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Préstamos hipotecarios privados

Artículo original publicado en El País.

No solo los bancos pueden conceder préstamos hipotecarios; empresas privadas y particulares pueden dejar dinero a préstamo con la garantía de un inmueble. Si el mercado fuera transparente y competitivo, nada impide pedir una hipoteca a una empresa en lugar de a una entidad financiera, si ofreciera mejores condiciones o llegara a nichos que la banca ha dejado desatendidos. Si fuera, que de momento no lo es.
Se ofrecen hipotecas privadas a tipos de interés nominales que oscilan entre un 8% hasta un 16%, con comisiones de apertura desde un 2% hasta un 10% -según la información Antonio Beltrán, intermediario hipotecario de CrediPlus y colaborador de Futur Finances-, llegando como máximo a financiar el 50% del valor del inmueble. Dado que el plazo varía desde los 3 meses hasta los 30 años, podemos calcular el tipo de interés efectivo que acaba pagando un cliente que solicita 100.000 euros, a un 10% nominal, una comisión de apertura del 6% y a devolver en un año (tiempo habitual que se pacta): un 24,19% TAE. Coste financiero idéntico a disponer de esta cantidad mediante una tarjeta de crédito y devolver toda la deuda al cabo de un año, si es que fuera posible. Tengamos en cuenta, no obstante, que la misma hipoteca si se puede devolver en 20 años supone una TAE menor, del 11,48%.



¿A quién le puede interesar una hipoteca privada?

Si el lector ha salido ya del golpe mental que supone asumir que hay hipotecas al 24% de interés, corresponde analizar si realmente le interesa a alguien este producto. En primer lugar un profesional independiente a la operación nos debería asesorar, un abogado o un economista; hay que analizar la necesidad y nuestra situación financiera, para valorar la idoneidad de este tipo de endeudamiento.
En teoría esta financiación parabancaria sirve para restaurar la situación financiera frente a la banca de familias o empresas sobreendeudadas. Uno reunificaría deudas pendientes e impagos en una sola hipoteca, para después subrogarla a una entidad financiera en condiciones favorables; esta práctica funcionaba, relativamente, en los años de bonanza inmobiliaria. Hoy en día, los bancos no aceptan refinanciar deudas de este tipo. Considera Antonio Beltrán que actualmente las hipotecas de capital privado no están dirigidas para aquellos que precisen de una refinanciación o agrupación de todos sus préstamos, «en estos casos la alternativa es vender su inmueble», concluye. El experto de CrediPlus considera que estas operaciones pueden tener sentido para particulares que deseen vender su inmueble y que precisan de liquidez para atender pagos que no se pueden posponer. También para empresas que precisan tesorería puntual a modo de póliza de crédito cuando sus bancos no les dan solución en tiempo y modo. Alerta Antonio Beltrán de una mala práctica de prestamistas privados que, además del coste de la hipoteca en sí, pretenden cobrar honorarios pro una falsa intermediación, utilizando otras empresas del grupo que cargan en este concepto hasta el 10% de honorarios por un servicio ficticio. Si sumamos estos honorarios a la hipoteca del ejemplo inicial, el 24,19% TAE asciende a un más intolerable 54,52% TAE.
Otros profesionales del sector desaconsejan directamente se contratación; para Pedro Javaloyes, director del Observatorio de la Financiación Familiar de Agencia Negociadora, lejos de ser una solución para un cliente, puede ser el nacimiento de un problema mucho mayor. Afirma contundentemente que existe el riesgo cierto de llegar a  perder la vivienda por no poder satisfacer las condiciones del préstamo que se aceptó por una situación de extrema necesidad o desesperación.
Santiago Cruz, de la empresa de intermediación hipotecaria Ibercredit, que también colabora con Futur Finances, añade un problema adicional, las cláusulas abusivas que plagan este tipo de escrituras. Entre ellas, pactos que suponen que el cliente no pueda amortizar anticipadamente si no se pagan al menos varias cuotas, que oscilan entre 24 y 48 cuando, si el préstamo se devuelve mediante cuotas mensuales. Peor aún cuando la devolución del total concedido más interés se pacta a vencimiento; hay estipulaciones sospechosamente lesivas que pretenden que el prestamista cobre la cantidad de devolución pactada a vencimiento aunque la deuda se cancele anticipadamente. Una práctica fraudulenta consistente en pactar una deuda pendiente superior al capital que realmente había recibido el cliente se ha limitado gracias a la Ley 7/2012, de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude, que establece la limitación de pagos en efectivo respecto de determinadas operaciones; el representante de Ibercredit considera que el prestamista privado ya no puede «jugar» con la inclusión en la escritura de préstamo de  cantidades entregadas y confesadas recibidas en metálico por el prestatario, al estar limitado el efectivo a 2.500 euros.

¿Son legales?

No existe una supervisión del Banco de España sobre para estos prestamistas privados, sino de las autoridades de Consumo. La Ley 2/2009, de 31 de marzo, criticada desde su inicio en este blog, es la fuente normativa específica para este tipo de negocio financiero ajeno a la banca. Para garantizar que un cliente contrata con una empresa legal, se supone que debe existir un registro estatal de intermediarios financieros y empresas que conceden préstamos hipotecarios, accesible online en la Agencia de Consumo (AECOSAN). A día de hoy y sin argumentos que lo justifiquen, este registro sigue sin estar al acceso del público.
Una hipoteca privada es legal si cumple con la legalidad; es decir, si además de la normativa específica comentada cumplen con el resto de ordenamiento aplicable, como son la obligatoriedad de conceder préstamos de forma responsable o la represión de la usura. Recientemente el Supremo ha considerado usuario un crédito revolving al 24%; no debería pasar mucho tiempo hasta que una hipoteca con intereses clamorosamente superiores a productos similares acabe en el Alto Tribunal.

