El Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, estipula una serie de medidas en el ámbito de las familias hipotecadas con problemas de pago para que los bancos y cajas que voluntariamente se adhieran sigan un protocolo para ayudar a reducir la carga mensual o, en caso de no ser posible evitar la ejecución hipotecaria, se pacte una dación en pago. Esta normativa incluye un código de buenas prácticas a seguir por las entidades financieras que lo quieran aceptar.

Nos dice el preámbulo de la norma:

El citado Código incluye tres fases de actuación. La primera, dirigida a procurar la reestructuración viable de la deuda hipotecaria, a través de la aplicación a los préstamos o créditos de una carencia en la amortización de capital y una reducción del tipo de interés durante cuatros años y la ampliación del plazo total de amortización. En segundo lugar, de no resultar suficiente la reestructuración anterior, las entidades podrán, en su caso, y con carácter potestativo, ofrecer a los deudores una quita sobre el conjunto de su deuda. Y, finalmente, si ninguna de las dos medidas anteriores logra reducir el esfuerzo hipotecario de los deudores a límites asumibles para su viabilidad financiera, estos podrán solicitar, y las entidades deberán aceptar, la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda. En este último supuesto, las familias podrán permanecer en su vivienda durante de un plazo de dos años satisfaciendo una renta asumible.”

Las medidas que se instrumentan van en el buen camino, tratando de aminorar temporalmente las mensualidades que pagan los hipotecados y otro tipo de facilidades para tratar de reconducir la deuda; el problema es que los casos para poder acogerse a estos beneficios son tan limitados que, en la práctica, no supone una solución seria en absoluto. Con los datos proporcionados por las entidades a 30 de junio de 2012 solamente se habían resuelto 278 solicitudes, de las cuales 8 acabaron en la aprobación de una dación en pago y la consiguiente extinción de la deuda, 44 casos permitieron una reestructuración de la deuda pendiente de pago y el resto de solicitudes fueron rechazadas por la entidad porque el deudor no cumplía las condiciones requeridas. Una Ley para tan pocos casos aplicables es, cuanto menos, preocupante.

Requisitos del código de buenas prácticas

A continuación veremos los diferentes condicionantes de la norma, tan complicados de cumplir que producen su escasa aplicación real:

  1. Única viviendas de la familia hipotecada de un precio de compra-venta determinado; concretamente se pone un valor máximo del inmueble según el número de habitantes del municipio:
    • 200.000€ para municipios de más de un millón de habitantes
    • 180.000€ para municipios de más de 500.000 habitantes.
    • 150.000€ para municipios de más de 100.000 habitantes.
    • 120.000€ para municipios de de menos de 100.000 habitantes.
  2.  Además el hipotecado para adquirir en su día su única vivienda habitual ha de estar incluido en un umbral de exclusión que suponga que:
    •  Todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. A estos efectos se entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda.
    • Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. En esta misma situación han de encontrarse los avalistas e hipotecantes no deudores si los hubiere.
    • Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda. Los posibles avalistas hipotecarios también han de carecer de bienes, lo cual casi nunca ocurre ya que de ser así el banco no los habría aceptado como garantes.

Los casos son muy limitados, ya que si por ejemplo el préstamo hipotecario ha sido avalado por un familiar con propiedad, no se puede beneficiar la familia del código. Tampoco si la vivienda que se compro supera los valores de compra-venta mencionados, o si uno de la familia tiene trabajo, por poco que cobre. Desde luego con esta normativa no se abordó el problema de las miles y miles de familias que se quedan en la calle, sin casa y con deudas de por vida.

Medidas del código

Los “afortunados” hipotecados que cumplen todos los requisitos se pueden beneficiar de 3 tipos de medidas;  tras la solicitud correspondiente del deudor y en el plazo de un mes la entidad deberá proceder a ofrecer las siguientes alternativas:

En primer lugar modificaciones de la carga hipotecaria para reestructurar la deuda y tratar de que el cliente pueda afrontarla:

  1. Carencia de amortización de capital durante 4 años.
  2. Ampliación del plazo del préstamo hasta 40 años desde formalización.
  3. Reducción del tipo de interés a Euribor + 0,25 durante carencia.

Si este plan de reestructuración resulta inviable, por suponer la cuota hipotecaria más del 60% de los ingresos de la unidad familiar, el deudor podrá solicitar una quita ( reducción del importe de la deuda ) de parte del capital adeudado que la entidad tendrá la facultad de aprobar o rechazar una vez calculada conforme a los parámetros que marca la norma. Esta segunda medida no es obligatoria para las entidades financieras que voluntariamente se hayan adherido al código, a diferencia de las otras que sí lo son.

La tercera medida estipulada es la dación en pago que el deudor podrá solicitar pasados 12 meses desde la solicitud de reestructuración que no haya resultado viable.  El deudor también tendrá derecho, si así lo solicita en el momento de la dación, a permanecer durante dos años en la vivienda como arrendatario, pagando una renta anual equivalente al 3% del importe total de la deuda.

Una reforma en la buena dirección pero ineficaz por las restricciones a los hipotecados para poderse acoger a ella, que, en definitiva, la hacen inútil.

De hecho, a raíz de la alarma social surgida por el gran número de desalojos de familias e incluso suicidios, se aprobó al cabo de unos meses otras medidas, que vuelven a nacer con polémica por los requisitos para poder acogerse a ella y por su cuestionable utilidad: Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, que regula una moratorio de dos años en los lanzamientos judiciales, desalojos o deshaucios. No resuelve el problema, ya que no paraliza la ejecución hipotecaria hasta que la casa ya es del banco, además de no limitar los interese de demora, con lo que al cabo de los 2 años la familia tendrá que abandonar la casa y su deuda se habrá incrementado un 40% o más.

En Futur Finances estaremos atentos a cualquier modificación hipotecaria que pueda beneficiar a las familias hipotecadas de buena fe y os tendremos puntualmente informados.

 

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