Que es hipotecante no deudor

Apreciada Oksana,

La figura del hipotecante no deudor implica que un propietario de un bien inmueble “acepta” que sea hipotecado, en garantía real de la devolución de un préstamo hipotecario firmado por otros titulares, habitualmente un familiar.

Para operaciones a más del 80% de tasación, los bancos que trabajan con los brokers hipotecarios que conocemos, exigen que el importe que sobrepasa el 80% de tasación de la casa que se quiere comprar, se garantice con una doble garantía, la vivienda de un familiar que firma en el préstamo hipotecario como hipotecante no deudor.

En principio, es cierto que es mejor ser hipotecante no deudor (se responde solo por la responsabilidad hipotecaria fijada) que avalista sin limitaciones (respondería con todo su patrimonio, presente y futuro). Hay casos, no obstante, que la figura del hipotecante no deudor puede dar más problemas; el más relevante es si el familiar quiere vender el bien inmueble hipotecado como segunda garantía: en este caso, deberá pagar al banco el importe hipotecado en segunda garantía. El avalista, en cambio, puede vender sin trabas (salvo que estemos ante un posible alzamiento de bienes, para no pagar al banco tras el impago del titular principal).

Espero haberte ayudado. Si tienes más dudas, encantados de responderte en este foro hipotecario.

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Titular en la escritura pero no en la hipoteca

Apreciada Shirley,

Si eres titular en la escritura de préstamo hipotecario, significa que asumen las obligaciones del préstamos: pagar comisiones e intereses correspondientes, así como amortizar la deuda en el plazo establecido, entre otras muchas.

Si te dicen en el banco que “no vas a ser titular de la hipoteca”, puede significar varias cosas. Acude a un abogado, para que te asesore adecuadamente (estamos hablando de la decisión financiera más importante en la vida de una persona, normalmente). Podría querer decir que tu solo firmas la escritura de préstamo hipotecario pero no la escritura de compraventa del inmueble que se hipoteca. Esta situación no es nada recomendable, ya que vas a endeudarte sin comprar, a favor del comprador.

Tal vez tu caso sea el de una persona que pide un préstamo hipotecario de un inmueble de un familiar, para reformarlo, por ejemplo. En este caso, tendría más sentido pedir el préstamo pero no adquirir la vivienda si, por ejemplo, la casa es de tus padres y tu eres la heredera universal. En este caso, los padres firmarían como hipotecantes no deudores, algo así como “titulares de la hipoteca” pero no del préstamo personal.

En todo caso, asesórate bien por un experto independiente antes de firmar nada.

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¿Puedo cambiar mi seguro por otro y mantener la bonificación que me hizo el banco?

Es este foro de hipotecas tenemos el privilegio de contar con expertos independientes, que No cobran por responder, sino que lo hacen para ayudar a los usuarios del portal y, de paso, mejorar la cultura financiera de todos nuestros visitantes.

Carlos Lluch es uno de los mejores corredores de seguros (y personas) que conozco y el valor de su saber no tiene precio. De hecho, el trabajo de los corredores de seguros que hacen bien su trabajo no está debidamente valorado por la población en general, entre otras cosas por el desconocimiento generalizado de esta figura.

Recomiendo acudir a la empresa de Carlos Lluch, Esbroker.es, antes de contratar un seguro que nos “recomienda” el banco o el cuñado de turno.

En relación a los seguros que “bonifican” la hipoteca, siempre hay que realizar el siguiente ejercicio:

  • Comparar el precio de la póliza del banco con una idéntica acudiendo directamente a la aseguradora. El sobrecoste del seguro “del banco” os sorprenderá.
  • Simular, por ejemplo con la calculadora hipotecaria de Futur Finances o el simulador del Banco de España, la mensualidad con y sin “bonificación”.
  • Comparar ahorro de póliza y ahorro de mensualidad. El resultado os sorprenderá: no sale a cuenta contratar seguros del banco por mucha bonificación del tipo de interés que nos prometan.
  • Finalmente, la importancia de las coberturas de una póliza de hogar o vida: hay pólizas de seguros “de bancos” que no cubren, por ejemplo, si la casa se quema menos del 80%… ¿imagináis? Acudid a un experto independiente en seguros si verdaderamente queréis estar bien asegurados y esquivar una potencial ruina futura.

En cuanto a si bonifica igual el seguro “del banco” y otro seguro de otra compañía, lamentablemente no es una estipulación que haya visto nunca en una escritura de préstamo hipotecario.