Cautelas

La persona que va a firmar una hipoteca privada ha de ser extremadamente diligente en relación a la información que recaba de la escritura que va a firmar ante notario. Para ello, como explica el notario y editor de ¿Hay Derecho? Fernando Gomá, es importante entender bien el significado preciso de las cláusulas del contrato y de las obligaciones que asume el prestatario. Para ello, añade, se puede acudir al notario antes de firmar nada para asesorase y despejar dudas. «Mi recomendación es que lo haga sin el prestamista aportando toda la documentación relacionada», sentencia
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Pistas para ahorrar en comisiones bancarias

Esta semana he podido dar una serie de sencillos trucos para pagar menos comisiones, como director editorial de iAhorro.com.

En este artículo de El País analizo la razón de que los bancos cobren comisiones cada vez más alta sin que parezca que el Banco de España imponga limitaciones a determinadas malas prácticas.
En Cadena Ser he podido dar pistas para ahorrar comisiones en el programa ‘Hoy por Hoy’ y en ‘Ser Consumidores’ (leer artículo).

A la guerra contra las comisiones

En la guerra por evitar comisiones, el enemigo es muy poderoso. El cliente debe adoptar tácticas guerreras más cercanas a la lucha de guerrilla o a la guerra relámpago (popularizada por los alemanes en la Primera Guerra Mundial bajo el término «Blitzkrieg») que al enfrentamiento frontal.

Si es tu primera batalla, por ser joven y querer abrir tu primera cuenta corriente, o por ser un veterano que no estaba acostumbrado al ardor guerrero en banca, una primera reflexión: el banco es una empresa que ofrece bienes y servicios; debemos seleccionarlo en base a los mismos criterios que cuando compramos un móvil, con una diferencia sustancial: las relaciones a largo plazo con los bancos son tan o más importantes que el precio puntual de un producto o servicio. Valoremos su solvencia, su ética en los negocios, su labor social y el trato al cliente de ayer y hoy. Como dijo el estratega chino Sun Tzu en su obra ‘El Arte de la Guerra’ hace más de mil años:

«Los guerreros victoriosos primero ganan y después van a la guerra, mientras que los guerreros vencidos primero van a la guerra y después buscan ganar».

La mejor forma de pagar menos comisiones es elegir un banco que cobre pocas comisiones de forma generalizada y consistente en el tiempo, antes de contratar su cuenta corriente, en definitiva.

5 claves para pagar menos comisiones

Cada batalla requiere tácticas que maximicen las probabilidades de vencer. En materia de comisiones, estas pautas de éxito son:

Primero: saber qué productos y servicios financieros tenemos contratados y el coste que nos cargan. Las comisiones de administración o mantenimiento de cuenta corriente son fáciles de identificar, pero hay otras menos evidentes, como la comisión por ingreso de cheques, por transferencias o cuando nos quedamos en números rojos. En materia hipotecaria, busquemos financiación sin comisión de apertura, pero fijémonos también en la compensación por desistimiento o la compensación por riesgo de tipo de interés (si optamos por una hipoteca a tipo fijo). En fondos de inversión o planes de pensiones, la comisión por suscripción o reembolso son las más relevantes; las comisiones de gestión y depósito se restan de la rentabilidad que nos ofrecen, por lo cual cabe analizar el rendimiento final obtenido más que estas comisiones en sí.

Hecho este inventario, toca cancelar productos que no usamos y agrupar la operativa si procede (por ejemplo si tenemos varias cuentas en un mismo banco). Si bien es necesario una tarjeta de débito para sacar dinero del cajero, hay que tener muy claro en qué cajeros podemos sacar efectivo y si hay una cantidad mínima para que no nos cobren al usar cajeros ajenos. Las de crédito, en cambio, no tiene sentido tenerlas si no las usamos; en caso de querer un dinero inmediato para alguna urgencia o necesidad, valorar si es mejor tener una tarjeta de una entidad que no obliga a abrir cuenta sin coste de mantenimiento (las tarjetas sin cambiar de banco).

Cuando no quedan ramas que «podar», llega el momento de la negociación, la declaración de guerra al banco. Acordar una cita en la oficina va a ser imprescindible. Preparemos los argumentos en que apoyar nuestra pretensión de que nos quiten o reduzcan las comisiones, con un listado del negocio que aportamos al banco, familiares, amigos o empleados que tienen cuenta con la entidad por nuestra recomendación y cualquier otra cuestión que nos respalde. La negociación ha de ser decidida pero calmada, pensemos que hay comisiones que no depende de la oficina sino de instancias superiores.

