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Increíble aumento de intereses

Hola,

Llevo 25 años colegiado como economista y he revisado cientos de escrituras de préstamo hipotecario y jamás he visto un sistema de amortización que primero se paguen los intereses y después se amortice deuda. Lo habitual es que apliquen un sistema de amortización de cuota constante o sistema de amortización francés. En tu caso, veo que te aplican otro sistema, el de progresión geométrica, muy utilizado en su día por Caja Madrid, por ejemplo.

Este sistema supone pagar una cuota mensual más baja que el sistema francés, los primeros 10 a 15 años aproximadamente, pero en crecimiento geométrico. A partir de este periodo, las cuotas serán más elevadas que el sistema francés. Básicamente, has amortizado menos.

De la información que nos proporcionas, entiendo que se calcularon las cuotas con un interés del 0% (seguramente tienes una hipoteca a Euribor + 0,50% o menos y el resultado aplicando un Euribor en negativo daba negativo, por lo que te aplicaron un 0% de interés), y con la revisión actual, con el Euribor batiendo récord mes tras mes, te han pasado a aplicar un interés del 3,987%, que tiene sentido si tenemos en cuenta que este 2023 el Euribor ya supera el 3%.

Si tienes más preguntas o preocupaciones sobre tu préstamo hipotecario, te recomendaría que te pongas en contacto con el banco o solicites una consultoría hipotecaria conmigo para comprender mejor tus opciones (info@futurfinances.com).

Espero que esto ayude a aclarar tu situación.

Saludos cordiales.

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Contrato con broker hipotecario

Estimado Jose,

Como muy explica perfectamente Cristina Borrallo, abogada especializada en materia de intermediación hipotecaria, tendríamos que analizar el clausulado del contrato de intermediación que se supone han “firmado digitalmente” y la cláusula de exclusividad que esgrime el intermediario en cuestión. En primer lugar, para que el contrato firmado digitalmente sea válido, debe haberlo firmado mediante una firma digital suya. Por otro lado, en caso de que efectivamente lo hayan firmado digitalmente, habría que estudiar si la cláusula de exclusividad en cuestión es o no abusiva. Puede tener sentido si se refiere a entidades financieras con las que el broker hipotecario tiene acuerdo y les ha presentado el expediente, pero no para todas las entidades financieras en general.

En cuanto a los honorarios y cuando se devengan, también hay que analizar el clausulado y la información precontractual que deben poner a disposición de los posibles clientes, para estudiar si coinciden o hay divergencias.

Finalmente pero no menos importante, hay que ver si el intermediario hipotecario está debidamente registrado en el Banco de España y si cumple con la Ley 5/2019 y resto de normativa aplicable a los intermediarios de crédito inmobiliario, muy exigente y protectora de los intereses del consumidor.

En resumen, no abones ningún honorario hasta que un experto haya revisado tu caso.

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Contrato con broker hipotecario

Apreciado José,

Tendríamos que poder analizar el contrato de intermediación y/o asesoramiento con el bróker ya que, tal vez, podamos encontrar la manera de que no tenga que abonar el precio si los servicios no se han prestado siguiendo la normativa aplicable. En esencia, tenemos que estudiar la naturaleza del contrato, los derechos que le asisten y si ha sido informado y comparar el precio en contrato frente a la publicidad que el bróker tiene.

Las obligaciones del intermediario de crédito inmobiliario son muy tasadas y rigurosas en la normativa aplicable y, especialmente, se ven reforzadas cuando el que contrata con él es un consumidor.

Le dejo mi correo electrónico por si quiere ampliarme más el caso y así podré orientarle: cristina.borrallo@futurlegal.com
Reciba un cordial saludo,

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hipoteca interés variable

Apreciado Alberto,

Para darte una respuesta personalizada debería analizar tu caso concreto, mediante una consultoría hipotecaria (solicita información del servicio y precio en info@futurfinances.com).

En todo caso, paso a responderte de forma genérica en relación a las hipotecas mixtas que comentas. El cambio a una hipoteca mixta en estos momentos puede ser una buena o mala idea en función del tipo fijo que te ofrecen. Teniendo en cuenta que la media del Euribor de los últimos 23 años, sin computar los valores negativos, es de aproximadamente un 2,4%, si le sumamos el diferencial que tienes, tendríamos el tipo fijo frontera. Si, por ejemplo, la hipoteca es a Euribor + 1%, pasarse a un tipo fijo inferior al 3,4% puede ser una buena elección. Si el tipo nominal fijo supera el 3,4%, con todas las cautelas precisas, es una mala decisión financiera.

