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Hola Rubén

Voy a intentar ir contestándote por partes:

Aunque lo más normal es que las entidades bancarias intenten no otorgar más allá del 80% del valor de la operación, con las hipotecas solicitadas para adquirir una vivienda del Sareb existe la posibilidad de financiación hasta el 100%. También los plazos son más elevados, pudiéndose pedir la hipoteca con un plazo de hasta 40 años. Además, os ahorraréis el pagar la tasación (300-500€), ya que estas viviendas ya han sido tasadas por las entidades.

Eso no quita que no vayáis a necesitar aportar nada de ahorros, ya que tendréis que hacer frente a los gastos de compraventa, que dependiendo de la comunidad y de otros factores, suele rondar el 10% del valor de operación. En este caso sí que necesitáis aportar aunque sea para pagar estos gastos, ya que la posibilidad de conseguir la hipoteca al 100% más gastos, tal y como comentas, no es fácil hoy en día. De todos modos, si alguien te puede conseguir esa hipoteca al 100% más gastos, es un bróker hipotecario pata negra, el mejor al que puedas acudir. Él te podrá aconsejar mejor que nadie sobre la preferencia de esperar o no.

La figura del bróker hipotecario es de cada vez más necesaria, y en casos como el tuyo el contar con un experto con experiencia puede favorecerte en muchos aspectos, entre ellos que pueda negociar el precio de compra, tal y como comentas. También, cómo no, buscarte la hipoteca en las mejores condiciones posibles.

Con respecto a vuestra hipoteca actual, veo que es un importe bajo, aunque no comentas la cuantía de la hipoteca ni el valor actual de la casa, ni el plazo que os queda para acabar de pagarla. Evidentemente, el banco restará el importe de la cuota de esa hipoteca a la hora de calcular vuestra solvencia, pero aun así, con 2.800 € que ingresáis cada mes, y además ambos con contratos indefinidos, y tú en la Comunidad de Madrid, -lo que siempre es visto con buenos ojos por los analistas de riesgos de las entidades financieras-, no creo que tengáis problema. Piensa que la cuota que os salga a pagar por la nueva hipoteca, sumada a la que pagáis actualmente, no pueden superar cada mes el 35-40% de vuestros ingresos mensuales.

Y si al final os decidís, mirad la opción de firmar una hipoteca a tipo fijo en lugar de variable, que con lo bajos que están los tipos de interés en la actualidad, merece mucho la pena blindarse ante futuras subidas, que aunque tarden unos años, seguro llegarán.

Un saludo y suerte con esa hipoteca!

Hola David:

Tal y como han señalado en otros comentarios los expertos en financiación hipotecaria, no hay ningún banco que se dedique de manera especial a comercializar este tipo de hipotecas, si bien es cierto que casi todos lo hacen, eso sí, con otras condiciones diferentes a las de una vivienda en terreno urbano.

A mi modo de entender, tienes diversas opciones:

1. Legalizar la vivienda, que como ya comentas, aparece en el catastro. Para ello vas a necesitar a un arquitecto para que te emita un certificado, así como presentar la solicitud en el ayuntamiento y una declaración de obra antigua ante notario. Hay asesorías que se dedican a este tipo de legalizaciones, consulta en varias a ver qué opciones y precios te ofrecen. De esa manera, ya podrías pedir una hipoteca para vivienda habitual en suelo rústico, que los bancos suelen otorgar, normalmente, hasta un 70 u 80 % del valor de compra o tasación. Eso no quita que en determinados casos, se puedan conseguir financiaciones mayores aportando avales sólidos, como una vivienda libre de cargas como aval, por ejemplo. En casos así se puede llegar hasta el 100% del valor de compra.
2. Firmar una alquiler con opción a compra con el vendedor para que, en el momento en que el terreno pase a ser urbano, empezar a tramitar la hipoteca.
3. La opción de acudir a un préstamo personal te la pongo por que seguro que has pensado en ella pero no te la aconsejo, dada la alta diferencia entre los tipos de interés de una hipoteca a un préstamo personal. No compensa, es mejor agotar antes todas las otras vías.

Y si me permites el consejo, ponte en manos de un bróker hipotecario (Intermediario de Crédito Inmobiliario) independiente para que te asesore. Elige el mejor que puedas, y que lleve bastantes años de ejercicio, más que nada para que tenga experiencia en resolver temas como el tuyo de la mejor manera posible. Lo que para ti puede ser un problema o un galimatías, para él seguro que es algo con lo que ya ha lidiado en otras ocasiones y sabe en qué bancos moverse. Cuando me refiero a que busques uno que sea independiente me refiero a uno que no trabaje para un banco en concreto sino que te vaya a buscar la mejor hipoteca en cualquiera de los bancos que operan legalmente en España.

Rellena el formulario de contacto de Futur Finances sin compromiso para que te contacten intermediarios hipotecario seleccionados.

Suerte con tu hipoteca!

Hola Sabi:

Lo primero, comentarte que la norma generalizada a día de hoy de los bancos es la de ofrecer hipotecas de hasta el 80% del valor de compra o de tasación (el menor de los dos) en caso de vivienda habitual y hasta un 70% en el caso de segundas residencias. En este aspecto, creo que si te dedicas a moverte por tu cuenta buscando una hipoteca, lo vas a hacer en balde.

