Excelente respuesta de nuestro editor Toni Real sobre las hipotecas variables que en 2021 arrojen un tipo de interés nominal negativo. Puedes consultar el artículo mío sobre los intereses hipotecarios negativos si quieres ampliar información.
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Hola Roberto:
Esta situación del Euríbor en valores negativos ha levantado bastantes ampollas al respecto del caso que comentas. Te cuento cómo está la cosa desde que en febrero de 2016 el euríbor a 12 meses se puso en rojo por primera vez en la historia:
Si hubieras firmado la hipoteca a partir del 16 de junio de 2019 tendrías que conformarte con un 0% en caso de referencial negativo, ya que en la ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario se introdujo el cambio estableciendo el suelo en el 0%. Pero en tu caso, y con la hipoteca firmada hace bastantes más años, sí que tienes derecho, según la ley, que no es retroactiva, a que el banco te pague la parte correspondiente a los intereses del préstamo o en su defecto, a descontar los intereses del principal. Así lo ha manifestado José Manuel Campa, presidente de la EBA (Autoridad Bancaria Europea ) en una intervención en el Parlamento Europeo, tras ser preguntado por Luis Garicano, eurodiputado de Ciudadanos
Ahora bien, que yo sepa, los bancos están aplicando indistintamente la política de interés “0” a todas las hipotecas, es decir, que no pagan un céntimo de esos intereses ni descuentan del principal. ¿Qué hacer? Pues lo más sensato que te puedo recomendar es que contactes con el mejor abogado hipotecario de tu ciudad y le expongas tu caso en concreto, a ver si el sabe qué medidas tomar para intentar reclamar dichos intereses a la banca. También es cierto que las cantidades a reclamar suelen ser muy pequeñas, y mucha vez cuesta más el collar que el perro, pero no pierdes nada por asesorarte e intentarlo si crees que merece la pena.
Suerte Roberto, a ver si sientas un precedente y la banca empieza de una vez a aflojar cuando le toca según la ley :)
Hola Cintia:
El caso que comentas es más común de lo que piensas, y ciertamente, puede ser peliagudo. La mejor opción, que era que tu hermana asumiese el 100% de la deuda no ha sido aceptada por el banco, cosa que complica bastante el tema.
Ahora bien, la opción que te plantea ella de darle las llaves sin hacer la extinción de la deuda con el banco me parece muy arriesgada, por no decir descabellada. Para dejar de ser propietario y deudor hipotecario es necesario que el banco acepte un nuevo préstamo hipotecario en el que el tú no figures como deudor (titular hipotecario). En caso contrario, si firmas la extinción de condominio sin novación de préstamos hipotecario, te quedas sin tu parte de propiedad pero con tu parte de la deuda. Por ello, en el momento de la firma ante notario habría que firmar primero una hipoteca a nombre del nuevo propietario, en la que tú ya no figurases, para después firmar la escritura de extinción de condominio.
Sobre tu pregunta, efectivamente, puedes solicitar judicialmente mediante un escrito de demanda (con abogado y procurador) la división de la cosa común (la vivienda, en vuestro caso).
Si decides iniciar este procedimiento, has de tener en cuenta que el primer paso será la valoración del inmueble, que siendo tú la parte que incoa la demanda, serás quien deba aportar la documentación que consideres oportuna para ello o bien, solicitar que un perito tasador judicial realice la valoración. En caso de que esta valoración propuesta por tu perito no sea aceptada por tu hermana, sería el juez el que designaría un nuevo perito imparcial.
Un vez determinado judicialmente el valor del inmueble, y no habiendo acuerdo entre las partes, se dictaría sentencia acreditando la indivisibilidad del bien y se decretaría la subasta del mismo. En el caso de tratarse de la vivienda habitual, la adjudicación se hará por importe igual al 70% del valor por el que el bien hubiese salido a subasta, teniendo en este caso el copropietario derecho preferente de adquisición, cosa que en tu caso, no te interesa. Estudia también si con ese 70% os podéis deshacer de todo el crédito hipotecario, que no has comentado si os queda mucho o poco por pagar de la hipoteca.
Con todo esto, te aconsejo que te pongas en manos de un despacho especialista en derecho bancario, ya que casos como el tuyo pueden ser bastante peliagudos y necesitas estar lo mejor asesorada posible para poder tomar la mejor decisión posible. En Futur Legal explican la situación de la extinción de condominio sin acuerdo y qué se puede hacer.
