Contra el alquiler turístico en España y en Baleares

Sin que cueste mucho encontrar ejemplos en la prensa, existe un sentimiento en contra del alquiler turístico en España y en Baleares. La cobertura mediática ha sido tan severa que, en los últimos años, las regulaciones turísticas han seguido un enfoque basado en percepciones, más que en análisis empíricos. Estas percepciones, a menudo carentes de rigor y conocimiento profundo, limitan la visión sobre el impacto real del alquiler vacacional.

Cuantificar la masificación turística del sector vacacional en este sector es vital, así como evaluar todas las externalidades de la industria de la felicidad y el descanso de sus visitantes.

Este artículo se abstiene de defender al sector del alquiler vacacional. Tampoco vamos a hablar de los argumentos clásicos de los ultras de la industria turística. Sí. Ya sabemos que el turismo genera ingresos, trabajo y nos ha dado a los Baleares las infraestructuras que hoy tenemos. Pero este artículo no viene a posicionarse en esta corriente, sino más bien a exponer datos y dejar que cada uno juzgue. Si te interesa un asesoramiento en gestión de propiedades turísticas o un estudio de mercado, contacte con Alturisme.

Brote del alquiler turístico en España

El alquiler turístico refiere a aquellas estancias turísticas que ocurren en una casa o apartamento individual, con separación legal y catastro independiente. Esta tipología de alojamiento está en el centro de atención de todos los reguladores del país. En España, la ausencia de una ley turística estatal delega la regulación de este sector a las comunidades autónomas. Si bien este modelo descentralizado permite adaptar las normativas a las necesidades locales, también genera diferencias significativas entre territorios.

En los últimos años, los legisladores de diversas comunidades autónomas han intensificado su enfoque sobre el alquiler turístico. Esta atención suele relacionarse con la percepción de que su proliferación podría contribuir al encarecimiento de la vivienda y los alquileres en las principales ciudades del país. Pero, ¿es realmente así?

Para arrojar luz sobre esta cuestión, presentamos dos gráficos que analizan la proporción de viviendas destinadas al alquiler turístico. En el mapa de calor, observamos que, incluso en agosto de 2024, esta proporción no supera el 5% en ninguna comunidad autónoma. Sin embargo, al analizar el gráfico de barras, se aprecia una evolución dispar a lo largo del territorio español.

Por un lado, las Islas Canarias (naranja) y la Comunidad Valenciana (verde) muestran un incremento en la proporción de viviendas turísticas. Por otro, en Baleares (azul), esta proporción ha disminuido del 4,98% al 4,14%. Este descenso plantea preguntas interesantes sobre las dinámicas del sector y el impacto de las normativas locales.

Desinformación sobre el alquiler turístico en España

El informe elaborado por Exceltur en el 2022 utiliza términos como “desbordante” o frases como “ha duplicado la presión turística” para referirse al alquiler turístico. Sin embargo, al analizar sus cifras, resulta evidente que presenta una narrativa parcial y, en ciertos aspectos, desinformativa.

Por ejemplo, el informe recopila datos de las 20 mayores ciudades turísticas y señala que las plazas en viviendas de alquiler turístico han aumentado significativamente de 565 en 2010 a 361.373 en 2019. No obstante, omite un dato clave que sí aparece en su propio gráfico: estas plazas han mostrado una tendencia negativa desde 2019. En 2021, las plazas en alquiler turístico cayeron hasta 247.849 según el mismo informe, mientras que las plazas hoteleras mantuvieron una tendencia ligeramente positiva y constante.

El propósito del informe parece ser claro: defender que “el turismo es para los hoteles” y deslegitimar el alquiler turístico como alternativa. Este sesgo no sorprende, considerando que Exceltur está compuesta por diversas empresas del sector turístico, principalmente hoteleras.

Entre los argumentos más recurrentes del informe, se afirma que el alquiler turístico ha desviado viviendas del uso residencial al uso turístico. Sin embargo, los datos utilizados para respaldar esta afirmación se centran únicamente en los barrios más céntricos y turísticos de las principales ciudades españolas. Estos barrios, por su naturaleza, ya suelen ser menos accesibles para familias de ingresos medios y presentan precios más altos que el promedio de la ciudad. El informe no contextualiza estos datos ni muestra el porcentaje de viviendas turísticas sobre el total de cada ciudad, limitando la validez de sus conclusiones.

