Hipotecas al 100% de compraventa

Ya hace unos cuantos años que las entidades bancarias restringieron las condiciones para otorgar una hipoteca, siendo la tónica generalizada la de ofrecer un máximo del 80% del valor de compra o de tasación, eligiendo el banco el menor de los dos valores. Sin embargo, es posible conseguir hipotecas al 100% de compraventa mediante los intermediarios de crédito inmobiliario seleccionados por este portal, si eres funcionario o tienes un perfil económico solvente. De momento, el 100% más gastos está fuera del alcance de la gran mayoría de personas, solo accesibles con buenos perfiles económicos y con la posibilidad de aportar dobles garantías inmobiliarias (hipotecar la casa que se compra y un inmueble de un familiar libre de cargas).

Esta política hipotecaria viene dada, principalmente, por la lección aprendida en la crisis de 2008, en el que se aprobaron miles de operaciones sin un análisis de riesgos riguroso ya que de haberse hecho, no hubiera pasado lo que pasó: el Euríbor empezó a subir mes tras mes y con él, el importe de las cuotas de las hipotecas referenciadas a este indicador, que en España son la gran mayoría. A medida que las cuotas subían, las economías familiares iban colapsando hasta llegar al triste momento de la ejecución hipotecaria. Es cierto que la subida del Euríbor fue drástica, pero también es cierto que muchas hipotecas, la gran mayoría a tipo variable, se concedieron a personas que ya iban justas con la cuota en el momento de la firma. Hay que tomar muy buena nota de esto y en base a ello, evitar sobre endeudarnos a toda cosa. Más adelante insistiremos en este aspecto.

Los efectos de la Pandemia en el empleo han acabado de convencer a la banca que no es buen momento de hipotecas al 100% más gastos y limitan de forma importante el importe total a financiar de la compra de una vivienda habitual u otro tipo de inmuebles residenciales.

Los bancos buscan perfiles solventes y ahorradores

Visto esto, queda claro que el que busque una hipoteca, deberá contar con ahorros para hacer frente a ese 20% del coste de la vivienda que el banco no le dará. Un 20% es mucho dinero si hablamos del precio de una vivienda, pero es que además de ese 20%, deberemos aportar otro 10%, aproximadamente, para hacer frente a los gastos de compraventa, que luego desglosaremos. Con todo esto, nos ponemos en que necesitamos un disponer de ahorros por un 30% del importe de la vivienda que queremos comprar. Si ponemos a modo de ejemplo una vivienda de 150.000 €, el cliente debería aportar unos 45.000 €, y el banco le otorgaría una hipoteca por valor de 120.000 (el 80% del valor de compraventa o tasación).

No hace falta incidir demasiado en el evidente hecho de que una capacidad de ahorro de esta magnitud no es, por desgracia, algo accesible para la clase media española, lo que deja este tipo de operaciones únicamente al alcance de perfiles con una solvencia media-alta o alta. Otra opción es enajenar algún bien mueble o inmueble, como podría ser una plaza de parking, unas acciones o alguna otra propiedad para hacer frente a ese 30% que necesitamos, pero tampoco es una solución válida para todo el mundo.

Dando únicamente hasta el 80%, el banco pretende dos cosas:

1. Conceder la hipoteca a perfiles solventes y con gran capacidad de ahorro, lo que redundará en que, supuestamente, no tendrá problemas para hacer frente a los pagos de las mensualidades ni en el presente ni en el futuro en el caso de que éstas suban debido a una tendencia alcista del Euríbor.
2. Asumir menos riesgo al prestar una cantidad menor y contar con un margen de maniobra en cuanto a la valoración de la vivienda en caso de ejecución bancaria.

La tasación de la vivienda, una de las claves

Ya hemos comentado anteriormente que a la hora de otorgar una hipoteca, el banco toma como referencia el menor de estos dos valores: el de compra o el de tasación.

Visto esto, es importantísimo elegir bien a la empresa tasadora.

Si bien porque hemos comprado a muy buen precio, bien porque la tasación ha salido estupendamente, o ambas cosas, resulta que el importe de la tasación es superior al precio de compra hasta el punto que dándonos el 80% de la misma alcanza para el precio de compra, sí se puede negociar con el banco de una manera favorable, dando por supuesto que los otros factores, como la estabilidad económica del solicitante, están dentro de los parámetros del banco.

Muchos de los tasadores expertos que trabajaron durante la anterior crisis eran autónomos, habiendo muchos cesado o cambiado de actividad y perdiéndose una masa crítica de peritos con una gran experiencia. Escoger al mejor tasador posible puede sernos de gran ayuda, más abajo explicaremos cómo un asesor hipotecario nos puede ayudar en la tarea de elegir a un tasador experto y realista con el precio de mercado.

