Hipoteca y préstamo hipotecario: no son sinónimos

Solemos hablar de hipoteca como si conociéramos perfectamente el término. Y sin embargo la hipoteca y el préstamo hipotecario no son lo mismo; en realidad, definen conceptos distintos.

Te lo explicaremos de forma sencilla en este artículo. Si, además, estás buscando un préstamo hipotecario para comprar tu casa, con la garantía real hipotecaria del inmueble (hipoteca), rellena nuestro formulario de contacto sin compromiso, y un intermediario de crédito inmobiliario analizará las posibilidades que tienes de conseguir financiación:

Hipoteca: un derecho real

La hipoteca es un derecho real de garantía; hay hipotecas sobre bienes inmuebles (a la que normalmente nos referimos), pero también hay hipotecas sobre bienes muebles.

Este derecho real se constituye sobre el bien y, en el caso de los inmuebles, se refleja como carga en el Registro de la Propiedad. El titular del derecho real de hipoteca puede instar a la ejecución hipotecaria del bien, la venta forzosa en subasta, si no se cumple la obligación pactada (habitualmente el pago de un crédito o préstamo). En otras palabras, la hipoteca es una forma de garantizar al banco que cobrará el préstamo que nos ha concedido, otorgándole una forma de cobro privilegiada: la ejecución hipotecaria.

Préstamo hipotecario: el contrato

El préstamo hipotecario es un préstamo concedido por una entidad financiera (si bien es perfectamente posible que lo conceda un particular o empresa), cuya garantía de devolución es la hipoteca sobre un bien inmueble, además del resto de bienes presentes y futuros del deudor hipotecario y fiadores.

El préstamo es un contrato mediante el cual el prestamista (banco) concede un determinado importe monetario, a cambio de recibir periódicamente (normalmente cada mes) unas cuotas, comprensivas de capital e intereses.

El método de cálculo más habitual en España es el sistema de amortización francés o de cuota constante, si bien hay otros tipos de cuadros de amortización como la cuota creciente o la cuota blindada, entre otros.

Además del préstamo, algunas entidades utilizan el crédito hipotecario, que consiste en autorizar un importe determinado al cliente, que podría disponer una vez amortizado, con determinadas condiciones y si el banco aprueba estas disposiciones posteriores.

Con la aplicación de la Directiva 93/13 y su interpretación por el TJUE, muchas cláusulas hipotecarias han sido expulsadas de los contratos de préstamo. Algunas, como el índice de los préstamos hipotecarios variables IRPH aún están siendo escrutadas en estos momentos por el TJUE.

El préstamo hipotecario es el contrato que se firma entre el banco y el prestatario y la hipoteca la garantía real de que se devolverá, en pocas palabras.

La garantía personal

Es muy importante tener claro que de la deuda se responde no sólo con con la vivienda, sino también con el resto de patrimonio. La dación en pago en España es legal pero tiene que constar explícitamente en la escritura de préstamo hipotecario, cosa que ocurre en muy pocos casos. Por tanto, si no podemos pagar el préstamo y el banco subasta nuestra casa, puede que no sea suficiente para cancelar la deuda y nos quedemos sin casa y con deuda.

Endeudarse hipotecariamente para adquirir una vivienda es algo muy serio, probablemente la decisión financiera más importante de una familia. Hay que tomar esta crucial decisión de endeudamiento con información, acompañamiento profesional independiente y mucha responsabilidad.

Pau A. Monserrat

Economista colegiado hace más de 25 años en el CEIB. CEO de Futur Finances. Perito financiero de Futur Legal.

Profesor de Economía Financiera (UIB) y director de Máster (UNIR). Consejero del Consejo Económico y Social de Illes Balears. Patrono de la Fundación Finsalud.

Licenciado en Economía (octubre 1997) y en Administración y Dirección de Empresas (julio 1999) por la UIB. Master Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (enero 2022).

Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet):  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo La educación financiera desde el sector privado (Libro La prevención del sobreendeudamiento privado, Aranzadi, 2017); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); capítulo Un análisis práctico de la toma de decisiones de un consumidor medio (Perspectiva legal y económica del fenómeno FinTech, Wolters Kluwer, 2021); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y restos del sistema financiero, Aranzadi, 2022); Los puntos de conexión entre el reglamento sobre la resiliencia operativa digital del sector financiero y el reglamento sobre los mercados de criptoactivos, y la regulación del mercado de valores (Comentarios sobre la Ley 6/2023, de 17 de marzo, de los mercados de valores y de los Servicios de Inversión, Aferre, 2024).