Bankinter S.A. es una de las entidades financieras que más presión comercial ejerció en los años 2006 a 2008 en la comercialización de préstamos hipotecarios multidivisa. La propia María Dolores Dancausa, consejera delegada de la entidad, reconoció en público que tienen en cartera 2.000 millones de euros en hipotecas multidivisa. Conozco la práctica comercial y el producto de primera mano, ya que una empresa de la que soy partícipe, Futur Finances Balears SL, fue agente Bankinter desde finales de 2007 y durante el 2008 (número de oficina 5352 de Palma). Cuando la crisis empezó a hacerse patente en España muchos agentes abandonamos la red y Bankinter reorientó la red de agentes a los clientes de inversión con patrimonios altos. El informe anual integrado de Bankinter 2016 la denomina, fruto del cambio de estrategia, como una “red de banqueros privados“. Como explica el Banco de España, la naturaleza de un agente de entidad de crédito es la siguiente:
“Son personas (a veces, también empresas) que actúan por cuenta de las entidades, pero que no son empleados suyos. Las entidades los utilizan para llegar hasta los clientes que viven en lugares donde no tienen oficinas.
Los agentes tienen un contrato con una entidad de crédito (sólo con una) que les permite negociar operaciones o formalizarlas como si fueran la propia entidad, si bien pueden realizar otra actividad o profesión. Si usted hace una operación con un agente bancario sólo deberá pagar las comisiones que tenga la entidad. Es decir, no tiene que pagar nada al agente por hacerla a través suyo, ya que éste cobra sus honorarios directamente de la entidad. Los agentes han de relacionarse directamente con el cliente, sin otros intermediarios.“
Accediendo a este registro del supervisor puede uno conocer los agentes declarados por una entidad.
Como agente Bankinter no comercializamos nunca préstamos hipotecarios de la entidad, las hipotecas normales en Euros porque eran más caras que sus competidores (y por tanto consideramos que menos interesantes para los clientes) y las hipotecas multidivisa porque su complejidad no encajaba con la formación financiera de nuestros consumidores financieros. No obstante, pudimos conocer directamente el tipo de producto Bankinter y las directrices comerciales que se recibían.
Características de una hipoteca multidivisa Bankinter en francos suizos
Tomemos algunos datos reales de una hipoteca multidivisa Bankinter, alterando algunos datos para evitar identificar un hipotecado en concreto:
- Hipoteca multidivisa concedida por Bankinter en abril de 2008.
- Importe concedido: 150.000 EUR. Si bien, en realidad, no se concede al cliente EUR, sino 243.000 francos suizos (CHF).
- Tipo de cambio EUR/CHF aplicado en el momento de la firma: 1,62 EUR/CHF.
- Plazo: 28 años.
- Tipo variable en CHF: Libor a un mes + 0,90%.
- Tipo variable en EUR: Euribor a un mes + 0,65%.
- Cláusula multidivisa: se establece una “opción cambio de moneda” que contempla que al vencer cada periodo de amortización, la parte prestataria podrá sustituir una divisa por otra de las cotizadas en España. Teniendo en cuenta que solo hay Libor para CHF, EUR, GBP, JPY y USD; podríamos entender que se limita a estas divisas la opción multidivisa.
Naturaleza de la hipoteca multidivisa
Un peritaje económico-financiero de un préstamo hipotecario multidivisa debe explicar en profundidad la naturaleza de una hipoteca multidivisa, su complejidad y riesgos. Por mucho que algunos peritos pagados por los bancos intentan defender que no son más que hipotecas a tipo variable en en una moneda distinta al euro, para peritos economistas como Pau A. Monserrat nada más lejos de la realidad: son productos de inversión apalancados, mediante los cuales se invierte en un mercado de alto riesgo, el FOREX, mediante financiación otorgada con garantía real (la hipoteca). Son, por tanto, productos hipotecarios a tipo variable que, además, contemplan un derivado implícito, el tipo de cambio EUR / Divisa.
La hipoteca multidivisa es un producto derivado en base a que:
- Es un instrumento financiero: en esencia es un producto de inversión.
- Su valor deriva de la evolución de los precios de otro activo, denominado “activo subyacente”: en la multidivisa el activo subyacente es el tipo de cambio entre la divisa y el euro.
- Es una contratación a plazo: el plazo de vigencia del préstamo hipotecario.
- El intercambio efectivo se produce en un momento futuro: en cada cuota hipotecaria.
- Son productos sujetos al efecto apalancamiento: La inversión necesaria por parte del cliente es nula, ya que la especulación se realiza con el dinero prestado por el banco con una garantía hipotecaria, la vivienda habitual usualmente.
Bankinter y la mayoría o totalidad de entidades financieras que colocaron hipotecas multidivisa no solían perfilar al cliente, para valorar si un producto de riesgo y complejidad como los préstamos hipotecarios multidivisa eran idóneos para los hipotecados. La ausencia de test MiFID por sí sola no presupone error en el consentimiento, pero el banco tiene la carga de la prueba que hizo todo lo posible por subsanar esta ausencia de test MiFID con un proceso de información adecuado.