Como preparación a la reunión con el banco, trabajo previo que además nos será de utilidad si consideramos que ha llegado el momento de partir, hay que analizar las comisiones que cobran los demás bancos por los mismos productos que tenemos contratados. Lo mínimo para un banco competitivo es ofrecer una cuenta que a cambio de domiciliar la nómina, pensión o ingresos de autónomos no tenga comisiones de servicios, además de tarjetas sin coste de mantenimiento. También revisar hasta qué punto son competitivos sus créditos y préstamos, productos de ahorro y demás oferta bancaria.

Si tras aplicar con decisión y perseverancia los pasos anteriores resulta que el banco sigue firme en su política de comisiones y no se aviene a nuestras exigencias, toca retirarse del campo de batalla. Cambiar de banco y buscar, en lugar de un adversario, un aliado.

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Qué saber cuando el banco te recomienda un fondo de inversión

Situación muy frecuente en estos momentos, con un escenario de tipos de interés en mínimos que provoca unas rentabilidades pírricas de los depósitos a plazo fijo.
Los fondos de inversión son un producto interesante para invertir parte de nuestro ahorro, por la capacidad de diversificar en mercados y activos, con gestores profesionales y una fiscalidad atractiva. Al no tributar hasta que vendemos las participaciones y, además, permitir el cambio de fondos sin pagar un peaje fiscal, suponen una magnífica herramienta de inversión a medio y largo plazo. De hecho, la mala costumbre del cliente español medio de contratar solo depósitos a plazo e ir renovándolos a medida que vencen, es una mala estrategia para maximizar nuestros ahorros. Cada producto financiero tiene un sentido según el objetivo de la inversión y el plazo deseado: un depósito o una cuenta remunerada no sirven para ahorrar a largo plazo, sea para nuestra jubilación, sea para financiar los estudios universitarios de nuestros hijos.
Los últimos datos ofrecidos por la Asociación de Instituciones de Inversión Colectiva y Fondos de Pensiones (Inverco), a 31 de octubre de este año, reflejan una evolución positiva en la contratación de fondos en lo que llevamos de año. El patrimonio total gestionado por los fondos de inversión domésticos se situó en los 220.307 millones de euros, con un crecimiento del 13,1% en lo que llevamos de año. Por otro lado, se observa una tendencia del inversor a asumir cada vez más riesgos, para poder obtener una rentabilidad mínima en un entorno de tipos de interés cercanos a 0. Según Inverco, el porcentaje del patrimonio en fondos garantizados ha disminuido del 42,1% en diciembre 2012 hasta el 10,7% en octubre 2015. Por otro lado, el patrimonio invertido en fondos mixtos y de renta variable, más arriesgados, pasa del 16,4% a finales de 2012 hasta el 41,8% a finales de octubre de 2015.
Si atendemos a la rentabilidad media ponderada de algunas categorías de fondos, de menor a mayor riesgo, a corto y largo plazo, observamos lo siguiente:
Los fondos monetarios, los más seguros que existen, rentaron en términos anuales (con datos a 31 de octubre) un 0,01%. A 10 años habríamos obtenido una rentabilidad media anual del 1,48%, asumiendo el mínimo riesgo posible invirtiendo en fondos.
Los fondos de renta fija de la zona euro a corto plazo, los segundos con menor riesgo y que coronan la categoría con más patrimonio gestionado (33.010 millones de euros), rentaron ligeramente en negativo (los partícipes perdieron dinero) en lo que llevamos de año, un -0,09%. A 10 años la rentabilidad anual se sitúa en el 1,44%.
Los fondos de renta fija mixta euro han obtenido un 1,09% de rentabilidad este año, mientras que a 10 años han conseguido un 2,22%.
Si nos vamos al fondo de inversiones con más riesgo que invierte en activos de renta variable nacional, comprobamos que en un año han dado un 6,25% este año, un 3,29% anual a 10 años vista.
¿Qué categoría de fondos ha sido la más rentable este 2015?
La respuesta nos la dan los fondos de renta variable internacional con activos en el mercado nipón, que han rentado un 14,74%. Si el lector deduce que son los mejores, advertirle que a 10 años habría obtenido solo un 0,34% anual.
¿Y a largo plazo?
Tomando como horizonte de inversión la década, la categoría de fondos más rentable habría sido la de renta variable internacional resto del mundo, con un contundente 5,13% anual en el periodo estudiado.
Una primera idea del riesgo de un fondo es analizar su rentabilidad a largo plazo y, además, la pérdida máxima que ha sufrido en un momento dado, para valorar si estamos dispuestos a perder esta cantidad de capital sin perder el sueño y la salud financiera.
El problema del cliente medio que contrata mediante una oficina bancaria es doble:
  1. Su falta de conocimientos financieros, que le dificulta apreciar qué fondo de inversión se adapta a sus objetivos y, también, cuando cambiar de fondo para implementar una estrategia dinámica.
  2. La falta de incentivos de los bancarios a la hora de asesor. En las oficinas normales no suelen atendernos expertos en fondos, lo que supone un riesgo de comercialización inadecuada de este tipo de productos.

