¿Hipoteca fija o variable?

¿Me conviene contratar una hipoteca fija o variable?

Lo primero que todo cliente debe tener muy claro es que a pesar de que la mayoría de hipotecas en España son con sistema de amortización francés o de cuota constante, ello no significa que la cuota se mantenga constante los 30 o 40 años del plazo.

Si se contrata un préstamo hipotecario a tipo fijo, sí que podemos estar seguros de que cada mes, hasta el final, pagaremos la misma cuota. Los expertos no se ponen de acuerdo sobre si es mejor pedir una hipoteca a tipo fijo o variable, ya que depende del perfil del futuro hipotecado, por una parte, de la oferta de hipotecas fijas y variables en cada momento y de factores económicos y financieros varios (evolución de los tipos de interés, entre otros).

Rellena el siguiente formulario, sin compromiso, de contacto si deseas que un intermediario de crédito inmobiliario seleccionado por nuestro portal de hipotecas analice si te conviene una hipoteca fija o variable:

Pau A. Monserrat, CEO de Futur Finances, dió su opinión sobre las hipotecas fijas y variables que vienen tras la desescalada en este artículo en El Confidencial.

Para 2022 podremos contratar tipos fijos incluso menores al 1% nominal, al alcance de los perfiles más estables, como los funcionarios. Los indefinidos de sectores económicos que se recuperen en primer lugar tras la vacunación masiva de 2021, además de empleos que han salido fortalecidos como el sanitario, personal investigador o nuevas tecnologías y energías renovables, podrán optar por las mejores condiciones de financiación, tanto fija como variable.

Como referencia, hasta 15/04/2022, sujeto a posterior aprobación del departamento de cada banco, los intermediarios de crédito inmobiliario seleccionados tramitan hipotecas 100% de compraventa (limitado al 80% de tasación) en las siguientes condiciones (consultar información precontractual de las hipotecas):

• Hipoteca a tipo fijo a partir del 0,80% nominal (TAE de 1,199%). Hasta 30 años.
• Hipoteca variable a partir de un Euribor + 0,75% (TAE variable 0,847%).

Más información de las hipotecas fijas y variables en los medios

Algunas opiniones vertidas por el CEO de Futur Finances en los medios de comunicación relacionadas con las hipotecas y los tipos de interés son:

• Hipotecas congeladas, en Ultima Hora. Noviembre de 2020.
• ¿Las hipotecas a tipo fijo son un error o un chollo? 20 Minutos de 30/08/2019.
• La banca apuesta por los tipos fijos. El Confidencial de 09/07/2019.

Hipotecas a tipo fijo y a tipo variable

Una hipoteca a tipo fijo no es idónea para cualquier perfil de clientes, ya que un asesor hipotecario debe primero estudiar el perfil de los clientes y sus necesidades y objetivos financieros. Hay clientes a los que un tipo variable les encaja mejor que un tipo fijo, por sus ingresos, por su capacidad de ahorro y formación financiera.

Sin embargo la mayoría de hipotecas que se firman en nuestro país son a interés variable. Ello significa que en cada periodo de revisión del tipo de interés la cuota es constante, pero cuando varía el interés, cambia la mensualidad. Lo importante es saber qué tipo de interés variable se nos aplica, que se calcula de la siguiente manera:

Interés variable = referencial + diferencial

El referencial es el índice del mercado hipotecario que se nos aplica, básicamente el Euribor. A este índice el banco le suma un diferencial, que varía de 0% a lo que estime el banco (en 2022 se mueve entre el 0,75% y el 1% para buenos perfiles). Lo más importante es que analicemos la gráfica de como evoluciona el índice a lo largo de los años, para hacernos una idea de cuanto puede subir o bajar la cuota.

Lo ideal para una familia sería contratar una hipoteca a tipo fijo muy bajo, ya que conocería sus pagos hipotecarios mes a mes y pagaría poco.

Con la previsión de tipos negativos durante años, posiblemente acabe siendo más acertado (en un sentido financiero estricto) arriesgarse a las subidas de intereses a cambio de hipotecas variables que, en principio, ofrecen escenarios futuros de tipos de interés que de media son más bajos que sus competidoras a tipo fijo. Es decir, que la mejor hipoteca variable probablemente sea mejor opción que la mejor hipoteca a tipo variable, en términos de coste al final de la vida de la hipoteca (tomando en consideración la inflación, que reduce el coste actual de los pagos cuanto más alejados en el tiempo estén).

Perfil del hipotecado

Tan importante es, para valorar si nos conviene una hipoteca fija o variable en 2021, las condiciones financieras que nos ofrecen los diferentes bancos en tipos fijos o variables, como el perfil del hipotecado. El perfil económico, familiar e incluso social y psicológico de las personas que solicitan financiación con garantía real. Una pareja de funcionarios de perfil de inversiones conservador, por ejemplo, sería candidata ideal para hipotecarse a tipo fijo, por la seguridad que ofrece saber cada mes lo que se pagará durante las décadas que mantengamos la deuda con el banco.

El tipo variable, por su parte, puede ser el idóneo para un empresario con experiencia y capacidad de generar ingresos de forma creciente, que es capaz de hacer amortizaciones parciales año tras año, y que sabe ahorrar e invertir su dinero.

Cuidado con el sobreendeudamiento

En todo caso siempre es recomendable averiguar el máximo interés que alcanzó el índice de referencia, sumarle el diferencial y calcular la cuota. Esta sería la mensualidad más alta que, en principio, podríamos tener que pagar. Si con nuestros ingresos no pudiéramos pagarla, es recomendable no embarcarse en esta hipoteca y buscar una vivienda más económica.

¿Hipoteca a tipo fijo o variable?

Depende de las condiciones que nos ofrezca el banco. En 2021 los bancos ofrecen hipotecas a tipo fijo competitivas que hay que analizar, según sea el perfil de riesgo de los hipotecados. Además del tipo de interés, hay que tener muy en cuenta los productos vinculados, que se usan con demasiado frecuencia para encarecer el coste final de la hipoteca a tipo fijo o variable. Las bonificaciones por productos contratados no suelen ser bonificaciones, sino penalizaciones: en realidad sale más barato no vincularse, por mucho que suba el interés aplicado.

En definitiva, para saber qué tipo de préstamo nos encaja mejor hay que tener en cuenta tanto aspectos objetivos cuantificables, como son las condiciones de la hipoteca, como predicciones del Euribor y sobre la evolución de otras magnitudes económicas  y de nuestra capacidad de generar ingresos a futuro, así como variables más subjetivas, como podrían ser algunas del perfil del hipotecado (grado de seguridad en los pagos que necesitamos para dormir tranquilos).