Compra de inmueble fuera para rentabilidad

Hola Ángela,

Muchas gracias por confiar y compartir con nosotros tu situación. Estás ante una decisión interesante pues la operación es un caballo de Troya con dos grandes incertidumbres viajando dentro.

Por un lado, hablas de una inversión para la cual necesitarás obtener financiación que, como tu bien dices, ahora mismo no es barata. Al coste de dicha financiación hay que sumarle la incertidumbre de la evolución del Euríbor. Para mí, en esta cuestión hay dos factores capitales a tener en cuenta:

1. El 16 de marzo se reúne el Banco Central Europeo (BCE) para determinar la política monetaria del año. No se esperan sorpresas, habrá una subida del 0,50 de los tipos de interés. Que no haya sorpresas puede ser bueno, si el mercado ya se lo espera y los agentes económicos han actuado preparándose; o malo, dependiendo del discurso y las provisiones de inflación y más subidas en el futuro que explicará Christine Lagarde después de esa reunión.
2. La subida marginal del Euríbor comparada con las subidas de tipos del BCE es negativa. Es decir, que cuando el BCE anunció en 2022 su primera subida de tipos, el Euríbor subió mucho. En las últimas subidas, el Euríbor ha seguido subiendo, pero menos en proporción con los tipos de interés del BCE.

Por otro lado, la segunda inseguridad es la incertidumbre país. Como tu bien dices, este tipo de operaciones en diferentes países llevan algunas cuestiones que también hay que gestionar. Anticipo la conclusión de mi respuesta: gestionándolo bien, todo es posible. No obstante a esto, como menciona mi compañero Luís, diversificar, en país y divisa, es siempre interesante.

Desconozco tu perfil profesional y académico, pero hay que aclarar ciertos aspectos antes de realizar estas operaciones en el extranjero. ¿Conoces la ley de arrendamientos urbanos del otro país? ¿Qué requisitos administrativos y legales existen para alquilar una casa? ¿Qué requisitos técnicos y arquitectónicos debe cumplir la casa? ¿Algún contacto de alguna inmobiliaria o despacho de abogados que sea de ayuda en temas como impagos o desperfectos? Si tenemos todo esto cubierto y buscamos una financiación, todo es posible.

Hola Ángela,

Es verdad que en España con el Euribor tal como está y con los precios que no han caído, a modo general, comprar una casa para alquilar (con la normativa incierta en este aspecto, por ejemplo, no se han podido revisar los alquileres en base al IPC y lo que amenaza por llegar como limitaciones) no parece, hoy en día, la mejor opción.

Sí lo podría ser en otras zonas donde la subida de tipos haya empezado antes, como Estados Unidos, Canadá, Reino Unido o Suecia (no sé si es alguna de las zonas que te han comentado) y lo mejor (incluso si lo quisieras en España) es hacerlo vía mercados financieros. En este vídeo lo explico con detalle:

Como has podido ver en el vídeo, hacerlo así tiene estas ventajas:

•  Inversión en inmobiliaria sin mínimos, sin hipoteca…: la inversión en fondos, REITs o SOCIMIs no tiene mínimo.
•  Pocos gastos: Los gastos en mercados financieros son ridículos, cuando comprar un inmueble directo ya supone un 10-12% inicial, hay que añadir IBIs, reformas…
• Capacidad de diversificar en varios subsectores inmobiliarios (residencial, logística, campos de golf…): si te compras una casa te comprarás una residencia, perdiendo el potencial de otros tipos de inmuebles que, a veces, son más rentables.
• Capacidad de diversificar en países y monedas: La diversificación es un éxito y aunque hoy haya países con ventajas vs otros, eso puede cambiar en cualquier momento, la diversificación es la clave del éxito de la inversión a largo plazo; además puedes compaginar esta inversión con otras (tecnología, salud, banca…)
• Sin problemas de alquiler, okupas… La gestión de un alquiler te dará muchos dolores de cabeza,  en el mejor de los casos será solo el cobro, pero puede haber averías, derramas, impagos… haciéndolo vía mercados no te tendrás que preocupar de nada
• Totalmente líquido: Si necesitas recuperar una parte o todo, lo podrás hacer a precio de mercado en un momento, mientras que en un inmueble esa necesidad te hará venderlo a precios más bajos o bien tardar mucho tiempo en hacerlo. Si es para cambiar tu inversión inmobiliaria además de esta ilquidez, tendrás más gastos.
• Fiscalmente óptimo: Mientras que el rendimiento por alquileres tributa como actividad económica, es decir a la base general (podrías pagar hasta un 50%), en mercados pagas por ganancias patromoniales o rendimientos del capital (si cobras dividendos) siendo el tipo del ahorro mucho más bajo.
• Gestionado por profesionales: A todas estas ventajas se añade la de no tener que elegir qué inmuebles son los mejores en cada país, zona o subsector, se ocupará gente experta en el tema con conexiones en las zonas que invierten y que analizarán al detalle inversión por inversión, intenta además que el gestor del activo también tenga invertido su dinero en él.

Nosotros este tipo de inversión (también hablamos de este fondo en el vídeo) lo hacemos, desde la semana pasada, a través del Janus Henderson Horizon Global Property Equities Fund (en este enlace puedes ver más info como las rentabilidades que está sacando, superiores a las de mercado).

No se trata de un fondo puro americano, lo cual creo que es una ventaja. Está diversificado de esta forma (según datos de Morningstar de 31/01/2023):

1. EEUU 61,94%.
2. Japón 8,87%.
3. Hong Kong 5,60%.
4. Reino Unido 4,99%.
5. Australia 4,38%.
6. Canadá 3,59%.
7. Singapour 3,23%.
8. Alemania 2,33%.
9. España 1,97%.
10. Francia 0,91%.
11. Bélgica 0,79%.
12. Suecia 0,76%.
13. Holanda 0,63%.

Además, entre las principales empresas verás que tiene inmobiliaria logística, salud, tercera edad, comercios, residencial, oficinas, trasteros…

Espero que te haya podido ayudar!!

Luis García Langa
Corredordefondos.com | SDC Analistas