Archives

Hola Iván:

No comentas la región desde la que escribes, ya que algunas de ellas ofrecen bonificaciones en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y en el de Actos Jurídicos Documentados ITP y AJD. En Andalucía, por ejemplo, el tipo general del IAJD es del 1,5%, pero cuenta con una bonificación que se aplica a personas con un grado de discapacidad superior al 33%, siendo entonces el tipo de gravamen el 0,1% siempre y cuando el valor de la vivienda no sobrepase los 180.000 euros. Así mismo, el ITP en Andalucía es del 8%, salvo en caso de discapacidades superiores al 33% (como es tu caso), en cuyo caso se paga el 3,5%. Otras comunidades cuentan con otras condiciones, así que nos faltaría saber ese dato para poder aclararte el tema de los impuestos.

Teniendo en cuenta que tu pensión, prorrateada en 12 meses sale a 1.948€ al mes y que la política actual de los bancos es la de evitar el sobre endeudamiento de sus clientes, podrías optar a una hipoteca cuya cuota mensual no supere los 680€, es decir, un máximo del 35% de tus ingresos. Esto, siempre y cuando no tengas otros préstamos o gastos. No comentas si pagas pensión a tu hija, en caso de ser así, deberás excluir esa cantidad de tus ingresos y calcular un 35% máximo sobre la cantidad que te quede. La parte positiva es que tus ingresos son fijos, con lo que tu capacidad de pago es previsible y demostrable.

Por otra parte, los bancos no otorgan, salvo excepciones, hipotecas por más del 80% del valor de tasación o de compra (el menor de los dos). En este caso, y suponiendo que la tasación cuadre con el precio de compra, podrás acceder a una hipoteca de 80.000€. Te quedará por pagar el 20% restante + un 10% en concepto de gastos de compraventa, a falta de ver si en tu comunidad existe alguna exención o ayuda para gente con discapacidad. Con los ahorros que dispones, en principio no te llega para realizar la operación, pero dado que la cantidad de la hipoteca no es elevada y que tus ingresos son medio-altos, además de fijos, yo me pondría en manos de un bróker hipotecario independiente (el mejor que puedas conseguir) para que estudie tu caso. Ellos trabajan con todos los bancos que operan España y su especialidad es negociar con ellos operación por operación.

Además, este mismo bróker se conocerá al dedillo las ayudas o bonificaciones a los que puedas tener acceso según la comunidad en la que vivas, así que creo que no está todo perdido y tienes posibilidades.

No te desanimes y mucha suerte!

Hola Sole,

Efectivamente, en el caso de viviendas en terreno rústico los bancos no suelen otorgar hipotecas por encima del 70% del valor de tasación o el de compra (normalmente el menor de los dos). En tu caso, la tasación debería ser de al menos 100.000 € para poder hacer frente a los gastos de reforma que comentas por importe de 70.000 €.

Además, la tasación que necesitas no es para la adquisición de la vivienda, que ya es tuya sino como garantía para obtener crédito para la reforma. Para obtener este crédito existe la hipoteca para reformas, pero no son todas las entidades bancarias las que ofrecen este tipo de hipotecas.

Otra opción sería recurrir a un préstamo personal, pero dado lo elevados de los tipos de interés en estos préstamos, es imprescindible que agotes todas las vías para conseguir una buena hipoteca para reformas.

No has comentado nada sobre tu perfil financiero, ten en cuenta que los bancos no otorgan, salvo excepciones, hipotecas cuya mensualidad suponga más de un 35% de los ingresos mensuales del solicitante.

Con respecto a la tasación, decirte que tienen una validez de 6 meses desde su realización, y lógicamente la tiene que realizar una persona o empresa autorizada. Sobre el precio, pues dependerá de varios factores, pero la horquilla suele moverse entre los 300 y los 600 €, que tendrás que abonar tú, obviamente.

A continuación te detallo las condiciones que te van a pedir en cualquier banco que comercialice hipotecas para reforma:

1. – Contar con la preceptiva licencia de obra expedida por el Ayuntamiento correspondiente.
2. – Proyecto visado por el Colegio Oficial correspondiente.
3. – Que la reforma abarque al menos el 50% de la superficie edificada.
4. – Que el coste de la obra alcance el 50% del valor de reemplazamiento bruto de la edificación.

De todos modos, y siendo un caso un poco peculiar, te aconsejo que te pongas en contacto con un bróker hipotecario independiente, incluso él te podrá aconsejar qué empresas de tasaciones son las mejores y por qué.

Espero haberte ayudado, un saludo!

Estimado Antonio,

Con los datos económicos aportados y argumentando a las entidades tú propósito de que la adquisición va a constituir tu vivienda habitual, veo bastante defendible la financiación del 100% de la compra.

Santiago Cruz, Consultor Hipotecario y CEO en Ibercredit.

Apreciada Anna,

Si partimos de una situación en la que su expareja no tiene la obligación de liberarla a usted del préstamo hipotecario por sentencia judicial, a pesar de que la entidad bancaria autorice la operación planteada, se necesita la voluntad de su expareja para llevarla a cabo.

Si tuviese una sentencia que reconociera dicho extremo podría solicitar la ejecución de dicho punto.

En el caso en que no tuviese ningún tipo de resolución judicial con el reconocimiento de tal extremo, sólo le queda establecer una estrategia para conseguir su objetivo.

Si su expareja reside en la vivienda de su copropiedad, le recomiendo que fuerce la división de la cosa común, es decir, su derecho a no seguir en dicha copropiedad, y así poder tener la opción de vender dicha vivienda a un tercero y liquidar el préstamo hipotecario que grava la misma.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.