Si mi banco se niega a modificar la hipoteca en una Extinción de condominio puedo cancelarla

Apreciado David,

Debemos diferenciar la figura jurídica por la cual dejaremos de estar en copropiedad, en el caso que nos planteas una extinción de condominio, del resto de los elementos que aparecen como cargas del bien objeto de división, es decir, en el caso que nos planteas, la carga hipotecaria.
Es perfectamente válido realizar una extinción de condominio sin cambiar nada del contrato de préstamo hipotecario que grava la vivienda, pero lo más lógico es que si la vivienda se la va a adjudicar una de las partes, el que cede su porcentaje de copropiedad también quede liberado de la carga del préstamo hipotecario.

Por tanto, si la entidad bancaria con la que tenéis el préstamo hipotecario no quiere aceptar el riesgo de que quedes como deudor único, es perfectamente viable que busques la financiación que necesitas a través de otras entidades bancarias.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

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Hipoteca para comprar un solar y construir una casa modular (prefabricada hormigón)

Hola Guillem,

Para que el banco te conceda una hipoteca autopromoción es necesario que cumplas los siguientes requisitos:

  1. Que el terreno sea de tu propiedad y este pagado.
  2. Aportes como mínimo el 30% de toda la inversión
  3. Que la cuota de la hipoteca no supere el 40% de tus ingresos.

En caso que el terreno no lo puedas pagar al contado, una alternativa es apoyarnos en la vivienda de tu padre. Lo que proponemos es hipotecarla para la compra del terreno y para parte de la inversión de la construcción.

Una vez este construida la casa, dado que su valor es mayor que la inversión que has realizado porque no has tenido que asumir los costes del promotor ni de comercialización solicitamos al banco cambiar las condiciones de la hipoteca. Le solicitamos cambiar la garantía del inmueble de tu padre por la de la casa nueva construida. Esto podrá ser posible en su totalidad siempre y cuando al menos tu hayas aportado de tus ahorros un 20% ó un 30% de la inversión.

Respondiendo a tus preguntas:

  1. La opción que te financien el 50% del terreno y tu pongas el otro 50%, te servirá para comprar el terreno pero no para construir y hasta que no hayas pagado el terreno no encontraras financiación para la construcción, salvo que aportes otra garantía.
  2. sobre si es necesario poner la casa de tu padre a tu nombre para hipotecarla, indicarte que no es en absoluto necesario. Basta con que tu padre autorice a hipotecar su vivienda.

Puedes ampliar la información en estos 2 amplios artículos que escribimos al respecto:

  1. https://www.hipotecasplus.es/hipoteca-autopromotor-construye-la-casa-de-tus-suenos/
  2. https://www.hipotecasplus.es/hipoteca-de-autopromotor-o-autoconstruccion/

Y si quieres contactar con nosotros y otros intermediarios de crédito expertos en toda España, rellena el formulario de Futur Finances, sin compromiso.

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Sentencia TUE de IRPH

En principio está previsto que el TJUE se pronuncie sobre la abusividad del IRPH el 30 de este mes de enero y se conozca la sentencia al cabo de un mes o algo más. Enseguida que sepamos algo, lo publicaremos en nuestra página del IRPH.

saludos!

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Que hacer en 2020 con el IRPH

Isaac,

Te recomiendo esperes a que se pronuncie el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en los primeros meses de este año (esta es la previsión).

No aceptes bajo ningún concepto un acuerdo con ningún banco sin que lo haya analizado un abogado especializado. Suelen colar cláusulas para que el cliente no les demande a posteriori.

Ya queda menos para saber la posición del TJUE sobre el IRPH.

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Programa PSOE y UP: ¿medidas económicas?

Aquí puedes consultar el programa entero, llamado Coalición Progresista. Un nuevo acuerdo para España.

