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En esta ocasión podemos ofreceros  una nueva colaboración de Gemma Garzón, que estamos seguro aclarará muchas dudas en cuanto a la disminución del valor de las viviendas en las tasaciones actuales:

Muchos se preguntan el porqué de la reducción en los valores de los informes de tasaciones hipotecarias; la respuesta radica en los parámetros y la normativa de valoración empleados, donde se recoge que para obtener el valor de mercado se tendrá que hallar comparables idénticos al bien a valorar, con mismas características de: superficie, estado de conservación, antigüedad, calidad constructiva, ubicación…

No siempre es posible que coincidan todos los parámetros por lo que se aplica unos coeficientes correctores para homogenizar cada comparable respecto al bien valorado.

Los comparables se obtienen de anuncios en prensa, internet, intermediarios inmobiliarios y particulares. Con lo que se obtiene el precio de venta de los inmuebles en el momento de realizar el informe de valoración; es obligado que los comparables sean recientes; por lo que debido a la depreciación actual de los precios de compra-venta se obtienen valores inferiores.

Se observa que no todas las zonas o tipologías de inmuebles se han devaluado por igual, a menos renta o calidad constructiva más depreciación se obtiene.

Por lo que se refiere a las valoraciones hipotecarias de inmuebles en régimen de VPO (Vivienda de Protección Oficial), si se aplica el precio real de mercado libre se obtiene, casi siempre, un valor inferior al que se obtiene de aplicar el módulo oficial vigente, con lo cual tendremos que esperar como actúan las entidades financieras con dicha diferencia, ya que hasta la actualidad el valor hipotecario es el del módulo oficial.

Por lo que la valoración de un inmueble va ligada al precio de mercado de compra-venta, que no significa que sea el precio final de transmisión que se inscribe del inmueble.

El internauta dispone de páginas webs donde nos pueden orientar sobre el precio actual del inmueble, como Preveo  o a través de técnicos especializados.

Gemma Garzón Martín

Gemma Garzón es una perito judicial inmobiliario y de contenido, amiga nuestra y mejor profesional.

Tiene una extensa experiencia en juzgados y particulares (herencias, divorcios y separaciones, seguros y contencioso entre otros).

Para consultas sobre estos temas os podréis poner en contacto con ella mediante email  o en este mismo blog.

Sin más dilación os dejo con su artículo, esperamos que primero de una larga série:

La Vivienda de Protección Oficial (VPO, también conocida como Vivienda con Protección Pública o Vivienda Protegida) es un tipo de vivienda de precio limitado y, casi siempre, parcialmente subvencionada por la administración pública española.

El objetivo de la VPO es favorecer que los ciudadanos con rentas más bajas puedan adquirir o arrendar viviendas dignas y adecuadas a unos precios asequibles a sus posibilidades.

Son las calificadas como viviendas de protección oficial o, más en general, como viviendas protegidas, por el órgano competente de las Comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla, que cumplan los requisitos establecidos en el Decreto 3 por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación (2009-2012).

Solamente podrán destinarse a la venta o al arrendamiento y han de constituir el domicilio o residencia habitual y permanente de sus ocupantes, salvo en aquellos supuestos que determina expresamente este Real Decreto.

Con independencia de otras posibles denominaciones por parte de las Comunidades Autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla en cumplimiento de su normativa propia, las viviendas protegidas de nueva construcción, para venta o arrendamiento, podrán calificarse o declararse, a efectos de las condiciones y ayudas de este Real Decreto, como viviendas de protección oficial (VPO) de régimen especial, viviendas protegidas de régimen general y concertado.

Referente a las valoraciones de inmuebles de VPO el método a emplear es el de comparación de muestras, a diferencia de los inmuebles de renta libre, la valoración final viene impuesta por el precio de los módulos y superficies, que se aplican según la zona. Este precio viene marcado por cada Comunidad Autónoma quien limita el precio y la superficie a adoptar.

En la actualidad para una vivienda de Barcelona, Girona y Tarragona capital el precio del módulo es de 1.940,48 €/m2, mientras que en Lleida es de 1.576,64 €/m2 (si tenéis  alguna consulta sobre el precio en otras poblaciones estaré encantada de recibir vuestros emails).

La superficie máxima que computa es de 90 m2, si existieran terrazas grandes computarían aparte, lo que hace incrementar valoración final. Para garajes la superficie máxima es de 25 m2 y trasteros de 8 m2.