Cumplimiento normativo del intermediario de crédito inmobiliario

El intermediario de crédito inmobiliario, popularmente más conocido como bróker hipotecario, es una figura que si bien lleva varias décadas operando en el mercado, se ha profesionalizado tras la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI).

La supervisión del Banco de España ha aportado novedades positivas para el sector, como la obligatoriedad de registrarse en el registro de intermediarios de crédito inmobiliario y prestamistas inmobiliarios del Banco de España, de consulta gratuita y fácil, pero también exigencias muy cualificadas que exigen un adecuado cumplimiento normativo del intermediario de crédito inmobiliario.

La figura legal del intermediario de crédito inmobiliario

Un intermediario hipotecario será una empresa (persona física o jurídica) especializada del sector del crédito hipotecario que se encarga de captar clientes interesados en solicitar un préstamo hipotecario y ponerlos en contacto con prestamistas (entidades financieras y otro tipo de prestamistas privados) dispuestos a concederlos, a cambio de una remuneración. Además de la puesta en contacto, el intermediario hipotecario ofrecerá algún otro servicio relacionado, como informar de las condiciones de uno o varios préstamos hipotecarios al alcance del cliente, gestionar la documentación del expediente hipotecario y presentarlo a los diferentes prestamistas, asesorar al potencial hipotecado sobre los diferentes aspectos relacionados con su solicitud de financiación, recomendar la contratación de un determinado préstamo hipotecario concedido, preparar la documentación e información necesaria para la firma ante notario e incluso firmar el crédito en nombre del prestamista.

Supervisión del Banco de España

El intermediario deberá estar debidamente registrado ante el Banco de España para poder operar en el mercado y, de especial modo, para poder desarrollar la actividad de intermediación crediticia o para prestar servicios de asesoramiento hipotecario. Con ello se persigue, por parte del regulador, la protección de los derechos del cliente y a la mejora del mercado hipotecario, entre otros: (i) controlar los operadores del mercado y facilitar su posterior supervisión; (ii) fiscalizar el cumplimiento de los requisitos y exigencias que la Ley establece; (iii) dar publicidad con un registro público de fácil y gratuito acceso para los interesados puedan conocer si una empresa opera de forma legal.

Asimismo, el intermediario se verá sometido a una importante fiscalización de su actividad por parte del Banco de España, quien se halla habilitado mediante las medidas legales regulatorias existentes a llevar a cabo cuantas actuaciones sean necesarias para verificar que el intermediario actúa en cumplimiento permanente de sus obligaciones legales.

Cumplimiento normativo

En relación al marco jurídico:

Normativa aplicable a la intermediación hipotecaria

El marco legal que debe cumplir el intermediario de crédito inmobiliario a enero de 2023 es:

• Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en trasposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial).
• Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.
• Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y se adoptan otras medidas en materia financiera.
• Orden ECE/482/2019, de 26 de abril, por la que se modifican la Orden EHA/1718/2010, de 11 de junio, de regulación y control de la publicidad de los servicios y productos bancarios, y la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.
• Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.
• Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación.
• Ley 34/1988, de 11 de noviembre, General de Publicidad.
• Ley de 23 de julio de 1908, de nulidad de los contratos de préstamos usurarios.
• Ley 16/2011, de 24 de junio, de Contratos de Crédito al Consumo.
• Ley 22/2007, de 11 de julio, sobre comercialización a distancia de servicios financieros destinados a los consumidores.
• Circulares Banco de España en materia de conducta de mercado. Actualmente de obligación: Circular 4/2021, de 25 de noviembre, de 25 de noviembre, del Banco de España, a entidades de crédito y otras entidades supervisadas, sobre modelos de estados reservados en materia de conducta de mercado, transparencia y protección de la clientela, y sobre el registro de reclamaciones y Circular 4/2020, de 26 de junio, del Banco de España, sobre publicidad de los productos y servicios bancario.

En cuanto a las obligaciones concretas:

Principales obligaciones de intermediario de crédito

En desarrollo de la normativa anterior el intermediario de crédito inmobiliario tiene toda una normativa que cumplir con la clientela y con el regulador, el Banco de España.

Para ello, es importante que tenga en cuenta las siguientes y principales obligaciones:

1. Actuar en el mercado de la intermediación de crédito inmobiliario con transparencia con la clientela y, de especial modo, con los consumidores.
2. Adecuación de su proceso precontractual y contractual a la normativa vigente, especialmente, en materia de transparencia con la clientela.
3. Estar debidamente registrado ante el Banco de España.
4. Estar debidamente supervisado por parte del Banco de España y contestar a todos los requerimientos que éste efectúe.
5. Llevar a cabo todas las comunicaciones que el Banco de España publique.
6. Tener contratado un seguro de responsabilidad civil profesional o aval bancario para hacer frente a las responsabilidades que pudieran surgir por negligencia profesional en el ámbito territorial en el que ofrezcan sus servicios.
7. Cumplimiento de los requisitos de información a sus clientes del artículo 35 de la Ley 5/2019. Deben disponer de los procedimientos por escrito y de la capacidad técnica y operativa para su cumplimiento.
8. Tener los medios adecuados para la resolución de las reclamaciones de los potenciales prestatarios, prestatarios o garantes ante el servicio de reclamaciones del Banco de España.
9. Tener designado un representante ante el Servicio Ejecutivo de la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales e Infracciones Monetarias (SEPBLAC), cuando se cumplan los requisitos que así lo exijan.
10. Disponer de un plan de formación del personal en los conocimientos y competencias.
11. Disponer de órgano de cumplimiento normativo.

Espero con este artículo haber dejado claro hasta qué punto el sector de la intermediación hipotecaria está regulado y supervisado y la necesidad de contar con un despacho jurídico de referencia que nos ayude con la interlocución con el Banco de España y al cumplimiento normativo de la actividad.

Cristina Borrallo Fernández. Abogada, Socia Directora de Futur Legal.