Calculadora de IRPH online

El cálculo de lo que hayas pagado es muy complejo, ten en cuenta que el IRPH ha variado durante la vigencia del préstamo y tu tipo de interés por tanto habrá cambiado en cada revisión (entiendo que anual pero también puede ser en periodos más cortos).

Con esta premisa tienes que realizar un cálculo complejo, por tedioso y largo, que es calcular periodo por periodo un cuadro de amortización en el que al final de cada cambio de interés quede el capital pendiente para hacer lo mismo con el ejercicio siguiente. Hay aplicaciones que permiten construir el cuadro de amortización como http://www.tabla-amortizacion.es/ o lo puedes hacer en Excel.

Lo mismo tienes que hacer con el Euribor, con el cambio que se produjo en cada revisión, para al final tener las mismas variables, la fundamental el capital pendiente.

El resultado final es restar el capital pendiente -más elevado- del IRPH con respecto al euribor.

La recomendación es la misma que ha hecho Pau A. Monserrat, es mejor que estos tediosos cálculos que pueden llevar a error los haga un profesional.

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Comprar piso con terraza de uso privativo

Hola,

El uso de las terrazas tiene un valor efímero y no suele valorarse para finalidad hipotecaria. Actualmente se están realizando las valoraciones hipotecarias a la baja y por ello seguramente no lo incluirán. No obstante, si se incluyera en el valor de tasación una valoración de las terrazas, el efecto sería muy bajo.

El valor del piso de tasará según su situación, conservación, antigüedad y orientación.

Un saludo,

Gemma Garzón es experta en tasaciones de Valoraciones Garzón.

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Quitar aval sobre préstamo hipotecario

Apreciada Mariola,

Si ya te has informado sobre el tema de cómo quitar un avalista de un préstamo hipotecario, sabrás que la entidad financiera que os concedió el préstamo no tiene ninguna obligación de desprenderse de la garantía personal del avalista, salvo que así se hubiera pactado en la escritura (curiosamente en mis manos tengo ahora una escritura que limita la obligación del avalista al primer 20% amortizado de deuda).

También sabrás que el aval se hereda.

Opciones para quitar el aval son:

  1. Negociar con tu banco, mediante una novación del préstamo. Es posible que a cambio quieran empeorar las condiciones aprobadas en su dia.
  2. Subrogar la hipoteca a otro banco que esté dispuesto a asumir la hipoteca sin avalista.
  3. Que otro banco te conceda un nuevo préstamo hipotecario, cancelando el actual, sin exigir avalistas. Es una opción más cara que la subrogación y dado que ahora es el banco el que debe asumir los gastos relacionados con la hipoteca, no sé si tendrás esta opción.
  4. Si tienes más propiedades, ofrece tu banco hipotecar otro inmueble como segunda garantía a cambio de quitar al avalista.

Sin conocer en profundidad tu caso, no puedo valorar si tendrías otras opciones para quitar al avalista del préstamo hipotecario.

saludos.

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Compra piso compartida

Si tus padres firman como titulares del préstamo hipotecario, asumen el total de la deuda, no una parte proporcional. Eso significa que en caso de impago del préstamo hipotecario, el banco puede ir contra la garantía hipotecaria (la casa que compras) y contra el resto de patrimonio de los titulares de la hipoteca (igual que pasaría si tus padres firmasen como avalistas).

Si el día de mañana tus padres fallecen, los herederos que acepten la herencia pasarán a ser titulares de tu hipoteca. Igual pasaría si los padres avalaran.

saludos.

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Aplazar extinción de condominio con fin de obtener novación de hipoteca u otras opciones

Apreciado Ricardo,

Estoy plenamente conforme con las conclusiones a las que llegas respecto a que en algunas ocasiones las entidades bancarias no liberan de la posición deudora a quien cede su porcentaje de copropiedad; debido a ello analicemos las dudas que nos planteas.

