El Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, estipula una serie de medidas en el ámbito de las familias hipotecadas con problemas de pago para que los bancos y cajas que voluntariamente se adhieran sigan un protocolo para ayudar a reducir la carga mensual o, en caso de no ser posible evitar la ejecución hipotecaria, se pacte una dación en pago. Esta normativa incluye un código de buenas prácticas a seguir por las entidades financieras que lo quieran aceptar. En la actualidad (junio de 2020) están adheridos la mayoría de bancos en España.
El Código de Buenas Prácticas (CBP) ha sido objeto de reforma con el Real Decreto-ley 5/2017. Amplía el ámbito de aplicación de las medidas de protección de los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad, incluyendo en el colectivo de familias que pueden beneficiarse del Código de Buenas Prácticas a familias con hijos menores o en las que exista una víctima de violencia de género.
En relación a las operaciones hipotecarias dadas por vencidas antes de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 6/2012, el Tribunal Supremo en su Sentencia 187/2018, de 5 de abril, establece que las medidas del Código de Buenas Practicas alcanzan a los préstamos y créditos en los que el hipotecante puede acogerse todavía a las medidas de protección que recoge el CBP, aunque los contratos correspondientes hayan sido resueltos a instancia de la entidad, por incumplimiento de las obligaciones de pago antes de la entrada en vigor de la norma.
Nos dice el preámbulo del Real Decreto-ley 6/2012:
«El citado Código incluye tres fases de actuación. La primera, dirigida a procurar la reestructuración viable de la deuda hipotecaria, a través de la aplicación a los préstamos o créditos de una carencia en la amortización de capital y una reducción del tipo de interés durante cuatros años y la ampliación del plazo total de amortización. En segundo lugar, de no resultar suficiente la reestructuración anterior, las entidades podrán, en su caso, y con carácter potestativo, ofrecer a los deudores una quita sobre el conjunto de su deuda. Y, finalmente, si ninguna de las dos medidas anteriores logra reducir el esfuerzo hipotecario de los deudores a límites asumibles para su viabilidad financiera, estos podrán solicitar, y las entidades deberán aceptar, la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda. En este último supuesto, las familias podrán permanecer en su vivienda durante de un plazo de dos años satisfaciendo una renta asumible.»
Las medidas que se instrumentan van en el buen camino, tratando de aminorar temporalmente las mensualidades que pagan los hipotecados y otro tipo de facilidades para tratar de reconducir la deuda.
En este enlace se puede consultar un compendio de 30 preguntas y respuestas de la Comisión de Control del CBP.
Requisitos del código de buenas prácticas
A continuación veremos los diferentes condicionantes de la norma:
- Se aplican a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca cuyo deudor se encuentre en el umbral de exclusión. Se aplicarán igualmente a los fiadores y avalistas hipotecarios del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario
- Además el hipotecado ha de estar incluido en un umbral de exclusión que suponga que:
- Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas (no supere los 22.558,77 euros anuales en 2019). A estos efectos se entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar. El límite se amplía para familias con discapacitados, y determinados enfermos graves.
- Que en los 4 años anteriores a la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.
- Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda. Los posibles avalistas hipotecarios también han de carecer de bienes, lo cual casi nunca ocurre ya que de ser así el banco no los habría aceptado como garantes.
Medidas del código
Los «afortunados» hipotecados que cumplen todos los requisitos se pueden beneficiar de 3 tipos de medidas; tras la solicitud correspondiente del deudor y en el plazo de un mes la entidad deberá proceder a ofrecer las siguientes alternativas:
En primer lugar modificaciones de la carga hipotecaria para reestructurar la deuda y tratar de que el cliente pueda afrontarla:
- Carencia de amortización de capital durante 5 años. El capital correspondiente a las cuotas de ese periodo podrá o bien pasarse a una cuota final al término del préstamo o bien prorratearse en las cuotas restantes, o realizarse una combinación de ambos sistemas.
- Ampliación del plazo del préstamo hasta 40 años desde formalización.
- Reducción del tipo de interés a Euribor + 0,25 durante el plazo de la carencia.
- Inaplicación con carácter indefinido de las cláusulas suelo.
Si este plan de reestructuración resulta inviable, por suponer la cuota hipotecaria más del 50% de los ingresos de la unidad familiar, el deudor podrá solicitar una quita ( reducción del importe de la deuda ) de parte del capital adeudado que la entidad tendrá la facultad de aprobar o rechazar una vez calculada conforme a los parámetros que marca la norma. Esta segunda medida no es obligatoria para las entidades financieras que voluntariamente se hayan adherido al código, a diferencia de las otras que sí lo son.
La tercera medida estipulada es la dación en pago que el deudor podrá solicitar y las entidades financieras deberán aceptar si la reestructuración resulta inviable (cuota mensual superior al 50% de los ingresos de la unidad familiar). El deudor también tendrá derecho, si así lo solicita en el momento de la dación, a permanecer durante dos años en la vivienda como arrendatario, pagando una renta anual equivalente al 3% del importe total de la deuda.
Una reforma en la buena dirección pero ineficaz en sus inicios por las restricciones a los hipotecados para poderse acoger a ella, que, en definitiva, la hacía inútil. Actualmente hay muchas más familias que pueden acogerse al CBP, afortunadamente.
En Futur Finances estaremos atentos a cualquier modificación hipotecaria que pueda beneficiar a las familias hipotecadas de buena fe y os tendremos puntualmente informados.
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