dacion en pago

Para entender la duda que nos plantea debemos partir de unas nociones básicas; tenemos que tener en cuenta que la dación en pago afecta al acreedor (entidad bancaria) y al deudor (prestatario), con lo cual no se han de confundir los efectos de la dación en relación con las partes que pueden verse afectadas por esa dación y esos mismos efectos en relación con terceras personas como son los fiadores.

Ahora indicarle que una vez medie acuerdo entre las partes, es decir, acreedor y deudor para que se produzca la dación, los efectos de la misma sí se extienden a las terceras partes, es decir, los fiadores, los cuales quedarán liberados.

Todo parte del análisis del artículo 1849 del Código Civil, pues nos dice que la fianza quedará extinguida desde que el acreedor acepta que su deudor realice una dación en pago para extinguir el vínculo obligatorio que los une.

En su caso la entidad bancaria no ha aceptado la dación, puesto que la somete al condicionante de que sus padres respondan de los 35.000 €.

Recuerde que la exclusión de sus padres sólo se producirá cuando el acreedor, entidad bancaria, acepte la dación.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

/0 Comments/by

Consulta hipotecaria

Apreciado David,

Lo primero que tienes que saber es que no hay muchas entidades financieras en España, en estos momentos, que financien el 100% + gastos aunque se aporten dobles garantías (las viviendas no avalan, avalan las personas. Los inmuebles se pueden hipotecar como segunda garantía).

Por otro lado, la vivienda que has heredado debe estar ya a tu nombre y, además, debería estar libre de cargas. De quién es la hipoteca? Si es tuya, solo planteando un nuevo préstamo hipotecario con la garantía de las dos viviendas, incluyendo la hipoteca actual y el dinero que necesitas para comprar, se podría plantear la operación. Y tendrás que acreditar bien cuál va a ser tu vivienda habitual y para qué compras una segunda vivienda (a efectos de importe máximo a conceder por el banco).

saludos.

/0 Comments/by

Hipoteca más reforma o hipoteca 100 % ¿qué es más factible de conseguir?

Estimado Bucho,

Analizando los datos aportados veo que existirían dos posibilidades para afrontar la compra de la vivienda donde residen actualmente.

1.Si no se cuenta con otra garantía real adicional no se va a poder incluir la totalidad de la reforma en la hipoteca, ya que como máximo le van a financiar con su perfil el 95% del valor de compra. Usted necesita en torno al 85% del valor de compra y tendría un margen de un 10% adicional para reformar el inmueble (casi la mitad del valor estimado de la vivienda) , teniendo en cuenta los gastos inherentes a la compraventa, ya que los derivados de la constitución del préstamo hipotecario los asume la entidad financiera. La cuota estimada para la hipoteca al 95% del valor de compra es de 436€. La cuota de un préstamo personal para la cantidad restante de la reforma a 8 años a un TIN del 5,95% sería 211€; es decir la suma total de cuotas sería de 647€, un poco más que el alquiler mensual pactado actualmente.

El DTI sería inferior al 30%, lo que haría viable este planteamiento.

2.En el caso de aportar una segunda garantía, se podría financiar lo queda pendiente y toda la reforma y la cuota mensual resultante sería de 511€, que mejoraría el DTI del planteamiento anterior y también sería viable económicamente.

Santiago Cruz, CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.

/0 Comments/by

Hipoteca enfermera.

Apreciada Manuela,

Empiezo por el final: los intermediarios de crédito inmobiliario tienen libertad de tarifas y van de los 0€ a los 4.500€, baremo “razonable” de los expertos que trabajan para este portal (desde Hipoo a RN, desde Ibercredit a Hipotecas Plus). En el comparador de brokers que estamos desarrollando puedes comparar por honorarios. Para valorar si un profesional trabaja bien, tienes que ver si la información precontractual que pone a tu disposición es clara y, además, si el contrato de intermediación que te manda para firmar cumple con las exigencias de la Ley 5/2019. Si bien es evidente que los honorarios son una variable a tener en cuenta, no es ni mucho menos la única y, seguramente, tampoco la más importante.