 

La comercialización adecuada de un fondo de inversión deber cumplir con los siguientes principios básicos, fijados por el Tribunal Supremo en relación a la prestación de servicios de inversión (STS 610/2015):
  1. Actuar de forma honesta, imparcial y profesional, en el mejor interés de sus clientes.
  2. Proporcionarles información imparcial, clara y no engañosa.
  3. Prestar servicios y ofrecer productos teniendo en cuenta las circunstancias personales de los clientes, intentando así evitar que el cliente contrate productos o servicios no ajustados a su perfil o que no satisfagan sus expectativas.
Aplicando estos principios, por otro lado muy razonables, el empleado del banco debería averiguar los conocimientos del cliente y sus preferencias, antes de recomendarle un fondo. Una oficina que comercializa el mismo fondo a todos sus clientes, por el mero hecho de estar en campaña, está actuando fuera de la Ley. Ni más. Ni menos.
El bancario que dice a sus clientes cosas como «con los fondos de renta fija no se puede perder dinero» o «espera a vender, que el fondo se recuperará», está engañando a los ahorradores, por ignorancia o mala praxis. Para recomendar un fondo se tiene que entender el folleto del fondo y ser capaces de explicarlo de forma sencilla al potencial inversor.
Es censurable, por ética y por normativa, que se recomiende un fondo a un ahorrador conservador que busca depósitos a plazo, argumentando que invirtiendo en determinado fondo «garantizado» no se puede perder dinero y que es “muy similar” a un depósito. El asesor bancario profesional conoce las diferencias entre los diferentes productos financieros y valora el perfil de sus clientes, recomendándole lo que le puede convenir y obteniéndose de ofrecerle productos no convenientes.
Recientemente la Comisión Nacional del Mercado de Valores ha empezado a alertar de determinadas prácticas que se alejan de la normativa, en relación a la comercialización de fondos. Bajo el título «Comunicación de la CNMV sobre el contenido y formato de la información publicitaria en las páginas web de entidades gestoras y comercializadoras de Instituciones de Inversión Colectiva (IIC)» nos da una guía de cómo no se deben vender estos instrumentos de inversión colectiva. El relación a las rentabilidades históricas que nos comunican, no pueden hacer referencia a periodos superiores al año (para que el cliente no se haga la idea de que rentan más), ni informar de rentabilidades históricas obtenidas con anterioridad a un cambio sustancial de la política de inversión de la IIC. Además, se ha de informar de la rentabilidad histórica de, al menos, los últimos 5 años, para que se haga una idea certera.
Los fondos de inversión ofrecen rentabilidades futuras desconocidas, ya que no es posible saber la rentabilidad que nos dará un fondo; no es una práctica aceptada por la CNMV que se utilicen simuladores o vídeos que calculan una rentabilidad potencial que se obtendrá en el futuro, en base a la rentabilidad histórica obtenida por la IIC desde su constitución. Nos debe quedar grabado: las rentabilidades pasadas no garantizan remuneraciones futuras.
La CNMV censura que se destaquen los elementos positivos sin informar de los riesgos asociados a la inversión. Incluso con los mal llamados «fondos garantizados» se puede perder capital, sea por necesitar el dinero antes de la fecha de la garantía (o después), sea porque el fondo invierte en activos que sufren pérdidas por quitas o quiebras del emisor, por ejemplo.
Invertir en fondos: siempre con formación, información y un asesoramiento de calidad.
Artículo original y factores a tener en cuenta a la hora de contratar fondos de inversión en este enlace de El País.
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Avalar a un hijo: sí, no, depende

¿Avalo a mis hijos?

Una pregunta que muchos padres se han hecho o se harán cuando los hijos decidan comprar su primera vivienda y necesiten financiación hipotecaria.
Es muy importante, antes de contestar a nuestro hijo o hija, que entendamos muy bien lo que nos pide (mejor dicho, lo que le exige el banco), las consecuencias de firmar como fiadores o avalistas del préstamo hipotecario. Por otro lado, es necesario analizar si la hipoteca que pide nuestro hijo es razonable y su capacidad de devolverla, del modo más objetivo posible. No supongamos que la entidad financiera es responsable a la hora de aprobar el préstamo hipotecario, estudiemos también nosotros la operación, pidiendo a nuestro hijo la oferta vinculante y las escrituras del piso que quiere comprar. Si no nos vemos capaces, acudamos a nuestro abogado o economista de confianza y que nos dé su opinión experta. Como veremos en este artículo, avalar implica los mismos riesgos que pedir una hipoteca, sin ningún beneficio.

La fianza o aval

El artículo 1.822 del Código Civil (CC) regula que por la fianza se obliga uno (el fiador o avalista) a pagar o cumplir por un tercero, en caso de no hacerlo éste. Es decir, el avalista se obliga a pagar al banco la deuda hipotecaria pendiente si el titular principal no paga adecuadamente la deuda.
Por otro lado, el artículo 1.911 del CC establece la responsabilidad del deudor, aplicable al avalista solidario, con un escueto pero contundente «Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros.»
Como señala José María López Jiménez, abogado especialista en regulación financiera, en la práctica, ante un impago del crédito, suelen equipararse las posiciones del deudor y el fiador, de modo que de incumplir el primero, el acreedor podrá agredir el patrimonio del segundo, en su totalidad, directamente. Esta equiparación se efectúa como efecto de que el fiador renuncia a los beneficios de excusión, orden y división, que le permitirían rechazar la pretensión del acreedor hasta que, previamente, se hubiera agotado la posibilidad de cobrar con los bienes del propio deudor. Afirma este abogado de forma rotunda que «a renuncia en sí no es reprobable, siempre que sea con conocimiento de causa».
La renuncia a los beneficios del fiador supone arriesgar nuestro patrimonio, cuando tendría más sentido avalar sin renunciar a ellos. Recientemente, la Audiencia Provincial de Gipuzkoa se ha referido a esta cuestión en una sentencia. Establece que si no se informó adecuadamente a los avalistas de las consecuencias de renunciar a sus derechos, el aval sigue vigente pero sin tener efectos la renuncia.