Por otro lado, en cuanto al plazo, depende del tipo fijo. Si es barato, vale la pena que sea un plazo largo. Si es caro, tal vez no sea adecuado ni cambiar la hipoteca variable a mixta. También hay que sospesar la posible evolución futura del referencial hipotecario. En el siguiente enlace puedes ver las previsiones del Euribor en cada momento.

También hay que analizar las condiciones actuales del préstamo variable y las condiciones que te ofrecen en el momento de cambiar de fijo a variable la hipoteca mixta. Es vital valorar las vinculaciones, ya que a veces la hipoteca más cara acaba siendo la más barata.

En todo caso, como te he comentado, quedo a tu disposición si necesitas una consultoría hipotecaria personalizada.

Saludos!

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Vivienda adquirida antes 2013 hipotecada en 2021

Te aconsejo acudas a un asesor fiscal, para que analice la operación en su conjunto.

Por lo que comentas, sería posible que una parte de la actual hipoteca de ING, la que corresponde al 50% del importe que en su día financiaste para comprar la vivienda habitual, fuera desgravable. Es decir, podría ser, pero hay que analizar bien la operación, que aún pudieras desgravar un determinado porcentaje de los pagos a ING.

Si la hipoteca de ING no se utilizo para cancelar la hipoteca de Caixabank, si solo para pagar el 50% a tu ex-pareja, no sería desgravable.

Saludos cordiales.

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Hipoteca tipo fijo o variable

Voy a responder nuevamente para actualizar la información sobre la elección de una hipoteca fija o variable en 2023. Hay muchas personas interesadas en contratar una hipoteca a interés fijo ya que proporcionan seguridad, algo muy buscando en estos momentos de Euribor rozando el 4%, si bien las condiciones que ofrecen la mayoría de bancos para este tipo de endeudamiento son caras.

Así tomando la media histórica del Euribor a 12 meses, principal referencia de las hipotecas en España, desde enero del año 2000 a la actualidad, obtendríamos un interés hipotecario base medio del 1,722%. Si eliminamos los valores negativos, bajo la hipótesis de que es un escenario que no se repetirá en el futuro, la media subiría al 2,425%.

Los hipotecados a tipo variable de Euribor + 1,25%, por tanto, pagan de media aproximadamente entre un 2,972% y un 3,675%, según el valor histórico que prefiramos tomar. Una hipoteca fija bajo la hipótesis de que se replica el comportamiento pasado del Euribor a 12 meses, por tanto, sería competitiva si estuviera por debajo del 2,972% – 3,675%. El 4,35% que te ofrecen, bajo nuestra hipótesis, es caro.

Como idea general para el consumidor que se pregunta si es mejor elegir una hipoteca tipo fijo o variable, comentar que la elección entre una hipoteca a tipo fijo y una a tipo variable depende en gran medida de tus circunstancias personales y de su tolerancia al riesgo.

Ambas opciones tienen sus ventajas y desventajas, y la decisión final debería basarse en tu situación financiera individual y tus expectativas sobre la evolución futura de los tipos de interés.

Las hipotecas a tipo fijo ofrecen la seguridad de saber cuánto pagarás cada mes durante toda la vida del préstamo, independientemente de lo que hagan los tipos de interés. Esto puede ser muy útil para la planificación financiera a largo plazo. Sin embargo, las tasas de interés fijas suelen ser más altas que las variables, por lo que podrías terminar pagando más a largo plazo si los tipos de interés se mantienen relativamente bajos.

Las hipotecas a tipo variable, por otro lado, ofrecen la posibilidad de beneficiarte de las bajadas de los tipos de interés. Si los tipos de interés caen, tus pagos mensuales también lo harán. Sin embargo, también existe el riesgo de que, si los tipos de interés suben, tus pagos mensuales puedan aumentar hasta un nivel que podría ser difícil de manejar.

La hipoteca mixta, por otro lado, combina elementos de ambos tipos de hipotecas. Podrías tener un período inicial a tipo fijo y luego pasar a un tipo variable, o viceversa. Esto podría ofrecerte la seguridad de los pagos fijos en el corto plazo y la posibilidad de beneficiarte de las bajadas de los tipos de interés en el largo plazo.

Aunque no se debe dar una recomendación específica sin conocer más detalles sobre la situación del potencial hipotecado, aconsejo calibrar estos factores y buscar el consejo de un profesional antes de tomar una decisión.

Si quieres una consultoría hipotecaria personalizada, no dudes en enviar un correo a info@futurfinances.com.

