¿Hipoteca fija o variable?

¿Me conviene contratar una hipoteca fija o variable?

Lo primero que todo cliente debe tener muy claro es que a pesar de que la mayoría de hipotecas en España son con sistema de amortización francés o de cuota constante, ello no significa que la cuota se mantenga constante los 30 o 40 años del plazo.

Si se contrata un préstamo hipotecario a tipo fijo, sí que podemos estar seguros de que cada mes, hasta el final, pagaremos la misma cuota.

Valorar el perfil del hipotecado y el mercado

Para valorar si es mejor pedir una hipoteca a tipo fijo o variable, hay que analizar perfil del futuro hipotecado, por una parte, y la oferta de hipotecas fijas y variables en cada momento y los factores económicos relacionados con el sector inmobiliario e hipotecario (evolución de los tipos de interés, entre otros).

Rellena el siguiente formulario, sin compromiso, si deseas que un intermediario de crédito inmobiliario seleccionado por nuestro portal de hipotecas analice si te conviene una hipoteca fija o variable:

Mejores condiciones del mercado hipotecario

Hasta 31/01/2023, sujeto a posterior aprobación del departamento de riesgos de cada entidad financiera, los intermediarios de crédito inmobiliario seleccionados tramitan hipotecas 100% de compraventa (limitado al 80% de tasación) en las siguientes condiciones (consultar información precontractual de las hipotecas):

• Hipoteca a tipo fijo a partir del 2,40% nominal (TAE de 3,239%). Hasta 30 años.
• Hipoteca variable a partir de un Euribor + 0,40% (TAE variable 3,421%).

Hipotecas a tipo variable

En las hipotecas a interés variable, en cada periodo de revisión del tipo de interés, la cuota es constante, pero cuando varía el interés, cambia la mensualidad.

Lo importante es saber qué tipo de interés variable se nos aplica, que se calcula de la siguiente manera:

Interés variable nominal aplicable = referencial + diferencial

El referencial es el índice del mercado hipotecario que se nos aplica, mayoritariamente el Euribor a 12 meses.

A este índice el banco le suma un diferencial, que se mueve entre el 0,40% y el 2%, según el momento.

Lo más importante es que analicemos la gráfica de como evoluciona el índice a lo largo de los años, para hacernos una idea de cuanto puede subir o bajar la cuota. Así del año 2000 a la actualidad observamos:

Hipotecas a interés fijo

Una hipoteca a tipo fijo no es idónea para cualquier perfil de clientes, ya que un asesor hipotecario debe primero estudiar el perfil de los clientes y sus necesidades y objetivos financieros. Hay clientes a los que un tipo variable les encaja mejor que un tipo fijo, por sus ingresos, por su capacidad de ahorro y formación financiera.

Lo ideal para una familia de perfil conservador sería contratar una hipoteca a tipo fijo por debajo de la media histórica del Euribor más el diferencial medio aplicado, ya que conocería sus pagos hipotecarios mes a mes y pagaría relativamente poco.

Vídeo explicativo

Con el siguiente vídeo puedes aprender a hacer algunos cálculos en Excel para poder comparar un cuadro de amortización de una hipoteca variable y otro con interés fijo, para poder tomar una decisión en base a números:

Perfil del hipotecado

Tan importante es, para valorar si nos conviene una hipoteca fija o variable en 2023, las condiciones financieras que nos ofrecen los diferentes bancos en tipos fijos o variables, como el perfil del hipotecado. El perfil económico, familiar e incluso social y psicológico de las personas que solicitan financiación con garantía real. Una pareja de funcionarios de perfil de inversiones conservador, por ejemplo, sería candidata ideal para hipotecarse a tipo fijo, por la seguridad que ofrece saber cada mes lo que se pagará durante las décadas que mantengamos la deuda con el banco.

El tipo variable, por su parte, puede ser el idóneo para un empresario con experiencia y capacidad de generar ingresos de forma creciente, que es capaz de hacer amortizaciones parciales año tras año, y que sabe ahorrar e invertir su dinero.

Cuidado con el sobreendeudamiento

En todo caso siempre es recomendable averiguar el máximo interés que alcanzó el índice de referencia, sumarle el diferencial y calcular la cuota. Esta sería la mensualidad más alta que, en principio, podríamos tener que pagar. Si con nuestros ingresos no pudiéramos pagarla, es recomendable no embarcarse en esta hipoteca y buscar una vivienda más económica.

¿Hipoteca a tipo fijo o variable?

Depende de las condiciones que nos ofrezca el banco. En 2021 los bancos ofrecen hipotecas a tipo fijo competitivas que hay que analizar, según sea el perfil de riesgo de los hipotecados. Además del tipo de interés, hay que tener muy en cuenta los productos vinculados, que se usan con demasiado frecuencia para encarecer el coste final de la hipoteca a tipo fijo o variable. Las bonificaciones por productos contratados no suelen ser bonificaciones, sino penalizaciones: en realidad sale más barato no vincularse, por mucho que suba el interés aplicado.

En definitiva, para saber qué tipo de préstamo nos encaja mejor hay que tener en cuenta tanto aspectos objetivos cuantificables, como son las condiciones de la hipoteca, como predicciones del Euribor y sobre la evolución de otras magnitudes económicas  y de nuestra capacidad de generar ingresos a futuro, así como variables más subjetivas, como podrían ser algunas del perfil del hipotecado (grado de seguridad en los pagos que necesitamos para dormir tranquilos).