Artículo original publicado en El País.
¿A quién le puede interesar una hipoteca privada?
¿Son legales?
Cautelas
Artículo original publicado en El País.
¿A quién le puede interesar una hipoteca privada?
¿Son legales?
Cautelas
Esta semana he podido dar una serie de sencillos trucos para pagar menos comisiones, como director editorial de iAhorro.com.
En la guerra por evitar comisiones, el enemigo es muy poderoso. El cliente debe adoptar tácticas guerreras más cercanas a la lucha de guerrilla o a la guerra relámpago (popularizada por los alemanes en la Primera Guerra Mundial bajo el término «Blitzkrieg») que al enfrentamiento frontal.
Si es tu primera batalla, por ser joven y querer abrir tu primera cuenta corriente, o por ser un veterano que no estaba acostumbrado al ardor guerrero en banca, una primera reflexión: el banco es una empresa que ofrece bienes y servicios; debemos seleccionarlo en base a los mismos criterios que cuando compramos un móvil, con una diferencia sustancial: las relaciones a largo plazo con los bancos son tan o más importantes que el precio puntual de un producto o servicio. Valoremos su solvencia, su ética en los negocios, su labor social y el trato al cliente de ayer y hoy. Como dijo el estratega chino Sun Tzu en su obra ‘El Arte de la Guerra’ hace más de mil años:
«Los guerreros victoriosos primero ganan y después van a la guerra, mientras que los guerreros vencidos primero van a la guerra y después buscan ganar».
La mejor forma de pagar menos comisiones es elegir un banco que cobre pocas comisiones de forma generalizada y consistente en el tiempo, antes de contratar su cuenta corriente, en definitiva.
Cada batalla requiere tácticas que maximicen las probabilidades de vencer. En materia de comisiones, estas pautas de éxito son:
Primero: saber qué productos y servicios financieros tenemos contratados y el coste que nos cargan. Las comisiones de administración o mantenimiento de cuenta corriente son fáciles de identificar, pero hay otras menos evidentes, como la comisión por ingreso de cheques, por transferencias o cuando nos quedamos en números rojos. En materia hipotecaria, busquemos financiación sin comisión de apertura, pero fijémonos también en la compensación por desistimiento o la compensación por riesgo de tipo de interés (si optamos por una hipoteca a tipo fijo). En fondos de inversión o planes de pensiones, la comisión por suscripción o reembolso son las más relevantes; las comisiones de gestión y depósito se restan de la rentabilidad que nos ofrecen, por lo cual cabe analizar el rendimiento final obtenido más que estas comisiones en sí.
Hecho este inventario, toca cancelar productos que no usamos y agrupar la operativa si procede (por ejemplo si tenemos varias cuentas en un mismo banco). Si bien es necesario una tarjeta de débito para sacar dinero del cajero, hay que tener muy claro en qué cajeros podemos sacar efectivo y si hay una cantidad mínima para que no nos cobren al usar cajeros ajenos. Las de crédito, en cambio, no tiene sentido tenerlas si no las usamos; en caso de querer un dinero inmediato para alguna urgencia o necesidad, valorar si es mejor tener una tarjeta de una entidad que no obliga a abrir cuenta sin coste de mantenimiento (las tarjetas sin cambiar de banco).
Cuando no quedan ramas que «podar», llega el momento de la negociación, la declaración de guerra al banco. Acordar una cita en la oficina va a ser imprescindible. Preparemos los argumentos en que apoyar nuestra pretensión de que nos quiten o reduzcan las comisiones, con un listado del negocio que aportamos al banco, familiares, amigos o empleados que tienen cuenta con la entidad por nuestra recomendación y cualquier otra cuestión que nos respalde. La negociación ha de ser decidida pero calmada, pensemos que hay comisiones que no depende de la oficina sino de instancias superiores.
Como preparación a la reunión con el banco, trabajo previo que además nos será de utilidad si consideramos que ha llegado el momento de partir, hay que analizar las comisiones que cobran los demás bancos por los mismos productos que tenemos contratados. Lo mínimo para un banco competitivo es ofrecer una cuenta que a cambio de domiciliar la nómina, pensión o ingresos de autónomos no tenga comisiones de servicios, además de tarjetas sin coste de mantenimiento. También revisar hasta qué punto son competitivos sus créditos y préstamos, productos de ahorro y demás oferta bancaria.