Hola Ovidio:
Contestar de una manera absolutamente tajante a tu respuesta es un poco complicado. Reduciendo al absurdo, podríamos decir que aquellos que busquen la hipoteca más barata deberán buscar entre las de tipo variable, mientras que aquellos que busquen estabilidad y seguridad en sus cuotas, optará por una hipoteca a tipo fijo.
Ahora bien, no es lo mismo contratar una hipoteca variable cuyas cuotas mensuales te supongan el 35% de tus ingresos o el 20%, por poner un ejemplo. En el primer caso vas muy justo, y en cuanto el Euríbor empiece a recuperarse, podrías verte en apuros para pagar la hipoteca. En el segundo caso tienes mucho más margen y tal vez te puedas permitir esa pequeña incertidumbre de no saber cuanto pagarás de hipoteca dentro de “X” años.
En cuanto a la hipoteca a tipo fijo, si es realmente buena, es decir: el tipo de interés es muy bajo y tiene pocas vinculaciones o vinculaciones sin coste, es una apuesta segura en cuanto a tranquilidad.
Ahora bien, como nadie puede adivinar la evolución del Euríbor en los próximos 30 años, es imposible afirmar qué hipoteca te saldrá más rentable a nivel estrictamente económico. A nivel de tranquilidad, no hay duda de que la hipoteca a tipo fijo es la clara ganadora, pero a nivel económico, es imposible contestar con precisión.
Sí que es cierto que todo indica que, por desgracia (al ser causa de una situación económica desastrosa), el Euríbor seguirá muy bajo unos años para incentivar la economía de la zona Euro, pero tampoco es menos cierto que en algún momento volverá a subir. ¿Cuándo y cuánto? Eso son los dos datos que necesitaría para poder contestar a tu pregunta con absoluta precisión.
Y ya por último, me voy a permitir aconsejarte que a la hora de valorar las hipotecas a tipo fijo y las de tipo variable, te fijes mucho en las vinculaciones, es decir, aquellos productos o servicios que debemos contratar con el banco para que nos “bonifique” el tipo de interés. Tres observaciones al respecto:
- Analiza si las vinculaciones te interesan de verdad: domiciliar nómina, contratar seguro de vida, usar la tarjeta del banco, etc.
- Estudia si lo que ganas abaratando la hipoteca lo pierdes por otro lado pagando vinculaciones: planes de pensiones, seguro de hogar, alarma…
- Calcula qué pasaría si en el futuro no pudieras cumplir ninguna de las vinculaciones de tu hipoteca (30 años son muchos años) y cómo y cuánto te subiría la cuota en la revisión que te haría el banco.
Siento no haberte podido dar una respuesta concreta, pero es que creo que hay que estudiar muy a fondo una hipoteca antes de firmarla, que son muchos años los que vamos a estar pagándola.
Un cordial saludo, Ovidio.
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Hola. Pues el banco me ha denegado la preaprobación de la hipoteca. Al mi marido no tener renta física del 2019 y tener antiguedad de menos de 2 años no lo han tenido en cuenta . Mi renta del 2019 que es con 9 meses de baja entre el riesgo laboral por embarazo y luego la baja maternal, es inferior a lo que gano normalmente y obviamente no sostiene una hipoteca por si sola. La respuesta es que al día de hoy es no.
En Futur Finances tenemos el privilegio de contar con algunos de los mejores intermediarios de crédito inmobiliario de España, como es el caso de Ibercredit. Y si algo nos alegra especialmente es poder dar soluciones hipotecarias al personal sanitario, que tan valioso es para proteger la salud de todos.
Si quieres contactar con Santiago Cruz y resto de expertos hipotecarios seleccionados, puedes rellenar nuestro formulario de contacto, sin compromiso.
Estimada LadyHermia,
A la hora de realizar el análisis de solvencia, las entidades bancarias cuando estudian la variable laboral, no sólo tienen en cuenta la antigüedad en el trabajo sino también la cualificación laboral y la tasa de desempleo en la actividad que se realiza. Por tanto la antigüedad en el trabajo no tiene por que ser un impedimento.