Sin analizar tu caso no te puedo dar ningún consejo personalizado. Lo que sí te puedo dar es información: para elegir entre una hipoteca fija y otra variable puedes leer este artículo. Hoy en día se ofrecen hipotecas a tipo fijo muy baratas, al menos el tipo de interés nominal. Lo que hace que a veces sean malas es si obligan a contrastar seguros y demás productos con coste (y diría que con sobrecoste, ya que los seguros ofrecidos por los bancos suelen ser más caros).

Te recomiendo como mínimo leas la guía del Banco de España, antes de ir banco por banco. Además, plantéate si los honorarios que te cobra el broker, solo si acaba ofreciéndote una hipoteca que te encaje, es más una inversión que un gasto.

/0 Comments/by

Hipoteca más reforma o hipoteca 100 % ¿qué es más factible de conseguir?

Apreciado Bucho,

He pasado tu pregunta a los intermediarios de crédito que participan en este foro, pero de momento veo que no han podido responderte. El caso que planteas tiene la complejidad y especificidad evidente que precisa los servicios de un broker de hipotecas profesional. Primero han de analizar el inmueble que quieres financiar, la tasación actual y el importe máximo que puedes solicitar.

Después, valorar vuestra posibilidad de solicitar una hipoteca al 100% de compra para financiar otro inmueble (que yo sepa, solo los funcionarios puede conseguir este tipo de hipotecas, salvo que puedas aportar una doble garantía).

En relación a cambiar de empleo, a priori cuanta menos antigüedad, peor para el banco. Pero habría que estudiar tu actual empleo y el que planteas a futuro.

saludos.

/0 Comments/by

Quiero quedarme con la parte de mi ex pareja en la extinción de condominio judicial

Muchas gracias por sus anteriores respuestas, me han servido de gran ayuda. La casa ha salido a subasta ya, y tengo un par de dudas:

  • Si quedase desierta ¿se repetiría? es una extinción de condominio y no se debe dinero a nadie, los dos aparecemos como acreedores, entiendo por tanto que ninguno podríamos pedir la adjudicación del bien, y no hay hipoteca…
  • Si me la quedase yo genial, pero en otro caso, me impondrían 20 días para dejar la casa, no tengo dónde ir ni dónde guardar mis muebles y mis cosas, no podría coger vacaciones hasta el verano y tardaría más en buscarme un sitio, sería imposible… ¿Qué opciones hay de ganar tiempo si lo necesitase? Aunque espero conseguirla yo…

Es patético, pero lo hace por venganza al no querer volver con él después que se fue por decisión propia y por sus trastornos mentales (sin tratar) y me veo en una situación límite encima, sin haber hecho nada contra él y habiendo sufrido acoso además que no denuncié por evitar más jaleos (pero es ya otra historia).

Muchas gracias.

/0 Comments/by

Compra-venta? Extinción de Condominio? Permuta?

Apreciada Loli,

Si ustedes están en copropiedad, lo correcto es proceder a la figura jurídica de la extinción de condominio de ambas propiedades, ya que está prevista para atender casos como el que nos expone y con un tipo impositivo menor que el de la compraventa.

Respecto a las valoraciones, deben estar de acuerdo en los precios que quieren establecer para los porcentajes objeto de extinción (33 %).

Lo único que le aconsejaría es que consultara a un asesor fiscal la diferencia de valoración que van a establecer por la rústica y la posible repercusión fiscal si es que la hubiese.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

/0 Comments/by

La iglesia se puede quedar casas que no son suyas?

Apreciado Ricardo,

Imagino que harás referencia a una noticia que ha salido en periódicos y demás medios que menciona un informe que ha llegado al Consejo de Ministros de este martes. En la propia web oficial se informa que “según la información recabada en la totalidad de los Registros de la Propiedad, se realizaron 34.961 inmatriculaciones a favor de la Iglesia Católica entre el 1 de enero de 1998 y la entrada en vigor de la ley de 2015. De ese total, 20.014 fincas son templos de la iglesia o dependencias complementarias y 14.947 son otro tipo de fincas: terrenos, solares, viviendas o locales. Además, ha precisado que 30.335 inmatriculaciones responden a una certificación eclesiástica y 4.626 se han inscrito bajo un título distinto.”