  1. – Si se plantea la extinción por vía judicial, a través de procedimiento de separación o divorcio acompañado de convenio regulador, respecto a la vivienda que ha constituido el domicilio familiar podéis plantear su extinción en un momento temporal posterior; si optáis por esta vía, en el apartado del convenio referido a la vivienda familiar, deberéis indicar quién lo va a usar y los acuerdos respecto a la distribución de los pagos que gravan dicha vivienda. En un momento posterior podéis plantear demanda judicial de liquidación de régimen económico matrimonial en la que se acompañe convenio por el que se extinga dicha copropiedad. Con lo que concluimos que efectivamente la extinción de condominio se puede plantear en un momento posterior al de la separación o divorcio.
  2. – Para realizar una extinción de condominio no hay un límite temporal, puesto que es una figura jurídica que se puede realizar mientras subsista la situación de copropiedad.
  3. – Otra vía que podrías adoptar es proceder a extinguir la copropiedad dejando especificado que en la actualidad los dos seguiréis siendo cotitulares del préstamo hipotecario (alegando los motivos por los cuales no se ha podido cambiar el contrato de préstamo y estableciendo, por ejemplo, un plazo por el cual se intentará de nuevo liberar a una de las partes de la posición de deudor hipotecario, por ejemplo) y en quien va a recaer en exclusiva la obligación de abono de la totalidad de dicho préstamo. Si optáis por esta vía es cierto que si quien adquiere la obligación de pagar la totalidad del préstamo no la cumple, la entidad bancaria puede reclamar el débito indistintamente a cualquiera de los dos, pero el que no estaba obligado a hacerse cargo podrá después repercutir contra el otro los perjuicios a los cuales haya tenido que hacer frente.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor es abogada de Futur Legal.

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Ejecución hipotecaria

Apreciada Ana,

Para estar seguros de que realmente no le han reclamado nada le aconsejaría que realizara una consulta a los juzgados civiles donde llevaron su procedimiento, en concreto al Decanato, y allí le procederán a informar de todos los procedimientos judiciales que tiene abiertos a su nombre.

De esta forma descartaríamos si realmente la entidad bancaria ha iniciado un procedimiento para reclamarle dicho débito; este detalle de averiguación previa es importante porque si hay un procedimiento judicial instado y éste no se ha archivado, aunque usted no haya recibido nada, la entidad bancaria puede ir reactivando el procedimiento y solicitando averiguaciones patrimoniales y algún día llevarse usted la sorpresa de que le han embargado parte del sueldo.

Si no estamos dentro del supuesto planteado con anterioridad, sí que podría darse el supuesto de que dicha deuda hubiese prescrito, pero dado que los plazos para la prescripción de las deudas varía en función de su tipología (qué dio origen a las mismas), y de si se han llevado a cabo actuaciones extrajudiciales para su reclamación, le recomendaría que un profesional analizara su caso en concreto.

A modo de ejemplo, le indico que nuestro código civil fija un plazo no mayor a 5 años pero esta medida sólo se aplica para aquellas deudas que no establecen un plazo concreto; una deuda hipotecaria, por ejemplo, prescribe a los 20 años como máximo pero hay ciertos requisitos legales tanto para hacer que se aplique la prescripción de las deudas como actos que pueden interrumpir dicha prescripción.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

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Extinción de condominio

Buenos días,

Usted puede realizar una extinción de condominio sin problemas y si está usted casada puede proceder a la extinción a través de convenio regulador adjuntado en la demanda de divorcio o separación.

Lo único que le indico es que recuerde que la extinción de la copropiedad no implica que la entidad bancaria, de forma automática, elimine de la posición deudora a quien cede su porcentaje de copropiedad al otro.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

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Propiedad entre hermanas

Buenos días,

Entre su hermana y usted no hay ningún problema en realizar una extinción de condominio ante Notario, puesto que ustedes dos son las copropietarias de la vivienda; de esa forma la vivienda pasará a ser 100 % de su propiedad.

Tema distinto es que usted, una vez que sea propietaria exclusiva de dicha vivienda, quiera que su marido también sea propietario; para ello deberá hacer otra escritura cuyo objeto será que su esposo adquiera parte de la propiedad.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

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Concesión de condominio

Apreciado Iván,

Debemos partir de dos situaciones para el análisis de la cuestión que nos planteas:

  1. Si estáis casados, podéis extinguir la copropiedad de la vivienda por vía judicial a través de convenio regulador adjuntado en la demanda de divorcio o separación.
  2. Si no estáis casados no podéis realizar la extinción de la copropiedad sólo por vía notarial a través de escritura de extinción de condominio.

Iván, en ambos casos es necesario establecer una contraprestación a cambio, puesto que sino el negocio jurídico no sería la extinción de la copropiedad sino otro como, por ejemplo, una donación, afectando tanto a la forma jurídica que se le debe dar cómo a la tributación.

Es por ello que se hace necesario precisar la expresión “sin pedir nada a cambio”, puesto que bastaría, por ejemplo, si la vivienda estuviese hipotecada que quien se adjudique la vivienda se haga cargo del préstamo hipotecario, y ese hecho ya de por sí es una contraprestación.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor es abogada de Futur Legal.

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Compra vivienda con un hipotecante no deudor

Lo más rápido es que hagas la consulta a un notario, ya que con la nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario los trámites notariales se han cambiado y prefiero que sea un notario el que te confirme la mejor forma de proceder.

saludos.

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