Veamos a efectos de tasación cómo se valora el suelo urbano y el suelo rústico en España.
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Lo que los ciudadanos con propiedad pagamos cada año, el Impuesto de Bienes Inmuebles, IBI o comúnmente llamado el recibo de la contribución, es un impuesto municipal que se basa en aplicar unos coeficientes al valor catastral de nuestra vivienda. Por tanto, para saber cuanto pagamos de IBI hay que entender en que se basa la Administración Central para valorar catastralmente nuestra propiedad.
Muchas veces recibo consultas referente a la valoración de terrazas en inmuebles, que en ocasiones aparecen por separado, conjuntamente imputadas en la superficie del inmueble o sencillamente no se valoran.
Esto es debido al tipo de terraza que se encuentra en el inmueble, que a efectos de tasación varía según la naturaleza registral de éstas, sean cubiertas, descubiertas, privativas, comunitarias, etc y a la superficie tanto del inmueble como de la terraza o la suma de las distintas que figuren en él.
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En Bankimia he dado mi opinión sobre la evolución previsible de los precios de la vivienda en España. Además se han hecho eco de la opinión tanto Invertia como Idealista.com.
Intentaremos no quedarnos en el «café para todos» y mojarnos en nuestro análisis, sin tampoco dar consejos torciteros o tendenciosos. Muchas de las predicciones de políticos y promotores han sido interesadas. Interesadas porque quieren que compremos casas, que paguemos impuestos y mantengamos el negocio de la construcción.
No pretendemos tampoco que nadie compre viviendas y se colapsen sectores económicos enteros. La vivienda es un bien que resuelve una necesidad no sólo económica; vivir en un lugar confortable de nuestra propiedad genera un valor añadido que debe ser tenido en cuenta en el análisis coste-beneficio de adquirir un inmueble. Nosotros nos centraremos en el coste directo, solamente.
Factores desfavorables para adquirir una vivienda
- La propia evolución del precio de la vivienda. Podríamos citar muchos estudios diferentes, pero nos limitaremos a uno del Banco de España (en PDF) en que nos compara el tiempo que se tardó en recuperar los precios de la vivienda en términos reales desde máximos en la crisis de los noventa y anteriores; concretamente, una vez la economía empieza a crecer el precio de la vivienda sigue bajando unos dos años más (empieza a subir la vivienda después de unos 5 años de haber alcanzado su máximo). El precio máximo de la vivienda durante esta crisis se produjo en el 2007 (desde esta fecha los precios de los pisos de segunda mano han caído cerca de un 22%); de momento el precio de la vivienda se comporta de forma similar a las crisis anteriores, por lo que podríamos aventurar el inicio de la subida de precios de la vivienda a mediados del año 2012.
- Los cambios en la fiscalidad. El aumento del IVA al 8% en la obra nueva, el previsible aumento del Impuesto de Transmisiones en la segunda mano y la virtual desaparición de la deducción por adquisición de vivienda habitual en el IRPF empeoran sustancialmente el coste tributario de ser propietario de una casa.
- El coste y exigencias de la financiación hipotecaria. Si la mora aumenta y además hay que devolver el dinero que los bancos nacionales han pedido prestado al mercado mayorista internacional, es fácil entender que la banca tenga poca liquidez para dejar hipotecas. Y si hay poco dinero para prestar y hay más probabilidades de que no devolvamos el dinero prestado, resulta que nos piden más garantías a un precio mayor. Es decir, para obtener una hipoteca en el 2011 tendremos que aportar avalistas, dobles garantías, tener dinero ahorrado, un trabajo estable en un sector que no esté en declive y, además, los diferenciales de las hipotecas serán más altos y nos «invitarán» a contratar seguros de protección de pagos y demás que encarecen la hipoteca.
- La evolución del euribor y resto de indicadores. Si bien no se esperan importantes subidas del euribor en el 2011, si que hay cierto consenso en que subirá moderadamente, hasta cerca de un 2%. Si se cumple esta previsión, veríamos subir una cuota media unos 50 euros al mes, lo que tampoco es para asustarse. Lo que si es recomendable es calcular la cuota que saldría con un euribor en máximos, sobre el 5% (en el ejemplo tomado la cuota subiría 400 euros, que si que desequilibra el presupuesto familiar).