En materia económica lleva multitud de cuestiones que, desgraciadamente, no se han cuantificado, lo que deja un poco en el aire su efecto real en el déficit público. Entre otras medidas económicas del programa conjunto entre PSOE y Unidas Podemos, podemos destacar:

  1. Derogación de la reforma laboral del 2012 (PP).
  2. Derogación de la LOMCE. Al ser una Ley Orgánica que exige para su aprobación mayoría absoluta, difícilmente podrán cumplir con esta medida.
  3. Modificación del Estatuto de los Trabajadores. Entre otras medidas, pretenden limitar la subcontratación a servicios especializados ajenos a la actividad principal de la empresa (externalización).
  4. Reforzar el control de la contratación a tiempo parcial, foco evidente de fraude laboral.
  5. Integración en el Régimen General de la S.S. de las empleadas del hogar.
  6. Subir el salario mínimo interprofesional hasta alcanzar, de forma progresiva, el 60% del salario medio en España.
  7. Eliminación del factor de sostenibilidad y el Índice de Revalorización de Pensiones de la Seguridad Social.
  8. Frenar la subida abusiva de los alquileres. Medida controvertida y de difícil implementación en la práctica.
  9. Reformas normativas que permitan que las comunidades de propietarios puedan prohibir el ejercicio de la actividad de alquiler turístico o fijar determinadas condiciones para su ejercicio.
  10. VPO para alquiler de personas vulnerables, “evitando que sean vendidas o explotadas por fondos buitre”.
  11. Ley que garantice la igualdad retributiva y profundice en la igualdad de trato y de oportunidades entre mujeres y hombres en el empleo y la ocupación.
  12. Pretenden aprobar un nuevo sistema de financiación autonómica, algo quimérico si tenemos en cuenta el equilibrio endeble de apoyos parlamentarios. Veremos qué hacen con el REIB, una promesa eternamente incumplida en las Illes Balears.
  13. Medidas varias para luchar contra el fraude fiscal; habrá que mirar con lupa si son capaces de recaudar más.
  14. Mayor control sobre las SICAV para asegurar su carácter verdaderamente de inversión colectiva.
  15. Impuesto de sociedades:
    1. Se reformará garantizando una tributación mínima del 15% de las grandes corporaciones, que se ampliaría hasta el 18% para las entidades financieras y empresas de hidrocarburos.
    2. Se limitarán las exenciones de dividendos/plusvalías de sociedades por su participación en otras sociedades, reduciendo en un 5% las referidas exenciones, en concepto de gastos no deducibles en el impuesto, de gestión de la participación que mantiene la matriz en la filial, como prevé y permite la Directiva matriz-filial.
    3. Las sociedades que facturen menos de un millón de euros pasarían de tributar de un tipo de gravamen del 25% al 23%. Una reducción de impuestos para las empresas pequeñas, que dudo se acabe implementando, por desgracia.
  16. IRPF: Se incrementan dos puntos los tipos impositivos sobre la base general para los contribuyentes que tengan rentas superiores a 130.000 euros y cuatro puntos para la parte que exceda de 300.000 euros. El tipo estatal sobre las rentas de capital se incrementará en 4 puntos porcentuales para dichas rentas superiores a 140.000 euros. Desde mi punto de vista, un error: los tipos ya están muy altos en el IRPF, subirlos tendrá escaso efecto recaudatorio y se acercará aún más a un sistema confiscatorio. Los “ricos” no tributan en el IRPF.
  17. Impuesto sobre determinados servicios digitales.
  18. Impuesto sobre las transacciones financieras consistente en gravar las operaciones de compra de acciones españolas ejecutadas por operadores del sector financiero.
  19. IVA: reducción del gravamen de los servicios veterinarios y de los productos de higiene femenina.
  20. SOCIMIS: tipo de gravamen del 15% sobre los beneficios no distribuidos.
  21. Disciplina fiscal: “Desarrollaremos una política fiscal responsable, que garantice la estabilidad presupuestaria y la reducción del déficit y de la deuda pública, en una senda compatible con el crecimiento económico y la creación de empleo, con el refuerzo de las inversiones productivas en los ámbitos de la transición ecológica, la educación, la ciencia, la I+D y la digitalización, y con niveles adecuados de protección social. Reforzaremos la progresividad del sistema impositivo y la suficiencia de los ingresos públicos, reduciendo las diferencias con la media europea.”