Si tras aplicar con decisión y perseverancia los pasos anteriores resulta que el banco sigue firme en su política de comisiones y no se aviene a nuestras exigencias, toca retirarse del campo de batalla. Cambiar de banco y buscar, en lugar de un adversario, un aliado.
¿Avalo a mis hijos?
Artículo de análisis y opinión publicado en El País bajo el titulo ‘Hipotecas irresponsables‘ como director editorial de iAhorro.com.
Los intermediarios de crédito seleccionados por Futur Finances, entre otras cualidades, son expertos del mercado que tratan de que sus clientes consigan préstamos hipotecarios responsables.
Una hipoteca concedida responsablemente supone que los bancos den el dinero a los clientes que, en base a criterios técnicos, conocimientos estadísticos y cualitativos de su clientela, van a poder devolverlo.
Estamos en un momento muy inicial de la mejora del mercado inmobiliario, con importantes factores que pueden torcer la tendencia, como el embalsamiento de la oferta de bancos y Sareb , que retienen buena parte de los inmuebles en balance a la espera de que la mejora de precios de la vivienda se consolide. Cuando consideren que los precios ya son interesantes, veremos salir al mercado muchas viviendas que incidirán a la baja en la evolución de los precios.
Hay otro factor que influye en el mercado inmobiliario, además de la oferta y demanda de casas: el crédito hipotecario.
El mejor momento para prevenir los malos hábitos que nos llevaron al estallido de la burbuja inmobiliaria es antes de que se cree y este artículo pretende señalar algunos.
Los factores que indican una mejora del sector inmobiliario son, entre otros:
Los precios reales de la vivienda que han caído un 45% desde los máximos de 2007 (según el Banco de España), empiezan a subir según inmuebles y zonas, como lo atestiguan estadísticas como el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE), que registra un incremento del 4,2% en el segundo trimestre del año.
El potencial demandante de inmuebles, además, empieza a percibir una mejora de su economía, no tanto en sus ingresos familiares como en una mayor estabilidad en su empleo.
En cuanto a la conexión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda, el mismo INE constata un crecimiento del 21,8% anual en las hipotecas constituidas sobre vivienda datos a julio de 2015).
Simplificando, los precios de la vivienda aumentan si la demanda incrementa su capacidad de pago, lo que ocurre cuando suben sus ingresos reales (sueldos) o se reducen las cuotas hipotecarias mensuales (por ejemplo ampliando los plazos a 50 años, como se hizo en un pasado). No parece que estemos ante un escenario futuro de incrementos importante de los ingresos reales de los solicitantes; ¿y en la concesión de hipotecas?
Si los bancos conceden financiación con garantía real con requisitos “razonables” y con condiciones prudentes, la burbuja inmobiliaria se mantiene estable. Cuando aumentan las hipotecas imprudentes en el mercado, la burbuja se hincha.
¿Qué tipo de hipotecas podemos considerar irresponsables?
Pedro Javaloyes, director del Observatorio de la Financiación Familiar de la Agencia Negociadora, una hipoteca irresponsable es aquella que se concede sin analizar correctamente la solvencia y capacidad de reembolso de los solicitantes, no sólo en el momento en que se solicita sino también considerando posibles situaciones venideras que puedan afectar a la generación de ingresos, a la estabilidad laboral o posibles problemas de salud.
Coincide Antonio Beltrán, director de Plus Majoristes Financers, en la importancia de valorar la capacidad de reembolso presente y futura, considerando que una hipoteca irresponsable es toda aquella que se concede a un cliente que no acredita que puede pagar la hipoteca en la hipótesis que el tipo de interés suba a un 4,5% – 5%.
¿Han aprendido los clientes del pasado?