Otro dato destacado del informe es que, supuestamente, el precio de la vivienda en los barrios céntricos ha aumentado un 9,1%, frente al 0,5% de incremento en el resto de la ciudad. Sorprende y preocupa que nuestra élite turística se tire tal tiro al pie, porqué ese 0,5% es inferior a las tasas de inflación que hemos venido sufriendo recientemente. Durante 2022, la inflación en España superó el 6% durante la mayor parte del año, un factor que afecta directamente al precio de la vivienda en todo el país. Este tipo de omisiones preocupan, ya que plantean dudas sobre la imparcialidad de la élite turística que firma el informe.

Situación del alquiler turístico en Baleares

La percepción que se ha creado sobre el alquiler turístico en Baleares no es diferente. El alquiler turístico es el demonio causante de la masificación turística y el encarecimiento de la vivienda. ¿Es la reciente masificación realmente causada por la actividad de los alquileres turísticos?

En el siguiente gráfico, se compara la proporción de estancias turísticas en hoteles y en viviendas de alquiler turístico en Baleares. Los datos muestran una realidad que contrasta con las percepciones populares: la proporción de estancias en viviendas de alquiler turístico en Baleares ha descendido notablemente en los años posteriores a la pandemia. De hecho, en lo que llevamos de 2024, y una vez concluida la temporada alta, esta proporción se ha reducido al 8%.

En cambio, la proporción de estancias en hoteles ha experimentado un crecimiento significativo en el último año. Antes de la pandemia, esta proporción rara vez superaba el 80% en los meses de verano. Sin embargo, desde entonces, ha sobrepasado consistentemente este umbral en cada temporada estival, llegando incluso a superar el 90% durante el verano de 2024.

Estos datos sugieren que la situación real difiere sustancialmente de la narrativa predominante. Lejos de ser el alquiler turístico el culpable de la masificación, las cifras indican una disminución de su uso en favor de los hoteles. Esta evidencia pone de manifiesto la desconexión entre la percepción social y la realidad, subrayando el impacto de la desinformación mediática y la influencia del lobby hotelero en la formación de opiniones públicas.

El problema es el alquiler turístico ilegal

Con los datos en la mano, el debate sobre el alquiler turístico suele desviarse hacia la actividad ilegal y la falta de control sobre esta. No obstante, un efecto positivo de la percepción sesgada hacia el alquiler turístico ha sido el aumento de la sensibilidad tanto de los reguladores como de los residentes frente a esta problemática. La sociedad y las autoridades son ahora más estrictas y menos tolerantes con quienes llevan a cabo esta actividad de forma ilícita.

Este cambio en el contexto ha desincentivado significativamente a los propietarios que operaban fuera de la legalidad, reduciendo de forma drástica la oferta ilegal. Como resultado, las plazas turísticas sin licencia han disminuido hasta representar únicamente el 9% del total de plazas ofertadas, una cifra que evidencia un cambio importante en el control y regulación del sector.

La brecha entre percepción y realidad del alquiler turístico en Baleares

El debate sobre el alquiler turístico en España, y especialmente en Baleares, está marcado por una desconexión entre la percepción social y los datos reales. Aunque se culpa al alquiler turístico de la masificación y del encarecimiento de la vivienda, las cifras muestran una reducción en su proporción de uso en favor de los hoteles, especialmente tras la pandemia.

Asimismo, la regulación y el control del alquiler turístico ilegal ha avanzado. Como consecuencia, la oferta ilegal se ha reducido de forma drástica, lo que deja en entredicho algunas de las afirmaciones más alarmistas del debate público.

Para afrontar los desafíos del sector turístico, es crucial basar el debate y las políticas en datos objetivos y no en narrativas sesgadas promovidas por ciertos actores o lobbies. Solo así será posible desarrollar políticas que respondan tanto a las necesidades locales como al equilibrio entre los distintos modelos de alojamiento turístico.