Recesión en el sector del alquiler turístico

Actualmente, varios factores podrían servir de indicios de una recesión en el sector del alquiler turístico significativa. Los recientes resultados financieros negativos de Airbnb reflejan un cambio en el comportamiento de los viajeros, impulsado en gran medida por las acciones y decisiones de los propietarios de estas propiedades. A continuación, analizaremos más a fondo esta situación.

Causas del boom y la recesión del alquiler vacacional

En 2008, unos estudiantes en San Francisco, enfrentados a las dificultades de pagar el alquiler en una ciudad conocida por sus altos precios de vivienda, tuvieron una idea que cambiaría el panorama del alojamiento turístico. Crearon una web donde las personas podían reservar una estancia en una de sus habitaciones, en la que habían colocado un colchón hinchable. Así nació el nombre ‘Airbnb’: ‘Air’ por el colchón inflable, y ‘BnB’ por ‘Bed and Breakfast’ (cama y desayuno).

Sabían que no podían competir con la calidad de un hotel, pero su ventaja clave era ofrecer una opción mucho más económica. Esta alternativa simple y de bajo coste atrajo rápidamente a los viajeros, lo que contribuyó a su rápida popularización.

Es importante destacar que la clave del éxito de este modelo no fue la calidad del servicio, sino el precio. Antes de la llegada de este tipo de alojamiento y de la intermediación turística, los hoteles (y sus variantes) eran prácticamente los únicos proveedores de alojamiento en los destinos turísticos. La irrupción de una oferta tan económica descolocó tanto a los hoteleros como a los reguladores.

El precio, en comparación con el hotelero, era tan bajo que casi todo se vendía, independientemente de la calidad del alojamiento. En destinos como las Islas Baleares, la demanda era tan fuerte que entre los propietarios se escuchaban frases como ‘Mallorca se vende sola’ o ‘A plaça tot se ven‘. No obstante, la creciente popularidad del alquiler turístico tentó a muchos propietarios a aumentar los precios. Al principio, estos incrementos pasaron desapercibidos, lo que llevó a una espiral de alzas sin apenas inversión en la mejora de la calidad, tanto en el servicio como en las condiciones físicas de los alojamientos.

Alerta Airbnb

Actualmente, Airbnb está perdiendo viajeros a favor de los hoteles. Las acciones de la empresa cayeron un 14% después de que admitieran públicamente una ralentización en la demanda.  El PER (Price Earning Ratio) mide la relación entre el precio de la acción y los beneficios de la compañía. Si el valor de una empresa (lo que los inversores están dispuestos a pagar por una acción) es mucho mayor que sus beneficios netos, significa que los inversores ven esa empresa con buenos ojos y que esperan que sus beneficios aumenten en el futuro. Comparen el PER de Airbnb con el de los principales participantes del sector turístico en la siguiente tabla.

La percepción de calidad por parte del viajero es subjetiva y cambia con el tiempo. En el pasado, los turistas que visitaban las Baleares, y también a España, venían principalmente a disfrutar de la playa y la comida, con poca interacción con los residentes locales. Con el tiempo, los viajeros comenzaron a mostrar un mayor interés por la cultura local. Querían saber cómo vivían, dónde compraban, y en qué actividades participaban los habitantes de la región. En resumen, deseaban experimentar la vida como un local, un deseo que ayudó a la popularización del fenómeno Airbnb. Sin embargo, esta tendencia también ha evolucionado.

Hoy en día, los viajeros están cada vez más conectados a las redes sociales. Quieren vivir experiencias auténticas, sí, pero también buscan que sean ‘instagrameables’. Si no lo publican en Instagram, TikTok u otras plataformas, parece que no lo han vivido. El viajero joven de hoy será el viajero del mañana, y los hoteles son conscientes de ello. De hecho, se sienten orgullosos cuando un huésped comparte fotos de la habitación que han reservado en Instagram. Ahora bien, si eres propietario de un alquiler turístico, pregúntate: ¿tu propiedad es ‘instagrameada’ por tus huéspedes? ¿Quedan sorprendidos y satisfechos con la calidad percibida, tanto que la comparten en sus redes sociales? ¿Tienes claro qué se considera hoy en día como calidad y cómo alcanzarla?

Airbnb ha eliminado más de 200,000 anuncios por no cumplir con sus estándares de calidad. Además, ha reconocido que los mercados donde el alquiler turístico es más novedoso y económico están mostrando mejores resultados que los destinos ya consolidados y populares.

La regulación puede acelerar la recesión del alquiler turístico

Uno de los ejemplos más claros de regulación del alquiler turístico es la semi-prohibición que se ha implementado en Nueva York. En este caso, no se trata de chalets aislados en el campo, sino principalmente de apartamentos turísticos en la ciudad.

Es bien sabido que la actividad turística genera tanto impactos positivos (ingresos) como negativos (convivencia vecinal). Por esta razón, los legisladores decidieron que quien se beneficia de los impactos positivos también debe asumir los negativos, permitiendo que cada propietario decida hasta qué punto le compensa. La regulación en Nueva York permite alquilar tu piso en Airbnb, siempre que el propietario viva en él. Como consecuencia directa de esta medida, se ha observado un incremento en los precios hoteleros.

En las Islas Baleares, por otro lado, la situación es diferente. Esta región cuenta con uno de los impuestos turísticos más bajos de Europa. En Francia, por ejemplo, este impuesto puede llegar a ser de hasta 15€ por noche en los alojamientos más lujosos. Actualmente, los gobernantes están considerando aumentar este impuesto, ya que el actual no parece tener un impacto significativo en la demanda de turistas.

Si, por ejemplo, el impuesto turístico se incrementara a 10€ por noche, los proveedores de alojamiento, ya sean hoteles o alquileres vacacionales, podrían reaccionar de dos formas. Por un lado, si el alojamiento es de baja calidad y su principal atractivo es el precio, es posible que los clientes no estén dispuestos a pagar ese aumento, ya que la calidad percibida ‘no lo vale’. En este caso, el propietario tendría que reducir su tarifa por noche en 10€, disminuyendo así sus ingresos.

Por otro lado, si el alojamiento es competitivo en concepto de calidad en lugar de precio, probablemente atraiga a un tipo de turista para quien una subida de 10€ por noche no suponga un problema. En este escenario hipotético, ¿quién preferirías ser?

Los ingredientes de la recesión del alquiler turístico

Los alquileres turísticos se popularizaron como alternativa económica frente a los hoteles. Sin embargo, esta tipología ha ido encareciéndose sin una inversión en calidad a la par. Esta disociación se está empezando a manifestar en el comportamiento del viajero. Al no percibir una ventaja ni económica ni en servicio, el viajero recurre de nuevo a la calidad hotelera ya que estos últimos entienden mejor como gestionar la calidad y las experiencias que buscan los nuevos viajeros. Estos son ingredientes más que suficientes para desencadenar una recesión en el sector del alquiler turístico.

Es por esto que sin una profesionalización, el sector del alquiler turístico tenderá a una evolución a la baja. Esta evolución negativa vendrá de parte del mismo consumidor (el viajero). Sin embargo, este proceso puede ser acelerado ya que los gobernantes de los destinos turísticos colgarse la medalla de tener un destino competitivo en calidad y sostenible.