Una pregunta muy usual que se nos formula, en relación a los avalistas hipotecarios, es la posibilidad de quitar el avalista de un préstamo hipotecario o personal.
Además de querer quitar el aval hipotecario para aligerar la responsabilidad adquirida, uno se puede preguntar si se puede pedir un préstamo siendo avalista de otro, qué ocurre si el titular del préstamo hipotecario empieza a impagar o si se puede cambiar un aval por otro.
Si la hipoteca se paga al día pero quieres quitar un avalista de la operación, puedes solicitar información a los intermediarios hipotecarios seleccionados por este portal, para que estudien si es posible ofrecerte una subrogación con posterior novación o una nueva hipoteca quitando los actuales avalistas. Rellena el siguiente formulario y un broker hipotecario se pondrá en contacto contigo:
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Indice
El Banco de España publica su Compendio de criterios de buenas prácticas bancarias (junio de 2025). En el capítulo 9 trata de las buenas y malas prácticas vinculadas con los avales y garantías.
Al ser la responsabilidad que asume el avalista de una hipoteca de la misma intensidad que la que recae en los propios titulares, respondiendo con todo el patrimonio presente y futuro, es lógico que en algún momento el avalista o los hipotecados quieran eliminar la firma del aval.
Entre todas las circunstancias que llevan a querer librarse de este enorme compromiso, está la separación de los titulares, momento en el cual suelen surgir problemas a la hora de decidir quién paga la hipoteca y quien se queda con la vivienda. Este conflicto se recrudece si han avalado los familiares de uno o ambos titulares.
Hay que gestionar adecuadamente la extinción de condominio al mismo tiempo que se negocia que la pareja que cede su propiedad deje de ser titular de la hipoteca, al igual que los avalista que esta parte propuso.
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También suele uno querer dejar de ser avalista si los hipotecados empiezan a fallar en sus pagos mensuales, evidentemente. Esta situación es muy desagradable, ya que además de crear enemistades entre familiares o amigos íntimos pone en peligro la economía del avalista, la entidad puede embargarles la nómina u otras propiedades (al contrario de lo que mucha gente cree, el aval de nómina no existe).
Desde el primer momento que detectemos que los titulares tienen problemas de pago, hay que reunirse con ellos y plantear, de forma constructiva pero firme, las soluciones que se pueden implementar para reconducir la situación financiera: que el avalista les ayude a pagar las cuotas mientras buscan trabajo, gestionar la venta del inmueble y otras alternativas al impago total, que supondría que el banco se adjudicara la vivienda y reclamar, según la relación entre la deuda pendiente y el valor de tasación a efectos de subasta de la escritura, un dinero adicional a titulares y a los avalistas.
Lo que nunca hay que hacer como garante es enfrentarse a los titulares o desentenderse del problema: nos hemos obligado ante el banco a avalar el préstamo y, por tanto, respondemos de la deuda.
Otra situación que propicia el querer dejar de avalar es cuando otro familiar directo nos solicita a su vez que seamos sus avalistas o bien queremos solicitar un préstamo.
El avalista a efectos de la CIRBE o informe de riesgos del Banco de España, tiene un endeudamiento indirecto, que le dificultará pedir préstamos. Es posible pedir una hipoteca o un préstamo personal avalando otro, pero el estudio de la financiación que hará la entidad financiero va a ser más estricto.
Si podemos demostrar que la deuda se paga escrupulosamente al día y nosotros no nos hacemos cargo de pago alguno, tendremos más posibilidades de conseguir financiación.
Si los titulares principales son malos pagadores, nuestra capacidad de financiarnos siendo garantes es nula. Si quieres la opinión gratuita de un experto hipotecario, te invitamos a participar en nuestro foro de hipotecas.
A la pregunta de si es posible quitar un avalista de la hipoteca, hay que contestar que sí, pero que no dependen de nosotros sino del banco. Es la entidad financiera quien puede aceptar perder una garantía personal, aprobando una novación del préstamo hipotecario.
Otra opción sería tramitar una subrogación o cambio de banco, si una segunda entidad aceptara la operación quitando los avalistas mediante una novación.
En tercer lugar estaría cambiar los avalistas, es decir, que otros firmaran y los actuales dejaran de avalar, si bien también depende de la voluntad del banco. Si necesitas un equipo de abogados y economistas que te asesoren en tu negociación, te recomendamos el equipo de Futur Legal.
En los tres casos, como vemos, todo depende de que nuestro banco o un tercero admitan renunciar a la garantía personal de los avalistas o cambiarla por otra. El gran problema es que será muy complicado que accedan a ello, salvo que los titulares principales sean muy solventes, en cuyo caso probablemente el aval tampoco habría sido exigido en el momento de conceder la hipoteca o el préstamo personal. Además suele ser cuando la hipoteca no se paga bien, que los avalistas quieren dejar de serlo; y es en estos casos cuando mayor es el interés del banco en no renunciar a garantía alguna.
Quitar el avalista de un préstamo hipotecario o personal es posible, pero no dependerá solo nuestra voluntad sino de también de la voluntad del banco. Es antes de firmar que hay que tener muy claro el riesgo que uno asume al aceptar ser avalista, ya que una vez llegan los problemas es demasiado tarde para arrepentirse, por desgracia.
Cuando el banco se niega a retirar el aval de forma voluntaria, existe una vía menos conocida pero jurídicamente sólida: la eliminación del aval por vía judicial cuando la garantía es desproporcionada. ⚖️
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha dejado claro que no toda garantía es válida por el mero hecho de haberse firmado (leer STS 5361/2025). En particular, cuando una entidad financiera exige varias garantías acumuladas, por ejemplo, una hipoteca sobre un inmueble con una porcentaje sobre la tasación pequeño y, además, una fianza solidaria personal, puede producirse lo que los tribunales denominan una sobre garantía, contraria a las exigencias de la buena fe contractual. 📜
Desde el punto de vista legal, el problema no es que exista un aval, sino que el riesgo del banco ya esté suficientemente cubierto con una garantía real (como una hipoteca) y, aun así, se imponga al avalista una responsabilidad personal ilimitada. En estos casos, el aval no cumple una función razonable de cobertura del riesgo, sino que desplaza de forma injustificada el peso del posible impago hacia el avalista. ⚠️
Los tribunales analizan esta desproporción atendiendo a factores objetivos: el importe del préstamo, el valor del inmueble hipotecado, la responsabilidad hipotecaria total, la duración del préstamo y, muy especialmente, si el banco ofreció o no una contrapartida económica (como un tipo de interés más bajo) por la acumulación de garantías. Si esa compensación no existe la fianza puede ser declarada abusiva y nula. ❌
Cuando un aval se declara nulo judicialmente, el avalista queda liberado de esa obligación, aunque el préstamo continúe vigente para el deudor principal y subsista, en su caso, la hipoteca. 🛡️
Más información sobre el aval hipotecario abusivo por sobre garantía en Futur Legal.
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