento neto de la actividad del IRPF 2019 y además la siguiente información según corresponda a tu situación:

Estimación directa: rendimiento neto reflejado en el 4T del modelo 130 (acumula ingresos y gastos de todo el ejercicio) que presentas en el mes de enero de 2021.

En los casos que existe un sólo pagador y por tanto no se tiene la obligación de presentar el modelo 130 trimestralmente, hay que solicitar a la empresa que te paga las facturas por tu actividad el certificado de retenciones.

Estimación objetiva (módulos): se tendrá en cuenta el rendimiento neto de los modelos 131 presentados en el  ejercicio 2020. En este caso, para conocer los ingresos realmente obtenidos, las entidades te solicitaran el modelo 4T 303 2020

El rendimiento neto para calcular endeudamiento será lo que se computará, no los ingresos íntegros. La suma de la cuota de la hipoteca más el resto de préstamos si los hubiera no podrá superar el 35% de aquellos.

El máximo porcentaje de financiación que están ofreciendo las entidades bancarias para los autónomos es el 90% del precio de compra, salvo que se incluyan otras garantías tanto personales como reales.

Cumpliendo los parámetros indicados podrá acceder a una hipoteca en el 2021.

Santiago Cruz, CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario

Hola Javier,

Teniendo en cuenta los ahorros que tenéis y el importe aproximado de la hipoteca que buscáis, resulta que tenéis aproximadamente un 10% del importe que vais a necesitar para los gastos de compraventa. Te pongo un 10% como cifra más aproximada, pero varía dependiendo de varios factores, entre ellos la comunidad en la que vivas. Con todo esto, queda claro que necesitáis una hipoteca al 100%, o muy cerca.

En principio, siendo funcionarios no creo que tengáis problemas en ninguna entidad bancaria, ya que sois unos de los colectivos más buscados por la banca para sus hipotecas. Ahora bien, una cosa es que os den una hipoteca (casi seguro) y otra es que os den una buena hipoteca y, lo más importante, que superen el 80% de tasación y el 80% de compraventa (algo que la gran mayoría de bancos no aceptan). Y entre una hipoteca regular o una hipoteca buena hay muchos miles de euros a ahorrar, y con esto te intento contestar sobre si necesitáis o no un bróker hipotecario.

En mi humilde opinión, nadie debería firmar una hipoteca sin haber hecho una búsqueda lo más extensa y acertada posible y además, sin estar bien asesorado. Es cierto que esta figura (la del bróker hipotecario) no está todavía tan asentada en España como en otros países, pero piensa que una hipoteca es un compromiso crediticio a muchos años, es decir, no podemos permitir que se nos vuelva en contra por una u otra circunstancia. Además, tras la Ley 5/2019, las exigencias de formación y calidad del trabajo del intermediario de crédito inmobiliario se han disparado, lo que me permite asegurarte que si seleccionas un broker que cumpla con la norma, tienes la garantía de un trabajo bien hecho, mucho más si además es un profesional seleccionado por los economistas y abogados de Futur Finances.

Al acudir a un bróker hipotecario especializado en funcionarios en 2021, nos aseguramos las dos principales armas que necesitamos para conseguir la mejor hipoteca:

1. – Por un lado, un buen bróker sabe analizar el perfil del cliente de tal manera que ya sabe a qué bancos acudir para conseguir la mejor hipoteca para ese cliente en concreto. Vamos, que se conocen el funcionamiento de los departamentos de riesgos de todos los bancos al dedillo (hablo siempre de brókers expertos y con años de experiencia, ojo).
2. – Por el otro lado, os asesorará para cualquier duda que podáis tener, os evitará cláusulas abusivas, y también os analizará las hipotecas teniendo en cuenta las vinculaciones, cosa que muchas veces los no expertos pasan por alto.

Además, como sólo cobran honorarios si al final el cliente decide firmar la hipoteca, sólo le veo ventajas (yo no soy bróker, ojo). En definitiva y resumiendo…¿para qué conformarte con una buena hipoteca al 0,95% si un buen bróker te puede conseguir, por poner un ejemplo, una hipoteca inmejorable al 0,70%?

Aprovechad vuestra situación de funcionarios y no os conforméis con cualquier hipoteca, buscad la mejor a la que podáis acceder según vuestro perfil en concreto.

