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En Bankimia he dado mi opinión sobre la evolución previsible de los precios de la vivienda en España. Además se han hecho eco de la opinión tanto Invertia como Idealista.com.

Intentaremos no quedarnos en el “café para todos” y mojarnos en nuestro análisis, sin tampoco dar consejos torciteros o tendenciosos. Muchas de las predicciones de políticos y promotores han sido interesadas. Interesadas porque quieren que compremos casas, que paguemos impuestos y mantengamos el negocio de la construcción.

No pretendemos tampoco que nadie compre viviendas y se colapsen sectores económicos enteros. La vivienda es un bien que resuelve una necesidad no sólo económica; vivir en un lugar confortable de nuestra propiedad genera un valor añadido que debe ser tenido en cuenta en el análisis coste-beneficio de adquirir un inmueble. Nosotros nos centraremos en el coste directo, solamente.

Factores desfavorables para adquirir una vivienda

1. La propia evolución del precio de la vivienda. Podríamos citar muchos estudios diferentes, pero nos limitaremos a uno del Banco de España (en PDF) en que nos compara el tiempo que se tardó en recuperar los precios de la vivienda en términos reales desde máximos en la crisis de los noventa y anteriores; concretamente, una vez la economía empieza a crecer el precio de la vivienda sigue bajando unos dos años más (empieza a subir la vivienda después de unos 5 años de haber alcanzado su máximo). El precio máximo de la vivienda durante esta crisis se produjo en el 2007 (desde esta fecha los precios de los pisos de segunda mano han caído cerca de un 22%); de momento el precio de la vivienda se comporta de forma similar a las crisis anteriores, por lo que podríamos aventurar el inicio de la subida de precios de la vivienda a mediados del año 2012.
2. Los cambios en la fiscalidad. El aumento del IVA al 8% en la obra nueva, el previsible aumento del Impuesto de Transmisiones en la segunda mano y la virtual desaparición de la deducción por adquisición de vivienda habitual en el IRPF empeoran sustancialmente el coste tributario de ser propietario de una casa.
3. El coste y exigencias de la financiación hipotecaria. Si la mora aumenta y además hay que devolver el dinero que los bancos nacionales han pedido prestado al mercado mayorista internacional, es fácil entender que la banca tenga poca liquidez para dejar hipotecas. Y si hay poco dinero para prestar y hay más probabilidades de que no devolvamos el dinero prestado, resulta que nos piden más garantías a un precio mayor. Es decir, para obtener una hipoteca en el 2011 tendremos que aportar avalistas, dobles garantías, tener dinero ahorrado, un trabajo estable en un sector que no esté en declive y, además, los diferenciales de las hipotecas serán más altos y nos “invitarán” a contratar seguros de protección de pagos y demás que encarecen la hipoteca.
4. La evolución del euribor y resto de indicadores. Si bien no se esperan importantes subidas del euribor en el 2011, si que hay cierto consenso en que subirá moderadamente, hasta cerca de un 2%. Si se cumple esta previsión, veríamos subir una cuota media unos 50 euros al mes, lo que tampoco es para asustarse. Lo que si es recomendable es calcular la cuota que saldría con un euribor en máximos, sobre el 5% (en el ejemplo tomado la cuota subiría 400 euros, que si que desequilibra el presupuesto familiar).
5. Las previsiones económicas, que auguran un paro en el 2011 del 19,1%, pese al crecimiento del PIB del 0,9% (OCDE). Si uno teme por su situación laboral y las previsiones de futuro no son demasiado halagüeñas, es de esperar que posponga su decisión de compra de una vivienda. Alternativas como el alquiler o el alquiler con opción de compra deberían tomarse en consideración.

¿Cuándo compro una vivienda, entonces?

Depende de sus necesidades, situación económica y zona en la que quiera comprar, como ya hemos dicho en un principio.

De sus necesidades porque adquirir un hogar es una decisión que también implica factores no cuantificables directamente en dinero. Tal vez tengan un hijo recién nacido y la alternativa de irse de alquiler, con la posibilidad de que no le renueven el contrato a los 5 años, no sea la mejor. O la vivienda que ha encontrado está muy cerca de su trabajo. O cualquier otra circunstancia que haga de la inversión algo único.

Si usted tiene una situación económica estable y solvente, seguramente podrá negociar sin problemas unas buenas condiciones de hipoteca y un buen precio del inmueble. A pesar de que las expectativas generales son que el precio de la vivienda siga bajando, esto no significa que bajen todas las viviendas. A lo mejor hoy podrá pactar el mejor precio posible de un determinado inmueble, antes que las expectativas de venta mejoren. Hay determinados inmuebles de determinadas zonas que no bajarán más.

Un factor a tener en cuenta, para finalizar, es el momento en que la banca saque verdaderamente las viviendas adjudicadas, con el descuento y las facilidades que exige el mercado para comprarlas. Las entidades financieras se han resistido a sacar a la venta las propiedades más interesantes al precio demandado, pero en este 2011 probablemente no les quede más remedio que sanear sus balances y dejar que las pérdidas afloren. Hay que estar muy atento a estos movimientos para encontrar los chollos.

Comprar una vivienda mediante financiación hipotecaria es una decisión crucial, tal vez la más importante de nuestras vidas. Esperemos que con esta crisis hayamos aprendido a no dejar esta crucial inversión en manos de nuestro director de toda la vida y nos informemos debidamente de las ofertas que nos proporciona el mercado y del lugar y momento en que debemos comprar.

Pau A. Monserrat

Economista colegiado hace más de 25 años en el CEIB. CEO de Futur Finances. Perito financiero de Futur Legal.

Profesor de Economía Financiera (UIB) y director de Máster (UNIR). Consejero del Consejo Económico y Social de Illes Balears. Patrono de la Fundación Finsalud.

Licenciado en Economía (octubre 1997) y en Administración y Dirección de Empresas (julio 1999) por la UIB. Master Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (enero 2022).

Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet):  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo La educación financiera desde el sector privado (Libro La prevención del sobreendeudamiento privado, Aranzadi, 2017); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); capítulo Un análisis práctico de la toma de decisiones de un consumidor medio (Perspectiva legal y económica del fenómeno FinTech, Wolters Kluwer, 2021); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y restos del sistema financiero, Aranzadi, 2022); Los puntos de conexión entre el reglamento sobre la resiliencia operativa digital del sector financiero y el reglamento sobre los mercados de criptoactivos, y la regulación del mercado de valores (Comentarios sobre la Ley 6/2023, de 17 de marzo, de los mercados de valores y de los Servicios de Inversión, Aferre, 2024).

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