Refinanciación hipoteca

Apreciado Guillermo,

Si bien ya hemos hablado del tema en una consultoría hipotecaria, contestaré a tu pregunta y reflexiones también en el foro para que pueda ayudar/orientar a otras personas.
Empezando por el final, para valorar si un tipo fijo del 2,38% es caro o barato, en comparación a un préstamo hipotecario a interés variable de Euribor + 1%, el siguiente reel de Instagram creo que te será de mucha ayuda:

 

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Básicamente, se trata de calcular el promedio del Euribor a 12 meses mensual. En el reel hemos calculado el promedio de enero de 2000 a febrero de 2024, que arroja un valor de 1,799%.

Por otro lado y siendo aún más conservadores, hemos calculado el promedio sin tener en cuenta los valores negativos del Euribor: 2,495%.

Con esta información, podríamos sacar conclusiones, si le sumamos un 1% para compararla con tu hipoteca variable actual: una hipoteca fija entre el 2,799% y el 3,495% (según promedio del referencial que consideres hay que tomar) es la frontera para considerar un endeudamiento fijo interesante. Por debajo, estaríamos ante una hipoteca fija “barata” y por encima, ante una hipoteca a interés fijo “cara”.

Por eso, suelo decir, simplificando, que un endeudamiento fijo por debajo 3% nominal, sin tener en cuenta “bonificaciones” con coste (seguros y demás), es una opción a tener muy en cuenta si se busca seguridad y pagar más o menos lo mismo que una hipoteca variable a Euríbor + 1%. En tu caso, un 2,38% nominal fijo sin tener en cuenta vinculaciones me parece una opción interesante a tener en cuenta.

Sin embargo, es una regla burda. Para tomar una decisión siempre recomiendo una consultoría hipotecaria con un profesional independiente (si te interesa contactar conmigo, info@futurfinances.com). ¿Por qué?

Porque además de estudiar el perfil del hipotecado, hay que analizar el momento en que uno se hipoteca y el plazo solicitado. Hemos usado el promedio histórico para comparar una deuda variable y una fija, pero hay que usar una simulación de cuadro de amortización si queremos afinar más.

En cuanto a la hipoteca creciente con IRPH, que decirte qué no sepas: el sistema de amortización de cuota creciente es opaco y solo tiene sentido si uno entiende perfectamente el cuadro de amortización y sabe compararlo con un cuadro “normal” de hipoteca con sistema de amortización francés (algunas fórmulas de hipoteca creciente en el artículo sobre préstamos hipotecarios Redal). Se pagan cuotas más bajas durante 10-15 años, pero se amortiza mucha menos deuda. Y pasado este plazo, las cuotas son superiores al sistema francés. Y del IRPH, ¿qué decir? es una anomalía y un abuso al consumidor que sea aceptado como referencial hipotecario válido. Lamentablemente, a día de hoy la vía judicial es muy incierta, por no decir cerrada, ante la postura del Tribunal Supremo, que interpreta de forma beneficiosa para la banca lo que dice el TJUE.

Conseguir una quita con un banco en tu caso, como comentamos, me parece casi imposible. En todo caso, ya nos dirás!

Saludos cordiales!

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¿Hipoteca para funcionarios interinos?

Acabamos de actualizar las condiciones para funcionarios que precisan el 100% de compraventa, con financiación ofrecida por alguno de los intermediarios de crédito inmobiliario de nuestro portal.

Para funcionarios interinos con un buen historial, es posible llegar a condiciones similares y financiación cercana al 100% de compraventa. Solicítanos información si eres un funcionario o funcionaria interina, rellenando el formulario de contacto de Futur Finances.

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Mejor banco para funcionarios

A marzo de 2024 algún banco muy orientado a los funcionarios, como era Liberbank, que llegó a financiar funcionarios recientes sin ni una sola nómina, ya no opera (fue absorbido por Unicaja banco). Como norma general, las entidades financieras más grandes ofrecen peores condiciones a los funcionarios que los bancos o entidades de crédito más pequeña y que tienen una política de crecimiento en crédito hipotecario.

Para acceder a bancos menos conocidos o a ofertas puntuales, como hipotecas para funcionarios al 100% de compraventa, o tipos fijos especialmente bajos, la ayuda de un intermediario de crédito con experiencia es de gran ayuda. Si quieres información sin compromiso, rellena nuestro formulario y te contactará un broker hipotecario de la confianza de Futur Finances:

Contacta sin compromiso con un broker hipotecario!

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Lo que hay que tener claro es que por muy funcionarios que seamos, acertar en la contratación de un préstamo hipotecario no es sencillo. Además de conocer la oferta del mercado en cada momento, para saber qué “banco para funcionarios” ofrece mejores tipos de interés, hay que saber qué tipo de hipoteca nos conviene más, en base a nuestro perfil. No es lo mismo endeudarnos a tipo variable si el endeudamiento es bajo respecto a nuestros ingresos estables, que si vamos muy justos, situación que parece indicar la idoneidad de una hipoteca fija, por ejemplo.

