hipoteca

Lamento tu situación. Te recomiendo leas algunas ideas de qué se puede hacer si no se puede pagar la hipoteca en el artículo enlazado.

Acude al Colegio de Abogados de tu zona para que miren si tienes derecho a justicia gratuita y a alguna asociación de consumidores que puedan orientarte, como ASUFIN u otras. Un abogado debería estudiar si os podéis acoger al Código de Buenas Prácticas.

Por otro lado, si el banco no ha iniciado la ejecución hipotecaria, que entiendo que no por lo que comentas, te puedes acoger a la Ley 5/2019, que en su artículo 24 dice que en la primera mitad de la hipoteca “se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del
préstamo o de los intereses.
b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

i. Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.”

Es importante que no le hagas ni caso al personal del banco, que suelen contar tonterías para asustar a los hipotecados. Que un abogado te asesore bien.

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Representante designado

La figura del representante designado la incorpora la Ley 5/2019, al transponer la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014. En la regulación de la Ley 2/2009, no existía la figura del representante designado.

Define al representante designado la Ley 5/2019 como “toda persona física o jurídica que realiza las actividades propias de un intermediario de crédito inmobiliario en nombre y por cuenta de un único intermediario, bajo la responsabilidad plena e incondicional de éste.” Por tanto, para ser considerado un representante designado del intermediario de crédito es preciso que el contrato te exija exclusividad y que las directrices del servicio las marque el intermediario hasta el punto de poder considerar que estás bajo la responsabilidad plena e incondicional de éste.

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IRPF en Extinción de condominio sin contraprestacion

Buenos días. En el caso que indicas es claro que existe una pérdida patrimonial, ya que tienes una minusvalía de 20.000 euros con respecto al valor de adquisición. En este caso, debes consignar la misma en tu declaración de la renta. En este caso deberás consignarlas en el apartado: “Ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales”, concretamente en “Ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de transmisiones de otros elementos patrimoniales”.

Debes designarla en la Clave 1: Bienes inmuebles y derechos reales sobre los mismos, señalar las fechas de transmisión (extinción del condominio) y de adquisición y señalar tanto el valor de adquisición (teniendo en cuenta los costes obligatorios a los que se hizo cargo, como impuestos) y de transmisión (lo que recibió, en este caso la deuda hipotecaria que no tiene que hacer frente).

El resultado como ya he indicado es una pérdida que puede compensar con otras ganancias patrimoniales este año y los cuatro siguientes, así como en un 25% anual con ganancias de capital mobiliario.

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deduccion vivienda habitual y titularidad

Buenos días. Muchas gracias por su pregunta, ya que la cuestión es importante y genera dudas. Como seguramente ya sabe, al no ser domicilio familiar y quedar parte del precio de la vivienda por abonar a través del préstamo hipotecario, en lo que se refiere a la propiedad su porcentaje de propiedad será, todo lo pagado anteriormente más la mitad de lo que pague hasta que cancele la hipoteca, ya que el pago lo hará ya con el régimen de gananciales. Se ve más claramente en un ejemplo, si por ejemplo ha pagado ya un 40%, al finalizar el pago de la hipoteca será propietario al 70%, la suma del 40% y de la mitad del 60% restante y su cónyuge lo será del 30%.

La cuestión principal es como influye esto fiscalmente en su deducción. La Resolución Vinculante de la Dirección General de Tributos, V0192-17 de 26 de Enero de 2017, despeja todas estas dudas, en este caso sobre un matrimonio producido en 2016:

“Hasta la celebración del matrimonio, el cónyuge “A”, habiendo adquirido la vivienda con anterioridad a 2013 y, a su vez, haber practicado la deducción en ejercicio precedente a 2013, a partir de 2013, en razón al régimen transitorio señalado, podrá seguir practicando la deducción en función de la totalidad de las cantidades que en cada ejercicio haya satisfecho vinculadas con la adquisición de la vivienda conforme con la normativa vigente en cada momento.

b) A partir de contraer matrimonio en 2016 (en su caso será desde 2018) en régimen de gananciales, las cantidades que el matrimonio satisfaga con fondos gananciales en cada ejercicio, tendentes a reducir el endeudamiento adquirido de soltero por el cónyuge “A”, corresponderán a la sociedad de gananciales y se imputarán por mitad a ambos cónyuges, y no únicamente en su totalidad al titular originario -como sucedía antes de contraer matrimonio en gananciales-.

Al cónyuge “A” (usted) se le imputarán, y sólo podrá computar, el 50 por ciento de los pagos realizados a efectos de determinar su base de deducción a practicar por la deducción por inversión en vivienda habitual. Si se tratase de aportaciones privativas, computaría el 100 por ciento de las mismas en su base de deducción.

Al cónyuge “B”, al haber comenzado en 2016 (2018 en su caso), a partir de contraer matrimonio, a adquirir determinada parte indivisa, tanto por las imputaciones que le corresponden por su participación en la sociedad de gananciales -50 por ciento de cada aportación ganancial- como por las que pudiera satisfacer con fondos privativos, no tendrá derecho a aplicar la deducción dado que al tiempo de adquirir la deducción ya había sido suprimida.

Por tanto, sí, solo puede deducirse por el 50% y aunque el porcentaje real de propiedad se determinará cuando acabe de pagar la vivienda si indicaría ese 50% ya en el IRPF (el real, repito será distinto) para no generar confusión ya que si aplicará la mitad de todo lo pagado.