No es que la Iglesia Católica se haya “quedado casas que no eran suyas”, sino que mediante el antiguo artículo 206 de la Ley Hipotecaria (modificación que entró en vigor el 01/01/1997 y modificada nuevamente el 26/06/2015 eliminando esta prebenda), la Iglesia Católica, mediante una certificación expedida por el Secretario del Obispado, “cuando carezcan del título escrito de dominio, podrán inscribir el de los bienes inmuebles que les pertenezcan mediante la oportuna certificación librada por el funcionario a cuyo cargo esté la administración de los mismos, en la que se expresará el título de adquisición o el modo en que fueron adquiridos“.

Si alguna Administración, empresa o particular considera que se han vulnerado sus derechos y puede acreditar un “mejor derecho”, ante un Juez, se podría revertir la inmatriculación de un bien por parte de la Iglesia que no fuera correcto.

Esta posibilidad de inmatricular inmuebles que tuvo la Iglesia Católica ha sido cuestionada por el Tribunal Supremo en su día. Así por ejemplo la STS 6546/1996 de la Sala de lo Civil del TS se pronuncio de la siguiente manera: “El precepto registral 206 se presenta poco conciliable con la igualdad proclamada en el artículo 14 de la Constitución, ya que puede representar un privilegio para la Iglesia Católica, en cuanto no se aplica a las demás confesiones religiosas inscritas y reconocidas en España, dado que en la actualidad la Iglesia Católica no se encuentra en ningún sitial especial o de preferencia que justifique objetivamente su posición registral y tratamiento desigual respecto a las otras confesiones, consecuencia del principio de libertad religiosa establecida en el artículo 16-1 de la Constitución.”

/0 Comments/by

Obtener Hipoteca con casa en el extranjero

Estimado Ignacio,

Al tener la residencia fiscal fuera de España, y presumiblemente la principal fuente de ingresos en una moneda diferente al euro, con la normativa actual la concesión se haría por parte de una hipoteca en moneda extranjera.

Para acceder a esta hipoteca, que no la ofrecen todas la entidades, las monedas que se aceptan por parte de éstas son el dólar americano, dólar canadiense, libra esterlina y franco suizo. Esto es si los ingresos o el contrato de trabajo que tiene actualmente están referenciados en su caso en dólares americanos, se podrá solicitar la hipoteca en moneda extranjera. La concesión suele ser por el 60% ó 70% del precio de la vivienda.

Las rentas obtenidas por el arrendamiento de Barcelona, siempre que usted lo tenga declarado, puede servir a la entidad bancaria con su pignoración para aumentar la solvencia o el porcentaje de financiación.

Si está interesado en la solicitud de la hipoteca estaríamos encantados de poder ayudarle.

Santiago Cruz, CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.

/0 Comments/by

COMPRA VIVIENDA

Estimado Marcos,

Como apunta Pau es posible llegar a los 25 años, así sería en la mayoría de las entidades. Pero alguna de ellas el horizonte temporal llega sólo hasta los 70 años y las menos hasta 80.

Generalmente, a menor plazo de amortización, el tipo fijo que se puede negociar con el banco es más bajo, salvo en entidades como la que ha obtenido su oferta. Teniendo en cuenta los productos combinados que debe contratar para llegar a este tipo, me parece una buena oferta, pero habría que revisarla cuando se acercara el momento de la compra. Si la operación se realizará en este momento, existen entidades bancarias que podrían optimizar la oferta.

Le recomendaría en cualquier caso una hipoteca que solo contemple la contratación de productos combinados con un coste reducido o sin él, como pueden ser la domiciliación de la nómina, el seguro de daños, domiciliación de recibos o tarjeta de crédito.

Teniendo en cuenta la cuantía del préstamo a solicitar y su edad, la contratación de un seguro de vida como producto combinado haría aumentar de forma considerable la TAE de la operación.

Santiago Cruz, CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.

/0 Comments/by