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Estimado Raúl,

Atendiendo a la situación laboral que nos comentas, por tu condición de autónomo el porcentaje máximo de financiación al que podrías acceder  sin ningun tipo de garantía adicional, ya sea personal o real, es del 90% del precio de compra.

En el caso de los autónomos las entidades bancarias, para calcular el ratio de endeudamiento, van tener en cuenta, de tu último IRPF,  la diferencia entre el rendimiento neto de la actividad económica y las retenciones a cuenta. La cuota mensual no podrá superar en ningún caso el 35% de tus ingresos mensuales ya periodificados del resultado anterior.

En resumen, para poder adquirir una vivienda de 200.000€, si no dispones de aval, necesitarás contar aproximadamente con una cantidad en el entorno de los 40.000€ ahorrados y con unos ingresos netos mensuales en tu renta de al menos 2.300€. La cuota mensual a tipo fijo a 30 años no superará los 740€.

Santiago Cruz, CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario

Estimado Joan,

En primer lugar, tu condición de funcionario en la actualidad te permite financiar hasta el 100% del precio de compra y tasación.

Por otro lado, elegir un tipo fijo o variable va a convenir en función de las siguientes variables: plazo de amortización, tipo ofertado y comisiones de cancelación.

Actualmente para el colectivo de funcionarios se pueden conseguir un tipo fijo del entorno del 1% a 30 años. En este caso si la hipoteca es a más de 15 años, te aconsejamos el tipo fijo. Pero la mayoría de entidades para esta modalidad se reservan una comisión por cancelación prevista en la LCCI que entró en vigor el pasado año; esta comisión, cuando se aplica, puede llegar al 2% durante los 10 primeros años y al 1,5% los restantes, siempre que haya pérdida financiera para la entidad y con los límites que hemos comentado.

Pero para financiaciones por debajo de 15 de plazo de amortización y con un diferencial medio sobre el euribor del 0,90% recomendaríamos el tipo variable, dado el nivel al que está el tipo de referencia. Aquí las comisiones por cancelación estaría exentas, en el peor de los casos, a partir del quinto año.

Espero haberte despejado las dudas que nos planteabas.

Santiago Cruz del Pozo, CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.

Estimado German,

La financiación para adquisición de vivienda habitual para funcionarios es la única que no se ha visto afectada por las correcciones de las políticas de riesgo de las entidades bancarias por el Covid; y no sólo eso, sino que además, como comenta Toni, se puede llegar al 100% de compra y tasación.

En cuanto al ratio de endeudamiento, en tu caso, para poder acceder a una financiación al 100% de compra, lo situaría en un 35% de tus ingresos, ya que en el caso de los singles, además del ratio se observa la renta residual a la hora de realizar el análisis de solvencia.

Con tus ingresos podrías acceder a una financiación al 100% del precio de la vivienda del entorno de 140.000€. Te supondría una cuota mensual a tipo fijo de 485€ durante 30 años.

Santiago Cruz, CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.

Hola Germán:

Hoy en día, lo que te va a pedir cualquier banco es que puedas demostrar una solvencia y capacidad de pago. En tú caso, siendo funcionario, eso lo tienes asegurado, así que en ese aspecto lo tienes muy bien. Además, si bien la tónica de los bancos es la de dar hipotecas de hasta un 80% del valor de compra o tasación, en tu caso, y poniéndote en manos de un buen bróker hipotecario independiente, puedes alcanzar financiaciones de hasta el 100% del valor de compra y hasta el 100% del valor de tasación, con las hipotecas para funcionarios que tramitan los intermediarios de crédito inmobiliario seleccionados por Futur Finances.

Eso sí, los bancos limitan el importe mensual de la hipoteca hasta un tope del 40% del salario del solicitante, así que en tu caso, podrás pedir una hipoteca que te salga a pagar, como máximo, 555 € al mes. El importe de hipoteca variará del tipo de interés y del plazo de la misma, pero no te agobies y hazme caso, ponte en contacto con el mejor bróker hipotecario de tu ciudad y a ver qué hipotecas te consigue. Si no sabes lo que es un bróker hipotecario, ya te adelanto que son expertos en hipotecas regulados por el Banco de España, siendo su denominación legal la de Intermediarios de Crédito Inmobiliario. Es una figura que todavía no conoce todo el mundo, pro todo el mundo que la conoce, la recomienda. Y es que firmar una hipoteca a 30 años no es cualquier cosa, por eso te insisto tanto en que te pongas en manos de un experto.

Y si te estás preguntando cuánto cobran estos brókers hipotecarios, ya te adelanto que sólo cobran si acabas firmando alguna de las hipotecas que te consigas, así que no tienes nada que perder y mucho que ganar.

Por cierto, estos número que te he hecho a vuelapluma los hago teniendo en cuenta que no tienes ningún otro crédito en vigor, en ese caso habría que restarlo de tus ingresos a efectos de calcular tu capacidad y solvencia. Y por último, valora firmar la hipoteca a tipo fijo en lugar de a tipo variable, el bróker ya te explicará bien todos los motivos y detalles.

Espero haberte contestado y ayudado, un saludo!

Hola Nando:

Pues mira, el motivo por el que a tu hermana le han dado el 100% de la hipoteca es por el hecho de ser funcionaria y tener asegurados, por tanto, sus ingresos de por vida. Los bancos están ahora muy interesados en este tipo de clientes, así que les ofrecen mejores condiciones y mayores tasas de financiación que a los no funcionarios. Que ella tenga poca antigüedad no le preocupa a lo más mínimo a los bancos por el mismo motivo, porque es funcionaria y no necesita demostrar un historial laboral, ya que lo está empezando y de manera asegurada hasta su jubilación.

En tú caso, salvo que hablemos de ingresos muy elevados, es complicado (que no imposible si aportamos dobles avales) conseguir una hipoteca por más allá del 80% del valor de tasación o compra (los bancos cogen el menor de los dos). Además, a esto hay que añadir otro 10%, aproximadamente, en concepto de gastos de compraventa, con lo que estaríamos hablando que necesitas contar con un 30% del valor de la operación. Te comento que a los autónomos se les suele pedir, como mínimo, 2 años de actividad con unas cuentas saneadas. Al menos en cuanto al plazo, veo que vas sobrado, y en cuanto a tus ingresos, intuyo que no vas corto por lo que comentas de que cobras 800 € más que tu hermana, así que esto es una buena noticia.

En el caso de que contaras con alguna vivienda libre de cargas para aportar como doble garantía, tal vez puedas conseguir el 90 o incluso el 100%. Mi consejo es que te pongas en contacto desde ya con un bróker hipotecario independiente (no te constará un céntimo salvo que firmes la hipoteca) y te oriente a ver qué posibilidades ve. De todos modos, si cuentas con ahorros aprovecha el momento y ves directo a por una hipoteca a tipo fijo, que ahora el Euríbor está en negativo y seguro que en unos años empieza a subir. Si no te bastan los ahorros, tal vez te convenga esperar un poco, no sé, consulta con el mejor bróker hipotecario de tu ciudad (elije uno con experiencia) a ver qué te recomienda.

Un saludo, espero haberte ayudado!