Cómo decir que no (o que sí)

¿Por qué le pide el banco un aval?
La primera cuestión que tenemos que resolver es el sentido del aval que le pide el banco a nuestro hijo, familiar o amigo. ¿Estamos ante una entidad financiera muy prudente que, pese a que la operación está aprobada, busca mayores garantías, o le piden avalistas para aprobarla?
Parece la misma pregunta, pero no lo es. José María López Jiménez nos explica que la finanza puede ser útil en ciertos casos, para que el solicitante del crédito, que por sus propios medios esté cerca de alcanzar los estándares mínimos para que la operación sea viable pero no los supera, pueda cubrir el análisis del riesgo de la operación.
La clave, sin embargo, es saber hasta qué grado los «estándares mínimos» del banco en cuestión son prudentes. Si el banco pide avalistas porque no confía en la capacidad de pago del titular principal, ¿debemos arriesgar nosotros nuestro patrimonio?
Mi respuesta es que no, salvo que conozcamos mejor a nuestro hijo que el banco y estemos seguros de que pagara y, además, tengamos el dinero ahorrado suficiente para hacer frente a las cuotas si el impago acaba llegando.

¿Sentimientos o razón?

Sin duda alguna en negarnos o aceptar la firma de un avala hay un componente sentimental, que de hecho suele primar sobre el racional. Miles de padres y abuelos han visto peligrar sus hogares por culpa de la decisión de sus descendientes de comprarse una casa con el dinero del banco. En muchos casos, el progenitor podría haberlo evitado, negándose a firmar. Algunas reflexiones para argumentar un no (o un sí) al chantaje emocional que puede suponer que un hijo nos pida la firma, son:
¿Con quién compra nuestro progenitor? Si compra solo, la decisión es más directa. Sin embargo, es frecuente que se compre con la pareja. Valoremos qué puede pasar si rompen la relación, ya que si solo avalan los padres de uno, existen incentivos perversos para desentenderse de la hipoteca de la expareja cuyos padres no han avalado.
Variados son los argumentos que apelan a los sentimientos del potencial avalista. Planteamientos del tipo ¿no te fías de mí? o ¿no me avalas por qué no me quieres? Abundan en las conversaciones al respecto. En relación a la confianza, decir que la mayoría de padres y madres deberían desconfiar de que sus hijos pudieran devolver cientos de miles de euros al banco a décadas vista; una desconfianza sana que parte del análisis racional. En cuanto al afecto paternal, hay que separar al máximo sentimientos y análisis financieros. Explicar al hijo lo que nos pide es una buena forma de empezar la respuesta. Nos pueden contestar que nunca dejará de pagar la hipoteca, pero está claro que la promesa depende de multitud de factores que están fuera de su voluntad. De hecho, ocurre que negar la firma es una demostración de amor mucho mayor que avalar: no arriesgamos el patrimonio familiar, que seguirá a salvo en el desventurado caso que los hijos no puedan pagar sus hipotecas.

Diferentes tipos de “avales”

Ser fiador renunciando a los derechos asociados supone asumir el mismo riesgo que el titular del préstamo hipotecario. No existe el «avalista de nómina», una figura hipotecaria que es una leyenda, no una realidad. Pensar que por no entregar las escrituras de nuestras propiedades al banco, el aval solo compromete nuestra nómina o ingresos es un error. De hecho, suele ser menos arriesgado firmar como hipotecante no deudor, aceptando que una parte de la deuda se garantice con una hipoteca sobre nuestra vivienda, además de la hipoteca que recae sobre la casa que se compra. El hipotecante no deudor limita su “aval” a la cantidad hipotecada de su casa (la responsabilidad hipotecaria), dejando libre el resto de su patrimonio.
Cuando firmamos como deudores no hipotecantes, estamos aceptando ser titulares del préstamo hipotecario pero no de la casa que se compra. Nuestra situación es análoga al avalista, si bien podemos tener problemas con Hacienda si considera que hay una donación encubierta.
Finalmente, mencionar la limitación de responsabilidad del avalista, posible y muy recomendable si al final nos decidimos a avalar.
Una opción es que conste en la escritura que el avalista responde solo de un porcentaje de la deuda pendiente, con fórmulas del tipo «los avalistas responden de un 20% de la deuda pendientes». Aclara Cristina Borrallo Fernández, abogada del panel de expertos independientes de iAhorro.com, que es muy importante que se especifique que este porcentaje responde al primer 20% amortizado o responderemos del 20% hasta que se pague toda la hipoteca.
También es posible limitar la fianza hasta un importe determinado. Por ejemplo, que el fiador responde de los primeros 50.000 euros de deuda amortizada, momento en el cual la fianza deja de tener vigencia. De no establecer este límite temporal, responderíamos de la deuda hasta el final de la hipoteca.

¿Cuándo piden avales los bancos en estos momentos?