Además de que en las entidades financieras se imponga la responsabilidad a la hora de analizar el riesgo de conceder una hipoteca, punto determinante para no repetir los dramas hipotecarios recientes, es muy importante que el cliente tome conciencia de que hay que tener una formación hipotecaria adecuada, acudir a asesores independientes y no cometer imprudencias.
En cuanto a los familiares del pretendiente a hipotecado, aportar a la operación la prudencia que los años ayudan a tener. Tengamos en cuenta que los bancos obligan a avalista a renunciar a sus beneficios como fiadores, si bien sentencias como la reciente de la Audiencia de Gipuzkoa les deberían «ayudar» a ser lo transparentes que necesita esta figura al solicitarla.
Antonio Beltrán alerta de que algunos clientes vuelven a los errores del pasado, como el caso de una pareja, uno con un contrato indefinido y el otro temporal, que además han solicitado recientemente un préstamo personal para adquirir un coche. Clientes que no deberían plantearse solicitar una hipoteca, por inestabilidad de los ingresos (un contrato temporal) y por endeudamiento previo que se debe pagar antes de platearse comprar una casa. Hipoteca irresponsable que ningún banco debería conceder. Es un caso muy similar al del cliente que no tiene ahorros y se plantea pedir un préstamo personal, junto a la hipoteca, para pagar los gastos.
Pedro Javaloyes comenta que ellos mismos descartan operaciones que ya no presentan a los bancos, como solicitantes de hipotecas que están cobrando el desempleo, particulares sin ingresos demostrables u otros que tienen muy sobrepasada su capacidad de endeudamiento, incluso «clientes que no se han parado a pensar que la cuota de la financiación que nos piden en igual o mayor que los ingresos que tienen».
Responsabilidad de bancos, sin duda, pero también de los clientes que piden las hipotecas y de los avalistas que comprometen su patrimonio presente y futuro. La vacuna al virus del sobreendeudamiento.
Hoy en una entrevista digital en El País, como director editorial de iAhorro.com y con la ayuda del equipo editorial y de expertos independientes como Luís García Langa, hemos respondido a las dudas de los usuarios sobre la reciente reforma fiscal anunciada por el Gobierno, que puedes consultar tranquilamente en este artículo en el portal iAhorro.
En la charla digital mantenida, que puedes leer en El País, respondemos a múltiples preguntas sobre la nueva reforma fiscal de junio de 2014, que afecta ya a este año para determinados colectivos (autónomos que ganan menos de 12.000 euros o despedidos que cobren indemnización) y, en su mayoría, a los contribuyentes en los años 2015 y 2016.
Os dejamos una respuesta y os invitamos a leer el resto en El País.
El resumen de este nuevo tipo de producto, que puede tener forma de seguro de vida o de depósito (o cuenta remunerada sin posibilidad de disposición, no queda muy claro en la norma) lo puedes leer aquí.
Me parece que la idea de proporcionar herramientas sencillas de ahorro a largo plazo a los clientes de bancos y aseguradoras que no tienen conocimientos financieros suficientes para elegir otras vías, como los fondos de inversión, es buena.
El problema es que no me gusta como se ha instrumentado. Un depósito actualmente ofrece muy poca rentabilidad, con lo que ahorrar a 5 años con este producto (CIALP), por muy buenas condiciones fiscales que ponga a los intereses (con un límite de dinero depositado al año de 5.000 euros) no va a resultar muy interesante (salvo que de una vez por todas las entidades financieras compitan por captar ahorro, cosa que no parece muy probable).
En cuanto a los seguros de vida (SIALP), la complejidad de estas pólizas es alta, por mucho que se intenten vender seguros como un producto sencillo. El cliente normal no puede saber si realmente contratar un buen producto a 5 años y, además, la norma abre la puerta a que sean más o menos arriesgados y se puede perder capital, al poner que:
«d) La disposición por el contribuyente del capital resultante únicamente podrá producirse en forma de capital, por el importe total del mismo, no siendo posible que el contribuyente realice disposiciones parciales. A tal efecto, la entidad deberá garantizar al contribuyente la percepción de, al menos, un capital equivalente al 85 por ciento de la suma de las primas satisfechas o cantidades depositadas«
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