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Hipoteca para militar de carrera

La capacidad para obtener una hipoteca dependerá de varios factores, entre ellos tu salario como soldado de carrera, tu historial crediticio y tu capacidad para hacer frente a los pagos mensuales de la hipoteca. En general, si tienes un empleo estable y puedes demostrar que puedes permitirte los pagos, deberías poder obtener una hipoteca.

Tendrías que verificarnos si eres funcionaria, ya que leo que los Militares de Tropa y Marinería con compromisos temporales (MPTM) son empleados públicos, pero no funcionarios. En todo caso, es muy posible que los brokeres hipotecarios de confianza seleccionados por Futur Finances puedan ofrecerte condiciones equiparables a los funcionarios. Solicita información sin compromiso rellenando este formulario.

Los funcionarios pueden conseguir hipotecas al 100% de compraventa e incluso por encima del 80% de tasación, al menos en el momento de responderte. La siguiente tabla que se actualiza cada mes resume las mejores condiciones para este colectivo:

Dicho esto, obtener una hipoteca en 2023 será más desafiante que en años anteriores. Los préstamos serán más caros debido al aumento de las tasas de interés y los bancos están endureciendo las condiciones para los solicitantes de hipotecas. Se espera que las hipotecas a tipo variable se encarezcan hasta en 4.700 euros al año y las nuevas a tipo fijo también serán más caras que antes. Además, los bancos están siendo más estrictos al dar crédito, con hogares que se sitúan por encima del 35% de esfuerzo financiero en la cuota hipotecaria en relación a sus ingresos ya no entran dentro de los límites bancarios​​.

Por lo tanto, mi recomendación sería que consideres cuidadosamente tus opciones y busques el asesoramiento de un profesional antes de tomar una decisión. Si deseas una consultoría hipotecaria personalizada para analizar tu caso, puedes enviar un email a info@futurfinances.com.

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Forma de pagar la Extinción de condominio

La extinción de condominio es un proceso legal que implica la división de una propiedad colectiva en partes individuales. Esto puede ocurrir por varias razones, como cuando una pareja se separa y uno de ellos quiere comprar la participación del otro en la propiedad común.

A tu pregunta, sí, las partes involucradas en la extinción de condominio se reúnen ante un notario para formalizar la transacción, al igual que se haría en una venta de bienes inmuebles. El notario garantiza que el proceso se lleva a cabo legalmente y que todos los documentos necesarios estén en orden.

En cuanto a las formas de pago, la mayoría de las veces, la compensación se realiza mediante un pago en efectivo, que puede ser en forma de cheque bancario. Sin embargo, otros métodos de pago, como las transferencias bancarias, también son posibles, siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo y el banco pueda certificar la transacción.

Sobre tu última pregunta, sí, es posible acordar el pago en dos plazos o más. Esto puede suceder, por ejemplo, si la parte que adquiere la propiedad no puede pagar todo el importe de una sola vez. Sin embargo, este tipo de acuerdo deberá estar bien especificado en el contrato y es recomendable que se formalice ante notario para garantizar su cumplimiento.

Saludos cordiales.

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regularización fiscal tras nulidad de clausula multidivisa

La declaración de Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) puede implicar ciertas complejidades cuando se trata de demandas multidivisa y pagos en efectivo. En casos donde ha habido una devolución de cantidades cobradas de más que se dedujeron previamente por la compra de una vivienda habitual, se requiere devolver la parte correspondiente de la deducción. Este principio se aplica siempre que la hipoteca haya dado derecho a deducción en el IRPF. Sin embargo, puede haber confusión acerca de cómo y dónde declarar estas magnitudes.

A este respecto, Hacienda es clara en dos puntos:

  1. Solo se aplica a los ejercicios respecto de los cuales no hubiera prescrito el derecho de la Administración para determinar la deuda tributaria. Por lo tanto, no se debe pagar impuestos sobre las cantidades cobradas por ejercicios fiscales prescritos.
  2. Las cantidades se consignan en el ejercicio en el que se produjo la sentencia, laudo o acuerdo. Por ejemplo, si se llegó a un acuerdo en 2022, este se reflejará en la declaración que se presente ese año, y no hay que hacer declaraciones complementarias por cada ejercicio.

En cuanto a la parte que se ha restado del capital, a pesar de que Hacienda pueda informar de toda la cantidad en los datos fiscales, y siguiendo el criterio aplicado en las sentencias por hipotecas con cláusula suelo, las cantidades que se han recibido como una reducción del principal del préstamo, no están obligadas a tributar por la devolución del exceso de deducción por compra de vivienda habitual.

