Separación e hipoteca: ¿qué podemos hacer en esta situación?

Romper los lazos emocionales y vitales que nos unen a otra persona es una de las bebidas más amargas que nos tenemos que tomar en esta vida. Pero si además del dolor psicológico nos encontramos con los problemas económicos de tener que hacer frente a las cuotas mensuales de un préstamo hipotecario común, las cosas se complican aún más.

Grosso modo las opciones que tiene la pareja que se separa son:

1. Vender la vivienda a un tercero, cancelar la hipoteca y repartirse las ganancias o pérdidas, en su caso. Sería la mejor opción, la más habitual en épocas en que el mercado inmobiliario funciona adecuadamente. Actualmente presenta problemas si no podemos ajustar al máximo el precio de venta (la deuda pendiente de la hipoteca suele marcar el límite de rebaja del precio).
2. Proceder a la extinción del condominio; para entendernos, se “vende” la casa al otro. Es la forma más económica fiscalmente hablando de transmitir la propiedad.
3. La dación en pago a la entidad bancaria; es una opción prácticamente descartable, consistente en entregar al banco la casa a cambio de que nos extinga la deuda hipotecaria.
4. Otras opciones temporales intermedias que no afectan a la propiedad del bien podrían ser seguir viviendo en el mismo hogar después de la separación (hoy en día es una situación habitual) y seguir pagando la hipoteca o que uno se vaya de alquiler o a la casa de sus padres y el otro se queda en la vivienda hipotecada, acordando como se reparte el pago la hipoteca y demás gastos.

Extinción de condominio: ventajas fiscales

A efectos reales vender el pro indiviso al otro propietario o extinguir el condominio tiene el mismo resultado. La propiedad del 100% pasa a ser de un solo titular. Pero a efectos fiscales hay mucha diferencia.

Si transmitimos la propiedad del 50% de la casa a nuestra ex-pareja mediante un contrato de compra-venta, valorando la venta en la mitad de la hipoteca (imaginemos que nuestra mitad son 100.000 euros), pagamos unos gastos de aproximadamente 8.100 euros (sin contar los gastos de la hipoteca).

En cambio, si lo que firmamos ante notario es una extinción de condominio valorándolo por 100.000 euros, los gastos son de 2.100 euros. El impuesto de AJD es sólo del 1%, en lugar del 7% que se paga si se instrumenta como una compra-venta.

El ahorro fiscal de utilizar el recurso de la extinción de condominio es de 7.000 euros (para una valoración de la mitad de la casa de 100.000 euros).

Extinción de condominio: el problema de la hipoteca

Tenemos que entender que una cosa es la propiedad de un inmueble y otra la deuda hipotecaria que el inmueble garantiza.

En España nuestro ordenamiento jurídico recoge la posibilidad de limitar la deuda hipotecaria al bien inmueble (artículo 140 de la Ley Hipotecaria); no obstante en la práctica esta posibilidad no la contempla ninguna entidad en las escrituras, por lo que rige la responsabilidad universal del deudor: el inmueble es una garantía de cobro, pero en caso de que no cubra la deuda (teniendo en cuenta que si la subasta queda desierta el banco se adjudica el bien por el 50% de su valor) la entidad financiera puede seguir el proceso de recobro contra todos los bienes y derechos presentes y futuro del deudor.

Si firmamos una extinción de condominio ante notario el banco no tiene el porqué intervenir. Firmamos la escritura, se registra en el Registro de la Propiedad y dejamos de ser propietarios de la vivienda.

Arreglado, ¿verdad? Ni mucho menos.

Si la entidad financiera con la que tenemos el préstamo hipotecario no nos quita de la escritura (nos exonera de la deuda), dejaremos de ser propietarios de un inmueble pero seguiremos siendo deudores. Y si hay problemas de pago el banco podrá ir contra todo nuestro patrimonio y embargar nuestros ingresos. Y eso sin ser propietarios de la casa en cuestión.

Y si queremos pedir otra hipoteca con muchas posibilidades nos la denegaran al salir la deuda hipotecaria en el CIRBE.

Por tanto, no recomendamos firmar nunca una extinción de condominio si la parte que se queda la propiedad no tiene aprobada una nueva hipoteca en la que nosotros no figuremos (y acude el mismo día de la firma de la extinción de condominio a firmar el nuevo préstamo hipotecario).

Problemática de los avalistas

La cosa se complica aún más si los padres de alguno de los miembros de la pareja han avalado el préstamo hipotecario. En este caso los problemas de pareja se convierten en problemas familiares tanto emocional como económicamente.

Si hay problemas de pago de la hipoteca los avalistas también responden con su patrimonio, y el banco puede decidir ir contra el avalista solvente antes que contra los titulares de la hipoteca (por lo que de nada vale pensar que como somos insolventes no pasará nada, embargarán a nuestros padres).

Y la peor situación es que hayan avalado los padres de uno pero no los del otro, ya que una de las familias (la que no avala) tiene incentivos para desentenderse del problema, que recae sobre la que avala.

El aval es algo muy serio; si nuestros hijos necesitan nuestra ayuda, mejor es comprar una parte de la casa que avalar. Avalando se compromete el patrimonio familiar sin ser propietario.

El amor es maravilloso, pero no lo mezclemos con el dinero o la combinación puede devenir explosiva.