- Las previsiones económicas, que auguran un paro en el 2011 del 19,1%, pese al crecimiento del PIB del 0,9% (OCDE). Si uno teme por su situación laboral y las previsiones de futuro no son demasiado halagüeñas, es de esperar que posponga su decisión de compra de una vivienda. Alternativas como el alquiler o el alquiler con opción de compra deberían tomarse en consideración.
¿Cuándo compro una vivienda, entonces?
Depende de sus necesidades, situación económica y zona en la que quiera comprar, como ya hemos dicho en un principio.
De sus necesidades porque adquirir un hogar es una decisión que también implica factores no cuantificables directamente en dinero. Tal vez tengan un hijo recién nacido y la alternativa de irse de alquiler, con la posibilidad de que no le renueven el contrato a los 5 años, no sea la mejor. O la vivienda que ha encontrado está muy cerca de su trabajo. O cualquier otra circunstancia que haga de la inversión algo único.
Si usted tiene una situación económica estable y solvente, seguramente podrá negociar sin problemas unas buenas condiciones de hipoteca y un buen precio del inmueble. A pesar de que las expectativas generales son que el precio de la vivienda siga bajando, esto no significa que bajen todas las viviendas. A lo mejor hoy podrá pactar el mejor precio posible de un determinado inmueble, antes que las expectativas de venta mejoren. Hay determinados inmuebles de determinadas zonas que no bajarán más.
Un factor a tener en cuenta, para finalizar, es el momento en que la banca saque verdaderamente las viviendas adjudicadas, con el descuento y las facilidades que exige el mercado para comprarlas. Las entidades financieras se han resistido a sacar a la venta las propiedades más interesantes al precio demandado, pero en este 2011 probablemente no les quede más remedio que sanear sus balances y dejar que las pérdidas afloren. Hay que estar muy atento a estos movimientos para encontrar los chollos.
Comprar una vivienda mediante financiación hipotecaria es una decisión crucial, tal vez la más importante de nuestras vidas. Esperemos que con esta crisis hayamos aprendido a no dejar esta crucial inversión en manos de nuestro director de toda la vida y nos informemos debidamente de las ofertas que nos proporciona el mercado y del lugar y momento en que debemos comprar.
Nuestra colaboradora Gemma Garzón os responderá a vuestras dudas en el consultorio que Invertia abre para todos.
INVERTIA tendrá durante hoy jueves 17 de junio y mañana viernes, 18 un consultorio a disposición de todos aquellos que estén interesados en aclarar todas estas dudas. La encargada de responder a todas las cuestiones planteadas será Gemma Garzón, experta en tasación y perito judicial inmobiliario y lo hará a través de este nuevo blog de Invertia.
Muchas empresas se encuentran en la necesidad de proceder a aplazar o fraccionar pagos a la administración debido a la situación de crisis económica en la que nos encontramos y no disponen de bienes inmuebles como garantía pero si de bienes muebles en propiedad, es decir, de maquinaria, vehículos, herramientas específicas, etc.
El legislador, consciente de esta circunstancia, establece en la Ley 58/2003, General Tributaria y en el Real Decreto 835/2005 que aprueba el Reglamento General de Recaudación, la figura del APLAZAMIENTO Y FRACCIONAMIENTO DE DEUDA TRIBUTARIA.
Para importes superiores a 18.000 euros es necesario presentar una garantía, en este caso una valoración de un bien en propiedad, en el caso de bienes muebles se presentará una valoración abreviada donde tendremos en cuenta:
- Antigüedad (a comparar siempre con su vida útil que depende del tipo y servicio que realiza).
- La obsolescencia por la evolución de la tecnología propia del activo en cuestión.
- El mantenimiento y conservación.
- El tipo de faena y condiciones ambientales en el que se desenvuelve la actividad.
- Las mejoras que puedan haberse incorporado.
Una opción de garantía ante la Administración cuando los bienes inmuebles no bastan o no se dispone de ellos.
Gemma Garzón Martín
Perito judicial inmobiliario y de contenido
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Llamamos valoración contenciosa a aquella que forma parte de un proceso judicial, también llamadas periciales. Son para procesos de mora, subastas, impagos, reclamaciones de cantidades y similares.
El valor asignado siempre será el de mercado actual siendo este el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiera ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.
