Buenas tardes,
Debido a una separación y teniendo una vivienda con hipoteca al 50%, se ha firmado un acuerdo de liquidación del patrimonio común con las siguientes estipulaciones:
- Se ha fijado el valor de la vivienda acordado por ambos
- Para el caso de que se produzca la extinción del condominio y cualesquiera de las partes se adjudique la vivienda junto al crédito hipotecario solidario que grava la misma (titularidad de ambos), quien se lo adjudique se obliga a liberar al otro de la garantía personal que supone seguir apareciendo como deudor hipotecario y para ello, se obliga a realizar las gestiones oportunas con el fin de excluirle del citado préstamo hipotecario
Mi duda es la siguiente: Al fijarse el valor de la vivienda, entiendo que se tiene que descontar la hipoteca y del valor resultante, la mitad se paga al vendedor de la vivienda. Esto es así?
Querría confirmarlo con el siguiente ejemplo: la vivienda tiene un valor de 300.000 euros con una hipoteca de 50.000. (al 50% tanto la vivienda como la hipoteca). El valor neto es 250.000 euros, el que se queda con la vivienda, tiene que pagar al otro 125.000 y el comprador se queda con la vivienda 300.000 y una hipoteca de 50.000 euros.
No entiendo muy bien el término crédito hipotecario solidario, me temo que que se tenga que pagar la mitad de 300.000 es decir, 150.000 y quedarse con la hipoteca de 50.000.
Muchas gracias
Apreciada Maria,
De su consulta deduzco que ustedes han fijado una valoración a la vivienda de común acuerdo, pero lo importante es analizar qué pasa con dicha vivienda ante las diferentes opciones que nos plantea que pasamos a analizar:
- Opción a) Si cualquiera de los copropietarios se adjudica la otra mitad.
Ustedes han previsto dicho escenario en el convenio bajo las siguientes premisas: “Para el caso de que se produzca la extinción del condominio y cualesquiera de las partes se adjudique la vivienda junto al crédito hipotecario solidario que grava la misma (titularidad de ambos), quien se lo adjudique se obliga a liberar al otro de la garantía personal que supone seguir apareciendo como deudor hipotecario y para ello, se obliga a realizar las gestiones oportunas con el fin de excluirle del citado préstamo hipotecario”.
La literalidad de dicha cláusula significa lo siguiente: imaginemos que partimos de una valoración de 300.000 euros y de un capital pendiente de amortización de la hipoteca de 50.000 €, como usted nos propone de ejemplo. Si el otro copropietario se queda con su mitad le debe compensar con 150.000 € y además se hará cargo de los 50.000 € de capital pendiente de amortizar de la hipoteca.
En esta opción lo que deben tener presente es que la entidad bancaria puede o no liberar al otro de la posición deudora, puesto que tendrá que estudiar la viabilidad de dejar el préstamo hipotecario solo con un deudor hipotecario o concederle un nuevo préstamo hipotecario al copropietario interesado extinguiendo el anterior o cualquier otra opción que determine el departamento de riesgo de la entidad bancaria; es decir, que una cosa es la voluntad de ustedes y otra que el banco, un tercero, acepte dicha operación.
- Opción b) Que la vivienda se venda a un tercero por el precio que ustedes han acordado:
Para este caso la vivienda se vende a un tercero por 300.000 €; una parte de estos 300.000 € debe ir destinada a abonar el préstamo hipotecario que grava dicha vivienda (los 50.000 €) , puesto que quien la adquiere lo hace libre de cargas, y la cantidad restante se reparte entre los copropietarios por mitades.
300.000 €-50.000 €= 250.000 €/2= 125.000 €
Estos son los dos escenarios nacidos de la información que nos plantea en su consulta pero debo reconocer que es interesante la duda que plantea; la literalidad de la cláusula establecida en el convenio no dice que del valor de la vivienda se deba descontar la hipoteca si son los copropietarios los que quieren adjudicarse la vivienda y por eso mismo le recomendaría que especificaran dicho punto, puesto que pueden tener malos entendidos el día que ustedes quieran adjudicarse la mitad del otro.
En último lugar indicarle que el crédito hipotecario solidario implica que la entidad bancaria puede reclamar la totalidad del cumplimiento del mismo a cualquiera de los deudores hipotecarios, es decir, no divide dicha responsabilidad a mitades.
Atentamente le saluda,
Marina Mullor, abogada de Futur Legal.
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