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Piso de dos personas

Si el bien está a nombre de los dos, para vender deberéis estar los dos de acuerdo. Y si hay un embargo de la seguridad social, pagarse en el momento que se firme la venta.

Otra opción, mucho menos recomendable a priori, es instar a la división de la cosa común judicialmente (leer este artículo de la abogada Marina Mullor sobre la extinción de condominio sin acuerdo).

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extincion de condominio

Apreciada Silvia,

Si en el convenio regulador no procedisteis a extinguir el condominio de la vivienda familiar y seguís siendo copropietarios, porque entiendo que no la llegasteis a vender, sí que podéis firmar un nuevo convenio liquidando el régimen económico matrimonial, el cual incluirá la vivienda familiar y su adjudicación a uno u otro cónyuge.

Si no estáis casados no se puede hacer a través de un convenio regulador, hay que realizar la extinción ante Notario.

Reciban un cordial saludo,

Marina Mullor es abogada en Futur Legal.

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extincion condominio

Apreciada Pilar,

Si realizas la extinción a través de procedimiento de divorcio, en el punto de la liquidación del régimen económico matrimonial se tienen en cuenta tanto los bienes muebles (coches, mobiliario etc…) como los inmuebles (vivienda…), que son considerados como activo, y las deudas que son consideradas como pasivo.

Reciba un cordial saludo,

Marina Mullor es abogada de Futur Legal.

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quiero cambiar la hipoteca de banco, pero resido en el extranjero

Lo que no nos dices es si la hipoteca original que firmasteis en su día con Banco Santander era una hipoteca para no residentes o si en su momento erais residentes en España,.

Teniendo en cuenta que el lunes ya está vigente la Ley 5/2019, que conlleva más trámites y requisitos a la hora de gestionar los préstamos hipotecarios de persona física, habrá que ver cómo gestionan los bancos las hipotecas en general, las subrogaciones en particular y los préstamos hipotecarios a no residentes.

Una subrogación de préstamo hipotecario a no residentes es posible, pero en la práctica es muy difícil que otro banco decida aceptar la subrogación, a no ser que vuestro perfil sea muy bueno y el loan to value relativamente bajo.

Si quieres que un intermediario hipotecario pueda orientarte y confirmarte si tu operación de subrogación de préstamo hipotecario de no residente tiene alguna viabilidad, no dudes en rellenar nuestro formulario de contacto, sin compromiso.

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tengo posibilidad de me den una sin tener ahorros

Juan Manuel,

En primer lugar y uno de los puntos más importantes es el que mencionas: tienes antigüedad de 13 años pero que tu empresa cambio de nombre, en este caso habría que ver si hubo lo que se llama una subrogación y te han mantenido esos 13 años de cotización, o si se ha cambiado tu empresa porque en este caso es como si tú hubieses cambiado de empresa y la antigüedad comienza a computar nuevamente. Ten en cuenta que un banco pide por lo menos un año o dos de antigüedad para considerar estabilidad en el trabajo y así otorgarte el crédito hipotecario.

El otro punto importante es la financiación 100%, aconsejo mirar mi post de hipotecas 100%, siempre y cuando cumplas con las condiciones se te puede financiar el 100% del valor de escrituración, que en este caso será el valor de compraventa y los gastos los puedes financiar con un crédito personal de la misma entidad, siempre y cuando cumplas con el requisito del ratio endeudamiento o sea que con tus ingresos puedes hacer frente a tus dos letras.

Otra forma de solventar estos gastos sería, por ejemplo, como en el caso de los honorarios de las inmobiliarias de los vendedores que incluyen sus honorarios dentro del precio de venta y por tanto de escrituración.

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Hipoteca 100×100

Las hipotecas 100% son perfectamente posible en estos días, como explico en el artículo sobre hipotecas 100% en Mallorca, es necesario contratos fijos, antigüedad y unos ingresos suficiente como para afrontar la letra de la hipoteca. En vuestro caso cumplís prácticamente con todo no requisitos según lo que comentas en tu mensaje. Por mis cálculos tú puedes llegar hasta unos 244.000€, habría que estudiar más a fondo todo tu expediente.

La primera pregunta sería si tienes alguna clase de crédito o endeudamiento como sería el del coche o algún otro personal, lo que provocaría disminución de tu capacidad de pago lo que llamamos ratio de endeudamiento. A partir de allí y según lo que tu comentario te puedo ayudar a aprobar una hipoteca al 100% por un banco pero el tema del propietario o quien te vaya a vender la propiedad es otra cuestión bastante diferente, por lo que tú comentas tanto el piso VPO como el otro piso de la Caixa tienen IVA yo entiendo de que eso son pisos nuevos de obra nueva por qué los pisos de obra nueva pagan IVA mientras que lo de segunda mano pagan ITP ahora tanto en un caso como en otro la financiación es de hasta el 100% del precio de escrituración.

El tema de los honorarios puedo comentarte que efectivamente cobramos pero se supone que lo que me vayas a pagar a mi tiene que ser mejor que si la hipoteca ocultara de comisiones y gastos extras.

Te invito a dejar tus datos de contacto en el formulario de este portal.

Luis Cabezas Echegoyen es gestor administrativo y gerente de Futura Propiedades. Colabora con el portal Futur Finances como experto en el mercado hipotecario.

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