Exención por reinversión en vivienda habitual 2021

La fiscalidad de la venta de vivienda es uno de los quebraderos de cabeza más importantes para el vendedor. Su tributación en el IRPF de sus plusvalías en un tipo fijo del 19% hasta 6.000 euros de ganancia, del 21% de 6.000 euros a 50.000 euros, y del 23% entre 50.000 euros y 200.000 euros, supone una merma importante a las ganancias brutas conseguidas. Sigue vigente una exención por reinversión en vivienda habitual, con una buena noticia procedente del Tribunal Supremo que explicaremos en este artículo.

A todo esto, se une las escasas posibilidades de deducción existentes en la actualidad, que en el caso de vivienda se centran especialmente en la eliminación de la deducción por compra de vivienda habitual desde su desaparición en el tramo general del IRPF para compras posteriores al 1 de enero de 2013.

La única posibilidad de disminuir esta partida tributaria está en la exención por reinversión en vivienda habitual. Tal y como señala la normativa del IRPF: “Las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente pueden resultar exentas, cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a tener tal carácter”.

Una posibilidad muy beneficiosa para el contribuyente, pero, que también estaba sujeta a unas limitaciones temporales con respecto al que esta vivienda se habitara y se convirtiera con ello habitual que ahora ha modificado el Tribunal Supremo en beneficio del contribuyente. La sentencia 663/2021 de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo supone una ayuda a los compradores de vivienda en construcción que quieran beneficiarse de la exención por reinversión en vivienda habitual a partir de ahora.

Cambios señalados por el Tribunal Supremo

El principal problema a la hora de reinvertir los posibles beneficios obtenidos en la venta de la primera vivienda habitual estaba en los plazos. Hasta ahora, la norma indicaba que “La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años.“, pero entendiendo que en este mismo plazo la vivienda debía ser ya la habitual del contribuyente, es decir, estar habitada.

El Tribunal Supremo mantiene este plazo de reinversión, es decir, que para tener derecho a la bonificación fiscal total o parcial, las cantidades conseguidas por la venta deben destinarse a la adquisición de una nueva vivienda dentro de los dos años siguientes a la venta, pero si no se habita porque “la construcción no estuviese concluida” la deducción sigue siendo válida, en contra de los criterios mantenidos hasta ahora por la Agencia Tributaria.

La obligación del contribuyente se mantiene en demostrar que esa cantidad recibida por la venta vuelve a tener como destino una vivienda habitual, pero permite la adquisición de inmuebles en fase de construcción, aunque este acabe de iniciarse, sin que esta o su dominio se tenga que entregar materialmente en estos dos años de plazo.

El Tribunal Supremo interpreta los artículos 38.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y el 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas para señalar que “el plazo de dos años establecido reglamentariamente para reinvertir es aquel del que dispone el contribuyente, y debe contarse desde la transmisión de su vivienda, bastando a tal efecto –para dar cumplido el requisito- con que en dicho plazo reinvierta el importe correspondiente, sin necesidad de que adquiera el dominio de la nueva vivienda, mediante su entrega material“.

Con ello confirma un fallo dictado en mayo de 2019 por el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, es que lo determinante es la reinversión de las cantidades recibidas en ese plazo de dos años y no cuando se produzca la entrega de la vivienda.

Todo esto amplía enormemente las posibilidades de exención para los consumidores, especialmente a la hora de comprar viviendas nuevas en construcción o incluso en la que son autopromotores y con ello sus posibilidades de elección, que muchas veces, para aprovechar este beneficio fiscal, solo ser circunscribían a viviendas construidas y de segunda mano.