COMPRA VIVIENDA

Apreciado Marcos,

En relación a la conveniencia de una hipoteca a tipo fijo o variable, puedes leer en artículo que he enlazado. En principio y sin haber podido valorar tu perfil de riesgo en concreto, un tipo fijo no es mala decisión si eres funcionario.

En relación al plazo, hay bancos que llegan hasta plazo + edad = 70 años y alguno que llegará a 75 años, con lo que es posible, em principio, firmar una hipoteca a 25 años. Mi pregunta es: ¿la podrás pagar tranquilamente cuando te jubiles y, además, empieces a tener más gastos relacionados con la edad?

Un tipo fijo del 1,29% nominal parece bueno, pero hay que ver si te exigen vinculación y cómo afectan al coste final. Esta es la clave: los seguros y demás productos vinculados no compensan la bonificación del tipo, salvo que sean vinculaciones sin coste como domiciliar la nómina. Los intermediarios hipotecarios seleccionados por Futur Finances, para que te hagas una idea, gestionan hipotecas fijas para funcionarios a partir del 1% nominal. Pero como te digo, la clave no ers el nominal, sino el coste TAE final.

saludos.

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deducciones por la adquisición de vivienda habitual antes de 2013

Buenos días, desgraciadamente no puedes recuperar ninguna cantidad ya que en el régimen transitorio existente en la actualidad, ya que las deducciones finalizaron para las adquisiciónes posteriores al 31/12/2012 establece que para beneficiarse tendrías que haber aplicado la deducción en el año 2012 o anteriores. Al no hacerlo, no tienes ningún tipo de derecho ni posibilidad de reclamación.

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Duda desgravación Hacienda préstamo hipotecario

El criterio actual de la Agencia Tributaria es el correcto, si le aceptaron lo anterior, especialmente porque lleva muchos años prescritos en mi opinión se ha beneficiado de un cálculo incorrecto. Por ello le explico por qué del criterio actual.

Para la Agencia Tributaria coge el 100% de lo que se paga en el préstamo y considera que este pago se distribuye según señala el contrato del préstamo, a un 33%, con independencia de que usted sea propietaria al 50%. El error está cuando tramitó el préstamo, en el que la entidad financiera no debió nunca hacerlo a partes iguales sino en la misma proporción que la propiedad.

Por último, que usted pague la totalidad no le confiere más derechos de deducción, es más, podría incluso considerarse que está haciendo una donación encubierta al satisfacer la deuda de sus padres.

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Extinción de condominio o contrato de compra-venta

Apreciado Eusebio,

Vamos a proceder a contestar las cuestiones que nos plantea en el mismo orden, si bien su hermano podría optar por la figura jurídica de extinción de la copropiedad en lugar de la compraventa, puesto que el tipo impositivo es menor y parece más ajustada al caso que nos plantea.

Respecto a la primera cuestión, indicarle que su hermano les está proponiendo adjudicarse el resto de los porcentajes de copropiedad de la casa y, por lo tanto, él sería “el comprador” del resto de partes.

Respecto a la segunda cuestión, deben encontrar, por un lado, un precio de valoración de la casa en la que estén de acuerdo todas las partes, y dicho precio se puede obtener o bien por tasación, o bien por estudio de mercado que realicen o por cualquier otra vía que consideren oportuna; lo importante es que medie acuerdo en la valoración de la casa. Por otro lado, una vez obtenida la valoración de la misma, su hermano les deberá ofertar la compra del resto de las partes de conformidad a dicha valoración.

Respecto a la tercera cuestión, debo indicarle que si su hermano es quien les va a comprar al resto de los hermanos debe ser él quien se lo adjudique. Si no es su hermano no estamos partiendo del mismo escenario, sino de un tercero ajeno a la propiedad de dicha casa que quiere comprarles a todos ustedes, incluida la parte de su hermano, la vivienda.

Respecto a la cuarta, es una cláusula que es habitual cuando quien compra es un tercero ajeno a la propiedad pero tiene un sentido un tanto extraño si es una de las partes copropietarias quien intenta adjudicarse el resto de las partes. Por lo demás indicarle que es el sistema habitual de penalizaciones que tiene lugar en los contratos de opción de compra.

