Hipotecas

Las hipotecas en España son una forma de financiar la adquisición de una vivienda habitual excelente, mediante un préstamo hipotecario garantizado por la hipoteca de un inmueble residencial y, no lo olvidemos, el patrimonio presente y futuro de los titulares del préstamo y los posibles avalistas.

Además de la financiación para adquirir una primera residencia, los préstamos hipotecarios permiten adquirir una segunda residencia o inmuebles con otros usos no residenciales, como las hipotecas sobre locales o naves industriales.

En cuanto al tipo de solicitante y garantías aportadas, podemos mencionar las hipotecas sin avalistas, las hipotecas para funcionarios, para clientes con trabajo temporal, autónomos o las hipotecas de no residentes en España, entre otras.

Consejos a la hora de firmar una hipoteca

Miles son los trucos y consejos que damos en Futur Finances para firmar una hipoteca con éxito, entre otros:

1. Formarse e informarse. Si cuando nos interesa comprar un coche nuevo miramos los diferentes modelos del mercado, comparamos previos y prestaciones, ¿por qué no dedicarle unas horas de nuestra vida a saber valorar y comparar hipotecas?
2. Comparar las diferentes hipotecas del mercado que se adaptan a nuestro perfil y necesidades. Las mejores hipotecas para un determinado perfil de cliente pueden no serlo para otro.
3. Buscar asesoramiento independiente. Una decisión tan importante para el futuro de una familia, individuo o empresa no debería tomarse sin el auxilio de un profesional independiente, que no trabaje para el banco.
4. El tipo de interés nominal o la TAE no lo son todo. Hay que tener en cuenta otros factores, como el importe de financiación que necesitamos, las comisiones y el coste de los productos asociados.
5. Presentar un buen expediente hipotecario a los bancos seleccionados, con la documentación actualizada, completa y lo mejor presentada posible maximiza las posibilidades de que se gestione pronto y bien.
6. La tasación es mucho más importante de lo que parece. No todas las empresas de tasación homologadas dan el mismo valor a un inmueble, saber elegir la tasadora puede ser la diferencia entre firmar y no firmar una hipoteca, si no vamos sobrados de ahorros.
7. Negociar condiciones con el banco es una tarea difícil si no tenemos conocimientos del mercado, capacidad de negociar y cierta confianza con nuestro interlocutor. Hay que saber qué, cómo y en qué entidades se puede negociar y en qué bancos no hay margen alguno.
8. ¿Aporto avalistas? Como norma general, lo mejor es que solo los propietarios de la nueva casa asuman la obligación de devolver el préstamo, no exigiendo a ningún familiar que firme como avalista. Sin embargo, es absurdo no presentar al banco las garantías con las que contamos si nuestro perfil tiene lagunas de solvencia.
9. ¿Necesito un broker hipotecario? Si es un verdadero experto y sus honorarios te encajan, más que necesitarlo, es muy recomendable. Siempre que sea verdaderamente un profesional del sector, con experiencia y conocimientos probados.
10. Prudencia a la hora de endeudarse: las consecuencias de una mala decisión financiera se pagan. Siempre meditar con calma la necesidad de pedir una hipoteca y el importe que se necesita financiar.

Algunos tipos de hipotecas en España

La categoría principal a la hora de listar tipos de hipotecas se basa en el tipo de interés pactado para la amortización: fijo, variable o mixto.

Hipotecas fijas

Las hipotecas a interés fijo son un tipo de endeudamiento que nos permite conocer la cuota mensual que pagaremos durante toda la duración del préstamo hipotecario, al aplicarse un tipo de interés nominal fijo.

Elegir la mejor hipoteca fija puede parecer fácil, ya que con comparar los tipos de interés nominales de las diferentes opciones hipotecarias a nuestro alcance parece que sería suficiente. Sin embargo, las diferentes bonificaciones en el tipo de interés aplicable, aplicables si contratamos seguros, domiciliamos nómina, etc, complican la comparativa.

Los préstamos a interés fijo son una buena opción para hipotecados que no quieren estar expuestos a los vaivenes del Euribor y quieren saber lo que pagaran mes a mes.

Como importante ventaja adicional, por el efecto de la inflación o subida de precios (entre otros, de las nóminas o ingresos empresariales), cada año se paga menos en valor de compra actual (es decir, la mensualidad fija «cuesta menos» de pagar a medida que pasan los años).

Hipotecas variables

Los préstamos hipotecarios a interés variable suponen pagar mensualidades que varían periódicamente, normalmente cada año o semestre.

El primer periodo se paga una cuota fija, ya que el interés inicial se conoce al firmar la escritura, y a partir de la primera revisión se aplica un nuevo interés resultante, que supone recalcular todo el cuadro de amortización (en base al sistema de amortización de cuota constante o sistema de amortización francés).

El tipo nominal aplicable tras cada revisión se calcula en base a la siguiente fórmula:

• Interés aplicable = Euribor + Diferencial

Así por ejemplo, una hipoteca de 180.000 euros, a devolver en 30 años, a un interés inicial anual del 1%, variable de Euribor + 1% (imaginemos que el Euribor aplicable el año que viene sea del -0,30%) supondría:

• Pagar el primer año una cuota de 579 euros.
• Tras la primera revisión, durante el segundo año pagaría intereses de 0,70% (-0,30% + 1%), lo que bajaría la cuota mensual a pagar a 555 euros.
• Si el tercer año el Euribor estuviera en el -0,10%, el tipo aplicable sería de 0,90% y la mensualidad resultante de 57 euros.

Al final de los tres años, el cliente habría pagado un total de 20.456 euros (de los cuales 4.485 euros habrían sido intereses) y la deuda pendiente habría pasado de 180.000 euros a 164.029 euros.

Hipotecas mixtas

Las hipotecas mixtas son préstamos cuyos intereses son fijos los primeros años, actualmente periodos de unos 10 años, y variables pasado este largo periodo inicial.

Si el escenario de tipos de interés previsible es que los tipos vayan subiendo, no suele ser buena opción endeudarse a tipo fijo al principio para asumir los tipos previsiblemente más altos al cabo de los años, si bien es un tipo de endeudamiento mixto que hay que valorar caso por caso y según el momento económico en que nos encontremos.

Listado Broker Hipotecas

Un listado de brokers de hipotecas o intermediarios de crédito inmobiliario que prestan sus servicios a personas físicas que ponen como garantía un bien inmueble de eso residencial puede descargarse directamente del Registro de intermediarios de crédito inmobiliario y prestamistas inmobiliarios que gestiona el Banco de España, o bien usar el comparador de intermediarios hipotecarios del Futur Finances, que usando la información del Banco de España permite acceder a las webs de los profesionales directamente.

Además, Futur Finances selecciona del listado de broker de hipotecas algunos de los profesionales que nos merecen más confianza, en base a nuestro conocimiento de su equipo, experiencia, capacidad de negociación y sentido de la ética en los negocios.