El frenazo inmobiliario perjudica la recaudación fiscal de las Comunidades Autónomas

Los ingresos de las Comunidades Autónomas por la actividad del sector inmobiliarios son muy importantes. Por ejemplo, en Madrid, más del 22% de lo que recauda la Comunidad viene del impuesto de transmisiones patrimoniales y de actos jurídicos documentados.

Estas recaudaciones, en lo que llevamos de año, han caído mucho en algunos casos (Madrid y Valencia) o se han ralentizado de una forma muy abrupta (por ejemplo Galicia, Andalucía o Cataluña). Por un lado estos datos de recaudación indican que la compraventa de viviendas de segunda mano se ha frenado mucho. Por otro deberíamos preocuparnos, ya que de otro sitio intentarán sacar el dinero no recaudado. En cambio, el IVA de las viviendas (que sólo afecta a las nuevas) no parece que se haya afectado en exceso, lo que indicaría que el parón afecta más a la vivienda usada (o que el parón todavía no se nota porque se está pagando ahora el IVA de las viviendas empezadas y compradas hace un par de años y terminadas ahora). El IVA lo recauda el Estado y cede sólo una parte a las Comunidades Autónomas.

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Los expertos sitúan en el 5% el techo del imparable Euribor

El Euribor no ha parado de subir en los últimos 24 meses. 24 subidas consecutivas que han rascado sin cesar los bolsillos de muchas familias. Dos años que han cambiado el rostro de los titulares de préstamos al pasar los tipos de interés de sus créditos del 2,220% de septiembre de 2005 al 4,725% de septiembre de 2007, dato que aún no ha hecho oficial el Banco de España. Las cuotas, por tanto, siguen creciendo. Un ejemplo basta para conocer lo que representa para una familia tanto cambio. Una hipoteca de septiembre de 2006, de 180.000 euros, con un plazo de 30 años y un tipo de interés del Euribor de entonces (3,715%) más un diferencial del 0,60% tenía una cuota de 892,35 euros. Otra con la mismas condiciones en septiembre de 2007 ascenderá a 1.002,34 euros. Es decir, 110 euros más al mes, lo que supone 1.319,88 euros anuales.

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El índice de morosidad en las hipotecas alcanza el nivel más alto desde 2002

La morosidad de los préstamos hipotecarios para la adquisición de viviendas repuntó con fuerza en el primer trimestre del año. Ha llegado a situarse en el 0,462% desde el 0,381% registrado al finalizar el mismo periodo de 2006, por el aumento de los tipos de interés, según ha confirmado la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

Esto supone el nivel más alto desde septiembre de 2002, cuando la morosidad se situaba en el 0,430% y se utilizaban otras normas contables, que fueron sustituidas en junio de 2005 por el Banco de España.

También ha aumentado la tasa de dudosidad en los préstamos para la rehabilitación de vivienda, que pasa del 0,647% de hace un año al 0,794% actual. El total del crédito para la adquisición de vivienda (con o sin garantía hipotecaria) se ha situado en el 0,510%

La Asociación precisó que la morosidad para el total del crédito a los hogares (hipotecario y personal) se situó en el 0,862%.

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Deuda dudosa

La nueva normativa bancaria clasifica como dudoso todo el importe de la deuda en operaciones que tengan algún importe vencido como principal, intereses o gastos pactados contractualmente, con más de tres meses de antigüedad (morosos) o cuando los saldos clasificados como dudosos sean superiores al 25% de los importes pendientes de cobro.

De esta forma, desaparece la antigua regla de arrastre por operación con 6 meses o un año de impago, dependiendo del tipo de prestatario y finalidad del crédito.

En la práctica, eso implica que los bancos son más agresivos a la hora de reclamar el recobro de los pagos, al primer signo de retraso en afrontar las mensualidades.

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Llanera en suspensión de pagos

Todos los esfuerzos realizados a último hora para generar liquidez y las negociaciones emprendidas con las Cajas de Ahorros, no han podido impedir que esta mañana la promotora halla solicitado en los juzgados petición de concurso voluntario de acreedores (lo que antiguamente se llamaba suspensión de pagos). La petición se tramita en el Juzgado de lo Mercantil número 2, de Valencia. La compañía explica su situación “de insolvencia inminente” debido a que las entidades financieras han negado a estructurar la deuda a largo plazo de la compañía

La banca había cerrado sus puertas a esta compañía porque su estructura de deuda, mostraba que el problema de liquidez no era coyuntural, sino que sería continuado en el actual contexto económico, pues presentaba mucha deuda a corto plazo, mientras que sus ingresos se basaban en el largo y medio plazo. Esta dificultad, unida al retraso sobre lo previsto en la venta de las viviendas, ha terminado por ahogar a la compañía

En los últimos años Llanera había tenido un crecimiento espectacular La compañía pasó de tener 403 empleados a 763 en 2006, pero las ventas no siguieron el mismo ritmo de crecimiento.