Respecto a la quinta, es correcta si se hace una compraventa pero su caso es una extinción de condominio que permite, también, una exención de pago de la plusvalía.

Respecto a la sexta indicarle que hay libertad de elección de Notario entre todas las partes.
Esperamos haberle ayudado.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

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Hipoteca La Caixa IRPH

Apreciado Arturo,

En principio entendemos que sería viable la reclamación a posteriori, puesto que lo que se solicita es la nulidad de una cláusula abusiva y por lo tanto decretar su nulidad no está sometida a un plazo de prescripción.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

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Código de buenas prácticas

Buenos días,

Por la información que extraigo de su consulta la entidad bancaria ya le ha aplicado una de las medidas que se prevé en el Código de Buenas Prácticas Bancarias, en concreto una de las medidas que podríamos definir como previas a la ejecución hipotecaria, que consistió en la aplicación de una carencia de capital durante cinco años.

La ampliación de plazo que nos comenta está dentro del bloque de las mismas medidas ya adoptadas, por lo que es posible que al plantearle a la entidad bancaria la aplicación de nuevo de dicho código opte por analizar algún tipo de medida complementaria. Informarle que este tipo de medidas tiene lugar si el plan de reestructuración no es viable, por suponer la cuota hipotecaria más del 50 % de los ingresos de la unidad familiar.

Si estuviésemos en dicho escenario tiene la opción de solicitar una quita del capital pendiente, que la entidad puede aceptar o rechazar en el plazo de un mes desde la acreditación de la inviabilidad del plan.

Según el Código de Buenas Prácticas Bancarias, esto se puede pedir si la cuota hipotecaria a pagar después de la reestructuración es superior al 50% de los ingresos percibidos conjuntamente entre todos los miembros de la unidad familiar.

La quita puede aplicarse de las siguientes maneras:

  • Reducción de un 25% del capital pendiente de pago.
  • Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.
  • Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido, siempre que el primero resulte inferior al segundo.

La quita se puede solicitar incluso si ya se ha iniciado el proceso de ejecución hipotecaria y se ha anunciado la subasta de la vivienda.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

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Hipoteca sin nungun tipo de aval

Como debes saber, la dación en pago es voluntaria para el banco. Por tanto, pueden instar la ejecución hipotecaria en cualquier momento, instar la subasta y, si no hay postores, adjudicarse el bien por el 70% si es tu vivienda habitual (sobre el valor de tasación a efectos de subasta reflejado en la escritura, no el valor actual).

Debes poner tu caso es manos de un abogado y que te asesore adecuadamente.

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Hipoteca

Hola,

Los bancos te concederán una hipoteca si como mínimo aportas el 10% del precio de compra + gastos o bien un aval que tenga un inmueble libre de cargas. No hay mas opciones.

CEO de Hipotecas Plus y experto de Futur Finances.

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¿Es posible subrogar hipoteca con ampliación de capital?

Estimado Ernesto,

Las entidades bancarias actualmente están captando hipotecas que ya están constituidas con otras entidades por la vía de la subrogación y por la vía de la cancelación, que es más ágil y no depende de la entidad del cliente para llevarla a cabo.

Para solicitar un préstamo superior al capital pendiente actual es necesario justificar la inversión, y en este caso lo está, además de que el importe de préstamo final no suponga un porcentaje excesivo de la tasación del inmueble (LTV).

Santiago Cruz, CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.

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Préstamo Hipotecario 100 + Gastos – Piso Inversión 50k

Estimado Carlos,

Actualmente las entidades bancarias financian la compra de los inmuebles sobre el valor de compra sin superar el 80% de valor de tasación, aunque hay excepciones en función de la garantía personal del solicitante.

En este sentido, cuando el inmueble va a estar destinado a inversión los banco piden que el solicitante aporte fondos propios a la compra. Generalmente entre el 20% y 30% del precio de la compra por tanto la financiación bancaria no va a exceder del 80% del valor de compra, salvo que se aporten otras garantías reales adicionales, como apuntaba Pau.

Santiago Cruz, CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario

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