Para tomar el pulso al mercado hipotecario actual hemos consultado a Antonio Beltrán, director de Plus Majoristes Financers y colaborador de Futur Finances. Nos explica que algunas entidades bancarias solicitan el aval de la operación cuando a los jóvenes solicitantes de la hipoteca les quedan unos meses para considerar que tienen la estabilidad laboral mínima exigida (2 años en la misma empresa con contrato indefinido). Señala el experto hipotecario que cada vez es más frecuente la contratación del seguro de protección de pagos que pueden llegar a sustituir al avalista o complementarlo, de tal manera que en caso que si los avalados pierden el puesto de trabajo es el seguro quien paga la hipoteca.
Un caso particular en que se necesitan avalistas son las parejas que se rompen y quieren que uno de los miembros se quede con la casa y la hipoteca. Para aprobar la nueva operación hipotecario, quitando un titular, los bancos suelen exigir aportar fiadores.
Antonio Beltrán considera que la información que tienen los potencial avalistas ya es adecuada; en sus palabras: «La mayoría de los padres hoy conocen lo que implica avalar, por una parte por las noticias que han aparecido en prensa, por otra parte por la información que reciben durante la tramitación.»
¿Avalar a nuestros hijos? La razón ha de tener un voto de calidad frente a los sentimientos.
Artículo original en El País.
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Necesito dinero rápido ¿qué me conviene?

Según la información que las entidades de crédito comunican al Banco de España, los tipos de interés de los créditos al consumo con plazos de entre 1 y 5 años no han bajado del 9% durante este año, situándose en promedio en el 9,57% el tipo de interés ofrecido a los 743 millones de euros concedidos a las familias en septiembre de 2015, último dato que ofrece el supervisor.
Por tanto, ya tenemos una buena orientación para buscar un crédito o préstamo personal al consumo: si el tipo de interés TAE está por debajo del 9,57%, contratamos financiación al consumo más barata que la media y si está por encima, la financiación nos sale más cara.

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Cuidado con las hipotecas irresponsables

Artículo de análisis y opinión publicado en El País bajo el titulo ‘Hipotecas irresponsables‘ como director editorial de iAhorro.com.

Los intermediarios de crédito seleccionados por Futur Finances, entre otras cualidades, son expertos del mercado que tratan de que sus clientes consigan préstamos hipotecarios responsables.

Una hipoteca concedida responsablemente supone que los bancos den el dinero a los clientes que, en base a criterios técnicos, conocimientos estadísticos y cualitativos de su clientela, van a poder devolverlo.

Estamos en un momento muy inicial de la mejora del mercado inmobiliario, con importantes factores que pueden torcer la tendencia, como el embalsamiento de la oferta de bancos y Sareb , que retienen buena parte de los inmuebles en balance a la espera de que la mejora de precios de la vivienda se consolide. Cuando consideren que los precios ya son interesantes, veremos salir al mercado muchas viviendas que incidirán a la baja en la evolución de los precios.

Hay otro factor que influye en el mercado inmobiliario, además de la oferta y demanda de casas: el crédito hipotecario.
El mejor momento para prevenir los malos hábitos que nos llevaron al estallido de la burbuja inmobiliaria es antes de que se cree y este artículo pretende señalar algunos.
Los factores que indican una mejora del sector inmobiliario son, entre otros:
Los precios reales de la vivienda que han caído un 45% desde los máximos de 2007 (según el Banco de España), empiezan a subir según inmuebles y zonas, como lo atestiguan estadísticas como el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE), que registra un incremento del 4,2% en el segundo trimestre del año.
El potencial demandante de inmuebles, además, empieza a percibir una mejora de su economía, no tanto en sus ingresos familiares como en una mayor estabilidad en su empleo.
En cuanto a la conexión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda, el mismo INE constata un crecimiento del 21,8% anual en las hipotecas constituidas sobre vivienda datos a julio de 2015).

Simplificando, los precios de la vivienda aumentan si la demanda incrementa su capacidad de pago, lo que ocurre cuando suben sus ingresos reales (sueldos) o se reducen las cuotas hipotecarias mensuales (por ejemplo ampliando los plazos a 50 años, como se hizo en un pasado). No parece que estemos ante un escenario futuro de incrementos importante de los ingresos reales de los solicitantes; ¿y en la concesión de hipotecas?
Si los bancos conceden financiación con garantía real con requisitos “razonables” y con condiciones prudentes, la burbuja inmobiliaria se mantiene estable. Cuando aumentan las hipotecas imprudentes en el mercado, la burbuja se hincha.

¿Qué tipo de hipotecas podemos considerar irresponsables? 

Pedro Javaloyes, director del Observatorio de la Financiación Familiar de la Agencia Negociadora, una hipoteca irresponsable es aquella que se concede sin analizar correctamente la solvencia y capacidad de reembolso de los solicitantes, no sólo en el momento en que se solicita sino también considerando posibles situaciones venideras que puedan afectar a la generación de ingresos, a la estabilidad laboral o posibles problemas de salud.

Coincide Antonio Beltrán, director de Plus Majoristes Financers, en la importancia de valorar la capacidad de reembolso presente y futura, considerando que una hipoteca irresponsable es toda aquella que se concede a un cliente que no acredita que puede pagar la hipoteca en la hipótesis que el tipo de interés suba a un 4,5% – 5%.

¿Han aprendido los clientes del pasado? 