Sobre la cuestión de si se debe pagar impuestos por las costas, la resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) del 1 de junio de 2020 indica que las costas judiciales que percibe un ciudadano por un dictamen judicial favorable a sus intereses y que tiene que abonar a su servicio de defensa no tienen que tributar. Esto representa un claro beneficio fiscal para el consumidor y una ruptura con la postura defendida previamente por la Agencia Tributaria y la Dirección General de Tributos.

Finalmente, en relación a las deducciones del año fiscal en el que se produjo la sentencia, se puede deducir todas las cantidades pagadas en la financiación de vivienda habitual, hasta el límite de 9.040 euros al año, pero restando las cantidades que pudieran corresponder al año fiscal en el que se tiene que hacer la declaración de la renta, incluyendo las que han disminuido el capital. Este punto hace fundamental que revisemos cuánto recibimos y a qué ejercicio corresponde.

En respuesta a tus dudas específicas:

El interés legal indemnizatorio se imputa por todo y no solo por la parte que corresponda a los años no prescritos. No se necesita desglose del banco para este propósito. Sin embargo, para un análisis más detallado, te recomendaría que consultes con un asesor fiscal.

La pérdida patrimonial aplicada por el cambio de divisa en los 4 ejercicios anteriores no prescritos puede tener consecuencias fiscales, ya que podría requerir una regularización de las deducciones previamente aplicadas. De nuevo, te recomendaría que consultes con un asesor fiscal para obtener un asesoramiento más personalizado.

En cuanto a la conversión de la cantidad pendiente del préstamo de yenes a euros, si esta conversión resultó en una pérdida patrimonial con respecto al valor de cambio de la concesión del préstamo en julio de 2006, esta pérdida podría ser deducible. Sin embargo, este es un área que puede ser complicada y te sugeriría que te pongas en contacto con un experto en tributación para obtener un asesoramiento más detallado.

Espero que esta información sea de ayuda. Sin embargo, te recomendaría que busques el asesoramiento de un experto fiscal para tratar tu situación específica, ya que esta respuesta solo tiene fines informativos y no constituye asesoramiento fiscal legal.

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Cambio variable a fijo

Hola María,

En primer lugar, es importante destacar que este tipo de cuestiones financieras son muy personales y dependen de muchos factores individuales, que solo analizando tu perfil y las condiciones hipotecarias en profundidad se pueden responder.

Si quieres una consultoría hipotecaria, solicítame información por email a info@futurfinances.com.

La elección entre una hipoteca de tipo fijo y una de tipo variable suele depender de tu nivel de riesgo y de tus expectativas sobre la evolución futura de los tipos de interés. Puedes leer las previsiones actualizadas del Euribor de las principales casas de análisis en nuestro blog.

Las hipotecas a tipo fijo ofrecen una mayor seguridad y previsibilidad, ya que sabes de antemano cuánto tendrás que pagar cada mes durante toda la vida de la hipoteca. Por otro lado, las hipotecas a tipo variable suelen tener un tipo de interés inicial más bajo, pero el coste varía en función de la evolución del Euríbor.

Para tomar una decisión informada, te recomendaría que te hagas las siguientes preguntas:

1. ¿Cuánto estás dispuesto a asumir el riesgo de que los tipos de interés aumenten en el futuro? Si crees que es probable que los tipos de interés suban significativamente en los próximos años, una hipoteca a tipo fijo puede ofrecerte una mayor seguridad.

2. ¿Puedes permitirte el aumento de la cuota mensual? Has mencionado que tu cuota subiría unos 200 euros mensuales. Es importante que evalúes tu situación financiera y determines si puedes afrontar este aumento de coste.

3. ¿Cómo te afectaría una subida del Euríbor? Debes evaluar los posibles escenarios de cómo una subida del Euríbor afectaría a tu hipoteca variable.

4. ¿Cuánto te costaría la liquidación y la nueva hipoteca? Hay costos asociados con la cancelación de una hipoteca y la apertura de una nueva. Necesitas considerar estos costos en tu decisión.

5. ¿Cuál sería el impacto de realizar una amortización parcial? Esto puede reducir la cantidad de intereses que pagarías en el largo plazo.

Para tomar la mejor decisión, es recomendable que hables con un consultor financiero independiente que pueda ayudarte a entender mejor tus opciones y a evaluar los posibles escenarios. También puedes usar una calculadora de hipotecas en línea para tener una idea de cómo los diferentes tipos de interés y plazos podrían afectar a tu hipoteca, como el simulador del Banco de España.

Sea vía subrogación o vía cancelación y posterior constitución de una nueva hipoteca, vas a seguir teniendo derecho a desgravar por el importe solicitado en su día para adquisición de vivienda habitual.

Recuerda, la decisión final debe basarse en tu situación personal y tus expectativas financieras a largo plazo.

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