Se pueden realizar de parte, asignada por una de las partes del proceso o asignadas por el juzgado directamente, donde las dos partes se ponen de acuerdo para asignar a un perito judicial o es el juez quien realiza la designación aleatoriamente según listados y profesional a asignar.
La valoración se puede llevar a cabo de dos maneras: con acceso y sin acceso (siempre teniendo en cuenta que hay que valorar un bien inmueble). La gran mayoría de veces se suele realizar sin acceso ya que es casi imposible entrar en el inmueble dada la actitud adversa del que se sabe embargado o demás.
Valoración con acceso al inmueble
Se realiza accediendo al inmueble, se realiza un plano con mediciones, reportaje fotográfico y comprobación de conservación y ocupación. Se realiza la valoración, normalmente, por el método de comparación según normativa Orden ECO/805/2003.
Valoración sin acceso
Es cuando no es posible acceder al interior del inmueble y no es posible comprobar el estado de ocupación y conservación interior, su medición exacta. Se realiza un reportaje fotográfico del exterior del inmueble y de su entorno. Se realiza la valoración por el método de comparación según Orden ECO/805/2003 y como no ha sido posible realizar comprobaciones interiores se aplica un porcentaje de depreciación importante ya que se desconoce su estado devaluándola como si prácticamente se tuviera que rehabilitar. Si hubiera algún indicio de que no es habitable también se contemplaría en el informe.
Por eso, el hecho de poder acceder o no es muy importante ya que su valor será muy diferente (más alto si se permite el acceso).
Muchas entidades bancarias proceden a la valoración contenciosa antes de negociar una dación e impago de hipoteca, se recomienda siempre para este fin, que se facilite el acceso al profesional que tiene que realizar el informe, ya que el hecho de no hacerlo perjudicaría al propietario en cuanto al valor del mismo.
Gemma Garzón Martín
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Los diferentes métodos de valoración son:
- Por comparación.
- Coste de reposición.
- Método residual.
- Actualización de rentas.
Estos métodos son los habitualmente utilizados por los tasadores inmobiliarios y recogidos por las Normas Europeas de Valoración, todos ellos están reconocidos, contemplados y desarrollados en las normas de valoración de garantía de las OM, aunque las denominaciones no sean idénticas. Están recogidas y reguladas por las Normas de Valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras por la ECO 805/2003.
Para poder realizar la valoración de un solar, ya sea rústico o urbano, es imprescindible contar con la documentación siguiente:
- Nota registral o escrituras.
- Recibo del I.B.I.
- Normativa urbanística aplicable al solar.
- Cédula de aprovechamiento urbanístico.
- El método de valoración inmobiliario más empleado es el de comparación, que podremos aplicar para la valoración de un solar rústico pero no para un solar urbano.
Valoración de solares rústicos
Hay que comprobar que no existan edificaciones dentro del mismo; si fuera así hay que confirmar que se encuentran legalmente construidas, si es un almacén agrícola o casa unifamiliar y que no tiene ningún expediente regulatorio abierto. Se realizará la consulta al ayuntamiento al que pertenezca.
Si la construcción no figura en las escrituras, para realizar una valoración hipotecaria, no se tendría en cuenta su valor ya que se tendría que proceder a su legalización realizando una declaración de obra nueva y registrarla en el Registro de la Propiedad.
Para la valoración de un solar rústico se tendrá también en cuenta si existe plantación de algún tipo en ella y se realizará el cálculo mediante la actualización de renta de la explotación derivada de ella. Muy importante es si es de regadío o de secano.
Para realizar la valoración para una expropiación hay que calcular su precio razonable o justiprecio. Si se encontrara una casa unifamiliar no escriturada y habitada se procederá a su valoración teniendo en cuenta si es vivienda habitual o segunda residencia. Si se encontraran más elementos dentro de la finca, también se realiza la valoración, a pesar que no conste en escrituras y se realizará un alzamiento de planos de todos los elementos.
También se tendrá en cuenta la ubicación y accesos a la misma, si se ubica más o menos cercano a un núcleo urbano y si su acceso es por caminos asfaltados o de tierra.
Si se procede a una expropiación forzosa inmediata, al valor obtenido se le suma un 5%.
