Subrogación y deducción de vivienda

Ya se han cumplido siete años del final de la deducción de la hipoteca para los compradores de vivienda habitual, pudiendo solo beneficiarse de ella todos los que la había adquirido antes del 1 de enero de 2013 tal y como establece la disposición transitoria decimoctava de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Esto, siempre que ya hubieran aplicado la deducción en el ejercicio 2012 o anteriores.

En la mayoría de los contribuyentes que la siguen disfrutando esta deducción es fundamental. Con un tope máximo de 9.040 euros por declaración (ya sea individual o conjunta) supone hasta pagar 1.356 euros menos por contribuyente al año en IRPF en el caso de declaración individual. Por ello, cualquier cambio en la hipoteca llena de dudas al contribuyente, especialmente en caso de subrogación, por dos motivos:

1. Se amortiza la hipoteca anterior, pagando todo el importe pendiente.
2. Se constituye una nueva hipoteca con fecha posterior al final de las deducciones.

A pesar de ello una subrogación no supone el final de la deducción, lo que permite a quien la realiza continuar beneficiarse de este beneficio fiscal. Lo explicamos a continuación.

Lo que importa es el fin de la hipoteca, no sus cambios

Varias Resoluciones Vinculantes de las de la Dirección General de Tributos han explicado las razones y casuística en las que tras una subrogación se mantiene el derecho de deducción. Una de las más importantes por su claridad es la V2644-17 de 18 de octubre de 2017 en la que se pregunta sobre la posibilidad de continuar con la desgravación si realiza una “novación, subrogación o un cambio de préstamo por otro con mejores condiciones”.

Ante esta pregunta, la Dirección General de Tributos deja claro desde un principio, que en caso de que se financie la compra de esta vivienda habitual con hipoteca, lo relevante es que “la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses”. Por ello cualquier cambio no conlleva entender que ha finalizado “el proceso de financiación de la inversión”; es decir, que ha finalizado la hipoteca. Tan solo que se han modificado las condiciones de financiación y, por ello, una hipoteca subrogada sigue desgravando.

El único requisito es que solo se puede aplicar sobre las cantidades que quedan pendientes del préstamo original; si esta cantidad se incrementa, solo se puede deducir sobre la parte proporcional. Por ejemplo, si la cantidad pendiente para la adquisición de la vivienda era 100.000 euros y se ha ampliado a 160.000 euros, se podrá deducir por la parte proporcional, un 62,5% de las cuotas del nuevo préstamo.

Los gastos del nuevo préstamo

Este tope es importante para evitar un error común en la subrogación, que es sumar los gastos de constitución de la nueva hipoteca como importe a deducir. Lo mejor es no hacerlo, pero si lo haces, porque fiscalmente te convenga hacerlo en ese año, tendrás que restarlo.

Volviendo a nuestro ejemplo, si la subrogación ha supuesto unos gastos de 5.000 euros y quiere incluirlos, el tope máximo de deducción seguirá siendo de 100.000 euros. Por lo que como el importe aumentado es de 105.000 euros, solo podrá deducirse el 95,2% de las cuotas del préstamo (la proporción de 100.000 euros sobre los 105.000 euros totales).

Hay que tener en cuenta que no solo se pueden incluir los gastos de la nueva hipoteca, también los de cancelación de la anterior incluido en su caso la cancelación registral hipotecaria. Todos estos gastos pueden formar parte de la base de deducción del periodo impositivo en que se satisfagan, pero como hemos señalado, disminuyendo posteriormente lo que puedes deducirte por sus cuotas.

En definitiva. Una subrogación, mejorar las condiciones de una hipoteca, no supone perder los derechos de deducción, pero siempre el límite máximo de aplicación es la cantidad que quedaba pendiente del préstamo original. Si tienes más dudas sobre la fiscalidad de los préstamos hipotecarios, puedes preguntarnos gratuitamente en el foro de expertos de Futur Finances.