Cómo comparar hipotecas

Saber cómo comparar hipotecas es fundamental para seleccionar el préstamo hipotecario más barato que mejor se adapte a nuestras necesidades, situación personal y económica.

No basta con analizar el tipo de interés de cada hipoteca, ya que hay otros puntos que pueden hacer que una hipoteca rentable acabe siendo más cara que otra cuyo tipo de interés es más elevado. Además de usar un buen comparador hipotecario, es muy importante leer y entender la letra pequeña, ya que muchas veces esconde sorpresas muy desagradables. Además, los comparadores de hipotecas pueden tener conflictos de interés (por ejemplo cobrar más de unos bancos que de otros) y no proporcionar comparativas verdaderamente útiles para el usuario, como explica nuestro CEO Pau A. Monserrat en esta respuesta.

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Tipo de interés

Evidentemente la primera variable que tenemos en cuenta para comparar diferentes hipotecas es el tipo de interés. En el caso de préstamos hipotecarios a tipo fijo, el que tenga el interés más bajo es el mejor, ceteris paribus.

Las hipotecas variables tienen una complicación añadida, ya que no nos podemos fijar en el interés fijo inicial (que se aplica durante 6 meses o un año, normalmente) ni, por lo tanto, comparar las cuotas mensuales de este periodo. Hay que comparar primero las hipotecas que tengan el mismo tipo de referencia (euribor por una parte, IRS o IRPH por otra), en base al diferencial que se aplica, y después analizar la evolución histórica de los referenciales para ver cuál se adapta más a nuestras necesidades. El tipo de interés variable se compone de:

Interés variable = tipo de referencia + diferencial

Por tanto hay que comparar por grupos de hipotecas según diferencial y después decidirse por el referencial que más nos convenga, tarea nada fácil ya que nos tendremos que basar en su evolución histórica, sin saber cómo evolucionarán en el futuro. Elegir entre un referencial y otro, por tanto, es una decisión que determinará los intereses que acabaremos pagando en un futuro y de la que no podemos estar seguros, ya que no disponemos de datos futuros sino pasados y presentes.

Plazo mínimo y máximo

El plazo mínimo no es nunca un problema, pero el máximo puede serlo si es demasiado limitado. A más plazo, menos cuota mensual, si bien acabamos pagando más intereses. Sin embargo tal vez una hipoteca que a 30 años no nos la aprueben por endeudamiento, a 40 años sí acaba firmada. Actualmente solo la hipoteca de ING llega a los 40 años de plazo máximo,  si bien la oferta hipotecaria cambia de forma periódica.

Finalidad de la hipoteca

Hay que tener mucho cuidado de no comparar hipotecas cuya finalidad sea distinta. Por ejemplo los préstamos hipotecarios para cambiar de banco o subrogaciones suelen ser bastante mejores que las hipotecas para adquirir una primera vivienda, que a su vez son más baratas que otra para adquirir unas segunda residencia.

Podemos clasificar las hipotecas según su finalidad en:

1. Hipotecas de pisos de bancos.
2. Hipotecas para VPO (viviendas de protección oficial).
3. Hipotecas sobre bienes urbanos y sobre bienes rústicos.
4. Hipotecas para adquirir suelo urbanizable.
5. Para adquisición de una vivienda habitual.
6. Para financiar una segunda residencia.
7. Subrogación de parte acreedora o hipotecas para cambio de banco.
8. Reunificación de deudas y préstamos.
9. Hipoteca inversa, en la que el propietario de la tercera edad que necesita completar su pensión hipoteca su vivienda libre de cargas a cambio de una renta mensual.

Para comparar condiciones primero tenemos que tener claro el tipo de préstamo que necesitamos y después analizar las alternativas hipotecarias del grupo concreto.

Importe de compra y de tasación

Es muy importante tener en cuenta si la hipoteca tiene un límite mínimo o máximo de importe a conceder. Hay préstamos que no financian inmuebles muy caros y viceversa, hipotecas exclusivas para casas caras. No tiene sentido comparar las que no se adapten al valor del inmueble que queremos comprar. Por ejemplo hipotecas para casas de más de 100.000 euros o de menos de 300.000 euros.

Por otra parte esta la limitación del importe que nos concederán en base al valor de la garantía, el bien inmueble. Puede parecer el mismo caso comentado antes pero no lo es; nos referimos a la limitación que establecen los bancos en función del valor de tasación y, también, del precio de compra-venta. Las opciones que suelen existir son:

• El 100% de tasación, que permitiría financiar el 100% de la compra-venta más los gastos.
• El 80% de tasación, que si se comprara muy barato también podría llegar a financiar el 100% más gastos.
• El menor valor entre el 100% de la compra-venta y el 80% de la tasación; en este caso, en el mejor de los casos tendremos que tener ahorrado para los gastos (más o menos un 10%).
• El 80% del menor valor, entre compra-venta y tasación; el caso más restrictivo, ya que hay que aportar el 20% de la compra más los gastos, en el mejor de los casos.

Muy importante tener una estimación de la tasación para saber si podemos comparar una hipoteca determinada o queda fuera de nuestras necesidades y posibilidades.

Requisitos personales

Hay hipotecas que se ofrecen sólo a determinados colectivos, como las hipotecas para funcionarios, o hipotecas para jóvenes de una determinada región, por ejemplo. Si no cumplimos con estas características, de nada nos servirá analizar esta financiación.

Comisiones

Además del tipo de interés, las comisiones encarecen una hipoteca de forma importante. Lo ideal sería contratar una hipoteca sin comisiones, pero muchas veces no es posible. Entre las principales a tener en cuenta están:

1. La comisión de apertura, que puede superar el 1% del importe concedido.
2. Las comisiones por cancelación anticipada total o parcial (ahora compensación por desistimiento), limitadas por Ley al 0,5% los 4 primeros años y al 0,25% en adelante.
3. La comisión por cancelación subrogatoria, que nos cobra si cambiamos de banco.
4. La compensación por riesgo de tipo de interés, en los préstamos hipotecarios a tipo fijo.

Productos adicionales

Una hipoteca barata por tipo de interés puede acabar siendo cara si exige la contratación de muchos productos vinculados, siendo los más habituales un gasto mínimo en tarjeta de crédito, aportaciones a planes de pensiones o fondos de inversión, contratación con la aseguradora del banco de los seguros de hogar y salud, entre otros.

También se suele intentar que nos vinculemos a la entidad, domiciliando la nómina y recibos domésticos.

Y siempre leer con atención antes del día de la firma la FEIN, para evitar que nos incluyan cláusulas no deseadas.

Como hemos visto, comparar hipotecas no es tan fácil como puede parecer en un principio, y vale la pena asesorarse con expertos independientes como Futur Finances antes de tomar decisiones que nos pueden costar mucho dinero.