Valoración de solares urbanos
Para poder realizar la valoración de un solar urbano es imprescindible que los servicios técnicos del Ayuntamiento emitan una cédula de aprovechamiento urbanístico, en el se obtiene la superficie que se puede construir, la tipología y si existe algún condicionante sobre él. Por ejemplo podría darse el caso que hubiera una construcción sobre él y que estuviera catalogado como protegida, por lo que nos encontraríamos con otros parámetros a tener en cuenta para su cálculo.
Siempre se tendrá en cuenta el máximo aprovechamiento del terreno en el principio del mayor y mejor uso.
El principio del mayor y mejor uso de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de ser construido con distintas intensidades edificatorias, el que resulta de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al uso más probable y financieramente aconsejable, con la intensidad que permita obtener el mayor valor.
Realizando el método de comparación, tendríamos que obtener comparables de solares urbanos ubicados en la misma zona o análoga donde se pudiera construir la misma tipología de inmuebles, con el mismo aprovechamiento y metros totales a construir. No suelen encontrarse comparables ya que es muy difícil que se den varios solares iguales con los mismos parámetros, según la normativa de valoración es imprescindible obtener 6 comparables análogos a los que se valora, por lo que su método correcto de valoración será por el Residual.
El método de valoración residual permite obtener el valor del suelo, de terrenos y de inmuebles destinados a la rehabilitación, a partir del valor de la edificación que en él se encuentre construida o se pueda construir, detrayendo de ese valor todos los demás componentes del valor que no son el suelo.
Para determinar el valor de mercado del suelo, a partir del valor del producto inmobiliario final, se determinará la deducción de él de todos los gastos e inversiones necesarias para ello; incluyendo los gastos financieros, comerciales y el margen bruto o beneficio que presumiblemente un promotor de tipo medio consideraría.
Como se obtiene la tipología a construir, se complementa la valoración, buscando comparables de obra nueva de la misma, en la misma zona y análogos. Para realizar los cálculos de una expropiación se cogerán los valores medios de construcciones medias con calidades medias para poder ajustarse al valor de justiprecio y más razonable, con lo que obtendremos los precios medios de venta de la zona.
Si se procede a una expropiación forzosa inmediata, al valor obtenido se le suma un 5%
Gemma Garzón Martín
Perito judicial inmobiliario y de contenido
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Un perito es aquella persona titulada y conocedora de la materia, que ilustra tanto a los juzgados y tribunales para mayor calidad en las resoluciones judiciales, como a particulares para la resolución de conflictos. Es un profesional dotado de conocimientos especializados y reconocidos, a través de sus estudios, y/o sabiduría suministrará información u opinión a los tribunales de justicia y particulares sobre los puntos litigiosos que son materia de su dictamen.
El perito tiene que tener certificada o reconocida su profesionalidad por lo que es necesario que aporte un título oficial (ver Sección V.- Del Dictamen de Peritos de la Ley de Enjuiciamiento Civil Española) en todo tipo de disciplinas.
Existen dos tipos de peritos, el que es nombrado judicialmente y el que es propuesto por una o ambas partes (y luego aceptado por el juez), ambos peritos ejercen la misma influencia en el juicio y arriesgan su titulación y oficio, sometiéndose a sanciones de inhabilitación, por lo que tanto el perito nombrado judicialmente como el nombrado a modo parcial han de actuar con máxima honestidad y claridad.
Para la realización de informes a efecto hipotecario solo podrá realizarlos los profesionales arquitectos, aparejadores o arquitectos técnicos, cuando se trate de valorar fincas urbanas en todo caso, o solares e inmuebles edificados con destino residencial, y los ingenieros o ingenieros técnicos de la especialidad correspondiente, según la naturaleza del objeto de la tasación, en los demás casos.
Y los profesionales vinculados que, contando con una experiencia mínima de tres años en la actividad de tasación, hayan celebrado con la sociedad de tasación, o con la entidad de crédito correspondiente, un contrato de naturaleza civil, mercantil o laboral con la finalidad de garantizar permanentemente la efectividad de los mecanismos de control interno necesarios para asegurar un adecuado conocimiento de la situación y condiciones del mercado inmobiliario sobre el que han de operar, el cumplimiento uniforme de las normas de valoración aplicables y la observación de las obligaciones e incompatibilidades previstas en el Real Decreto orden ECO/805/2003 de 27 de marzo.