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¿Puedo cambiar mi seguro por otro y mantener la bonificación que me hizo el banco?

Hola,

Pues la triste realidad es que el banco te va a incrementar el tipo restando una décimas del interés “bonificado” si quitas los seguros que tienes contratados con él. Eso contraviene lo previsto en la Ley 5/2019 pues en ella se deja bien claro que no aceptar las ventas combinadas no puede suponer un encarecimiento de las condiciones del préstamo.

Por otra parte, el RDL 3/2020 le prohíbe al banco, como agente de seguros que es, imponer directa o indirectamente un contrato de seguro. No obstante, lo hacen. Por tanto, creo que puedes dar por perdida esa mejora en diferencial.

Ahora bien, el tema es más complejo: la banca española vende los seguros recargados de precio. Esta mañana estaba atendiendo un caso en el que le cobran por un Seguro de hogar para un piso alquilado a terceros de 40 m2 793,84 € por tres años (pagado de golpe) cuando, por tres años, en mi correduría eso vale 270€, pagados de año en año. Pero es que, además, suelen ser muy cortitos de cobertura por lo que, en caso de siniestro, es probable que tengas que soportar pérdidas no aseguradas lo cual puede disparar el coste y ese ahorro en diferencial te puede salir extremadamente caro.

Pregúntate por qué no venden ese seguro a no ser que te den la zanahoria de la bajada de tipos ¿acaso el seguro es tan caro y malo que es la única forma que tienen de venderlo?

Saludos

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Extinción de condominio o contrato de compra-venta

Tenemos una página en Futur Finances explicativa de la extinción de la copropiedad, para los interesados en la cuestión.

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Extincion condominio sin compensación económica

Enlazo la una completa información sobre la extinción de condominio para las personas interesadas en el tema.

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IRPF en Extinción de condominio sin contraprestacion

Aprovecho para enlazar a nuestra página explicativa de la extinción de la propiedad proindivisa.

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CARTEL COCHES

Buenos días Paco,

En primer lugar agradecerle que se haya animado a escribirnos.

Por los últimos informes la marca AUDI participó en el cártel de coches en la franja temporal entre octubre de 2008 y junio de 2013. Si atendemos a su participación y en el momento en el que usted hizo la compraventa, no estaría afectado por el incremento.

Un saludo Paco.

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ING ya no da el 100% más gastos?

Hoy en día es posible conseguir el 100% del precio de compra, si contamos con estabilidad laboral, y vamos a un endeudamiento que no supere el 35% , entre todos los compromisos de pago que tengamos.

Cierto es que no todas las entidades tienen este producto y el camino más ágil y directo es a través de un experto hipotecario, que está al día de los productos de las entidades.

Por otro lado, decir que es posible también conseguir el 100% más gastos si disponemos de una vivienda libre de cargas (pagada), nuestra o de un familiar o amigo (muy amigo debe ser).

Director General de RN Tu Solución Hipotecaria y colaborador de Futur Finances.

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Hipoteca funcionarios de ING

Algunas de las mejores hipotecas para funcionarios hasta finales de año 2021 (diciembre de 2021) las tramitan los intermediario de crédito inmobiliario seleccionados por este portal. Las condiciones son, financiando el 100% de compraventa:

  1. Hipoteca a tipo fijo para funcionarios: nominal fijo del 0,80% a 30 años (TAE del 1,695%), hasta el 100% del valor de compraventa si no se supera el 80% del valor de tasación.
  2. Hipoteca a interés variable para funcionarios: Euribor + 0,75% (TAE variable del 0,847%).

Solicita información, sin compromiso, rellenando este formulario.

Puedes consultar la información precontractual de las hipotecas en la web del intermediario, aquí.

En cuanto a las hipotecas para funcionarios de ING en estos momentos, las condiciones son las siguientes:

  1. Hipoteca de ING fija: 1,40% de interés nominal (TAE del 2,07%) a 2,20% nominal (2,22% TAE), según contratemos o no seguro de hogar y vida y domiciliemos nómina.
  2. Hipoteca de ING variable: Euribor + 0,89% (2,65% TAE variable) a Euribor + 1,69% nominal (TAE variable del 2,83%) según vinculación.

Por tanto, tanto en interés variable como fijo, si eres un funcionario con el perfil requerido por los bancos con los que trabajan los brokers de hipotecas seleccionados por Futur Finances, te pueden ofrecer mejores condiciones que ING.

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