Por otro lado, tras una aparente hipoteca muy barata, se puede esconder un préstamo caro: hay que analizar el coste de las posibles bonificaciones, que no haya productos financieros poco recomendables (como permutas de tipo de interés, por ejemplo), entre otras variables que complican el análisis.

Por otro lado, pese a que el personal funcionario tiene unos ingresos prácticamente seguros, hay familias que dominan el arte de llevar sus finanzas personales al día y otras que gastan todo lo que ingresan. hay que valorar bien el endeudamiento para evitar problemas futuros.

En definitiva, el sector bancario es un mundo complejo y en contante evolución y no hay dos funcionarios iguales; por tanto, a la pregunta ¿Cuál es el mejor banco para funcionarios?, hay que contestar: depende, del momento, del perfil del funcionario y de sus posibilidades y necesidades.

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Hipoteca funcionarios de ING

Esta pregunta sobre la oferta de préstamos hipotecarios que ING diseña para funcionarios ha conseguido posicionar muy bien este foro de hipotecas, tanto a nivel de personal de la administración pública, como los demás perfiles que buscan financiación.

Ya con el Euribor de febrero de 2024 cerrado, al 3,671%, podemos aventurarnos a predecir cómo será este año para los hipotecados y para los que tengan previsto hipotecarse en los próximos meses. El Euribor, si se confirma en las próximas reuniones del BCE la bajada de los tipos oficiales, retomará su senda bajista, para cerrar 2024 cerca del 3%. Por tanto, esperamos una mejora general en la oferta hipotecario a tipo fijo y mixta a medida que avance 2024.

Así la hipoteca fija de ING, sin vinculación, está a un 4,05% nominal fijo (4,15% TAE) a 25 años, mientras que si aceptamos domiciliar nómina y contratar un seguro de hogar y vida con ellos, se no queda en un 3,65% nominal (4,01% TAE). Hay que decir que, simplificando mucho, considero que contratar una hipoteca fija por encima del 3% fijo (sin tener en cuenta bonificaciones) es una mala decisión financiera, si bien cada hipotecado es un mundo y hay que estudiar bien su perfil.

Es muy probable que en unos meses la oferta de hipotecas fijas de ING mejore, si bien nunca ha sido una entidad financiera que apueste de forma decidida por este tipo de financiación.

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Hipoteca Bankinter para funcionario

La web de Bankinter informa de condiciones exclusivas para funcionarios, si bien la información de las condiciones de la hipoteca no constan, y hay que solicitarle información al email BuzonColectivos@bankinter.com

Para poder ver el tipo de hipotecas que ofrece Bankinter a 28 de febrero de 2024, hay que irse al apartado de hipotecas general. Ofrece una amplia gama de préstamos hipotecarios:

  • Hipoteca Dual
  • Hipoteca Mixta
  • Hipoteca Variable. Euribor + 0,75% a Euribor + 2,05% (4,81% a 5,88% TAE variable) según bonificaciones (nómina, Seguro de Vida por el 100% del importe del préstamo hipotecario; Seguro Multirriesgo Hogar; y/o Plan de Pensiones/EPSV). Plazo de hasta 30 años. Financian el menor valor entre 80% de tasación y compraventa para financiar la adquisición de una primera vivienda. Los ingresos de los titulares deben superar los 2.500€.
  • Hipotecas Jóvenes
  • Hipoteca Casa Eficiente
  • Hipoteca Fija. Tipo fino nominal anual del 3,30% al 4,60% (3,89% a 4,95% TAE a 30 años). Misma bonificación y porcentaje de tasación que la hipoteca variable. Para ingresos superiores a 2.500€.

Para ver las condiciones hay que buscar la FIPRE de cada una.

Si dichas condiciones se mantienen para el colectivo de funcionarios, algo que no explicitan en su web, desde luego hay mejores ofertas de hipotecas para funcionarios, que puedes explorar solicitando información sin compromiso a brokers hipotecarios de confianza:

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Hipoteca para funcionarios Muface

El colectivo de funcionarios es, a día de hoy, el más querido por la banca en España, lo que permite afirmar que la hipoteca MUFACE debe ser la más competitiva que existe en cada momento. La web de Muface.es nos ofrece la siguiente información:

Si buscamos en BBVA, hasta 29 de febrero de 2024 ofrecen:

Hipoteca variable a Euribor + 1,24% (TAE variable del 5,30%), bonificada hasta Euribor +0,60% (domiciliación continuada de nómina mín. 600€ en una cuenta de BBVA durante los doce meses previos al mes anterior al que vaya a ser aplicable la bonificación). Si te piden más productos para conseguir la bonificación, están incumpliendo el convenio suscrito. Se comprometen a abonar en cuenta 860 euros en concepto de ayuda (que el mutualista deberá declarar el el IRPF).

En cuanto a la hipoteca MUFACE fija, el interés nominal va del 2,95% (3,42% TAE) al 2,75% fijo hasta 25 años, según domiciliación de nómina. También abonan una ayuda al mutualista de 860 euros.

