Consejos sobre las hipotecas inversas

La revista digital www.65ymas.com ha publicado un interesante artículo sobre los consejos y advertencias del Banco de España sobre las hipotecas inversas. El artículo ‘Los cinco consejos del Banco de España a la hora de contratar una hipoteca inversa‘, firmado por Pepa Montero, ha contado con la colaboración y opinión de diversos expertos en la materia, entre ellos, Pau A. Monserrat, CEO de Futur Finances.

Según Monserrat, la hipoteca inversa es un producto con unas condiciones poco ventajosas para el cliente, salvo que aporte como aval una vivienda de un alto valor inmobiliario, un chollo, vamos. De momento, según la opinión del CEO de Futur Finances, la regulación de este producto es mala para el cliente y hasta que ésta no cambie, no es un producto aconsejable, al menos en general. Por si fuera poco, está dirigido a un público que debido a la edad (+65), puede tener mayores dificultades para entender producto hipotecario bastante ya de por sí.

¿Qué es la hipoteca inversa?

La hipoteca inversa es una figura de origen anglosajón, más concretamente en Estados Unidos y el Reino Unidos allá por los años sesenta y setenta. También se la conoce como «hipoteca vitalicia», «hipoteca pensión» o «pensión hipotecaria». En España, esta figura está contemplada en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre. No es una hipoteca con mucho arraigo en nuestro país, aunque tal y cómo advierte el Banco de España, al contar nuestro país con un gran número de propietarios versus alquileres, sí existe un caldo de cultivo importante.

¿Cómo funciona una hipoteca inversa?

La hipoteca inversa funciona, tal y cómo indica su nombre, de una forma totalmente diferente a una hipoteca habitual. En este caso, el firmante hipoteca la vivienda que ya tiene a cambio de obtener, de manera mensual o de golpe, unas determinadas rentas por parte de la entidad bancaria. Al fallecer el hipotecado, los herederos podrán saldar la deuda pendiente con el banco o renunciar a la herencia y que sea el banco el que se quede con la vivienda. El hipotecado podrá vivir en dicha vivienda hasta el fallecimiento, pudiendo incluso alquilar la casa para incrementar sus ingresos.

Es decir, se giran las tornas y es el banco el que paga una cantidad mensual (o de golpe) al propietario hasta el fallecimiento o hasta alcanzar la cantidad pactada. En caso de llegar a ese límite y el propietario permanecer vivo, éste podrá seguir viviendo allí hasta su fallecimiento, eso sí, la hipoteca habrá ido generando unos intereses que repercutirán (o no) en los herederos.

Requisitos para solicitar una hipoteca inversa

Para poder acceder a una hipoteca inversa la persona debe tener al menos 65 años de edad, o acreditar un grado de discapacidad igual o superior al 33 %, o dependencia severa o gran dependencia. Es decir, no es producto enfocado a cualquier persona sino a un colectivo determinado. Además, cuenta con un tratamiento fiscal específico que más adelante comentaremos. Aspectos como la edad del solicitante y el valor de tasación del inmueble a hipotecar son cruciales a la hora de analizar si puede interesarnos o no una hipoteca inversa.

Consejos del Banco de España sobre las hipotecas inversas

En su Guía de Acceso a la Hipoteca Inversa, el Banco de España realiza un estudio de este producto hipotecario y realiza una serie de advertencias con importantes aspectos básicos a tener en cuenta, de los que hemos hecho un resumen:

  1. – Analizar con detenimiento nuestra situación financiera para ver si realmente necesitamos más ingresos antes de meternos en una operación hipotecaria de cierta complejidad.
  2. – Entender que el importe de las rentas que podamos recibir dependerá de nuestra edad y sobre todo, del valor de tasación del inmueble sobre el que realizamos la hipoteca inversa.
  3. – Sospesar y analizar si sale más a cuenta un único pago por parte de la entidad bancaria o si nos conviene más una renta mensual, bien sea vitalicia, bien sea durante un plazo determinado. Dependerá de lo que hayamos negociado con el banco, así que toca analizar y asesorarnos antes de firmar.
  4. – Las rentas obtenidas con la hipoteca inversa no tributan como rendimiento, siempre que se ajusten a la Ley. Además, no pagan aranceles notariales ni el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). En caso de que no cumplan los requisitos que establece la Ley, tendrán la consideración de hipotecas inversas atípicas y no disfrutarán del antedicho beneficio fiscal.
  5. – Recomienda el BdE la conveniencia de que además del titular de la vivienda pueda figurar en el contrato hipotecario un segundo beneficiario, por ejemplo, la pareja. En este caso, no se podría exigir el retorno del capital hasta el fallecimiento del último de los dos cónyuges. Es muy importante este punto para que ninguno de los residentes en la vivienda se encuentre con un problema al fallecer el titular.
  6. – Estudiar la operación poniendo en la ecuación a nuestros herederos. Hemos de tener en cuenta que, al fallecimiento del titular, estos pueden optar por cancelar con el banco el importe que quedase pendiente y quedarse la vivienda, o no pagar y que el banco proceda a la ejecución hipotecaria. Eso sí, en ningún caso los herederos tendrán obligación alguna ni responderán con sus bienes. En todo caso, es un tema muy importante que merece de toda nuestra reflexión.
  7. – Sospesar la conveniencia de pactar con el banco un periodo de tiempo como margen tras el fallecimiento del titular (dos o tres meses, por ejemplo) , con la finalidad de que los herederos puedan analizar y sospesar si deciden cancelar la deuda y quedarse la vivienda o si renuncian. En el caso de renuncia por parte de los herederos, la entidad ejecutaría la hipoteca quedándose el importe adeudado.
    También es importante ese margen de tiempo para, por ejemplo, tener tiempo a vender la vivienda y así cancelar la deuda con el banco.
  8. – Si la persona que solicita la hipoteca inversa perdiera su condición de persona en situación de dependencia o persona con discapacidad y no alcanzara los 65 años, la hipoteca inversa seguirá vigente sin cambios.

Visto todo esto, queda claro que, si estamos pensando en una de estas hipotecas, debemos hacerlo con mucha cautela. Cada banco es un mundo y las condiciones de las diferentes hipotecas inversas difieren de uno a otro. Si aun así estamos pensando seriamente en una de estas hipotecas como solución a nuestra situación financiera, es más que aconsejable conseguir asesoramiento independiente por parte de alguien especializado en derecho hipotecario.

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