Al contratar una hipoteca, no cometas estos errores!

Si estás en el proceso de contratar una hipoteca o bien te lo estás planteando, mi mejor consejo es el siguiente: estudia lo básico para entender lo fundamental del préstamo hipotecario y la hipoteca y, tras este trabajo previo, busca asesoramiento de un profesional independiente al banco: un abogado o economista especializado en el mercado hipotecario, o bien un intermediario de crédito inmobiliario si además quieres que una empresa haga el trabajo de negociación hipotecaria por ti.

Dado mi mejor consejo, toca explicar algunos puntos básicos para no caer en los errores típicos del novato hipotecario.

Gastos hipotecarios

Tras la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), algunas cuestiones controvertidas relacionadas con los gastos iniciales de contratar un préstamo hipotecario se han resuelto. Así los gastos iniciales de gestoría, aranceles notariales, inscripción de la hipoteca en el registro de la propiedad y el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) los pasa a pagar el banco.

El hipotecado, por su parte, sufraga el coste de la tasación y todos los gastos relacionados con la compraventa del inmueble, impuestos incluidos.

Hay que decir que el gasto más difícil de limitar por ley es el de gestoría, que es libre. Eso puede conllevar algún abuso, si la gestoría pasa una factura demasiado elevada para la gestión de la compraventa (que paga el cliente), para compensar al banco con un importe muy reducido de la gestión de la hipoteca.

La comisión de apertura, que el Tribunal Supremo en su curiosa interpretación de las consideraciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) no considera abusiva si no supera el 2% del nominal prestado, es un gasto inicial que minimizar. Lo ideal sería negociar un 0%.

Seguros y demás “bonificaciones”

Lo que dejó sin resolver la LCCI es la “invitación” de los bancos a contratar productos vinculados con la hipoteca. Dicha práctica debería haberse reducido drásticamente y, en cambio, sigue siendo una política comercial de primer orden. El artículo 17 de la LCCI empieza muy bien “Quedan prohibidas las prácticas de venta vinculada de préstamos…” pero deja un abismo de arbitrariedad en su continuación “…con las excepciones previstas en este artículo.”
Dado que la excepción es la regla del mercado, mi recomendación general es no contratar seguros, alarmas y demás abalorios hipotecarios por la supuesta bonificación del tipo de interés: al final, la sobreprima que cobran las compañías de seguros para comisionar a los bancos suele superar con creces la bonificación de los intereses. Por otro lado, un buen corredor de seguros analizará mejor nuestra situación y nos ofrecerá pólizas de seguro con mejores coberturas. Comparar seguros por el precio de la póliza, sin analizar bien sus coberturas, es absurdo y puede suponernos un grave perjuicio si se producen siniestros mal cubiertos.

Profesionales independientes del sector

Cuestión aparte es si vale la pena contratar profesionales independientes para la gestión de la compraventa y del préstamo hipotecario.

Por la parte de las inmobiliarias, señalar la aberrante y perniciosa falta de regulación del sector, que provoca situaciones de comisiones desorbitadas cobradas por personas sin la debida formación. Para que las buenas inmobiliarias brillen, es preciso una fuerte regulación y supervisión, como ya ocurre con los intermediarios de crédito inmobiliario (conocido popularmente como bróker hipotecario) tras la LCCI, que designa como supervisor de estas empresas al Banco de España.

Una pregunta crucial al plantearse la solicitud de financiación hipotecaria es decidir si gestionamos personalmente nosotros la hipoteca o acudimos a un bróker hipotecario que nos represente y negocie con los bancos. El coste de sus honorarios, entre 0€ y 6.000€ de referencia en el mercado actual, no debe ser el único factor que tomar en consideración. Hay que valorar su nivel de cumplimiento normativo (alta en el Banco de España, información precontractual, contratos de intermediación y asesoramiento hipotecario transparentes, etcétera), las reseñas de clientes y los servicios que nos ofrecen. La práctica generalizada del sector es solo cobrar honorarios si el cliente acepta alguna de las ofertas hipotecarias que le consigue el intermediario.

También es útil valorar, antes de contratar financiación, acudir a un abogado o economista especializado en finanzas, para que nos oriente sobre el mercado actual y pueda interpretar la letra pequeña de las ofertas vinculantes (FEIN) que nos ofrecen los diferentes bancos. Un tipo de consultoría hipotecaria que hemos incorporado a los servicios ofrecidos por Futur Finances.

Más información sobre cómo evitar errores en El Confidencial

Elena Sanz, periodista de El Confidencial, entrevista a diferentes expertos del sector sobre ‘Los errores más habituales que cometemos al firmar una hipoteca y la encarecen‘, en un artículo del 11 de mayo de 2024.

Aparte de mis declaraciones, vale la pena leer los consejos de Antonio Beltrán Moreno, CEO de Hipotecas Plus, Federico Muñoz, general manager de Bayteca y Laura Martínez, portavoz de iAhorro.