Existen causad de recusación establecidas con carácter general en la L.O.P.J., más las siguientes:
- Haber dado sobre el mismo asunto dictamen contrario.
- Haber presentado servicios como perito al litigante contrario.
- Tener participación en sociedad que sea parte en el proceso.
Causas de Tachas:
- Parentesco.
- Interés en el pleito.
- Dependencia laboral.
- Amistad o enemistad.
- Otra circunstancia desmerecedora.
El perito podrá realizar informes para distintas finalidades:
- Disoluciones y separaciones, matrimoniales o empresariales.
- Herencias.
- A efectos de seguro.
- Contenciosos por impago.
- Garantía para la administración.
- Para inventarios y valoraciones patrimoniales.
- Administrativas de transcendencia fiscal.
Por lo que hace referencia a valoraciones con transcendencia fiscal, en la actualidad se realizan informes de valoraciones inmobiliarios para las operaciones vinculadas que son aquellas que hacen referencia a cualquier transacción entre una empresa y sus socios (que tengan, al menos 5% de participación o un 1% en sociedades cotizadas), sus administradores; el cónyuge y familiares de los socios y de los administradores hasta el tercer grado; los socios de otra entidad cuando ambas empresas pertenezcan a un mismo grupo; otra entidad participada por ella al menos el 25% y sus establecimientos permanentes en el extranjero.
También incluye las operaciones entre dos entidades que pertenezcan a un mismo grupo (aunque sólo sea entre la sociedad que has creado para alquilar un local a tu empresa, o si has dividido tu empresa en distintas sociedades por líneas de negocio), que tributen en el régimen de grupos de sociedades cooperativas, o en las que los mismos socios o sus familiares participen, directa o indirectamente, en al menos el 25% del capital.
De lo que no se salva ninguna empresa es de que si sus decisiones empresariales entran dentro de la consideración de “operaciones vinculadas”, no podrán fijar los precios o condiciones que quieran, aunque sean los reales, sino que deben regirse por los precios de mercado. El régimen sancionador ha sido endurecido con multas, si no se documentan bien las operaciones; se prevé sanciones de 1.500 euros por dato omitido, inexacto o falso y de 15.000 euros por conjunto de datos.
Gemma Garzón Martín
Perito judicial inmobiliario y de contenido
gemmagarzonm@gmail.com
En esta ocasión podemos ofreceros una nueva colaboración de Gemma Garzón, que estamos seguro aclarará muchas dudas en cuanto a la disminución del valor de las viviendas en las tasaciones actuales:
Muchos se preguntan el porqué de la reducción en los valores de los informes de tasaciones hipotecarias; la respuesta radica en los parámetros y la normativa de valoración empleados, donde se recoge que para obtener el valor de mercado se tendrá que hallar comparables idénticos al bien a valorar, con mismas características de: superficie, estado de conservación, antigüedad, calidad constructiva, ubicación…
No siempre es posible que coincidan todos los parámetros por lo que se aplica unos coeficientes correctores para homogenizar cada comparable respecto al bien valorado.
Los comparables se obtienen de anuncios en prensa, internet, intermediarios inmobiliarios y particulares. Con lo que se obtiene el precio de venta de los inmuebles en el momento de realizar el informe de valoración; es obligado que los comparables sean recientes; por lo que debido a la depreciación actual de los precios de compra-venta se obtienen valores inferiores.
Se observa que no todas las zonas o tipologías de inmuebles se han devaluado por igual, a menos renta o calidad constructiva más depreciación se obtiene.
Por lo que se refiere a las valoraciones hipotecarias de inmuebles en régimen de VPO (Vivienda de Protección Oficial), si se aplica el precio real de mercado libre se obtiene, casi siempre, un valor inferior al que se obtiene de aplicar el módulo oficial vigente, con lo cual tendremos que esperar como actúan las entidades financieras con dicha diferencia, ya que hasta la actualidad el valor hipotecario es el del módulo oficial.
Por lo que la valoración de un inmueble va ligada al precio de mercado de compra-venta, que no significa que sea el precio final de transmisión que se inscribe del inmueble.
El internauta dispone de páginas webs donde nos pueden orientar sobre el precio actual del inmueble, como Preveo o a través de técnicos especializados.
Gemma Garzón Martín
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