Y con respecto a si comenzar la búsqueda o esperar, yo la iniciaría ahora ya que no perdéis nada, a ver qué hipotecas os puede conseguir el bróker y en base a eso, ya decidís si firmáis o esperáis un tiempo a ver cómo evoluciona el mercado hipotecario y el Euríbor.

Un cordial saludo!

En caso de que no contacten contigo, algo que puede deberse a que el intermediario hipotecario al que hemos derivado tu caso haya tenido algún problema, no dudes en mandarnos un email y haremos las gestiones oportunas.

Solo para funcionarios es posible conseguir financiación al 95% de la compraventa. Los demás colectivos, en general, solo pueden acceder a hipotecas al 80% de compraventa (con el doble límite del 80% de tasación). Me consta que ya estáis en contacto con un broker. Si queréis compartir vuestra experiencia en este foro, ayudará a otros usuarios.

Saludos.

Si ya has contactado con un banco y ha dado de alta tu expediente en el sistema, un intermediario hipotecario no lo podrá hacer con este banco. Ni podrá negociar nada.

Contacta con un broker hipotecario para que valore si puede ofrecerte mejores condiciones en otros bancos.

Hola Patricia:

Lo primero, comentarte, ya que no lo mencionas, que para las segundas residencias los bancos no suelen otorgar más allá del 70% de financiación, aunque se pueden conseguir porcentajes de financiación mayor si el solicitante es funcionario con altos ingresos o si se aporta una doble garantía, como podría ser una segunda vivienda libre de cargas, por ejemplo. Ahí te lo dejo para que lo sospeses.

En cuanto a aprovechar que el Euríbor está en negativo para contratar una hipoteca a tipo variable, me gustaría hacerte algunas observaciones:

– Nadie puede saber la evolución del Euríbor a 30 años vista, es imposible. Lo que sí es muy lógico pensar es que si conseguimos frenar la pandemia y la economía muestra signos de recuperación, el Euríbor podría empezar a remontar, aunque sea muy tímidamente. Así pues, si firmas a tipo variable, en algún momento tu cuota empezará a subir. ¿Cuándo y cuánto? Imposible de saber. Por otra parte, y aunque es sólo mi opinión personal, creo que ya será de cara a 2022 o 2023 cuando los bancos se empiecen animar a ofrecer hipotecas al 100% de financiación. Pero repito, es sólo una opinión y hay demasiadas incógnitas en el aire como para atreverse a hacer predicciones aventuradas.

– Si vas a firmar una hipoteca a tipo fijo, no apures con la cuota mensual que sino, en cuanto empiece a subir el Euríbor, -sea cuando sea-, te empezará a subir la cuota y te podrías ver en un apuro. Si vas a por una variable, deja bastante margen para cuando suba el Euríbor.

– Otra cosa: para optar a una hipoteca a tipo variable que sea muy barata lo más probable es que tengas que asumir una serie de vinculaciones, es decir, contratar servicios o productos del banco como podría ser domiciliar la nómina, contratar un seguro de vida, un plan de pensiones, etc. Date cuenta que algunas de estas vinculaciones no tienen coste (domiciliar nómina o recibos, por ejemplo) pero otras sí lo tienen: plan de pensiones, seguro de vida, seguro del hogar, etc. Además de ponderar si lo que te ahorras con un tipo de interés bonificado te compensa teniendo en cuenta el coste de estas vinculaciones, te aconsejo que hagas el supuesto de que, una vez contratada la hipoteca y con el Euríbor subiendo, no puedes seguir cumpliendo ninguna vinculación (el peor de los escenarios, vamos). En este caso el banco te actualizaría el tipo de interés en la próxima revisión, subiéndote todavía más la cuota. ¿Podrías pagar la hipoteca sin las bonificaciones sobre el tipo de interés?

Y por último, comentarte que aunque los bancos empiecen a dar hipotecas al 100%, todavía tendríamos que aportar un 10%, aproximadamente, para sufragar los gastos de compraventa.

No sé si te he aclarado algo, Patricia, pero es que el tema todavía no está nada claro, ojalá las vacunas funcionen y salgamos pronto de este embrollo.

Un cordial saludo!