El tipo de interés
Las hipotecas multidivisa, en cuanto a su parte de préstamo hipotecario, son un tipo de financiación en una divisa diferente al EUR a tipo variable, siendo el referencial más utilizado el Libor a diferentes plazos. Cuando el Euribor estaba muy alto (años 2007 y 2008), explicar a un cliente que podía pedir una hipoteca en CHF y pagar el primer mes un 3,4% en lugar de un 4,38%, más el diferencial pactado, podía ser un buen reclamo (datos de abril de 2008).
El riesgo de tipo de interés se basaría en la dificultad que tiene un cliente español de conocer la naturaleza del Libor de la divisa y las razones que indican que va a subir o bajar. De 2008 a 2015 el promedio del Libor CHF a 12 meses y del Euribor a 12 meses se comportó de la siguiente forma:
Evolución del Libor CHF y Euribor de 2008 a 2015
Podemos ver como efectivamente los intereses pagados por estar endeudados en francos suizos son más bajos que si la hipoteca estuviera en Euros y referenciada al Euríbor. Pero esa “ventaja” escondía un alto riesgo, que es el que se debería haber explicado con transparencia, clama y didáctica a los clientes interesados en hipotecas multidivisa:
El riesgo de tipo de cambio
El riesgo de tipo de cambio se sustantiva en los efectos que tiene la evolución del valor del Euro respecto a la divisa (en el ejemplo CHF) cuando el hipotecado tiene la deuda en divisas. Dado que el cliente tiene todos los ingresos y gastos habituales en Euros, cuando la divisa se aprecia, para pagar las cuotas en CHF debe vender EUR y comprar CHF, que cada vez le cuestan más (en su contravalor en EUR). NO solo en las cuotas mensuales, que ya sería un riesgo importante, sino en la propia deuda pendiente. Es decir, el riesgo de tipo de cambios es un riesgo financiero doble:
- El cliente tiene los ingresos en euros pero paga las cuotas en divisas. Si la divisa se aprecia, la cuota sube (en euros).
- Recálculo constante de la deuda pendiente. Si la divisa se aprecia, el hipotecado asume mayor deuda pendiente (en euros).
Entender este riesgo y saber cómo puede influir a futuro tanto en las cuotas mensuales como en la deuda es la clave para decidir con conocimiento de causa la contratación de una hipoteca multidivisa. En opinión del perito economista Pau A. Monserrat, “solo un experto en mercados financieros estaría preparado para contratar este tipo de hipotecas y, probablemente, pocos se arriesgarían a hacerlo con la garantía de su vivienda habitual.“
Evolución del tipo de cambio Euro Franco Suizo
Portales como Investing ponen a disposición de los usuarios de forma gratuita una información muy valiosa sobre los tipos de cambio. Si buscamos cómo ha evolucionado el valor en francos suizos de un euro resulta la siguiente tabla:
En nuestro ejemplo, 150.000 EUR a finales de abril de 2008 valían 243.000 CHF. O dicho de otra forma, con 1 EUR podíamos comprar 1,62 CHF.
Si tomamos el último tipo de cambio a 21 de abril de 2017, resulta que con 1 EUR podemos comprar 1,0696 CHF, por la constante devaluación del Euro respecto al franco suizo que refleja la anterior gráfica. Para un cliente hipotecado en CHF que solo hubiera pagado intereses (carencia de capital), su deuda de 243.000 CHF, ¿cuántos EUR son? Nada menos que 243.000 / 1,0696, es decir, 227.188 EUR. En otras palabras, una deuda de 150.000 euros el año 2008 (que en definitiva es el dinero que recibió el cliente hipotecado) pasa a ser de 277.188 EUR (127.188 euros más de deuda en su contravalor en Euros) por la apreciación histórica del franco suizo.
¿Pueden predecir los tipos de cambio, los bancos?
Una clave de un peritaje de hipoteca multidivisa es explicar las herramientas que utilizan los bancos para predecir la evolución futura de los tipos de cambio. Dado que en el contrato de hipoteca multidivisa se produce un claro conflicto de intereses (el banco gana si el cliente pierde), si Bankinter tiene más herramientas que el cliente, tiene más probabilidades de ganar. Los servicios de estudio que utilizan los bancos tienen herramientas de análisis de las variables económicas que influyen en la evolución de los tipos de cambio, entre otras:
Según OK Diario, por ejemplo, un directivo de Bankinter comunicó por email a sus empleados el riesgo para los hipotecados en divisas en 2007:
Tan cierto es que los bancos conocen las predicciones de tipo de cambio, que hay encuestas periódicas al acceso de los clientes de Bloomberg, como la siguiente anterior a la firma de la hipoteca del ejemplo, fechada el 31/03/2008:
Si tomamos los valores promedio, 41 bancos y casas de análisis pronosticaban que el TC EUR/CHF pasara de 1,57 a 1,50 (2012); se devaluara el EUR en perjuicio de los hipotecados en CHF, en otras palabras. La realidad es que el TC pasó de 1,6244 el 24/04/2008 (cierre de Investing) a 1,2079 el 31/12/2012, una depreciación mucho mayor del EUR que la prevista, pero depreciación al fin y al cabo.
La hipoteca multidivisa de Bankinter, como todas las demás, no es un producto ni de lejos asimilable a las hipotecas a tipo variable en euros normales. Y a los afectados por una mala venta solo les queda el camino de la demanda judicial.