No comentas cual es la antigüedad de vuestros contratos, ya que aunque el hecho de ser fijos es algo muy positivo a la hora de buscar financiación, no es lo mismo tener una antigüedad de 1 año o de 15. Otro aspecto a valorar, tristemente novedoso, es que los departamentos de riesgos de los bancos (lo que deciden si te dan la hipoteca o no, vamos) están mirando con cierto recelo a aquellos trabajadores de los sectores más afectados por la pandemia, como puedan ser el turístico y el de restauración por poner algunos casos. En cambio, aquellas profesiones relacionadas con el ámbito sanitario, por ejemplo, que tanta demanda tiene en la actualidad, se tienen en mejor consideración desde el punto de vista de capacidad y solvencia del solicitante. Y es que por desgracia es lógico: el sector turístico está abocado a una crisis salvo que se consiga una vacuna eficaz, y los empleados del ámbito sanitario, que ya estaban muy solicitados antes de la pandemia, han visto como ésta ha supuesto la movilización de todo el personal disponible incrementando todavía más esa demanda.

Desde el punto de vista de vuestra capacidad de pago, creo que no habría ningún problema ya que los ingresos mensuales en vuestra unidad de convivencia son medio-altos. Recuerda que las entidades bancarias no otorgan hipotecas que supongan una cuota mensual superior al 35%-40% de los ingresos de los solicitantes. En vuestro caso, y en este aspecto en concreto, creo que vais sobrados.

A falta de conocer los datos de vuestra antigüedad y los sectores en los que trabajáis, os recomiendo que os pongáis en contacto con un bróker hipotecario independiente: se trata de un experto en hipotecas regulado y autorizado por el banco de España. Los mejores brókers hipotecarios no trabajan para ningún banco en concreto sino que buscan la mejor hipoteca para cada cliente en cualquiera de los bancos que operan legalmente en nuestro país. Te digo esto porque aunque el tema de obtener una financiación al 100% es un punto realmente espinoso a día de hoy, y en mi opinión sólo un verdadero experto puede conseguírtela si es que existe esa posibilidad según vuestras circunstancias concretas.

En estos momentos no hay bancos que financien los gastos, así que para ir al 100% más gastos vais a necesitar que un familiar hipoteque su casa como segunda garantía.

Espero haberte podido aclarar un poco el tema, un saludo!

Buenos días. Tal y ya como indicas, tu vivenda habitual deja de serlo y por tanto se pierde esa deducción. Si la alquilas, sí puedes incluir como gasto de esa vivienda en alquiler los intereses del préstamo (nunca la devolución del capital) y añadir otros gastos como un porcentaje dee amortización de esa vivienda.

Si regresas y continúas pagando hipoteca por esa vivienda habitual, podrás retomar, desde ese momento, la deducción con las cantidades que aportes al pago de la hipoteca sobre esa vivienda que vuelve a ser la habitual.

Hola Miriam:

Como supongo ya sabrás, la última sentencia del Tribunal Supremo español, tras la sentencia del TJUE, ha dictaminado que a pesar de ver falta de transparencia en la aplicación del IRPH, no considera que estas cláusulas en los contratos de préstamos hipotecario sean abusivas. Obviamente, esta sentencia está siendo muy controvertida en el ámbito de los expertos bancarios ya que incurre en cierta contradicción, como explica la abogada Cristina Borrallo en un artículo sobre la situación del IRPH tras las sentencias del TS.

Entonces, ¿está todo perdido? No, todavía queda la vía de volver al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que normalmente ha mantenido una línea de defensa hacia el consumidor y de varapalo a algunas decisiones tomadas por los tribunales españoles, aunque no debemos dar nada por seguro ni confiarnos.

Contestando a tu pregunta, sobre si empezar a reclamar al banco, acudir a un abogado o esperar, te aconsejo que acudas cuanto antes a un abogado especialista en derecho bancario, y no solo para ganar tiempo y tener toda la documentación preparada si el recurso al TJUE es favorable a los consumidores sino para que te puede orientar sobre qué hacer mientras tanto.

Te lo comento porque una opción que no sé si conoces pero que creo que te podría interesar es la de subrogar tu hipoteca cambiándola de banco, obviamente, sin IRPH y en las mejores condiciones posibles. Si tu situación laboral y financiera es estable, te recomendaría entonces que acudieras a un bróker hipotecario independiente lo antes posible. Esta figura, reconocida y regulada por el Banco de España, es una especie de abogado bancario que te podrá asesorar en tu situación en particular. Él podrá darte las pautas a seguir para iniciar la búsqueda de una hipoteca en mejores condiciones que las que tienes actualmente debido al IRPH, y por otra parte te podrá asesorar del momento exacto en el que poner la demanda por el IRPH en caso de que la sentencia sea favorable para los consumidores.
Así, mientras esperas a que se resuelva el recurso, podrías pagar menos cada mes gracias a una hipoteca en mejores condiciones que la que tienes ahora. Eso sí, recuerda que necesitarás ahorros, ya que a día de hoy los bancos no financian más allá del 80 % del valor de compra o de tasación (el más bajo de los dos).

Si te preocupa que con la subrogación puedas perder el derecho a reclamar lo que has pagado de más debido al IRPH ya te adelanto que no, no pierdes de ningún modo el derecho a reclamar lo que te corresponde a la que sería tu antigua entidad bancaria. Otra cosa muy distinta es que tu misma entidad quiera renegociar tu hipoteca para que te quedes con ellos, y en este caso solo te puedo aconsejar que no firmes absolutamente nada sin que un bróker hipotecario experto te asesore y analice lo que te ofrecen, que ya te adelanto será en beneficio del banco más que tuyo, y además, de lejos. Ahí si que podrían incluir alguna clausula en la que renuncias a reclamar cualquier contrato anterior, por eso te aconsejo que cualquier movimiento de tu banco en ese sentido lo consultes con el mejor experto de tu ciudad.

Un saludo, espero haberte podido aclarar algo el tema!