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Si bien en nuestro comparador de intermediarios de crédito inmobiliario, los brokers hipotecarios que pueden ofrecer sus servicios a personas físicas que necesitan financiación con la garantía real de un bien inmueble de uso residencial, se puede comparar en base a sus honorarios mínimos (los que cobran por operaciones a menos del 80% de compraventa, en general), no es menos cierto que la comparativa se queda corta, al menos de momento: lo interesante no es conocer los honorarios mínimos, si no los honorarios que nos van a cobrar por nuestra operación concreta.

Con la información contractual que este profesional, el broker hipotecario, debe proporcionarnos al inicio de nuestra relación contractual, podremos saber exactamente qué honorarios nos va a cobrar y en qué casos. Hay que tener en cuenta que, por Ley, el cliente tiene como mínimo 14 días naturales para desistir del contrato de intermediación sin tener que alegar causa alguna.

¿Cuánto cobran los brokers de hipotecas?

La Ley 5/2019 y resto de normativa del sector de la intermediación hipotecaria (como la Ley 2/2009, que queda como supletoria), no determinan los honorarios que el profesional puede cargar al cliente, si bien prohíbe cobrarlos si no es independiente, no vinculado. Es decir, que el intermediario de crédito inmobiliario que opera con “muchos” bancos, puede cobrar honorarios a sus clientes (y al banco).

En cuanto a cuánto cobra un broker hipotecario, depende de cada uno. De hecho, hay intermediarios de crédito inmobiliario, principalmente los que prestan un servicio eminentemente online, como las hipotech, que solo cobran del banco.

Si nos fijamos en el mercado, los honorarios val del 0% al 5% del capital prestado, como orientación. Además, se suele fijar unos honorarios mínimos, que irían de los 1.000€ a los 6.500€, como norma general. Además, entre los intermediarios que no cobran al cliente, se pueden dar diferentes modalidades, como la provisión de fondos inicial (de un 1%, por ejemplo), que se devuelve si el cliente firma la hipoteca en las condiciones de referencia pactadas, pero no se devuelve en casos tasados en el contrato, como podría ser que al cliente se le consiguieran las condiciones pactadas y decidiera no firmar.

¿Es mejor no pagar honorarios?

Uno podría pensar que el mejor broker de préstamos hipotecarios es el que no cobra honorarios al cliente, pero no es tan sencillo. Evidentemente, si los servicios, capacidad de negociación, experiencia y valor añadido es igual, el mejor broker hipotecario es el que no cobra honorarios. Pero difícilmente nos encontraremos con dos profesionales idénticos.

Tampoco por cobrarnos honorarios elevados un profesional tiene que ser mejor, en absoluto. Hay que buscar un equilibrio entre los servicios que se nos ofrecen y el coste que pagamos por ellos. Tengo claro que el sector cabalga a pasos agigantados hacia una digitalización de los procesos, que implicará menos trato directo con el cliente y más tecnología de por medio. En un proceso hipotecario tan tradicional como el español, no obstante, en factor humano es imprescindible y de valor añadido: tanto en la negociación con los bancos, como en la gestión de la tasación, negociación con los vendedores, resolución de problemas registrales del inmueble, coordinación con la gestoría y con la notaría… Google no ofrece hipotecas por la dificultad de automatizar todo el proceso, no porque no pueda.

En resumen y como opinión personal: no elija el broker hipotecario solo por los honorarios que le cobran, pero sin duda evalúe que paga por un servicio de calidad que valga la pena.

Si quiere que le contacten algunos de los profesionales del sector que he seleccionado personalmente, no sé si los mejores, pero desde luego muy buenos profesionales, rellene nuestro formulario de contacto, sin compromiso.

Apreciada Verónica,

Si usted quiere quedarse el porcentaje de copropiedad de su pareja y la misma está gravada con un préstamo hipotecario, si usted se va a hacer cargo del préstamo hipotecario, la contraprestación económica por la mitad de la propiedad de su pareja es precisamente el capital pendiente de amortización.

