Buenos días,
La situación es la siguiente, en su día se compro una vivienda a nombre de 3 personas, dos de ella en gananciales, para ello el Banco concedió un Préstamo solo a nombre de una de ellas, y se constituyo una Hipoteca sobre la vivienda en garantía de las obligaciones, por la cantidad de X, cantidad del préstamo, mas Y, intereses remuneratorios, mas Z, interés de mora. El matrimonio en gananciales no aportó cantidad alguna, aparece en la escritura como hipotecante en un porcentaje y el que recibió el préstamo como hipotecante (en otro porcentaje) y prestatario (por el 100%). Se quiere hacer una disolución de condominio, con el fin de que el prestatario que es el que está pagando el préstamo sea titular de la vivienda. Nuestro abogado nos indica como hacerlo pero no nos parece justo. De qué forma hacerlo que sea legal y se paguen en impuestos la menor cantidad?.
Muy agradecida por su atención,
1 Respuesta
Antes de nada pedirte disculpas, Mercedes, por no haberte contestado en su momento.
Dejo esta respuesta por si nos visita alguien con un caso similar a partir de junio de 2025:
Al haber tres titulares —dos de ellos casados en régimen de gananciales y un tercero no vinculado—, para que la persona no casada quede única propietaria es imprescindible que los casados cedan voluntariamente su cuota mediante escritura pública de extinción de condominio y cesión de derechos, elevándose a asiento en el Registro de la Propiedad. En el caso de los cónyuges gananciales, ambos deberán comparecer y otorgar la cesión en nombre del patrimonio común conforme al artículo 1344 del Código Civil.
Esta operación produce una donación parcial de las dos terceras partes que correspondían al régimen de gananciales. La base imponible del impuesto de Sucesiones y Donaciones se calculará sobre el valor real de esas participaciones, minorado por la parte proporcional de la deuda hipotecaria que asumas. Asimismo, la escritura devenga Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y plusvalía municipal sobre el incremento del valor del terreno desde la adquisición hasta la transmisión.
No basta un acuerdo privado para que el banco o terceros reconozcan el cambio: sin la escritura y su inscripción, seguirás figurando junto al resto como deudora hipotecaria y cotitular. Los gastos notariales y registrales son inevitables, así como la tributación señalada. Para minimizar el coste fiscal conviene acreditar el valor mediante tasación independiente y, en Illes Balears, aprovechar las posibles bonificaciones autonómicas en donaciones.
Dado que confluyen aspectos civiles, registrales y fiscales, te sugiero contar con nuestros especialistas en Futur Legal para redactar la escritura, gestionar la inscripción y optimizar la liquidación tributaria: https://futurlegal.com 😊
Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB
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