Con el perfil económico que nos trasladas podríais acceder a una hipoteca al 90% ya que además estáis cumpliendo además el otro requisito fundamental en el análisis de solvencia, que es la capacidad de reeembolso.
Santiago Cruz, CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.
Hola Lola:
Efectivamente, los bancos ofrecen hipotecas para reformas, aunque ya te adelanto que estas reformas deben estar acompañadas de sus preceptivas licencias municipales y cumplir una serie de requisitos. En tu caso parece que hablas de obras menores, pero tampoco das más datos. Eso sí, ya te adelanto que los bancos no son unos entusiastas de este tipo de hipotecas.
En cuanto a tu solvencia, parece más que suficiente para pasar el filtro del departamento de riesgos, aunque te informo que no te aprobarán ninguna hipoteca para reformas si la cantidad mensual a pagar supone más del 40% de tus ingresos, y ya estamos hablando del tope-tope.
Lo de aprovechar la operación para ayudar a tu hijo, pues la verdad es que ahora mismo no veo la manera, salvo que pidas un préstamo al consumo para ello, cosa que te recomiendo estudies con detenimiento ya que si bien las hipotecas están ahora mismo muy baratas, los préstamos al consumo no lo están nada.
Yo lo que haría en tú lugar es tantear en tu oficina a ver qué solución te proponen, y sin llegar a firmar nada, consultaría con un bróker hipotecario experto e independiente. Lo digo porque estos últimos están bien bregados en todo tipo de hipotecas, y creo que si elijes al adecuado, te dará la solución más favorable para tu caso sin estar mareando la perdiz mucho tiempo.
Un saludo, suerte!
Apreciado Rafa,
La extinción de condominio es una figura jurídica aplicable para cualquier situación de copropiedad sobre un bien inmueble, siempre que ese bien sea indivisible.
La relación de parentesco entre los copropietarios no afecta en su aplicación puesto que los únicos requisitos son, como he comentado antes, que el bien objeto de división sea indivisible, y que estemos ante una copropiedad.
Respecto a la compensación económica a establecer para adquirir la mitad del otro copropietario es una cuestión de libre negociación entre las partes pudiendo partir, a modo de ejemplo, de una tasación actualizada y ofrecerle la mitad de su valor,o bien ofrecer lo que esa parte invirtió en la compra inicial.
Le indico que estas opciones son a modo de ejemplo puesto que reitero que estamos dentro de un escenario de negociación; sólo para el caso en que ustedes no llegaran a un acuerdo y uno de los copropietarios no desee seguir en copropiedad se prevé el procedimiento judicial de división de cosa común, y en sede de ejecución de sentencia, sí que se tasa el bien objeto de división y se celebra subasta judicial con licitadores extraños, es decir, personas ajenas a la copropiedad.
Atentamente le saluda,
Marina Mullor, abogada de Futur Legal.
Hola Rafa:
A ver cómo te lo explico: UCI ( Unión de Créditos Inmobiliarios) es un banco perfectamente legal aunque no sea de los más conocidos o tradicionales. Es una entidad financiera participada por Banco Santander y la entidad francesa BNP Paribas que opera desde 1.989.
Es decir, en cuanto a legalidad de la entidad, puedes estar perfectamente tranquilo.
Ahora bien, UCI se ha hecho tristemente famoso por otorgar hipotecas en tiempos en los que los otros bancos apenas lo hacían, en ocasiones referenciadas al controvertido IRPH y en otras con cuadros de amortización muy poco usuales y poco transparentes.En lugar de emplear el sistema de amortización francés, ellos aplicaban una amortización asimétrica dividida en tramos. Por si esto fuera poco, aplicaban una cláusula limitativa de la revisión del tipo de interés, algo parecido a la cláusula suelo, para entendernos. Una joya de hipotecas (modo irónico On).
Esperemos que en la actualidad UCI conceda hipotecas de forma responsable. Yo de ti, si me permites el consejo, buscaría una segunda opinión del mejor bróker hipotecario de tu ciudad. No pierdes nada y te aseguras no firmar una hipoteca cara o que pueda traerte serios quebraderos de cabeza.
Eso sí, no te asustes si el nuevo bróker te aconseja bancos que no conozcas, ya que hay muchos que a pesar de ser poco conocidos, son muy serios y recomendables.
Un saludo, espero haberte ayudado en algo!
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