Además de que en las entidades financieras se imponga la responsabilidad a la hora de analizar el riesgo de conceder una hipoteca, punto determinante para no repetir los dramas hipotecarios recientes, es muy importante que el cliente tome conciencia de que hay que tener una formación hipotecaria adecuada, acudir a asesores independientes y no cometer imprudencias.

En cuanto a los familiares del pretendiente a hipotecado, aportar a la operación la prudencia que los años ayudan a tener. Tengamos en cuenta que los bancos obligan a avalista a renunciar a sus beneficios como fiadores, si bien sentencias como la reciente de la Audiencia de Gipuzkoa les deberían «ayudar» a ser lo transparentes que necesita esta figura al solicitarla.

Antonio Beltrán alerta de que algunos clientes vuelven a los errores del pasado, como el caso de una pareja, uno con un contrato indefinido y el otro temporal, que además han solicitado recientemente un préstamo personal para adquirir un coche. Clientes que no deberían plantearse solicitar una hipoteca, por inestabilidad de los ingresos (un contrato temporal) y por endeudamiento previo que se debe pagar antes de platearse comprar una casa. Hipoteca irresponsable que ningún banco debería conceder. Es un caso muy similar al del cliente que no tiene ahorros y se plantea pedir un préstamo personal, junto a la hipoteca, para pagar los gastos.

Pedro Javaloyes comenta que ellos mismos descartan operaciones que ya no presentan a los bancos, como solicitantes de hipotecas que están cobrando el desempleo, particulares sin ingresos demostrables u otros que tienen muy sobrepasada su capacidad de endeudamiento, incluso «clientes que no se han parado a pensar que la cuota de la financiación que nos piden en igual o mayor que los ingresos que tienen».

Responsabilidad de bancos, sin duda, pero también de los clientes que piden las hipotecas y de los avalistas que comprometen su patrimonio presente y futuro. La vacuna al virus del sobreendeudamiento.

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La responsabilidad hipotecaria: no repetir los errores del pasado

Artículo original publicado en El País bajo el título ¿Tu hipoteca es «responsable»? 
Este artículo no versa sobre la responsabilidad hipotecaria de las escrituras de préstamo o crédito, ese concepto que los notarios leen y los hipotecados no suelen entender.
Un ejemplo de lo que pasa en notaría cuando se explica este párrafo es:
– La responsabilidad hipotecaria es de 196.300 euros: 130.000 euros para la devolución del préstamo principal, 18.200 euros para costas y gastos, 4.875 para intereses ordinarios, 41.925 para intereses moratorios y 1.300 euros para prestaciones accesorias.
– Señor notario, si yo he pedido una hipoteca de 130.000 euros, no de tanto dinero.
Cada notario explica como buenamente sabe al cliente que la responsabilidad hipotecaria es una deuda que asume la finca hipotecada, en caso de impago. Fíjese el lector el impacto de los intereses de demora (limitados actualmente al triple del interés legal del dinero), más de 41.000 euros en el ejemplo real.
La responsabilidad hipotecaria a la que nos queremos referir es a la que implica conceder y pedir hipotecas con la diligencia y prudencia que un negocio de tal magnitud implica para una familia, de forma individual, y para la economía de forma agregada.

