Suelo urbano y suelo rústico a efectos de tasación

Veamos a efectos de tasación cómo se valora el suelo urbano y el suelo rústico en España.

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Tipos de suelo rústico

Se entiende por suelo rústico aquel que por sus condiciones naturales, sus características ambientales, paisajísticas o ecológicas, su valor productivo agropecuario, forestal o ganadero, se encuentra dentro del espacio rural.

El suelo rústico se subdivide, de acuerdo con la zonificación propuesta, en protegido o común.

Sus usos característicos son:

1. Los que engloben actividades de producción agropecuaria, entendiendo como tal, la agricultura extensiva en secano o regadío, horticultura, floricultura, cultivos especiales, a la intemperie o bajo invernadero.
2. Los que engloben actividades ligadas a las explotaciones forestales.
3. Los que se relacionen con el uso ganadero.

El suelo rústico protegido viene constituido por aquellos suelos donde la Administración pretende conservar su estado actual preservando los recursos naturales existentes, evitando transformaciones urbanizadoras o edificatorias que lo afecten.

Dentro de suelo rústico se pueden encontrar zonas aptas para urbanizar que se encuentran dentro de un proceso de desarrollo urbanístico, tanto sea para residencial como para industrial.

Por otra parte el suelo urbano se define como aquel ya consolidado por la edificación y/o dotados de los servicios urbanísticos de acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministros de energía eléctrica.

Las normativas urbanísticas son las que prevén expresamente los índices edificatorios o de intensidad de edificación, la edificabilidad queda definida por la envolvente máxima de edificación que resulta de la aplicación de las condiciones de cada zona y de los parámetros del tipo de ordenación regulados por estas normas. Se dividen en diferentes tipos de ordenación, según tipología y uso constructivo

Por ejemplo, en una zona el Plan General de Ordenación puede establecer que solamente se puede edificar en ese suelo urbano viviendas unifamiliares, con sótano, planta baja y primer piso. La edificabilidad máxima establecida, sin tener en cuenta el sótano, sería del 75%. La fachada mínima de 5 metros. En este caso, para un solar urbano de 100 m2, sería necesario tener un ancho mínimo de 5 metros y la superficie edificada máxima de las dos plantas sería en total de 75 m2. El sótano iría aparte.

Si resultase que compramos un solar urbano que no permite los 5 metros mínimos de fachada, por muy urbano que fuere no podríamos construir una vivienda en él.

VALORACIÓN DEL SUELO RÚSTICO

El método de valoración es por comparación y por las rentas obtenidas de su plantación, ya que no es lo mismo que el suelo se encuentre dando un rendimiento por siembra o plantación a que se encuentre sin explotación o dentro de una zona protegida destinada a pastos o bosque

Muchos suelos rústicos disponen de edificaciones destinadas a almacenaje o vivienda. Los destinados a almacenaje se suelen valorar por el método de reposición, ya que no suele encontrarse elementos de estos a la venta. En el caso de que se ubique una vivienda y después de comprobar que se encuentra dentro de una normativa vigente y sin ningún expediente disciplinario abierto, es decir, dentro de la legalidad, podremos valor por el método de comparación o reposición, según si se encuentran comparables análogos o no.

Si nos encontramos con un suelo dentro de un plan parcial el cual va a sufrir una recalificación, habrá que tener en cuenta el tipo de recalificación, a urbano o industrial, en el cual se aplicará el método de valoración residual del suelo, al cual se le restará el coste de urbanización y se tendrá que tener en cuenta que una parte del suelo hay que cederlo a viales y zonas verdes por lo que su superficie menguará considerablemente.

VALORACIÓN DE SUELO URBANO

Se puede valorar tanto por el método de comparación como por el método residual del suelo.

Para el método de comparación se tendrán que obtener comparables de suelo urbano en el cual contenta el mismo índice y tipo edificatorio que al que valoremos, cosa que no es nada frecuente, ya que no suelen existir dos solares iguales.

Para el método residual, primero tendremos que obtener la normativa urbanística o la cédula de aprovechamiento, donde encontraremos el tipo e índice edificatorio y el aprovechamiento del mismo. Obtendremos comparables, según el tipo edificatorio que vaya, ya sean viviendas unifamiliares, plurifamiliares, comerciales, garajes, trasteros, etc, con lo que obtenemos un precio de Valor de Mercado al que aplicaremos las superficies correspondientes del mismo. También tendremos en cuenta los gastos generales y el beneficio del promotor (si no es para una autopromoción), al que aplicaremos los porcentajes vigentes establecidos.
Al valor obtenido hay que restarle el derribo, siempre que fuera necesario practicar alguno en dicho suelo (por existir una edificación en ruinas que derribar antes de poder construir la nueva edificación).

Con este artículo espero haber arrojado un poco más de luz sobre los informes de tasación de suelos, rústicos o urbanos.

Gemma Garzón Martín
Perito judicial inmobiliario y de contenido en Valoraciones Garzón.
gemmagarzonm@gmail.com