Respecto a los gastos que lleva aparejados una extinción de la copropiedad son la factura del Notario, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y la factura del Registro de la Propiedad.

Respecto a los posibles problemas fiscales que pudiese haber, le aconsejo que recabe asesoramiento fiscal especializado, si bien lo que se debe tener en cuenta es que entre la valoración económica del bien objeto de división y la cantidad a compensar económicamente por dicha adjudicación no se produzca un exceso de adjudicación a una de las partes.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

Apreciada Aida,

La finalidad del procedimiento de división de cosa común es que, ante un bien indivisible y del cual son copropietarios varias personas, se pueda extinguir la copropiedad, adjudicándola a uno de ellos e indemnizando económicamente al resto de los copropietarios en virtud de su porcentaje de copropiedad.

La duda que nos plantea relacionada con la posibilidad de que se venda a un tercero que no es copropietario dependerá de si ustedes, al ser copropietarios, están de acuerdo en que se venda a dicho tercero por un precio determinado, independientemente de que el procedimiento judicial esté interpuesto, puesto que en cualquier momento pueden informar al Juzgado que han alcanzado un acuerdo extrajudicial.

Si no media dicho acuerdo, el procedimiento continuará y acabará resolviéndose en fase de ejecución judicial mediante subasta, en la que pueden comparecer a la misma licitadores extraños.

Reciba un cordial saludo,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

Apreciada Shirley,

Si eres titular en la escritura de préstamo hipotecario, significa que asumen las obligaciones del préstamos: pagar comisiones e intereses correspondientes, así como amortizar la deuda en el plazo establecido, entre otras muchas.

Si te dicen en el banco que “no vas a ser titular de la hipoteca”, puede significar varias cosas. Acude a un abogado, para que te asesore adecuadamente (estamos hablando de la decisión financiera más importante en la vida de una persona, normalmente). Podría querer decir que tu solo firmas la escritura de préstamo hipotecario pero no la escritura de compraventa del inmueble que se hipoteca. Esta situación no es nada recomendable, ya que vas a endeudarte sin comprar, a favor del comprador.

Tal vez tu caso sea el de una persona que pide un préstamo hipotecario de un inmueble de un familiar, para reformarlo, por ejemplo. En este caso, tendría más sentido pedir el préstamo pero no adquirir la vivienda si, por ejemplo, la casa es de tus padres y tu eres la heredera universal. En este caso, los padres firmarían como hipotecantes no deudores, algo así como “titulares de la hipoteca” pero no del préstamo personal.

En todo caso, asesórate bien por un experto independiente antes de firmar nada.

Hola,

Pues la triste realidad es que el banco te va a incrementar el tipo restando una décimas del interés “bonificado” si quitas los seguros que tienes contratados con él. Eso contraviene lo previsto en la Ley 5/2019 pues en ella se deja bien claro que no aceptar las ventas combinadas no puede suponer un encarecimiento de las condiciones del préstamo.

Por otra parte, el RDL 3/2020 le prohíbe al banco, como agente de seguros que es, imponer directa o indirectamente un contrato de seguro. No obstante, lo hacen. Por tanto, creo que puedes dar por perdida esa mejora en diferencial.

Ahora bien, el tema es más complejo: la banca española vende los seguros recargados de precio. Esta mañana estaba atendiendo un caso en el que le cobran por un Seguro de hogar para un piso alquilado a terceros de 40 m2 793,84 € por tres años (pagado de golpe) cuando, por tres años, en mi correduría eso vale 270€, pagados de año en año. Pero es que, además, suelen ser muy cortitos de cobertura por lo que, en caso de siniestro, es probable que tengas que soportar pérdidas no aseguradas lo cual puede disparar el coste y ese ahorro en diferencial te puede salir extremadamente caro.

Pregúntate por qué no venden ese seguro a no ser que te den la zanahoria de la bajada de tipos ¿acaso el seguro es tan caro y malo que es la única forma que tienen de venderlo?

Saludos