Hay bastante preocupación en el sector, de que este caso, como ocurrió con Astroc, genere un efecto dominó, motivado por la pérdida de confianza de los acreedores y la banca, que arrastre a otras promotoras que se encuentren en estos momentos en situación comprometida.

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¿Qué son los créditos subprime?

Los crédito hipotecario «subprime» o de alto riesgo son aquellos que se conceden a una persona sin pedirle garantías ni avales, es decir, sin cumplir los estándares mínimos de calidad crediticia.

El prestatario tiene unas condiciones fuera de lo que una entidad bancaria normal aceptaría, ya sea porque no tiene una estabilidad laboral o porque cuentan con unos ingresos mínimos sin poseer siquiera una nómina. Además cuentan con una tasa de interés más alta de la habitual ofrecida por el banco o entidad financiera y un límite más bajo de préstamo.

Las entidades financieras estadounidenses que conceden este tipo de créditos de alto riesgo suelen dividir la deuda y venderla a inversores y a bancos, que son los que ahora están pagando esta crisis, después de que a varias de esas compañías se les haya suspendido la cotización al anunciar que tenían graves problemas para afrontar sus deudas. Después ha venido la hecatombe cuando unas cuantas se han declarado en bancarrota. Entre las más importantes, la financiera New Century Financial, especializada en los créditos de alto riesgo, HomeBanc -que lo hizo el viernes- o el décimo banco hipotecario estadounidense American Home Mortgage (AHM). De igual modo, ha afectado al banco Bear Stearms, con el cierre de dos de sus fondos de inversión libres o «hedge funds», por especular con esa deuda.
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La crisis hipotecaria en EE.UU

El mercado hipotecario de alto riesgo denominado «subprime» es sólo característico de Estados Unidos, sin que existan mercados similares en otro países, y en concreto, en la zona euro». Ese es el mensaje tranquilizador que han ido transmitiendo hasta ahora todos los analistas y organismos a través de los datos e informes que han publicado sobre el sector.

A pesar de que la crisis hipotecaria americana se circunscribe al modelo de intermediarios de alto riesgo, las posibilidades de contagio a este lado del Atlántico a través de los créditos hipotecarios son «prácticamente nulas», puesto que los niveles de solvencia de los bancos españoles son muy altos -posiblemente los mayores de Europa- y porque el ratio medio de morosidad en nuestro país se situó a finales de 2006 en el 0,46%, mientras que en EE.UU. se eleva al 13,33% en los créditos de alto riesgo. Según los analistas, el impacto que puede tener en España es «reducido». Sólo unas futuras subidas de tipos por parte del Banco Central Europeo (BCE) pueden influir en el recorrido del Euribor y, por tanto, en la economía de las familias españolas a través de las hipotecas.

El paro, el mayor peligro

Y más aún, por la cultura de propiedad sobre las casas que existe en nuestro país, los españoles sólo dejaríamos de pagar nuestras hipotecas en el caso de que el paro creciera de forma alarmante.
No obstante, desde el Banco de España se ha remarcado durante las últimas semanas que cualquier «paralelismo» de la mala situación que vive el sector inmobiliario estadounidense con el mercado español es «absolutamente infundado» por la «bajísima» tasa de morosidad y su sobre cobertura, que es «muchísimo mayor» que la europea o la norteamericana.
Sin embargo, advierte de que el Euribor a doce meses -el indicador al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas- es especialmente sensible para el bolsillo de los españoles, puesto que tres de cada cuatro hipotecas son de tipo variable. El Euribor ha escalado en dos días al 4,63%, su punto más alto en los seis últimos años. De este modo, se podría encarecer entre 80 y 100 euros la cuota mensual de una hipoteca para aquellos que revisen sus créditos a finales del mes de agosto.
El director gerente del Fondo Monetario Internacional, Rodrigo Rato, o el mismo presidente del Banco Central Europeo, Jean-Claude Trichet, se han encargado en las últimas semanas de rechazar una implicación directa de la crisis hipotecaria de Estados Unidos en España, aunque sí han destacado una «indirecta» en la medida en que puede suscitar conciencia, tanto en los que prestan como en los que reciben los créditos, ante un aumento de la exposición de las familias al riesgo hipotecario
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