Responsabilidad del banco que concede la hipoteca

Una entidad de crédito que concede un préstamo o crédito hipotecario de forma responsable analiza el cliente que pide el dinero, el importe que le concede y las garantías que aporta, otorgando financiación a familias que podrán, estadísticamente, devolver el dinero. Siendo lo más importante no comprometer la salud financiera del deudor, el banco ha de pedir las garantías de recobro razonablemente necesarias para no comprometer su propia integridad financiera (y la del bolsillo del contribuyente cuando acaban necesitando rescates).
En primer lugar y por evidente que parezca, una hipoteca concedida de forma responsable es aquella que el cliente contrata con toda la información necesaria y con conocimiento de las limitaciones y riesgos que asume. La Ley 1/2013 obliga a que los clientes, cuando vayan a firmar la hipoteca, además de firmar la escritura ante notario, plasmen una expresión manuscrita en la que reconocen conocer la existencia de cláusulas suelo, coberturas del tipo de interés (permutas financieras u opciones de tipo de interés) o que se está firmando una hipoteca en divisas. El texto completo y mucha más información sobre hipotecas se encuentra en la guía del Banco de España.
Con este tipo de estipulaciones legislativas parece claro que el legislador no acaba de confiar en la labor informativa ni de los bancos ni de los notarios, al menos en determinados casos.
Por otro lado, se ha reforzado la información que el cliente recibe antes de firmar una hipoteca, que ha de «ser clara, oportuna y suficiente, objetiva y no engañosa», con los siguientes documentos:
  • Ficha de Información Precontractual (FIPRE), que da una información orientativa de las condiciones de las hipotecas que comercializan los bancos. Si buscamos información de las mejores hipotecas por Internet, un banco responsable debería ofrecernos esa información online de forma visible.
  • Ficha de Información Personalizada (FIPER), que se entregará al cliente que ya ha solicitado la hipoteca, para que pueda comparar con otros bancos la oferta que ha recibido.
  • Oferta vinculante, documento que puede integrarse en la FIPER y se entrega al cliente cuando se ha tasado y aprobado la hipoteca.
Evaluar la capacidad de pago del cliente:
El banco responsable estudia la capacidad de ahorro del cliente, su fuente de ingresos, capacidad de generarlos en el futuro, estabilidad laboral y demás factores cuantitativos y cualitativos para valorar su capacidad de pagar las cuotas mensuales de la hipoteca. Además de la documentación que se solicite al cliente (contrato de trabajo, declaraciones de renta, nóminas…), el banco podrá acudir a la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE), así como a los ficheros de solvencia patrimonial y crédito correspondientes.
Destacar la obligación legal de valorar los ingresos que los solicitantes tendrán al jubilarse, si el plazo de la hipoteca concedida supone tener deudas tras la jubilación. Tengamos en cuenta que es una práctica usual conceder hipotecas que vencen hasta los 70 años del hipotecado. Limitar a 30 años el plazo máximo de la hipoteca, según recoge el artículo 5 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, sería una forma de evitar hipotecas a los jubilados.
Por prudencia, la capacidad de endeudamiento (ratio que representa la cuota hipotecaria respecto a los ingresos netos de los hipotecados) no debería superar el 30%. Es frecuente que se llegue a un 40%. Lo esencial, si el tipo de interés es variable, es que se calcule la cuota con un Euribor alto, cercano al 5% idealmente.
La capacidad de ahorro de la familia es vital para conceder una hipoteca; por ello se pretende limitar al 80% de tasación la financiación máxima que conceden los bancos. Para Fernando Zunzunegui, reputado jurista y experto independiente de iAhorro.com, los bancos que conceden hipotecas sin cumplir con los límites de la Ley 2/1981 «deberían requerir garantías adicionales avisando al cliente del riesgo en el que incurre (al contratar una hipoteca forzando el sistema de protección del hipotecado en particular cuando está en juego la vivienda habitual).»
Que los solicitantes tengan otras propiedades o activos (por ejemplo fondos de inversión o planes de pensiones) es un punto favorable a la hora de conceder una hipoteca responsable.
Aportar avalistas da al banco más garantías de que se le pagará el préstamo. Sin embargo, la frontera entre la responsabilidad y la irresponsabilidad es muy fina en este aspecto: un banco jamás debería aprobar una hipoteca, si se aportan avalistas, que denegaría en caso contrario. La idea es sencilla: si el banco no se fía de que los hipotecados vayan a pagar y exige avalistas para dar el dinero, lo que debería hacer la entidad financiera prudente (y el cliente responsable) es denegar la hipoteca. Pensemos que si no se limita la responsabilidad del avalista, responde también con todo su patrimonio, presente y futuro, de una deuda que no es suya.
Un tema que sigue sin regularse en España y que aportaría mucha información a los bancos e incentivaría los buenos pagadores son los registros de crédito positivos, es decir, fuentes de información que «certifiquen» que los clientes que piden una hipoteca han cumplido con los pagos de deudas anteriores.
Finalmente, una reflexión: no dejemos la responsabilidad solo en manos de un banco, que «vende»créditos. Seamos clientes responsables, formados, informados y prudentes. Por la cuenta que nos trae.
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La reforma fiscal: preguntas y respuestas

Hoy en una entrevista digital en El País, como director editorial de iAhorro.com y con la ayuda del equipo editorial y de expertos independientes como Luís García Langa, hemos respondido a las dudas de los usuarios sobre la reciente reforma fiscal anunciada por el Gobierno, que puedes consultar tranquilamente en este artículo en el portal iAhorro.

En la charla digital mantenida, que puedes leer en El País, respondemos a múltiples preguntas sobre la nueva reforma fiscal de junio de 2014, que afecta ya a este año para determinados colectivos (autónomos que ganan menos de 12.000 euros o despedidos que cobren indemnización) y, en su mayoría, a los contribuyentes en los años 2015 y 2016.

Os dejamos una respuesta y os invitamos a leer el resto en El País.

¿Qué opina de la desgravación por los nuevos productos de ahorro de más de 5 años?

El resumen de este nuevo tipo de producto, que puede tener forma de seguro de vida o de depósito (o cuenta remunerada sin posibilidad de disposición, no queda muy claro en la norma) lo puedes leer aquí.

Me parece que la idea de proporcionar herramientas sencillas de ahorro a largo plazo a los clientes de bancos y aseguradoras que no tienen conocimientos financieros suficientes para elegir otras vías, como los fondos de inversión, es buena.

El problema es que no me gusta como se ha instrumentado. Un depósito actualmente ofrece muy poca rentabilidad, con lo que ahorrar a 5 años con este producto (CIALP), por muy buenas condiciones fiscales que ponga a los intereses (con un límite de dinero depositado al año de 5.000 euros) no va a resultar muy interesante (salvo que de una vez por todas las entidades financieras compitan por captar ahorro, cosa que no parece muy probable).

En cuanto a los seguros de vida (SIALP), la complejidad de estas pólizas es alta, por mucho que se intenten vender seguros como un producto sencillo. El cliente normal no puede saber si realmente contratar un buen producto a 5 años y, además, la norma abre la puerta a que sean más o menos arriesgados y se puede perder capital, al poner que:

«d) La disposición por el contribuyente del capital resultante únicamente podrá producirse en forma de capital, por el importe total del mismo, no siendo posible que el contribuyente realice disposiciones parciales. A tal efecto, la entidad deberá garantizar al contribuyente la percepción de, al menos, un capital equivalente al 85 por ciento de la suma de las primas satisfechas o cantidades depositadas«

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