Hipotecas al 100% de compraventa: gastos a nuestro cargo

Tal y cómo hemos comentado anteriormente, a la hora de adquirir una vivienda no sólo debemos tener en cuenta el precio de compra de la misma sino que debemos también tener claros los gastos que tendremos que afrontar, que no son cuatro duros ya que suponen, aproximadamente, un 10% del valor de compra de la vivienda:

1. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (vivienda de segunda mano) o IVA al 10% (vivienda nueva).
2. Tasación.
3. Comisión de apertura de la hipoteca: el porcentaje varía según el banco y a hipoteca, habiendo numerosas entidades que no la cobran.
4. Notaría y Registro de la propiedad.
5. Gastos de gestoría.

Comprar una vivienda al banco

Ciertos bancos que han acumulado muchos activos inmobiliarios están dando ciertas facilidades a los posibles compradores de estas viviendas, elevando en algunos casos el porcentaje de financiación al 90% o incluso hasta el 100%, lo cual ya supone un cambio de perspectiva en cuanto a la operación en sí. Se trata de otra opción a considerar en el caso de que nos falte ese 10% para poder llevar a cabo la operación.

El asesor hipotecario, un aliado para las hipotecas al 100% de compraventa

Hay otra vía muy recomendable para intentar conseguir una hipoteca al 100% siempre que nuestro perfil sea solvente, tengamos un contrato indefinido y con una buena antigüedad. Estamos hablando de acudir a un asesor hipotecario independiente o tal y cómo se les conoce legalmente, un Intermediario de Crédito Inmobiliario, cuya activad está legislada en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Escogiendo al más experto y profesional que podamos, sabremos con exactitud cuál es la mejor hipoteca a nuestro alcance, ya que estos profesionales buscan y negocian con muchos bancos y saben a cuál remitirse para cada expediente en concreto, pudiendo llegar a conseguir condiciones que difícilmente están al alcance de un particular. Se trata de un tema de volumen, conocimiento del mercado y capacidad de negociación, ya que los buenos asesores hipotecarios gestionan muchas hipotecas al año lo que redunda en que los bancos les ofrezcan esas condiciones mejoradas para sus clientes, algo bastante lógico.

Además, y dado el gran número de operaciones que manejan los buenos asesores hipotecarios de cada ciudad, éstos conocen a los mejores tasadores de cada plaza, algo imprescindible para evitar que una mala tasación arruine nuestro proyecto de compra. Esto no quiere decir, en absoluto, que podamos acceder a tasaciones a la carta, pero por lo menos debemos intentar que el tasador no tenga la tendencia a tasar por lo bajo y que sea un profesional actualizado, experto y con buen criterio.

Aportar una doble garantía hipotecaria

Sin salirnos de la línea de demostrar nuestra solvencia al banco, el aportar otra vivienda libre de cargas como garantía es un camino bastante directo para conseguir financiaciones superiores al 80%, siendo posible llegar al 100%. En este caso, si el deudor dejara de hacer frente a los pagos del préstamo, podría ejecutarse la segunda vivienda hipotecada, aunque en este caso, únicamente por la responsabilidad hipotecaria de esta segunda garantía.

Conseguir un avalista

Faltaba por comentar la famosa figura del avalista, que tantas operaciones posibilitaron antes de la anterior crisis. En la actualidad, si aportamos un avalista solvente también es relativamente fácil conseguir esa hipoteca al 100%, pero ojo, hemos de tener en cuenta los perjuicios que podría conllevar para él si por un motivo u otro, dejamos de pagar las cuotas de la hipoteca: podrán embargarle cualquier bien que tenga en ese momento o en el futuro, ya que avalista no responde, como en el caso de la doble garantía hipotecaria, únicamente con la vivienda y hasta el importe pactado, sino que como ya hemos comentado, le podrán embargar nóminas, saldos y por supuesto, la vivienda o el coche.
Así que, en la medida de lo posible, hemos de evitar acudir a esta figura (normalmente padres u otros familiares) salvo que sea de extrema necesidad o decidamos asumir un riesgo tan elevado de manera voluntaria.

Para concluir, y antes de que nuestro expediente pase por el departamento de riesgos de cualquier banco, debemos ser nosotros mismos los que auto analicemos nuestra capacidad y solvencia de una manera cabal y rigurosa. No vale dejarnos llevar por las lógicas ganas de adquirir una vivienda, debemos realizar nuestro propio análisis de riesgos y evaluar si estamos en buen momento para asumir algo tan importante como es un crédito hipotecario o si es mejor esperar a que las aguas se calmen un poco y nuestras condiciones laborales y económicas mejoren. Hipotecas al 100% de compraventa, sí, pero con responsabilidad.