Más gasto público y más impuestos. Medidas positivas o negativas según se apliquen. Pero teniendo en cuenta el compromiso con la disciplina fiscal impuesto por Europa y plasmado en la Constitución, añadiendo el gasto de difícil control de las pensiones, habrá poco margen para gastar más. Demos una oportunidad al nuevo Gobierno.

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Disolución de condominio

Apreciado José,

La respuesta es afirmativa: usted puede suscribir un convenio regulador en el que indique el acuerdo al que han llegado respecto al que ha constituido el domicilio conyugal y presentarlo en el Juzgado acompañado de una demanda de modificación de medidas de mutuo acuerdo.  Una vez ratificado en presencia judicial dicho convenio y expedido su correspondiente testimonio podrá inscribirlo en el Registro de la Propiedad, previa liquidación de los impuestos correspondientes, si bien al realizarlo de esta forma está exento de la plusvalía municipal y del impuesto de actos jurídicos documentados.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

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Precio de la extinción de condominio

Apreciado René,

De su consulta entiendo que usted y su expareja son los copropietarios de dicha vivienda. Lo primero que les recomiendo es que se pongan de acuerdo en la forma de plantear de qué manera  van a calcular la valoración del inmueble objeto de división y que aceptarán el resultado de la misma: es decir, si van a calcular el precio a través de consulta a inmobiliarias, a través de una tasadora o a través de cualquier otra metodología,  designando en ambos supuestos cuáles van a ser los profesionales que intervendrán y que en caso de discrepancia el precio de valoración será la media de ambas, por ejemplo.

Sólo para el caso en que ustedes no lleguen a un acuerdo pueden plantear una demanda judicial de división de cosa común, dado que si el bien es indivisible cualquiera de los copropietarios puede instar su petición de dejar de estar en copropiedad. Dicha demanda debe presentarse con abogado y procurador,  y en la fase de ejecución de la misma deberá establecerse el precio del inmueble, que se establece a través de designación de perito judicial, y se llevará a cabo la pública subasta de dicho inmueble en que los copropietarios pueden acceder a la misma.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

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No puedo hipotecar por no poder registrar una servidumbre de paso

Si no puedes pedir un préstamo hipotecario, solo te queda la opción de un préstamo personal para reformas, lo que supone asumir unos intereses superiores y un plazo de devolución entre 5 y 8 años.

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Deduccion adquisicion de vivienda habitual

Efectivamente, tal y como señala la Agencia Tributaria es condición obligatoria para poder beneficiarse del régimen transitorio actual que “En todo caso, para poder aplicar el régimen transitorio de deducción se exige que los contribuyentes hayan aplicado la deducción por dicha vivienda en 2012 o en años anteriores, salvo que no la hayan podido aplicar todavía porque el importe invertido en la misma no haya superado el importe exento por reinversión o las bases efectivas de deducción de viviendas anteriores”.

Con que te hubieras deducido un pequeño importe entregado al constructor o una pequeña devolución en el préstamo entre particulares si tendrías ese derecho, al empezar posteriormente lo pierdes. En este sentido la Dirección General de Tributos es muy claro al confirmar este supuesto como obligatorio en numerosas resoluciones como la Consulta Vinculante V2621/2014, V2415/2009 o V2779/2016 en las que señalan que “En relación a la vivienda habitual, al haberse practicado la deducción en uno o más ejercicios anteriores a 2013, le será de aplicación el régimen transitorio, teniendo derecho a continuar practicando la deducción a partir de 1 de enero de 2013”.

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precio correcto

Buenas tardes, en una extinción de condominio, como en cualquier otra transmisión como sería una compraventa de un bien, para que no haya variación patrimonial ya sea negativa o positiva no tiene que existir diferencia de precio, por lo que el valor de venta tiene que ser igual al de compra, sumando los gastos originados en la compra al precio de adquisición y restando los originados en la venta, que al ser una extinción de condominio son reducidos.

No existe ningún tipo de coeficiente reductor por tiempo por lo que, si pones un precio más elevado, tal como te han señalado en un supuesto, se generarán plusvalías que tienes que declarar. Además, hacerlo de esta forma supone que el desembolso que tenga que hacer la parte compradora a la vendedora será el justo, el resultado de devolver las cuantías que ya haya pagado de entrada o en la hipoteca durante estos años.

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