Hola,
en mi caso somos una pareja estable que adquirimos un piso donde la titularidad de la propiedad está al 85% y 15% (consta en las escrituras) y, a parte, tenemos una hipoteca conjunta de naturaleza ‘solidaria’. No hay hijos.
Entiendo que en términos de transmisión hay dos frentes a considerar en la separación, en primer lugar la compra de la propiedad de una de las partes por parte de la otra, cosa que se resuelve calculando el % a adquirir en base a una tasación previa y, en segundo lugar, tenemos la novación de la hipoteca entre ambos titulares.
En este segundo caso la parte ‘Adquiriente’ va a asumir la deuda de la parte ‘Transmitente’, la pregunta es: en el primer caso queda claro que el importe de la transmisión se basa en el % del valor tasado de la propiedad pero en el segundo caso tengo entendido que la novación de la deuda hipotecaria siempre se considera al 50%, esto es, a no ser que exista un acuerdo previo donde se disponga lo contrario, la parte Transmitente debe compensar a la parte Adquiriente (que va a asumir el 100% de la deuda) en el 50% del importe pendiente de amortización, es así ?
Hay un dato que puede confirmar esta suposición, en las declaraciones de IRPF respectivas, cada una de las partes se ha desgravado el 50% de la amortización anual debido a que el banco siempre ha comunicado tal distribución a la agencia tributaria y esto es algo que nadie ha cuestionado nunca.
Gracias de antemano por su respuesta.
1 Respuesta
Apreciado Joan,
De conformidad a la exposición que plantea en su consulta, le confirmo que efectivamente se deben separar como dos operaciones jurídicamente independientes; una de las operaciones es la transmisión del porcentaje de copropiedad a favor del otro copropietario y de esa forma extinguir la copropiedad y, la otra operación es la extinción de la posición deudora del copropietario que transmite su porcentaje.
Si bien en la primera la voluntad de decisión afecta única y exclusivamente a las partes que forman la copropiedad, en la segunda la viabilidad de la misma depende de la entidad bancaria.
En la primera operación a efectuar, es decir, la extinción de la copropiedad, el importe de la transmisión depende del porcentaje de la copropiedad, una vez que las partes han alcanzado un acuerdo sobre la valoración del inmueble que puede realizarse mediante tasación.
Tema distinto es el análisis a realizar para la liberación de la posición deudora en el préstamo hipotecario para el transmitente; al figurar las dos partes como deudores hipotecarios y ser la responsabilidad del préstamo solidaria, en el precio de la contraprestación está el 50 % del importe pendiente de amortización de la parte transmitente; lo que le recomiendo es realizar un análisis económico de la operación para valorar que no se produzca un exceso de adjudicación al extinguir la copropiedad entre las partes.
Atentamente le saluda,
Marina Mullor, abogada de Futur Legal.
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