Financian el menor valor entre 80% de tasación y compra, lo que deja fuera las hipotecas 100% de funcionarios. Se ofrece para financiar una vivienda habitual.

Te aconsejo no quedarte con esta primera oferta sin comprara con otras hipotecas potencialmente mejores. Puedes solicitar información a los brokers hipotecarios de confianza de este portal rellenado el siguiente formulario:

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Hipoteca fija

Como he explicado en mi canal youtube, efectivamente en estos momentos no es, en general, una buena idea cambiarse a una hipoteca a tipo fijo.

Las razones, básicamente, son que las entidades financieras aún están aguantando para no ofrecer hipotecas fijas a tipos competitivos (si bien puedes solicitar información sin compromiso, de las mejores hipotecas fijas o mixtas actuales a los brokers hipotecarios de nuestra confianza). Por otro lado, el Euribor de febrero de 2024 va a subir un poco, lo que creo van a aprovechar algunas entidades financieras para seguir recomendado el paso a fijo, al poder pensar el cliente que el interés va a volver a subir.

Yo esperaría a que el BCE empiece a bajar sus tipos, en su reunión de abril o, tal vez más probable, en junio.

Saludos!

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Hipotecar una vivienda adquirida en subasta

El procedimiento de adquisición de una vivienda en subasta pública efectivamente impide constituir hipoteca sobre el inmueble adquirido en el mismo acto. La principal razón es que la tasación, al no poder realizarse la visita en el interior del inmueble, tendrá un condicionante en el informe que imposibilita la concesión del préstamo gravando esta garantía.

El caso que plantea es bastante habitual y para poder cancelar las deudas contraídas con garantía personal se solicita la hipoteca una vez adjudicado el bien a su favor en el Registro de la Propiedad. Pero hay entidades bancarias que no cubren esta necesidad, y las que sí lo hacen le van a pedir justificar que las cantidades solicitadas con garantía personal previas a la subasta, se emplearon con esa finalidad. Estos préstamos, aunque supongan una cuota mayor en este momento que la cuota de la hipoteca solicitada, tendrán que haber sido atendidos con puntualidad desde su formalización.

Los parámetros de riesgo que se tendrán en cuenta para la autorización de la hipoteca serán: que se cuente con un empleo estable, una capacidad de reembolso (DTI) en torno al 35% -es decir que la cuota mensual de la hipoteca más las de otros préstamos que pudiera tener en vigor en este momento no superen el porcentaje indicado con respecto a sus ingresos mensuales- y un porcentaje de financiación que no supere el 80% sobre el valor de tasación (LTV).

Por tanto, si cumple los requisitos anteriormente indicados puede solicitar la hipoteca que nos comenta.

Santiago Cruz del Pozo, CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.

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Hipoteca para herencia

Estimado Juan Fran,

Habitualmente las entidades bancarias ofrecen financiación hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual formalizando la compraventa y la hipoteca  en el mismo acto. En este caso las condiciones financieras de la hipoteca son las más atractivas, pudiendo controlar el banco el destino del préstamo otorgado.

Cuando la hipoteca se solicita para otros fines y el bien ya le pertenece al solicitante u otra persona que preste su inmueble como garantía, no todas las entidades cubren esta necesidad. Las que sí lo hacen van a querer que se justifique muy bien la finalidad y ser ellos los encargados de llevar a cabo la misma controlando en su caso el pago de impuestos, que es la finalidad que nos ocupa.

En estos casos el tipo de interés suele ser más alto que en adquisición de vivienda y a un plazo de amortización menor.

Los parámetros de riesgo que se tendrán en cuenta para la autorización de la hipoteca serán: que se cuente con un empleo estable, una capacidad de reembolso (DTI) en torno al 35% -es decir que la cuota mensual de la hipoteca más las de otros préstamos que pudiera tener en vigor en este momento no superen el porcentaje indicado con respecto a sus ingresos mensuales- y un porcentaje de financiación que no supere el 80% sobre el valor de tasación (LTV).

Por tanto, si cumple los requisitos anteriormente indicados puede solicitar la hipoteca que nos comenta.

Santiago Cruz del Pozo, CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.

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100% de tasación, soy profesora

Estimada Juana Isabel,

Actualmente muchas entidades ofrecen el 100% del valor de compra (LTC) cuando al menos uno de los solicitantes es funcionario o trabaja como contratado en una empresa pública.

Pero la mayoría de los bancos exigen como requisito no superar el 80% del valor de tasación (LTV), es decir, en su caso para que le concedan el 100% del valor de compra tendría que tasarse la vivienda en un valor a partir de  437.500€.

No obstante ustedes pueden conseguir el préstamo solicitado del 100% LTC porque hay entidades que sí permiten llegar al 100% del valor de tasación sin la limitación del 80%, sólo para funcionarios.

Si su banco le ha ofrecido el 100% del valor de compra y ya ha tasado la vivienda por un valor inferior al que necesitaba, aun está a tiempo de poder financiar la cantidad deseada inicialmente.

Santiago Cruz del Pozo, Colaborador de Futur Finances   y CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.

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