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Apreciada Nuria,

Es perfectamente viable realizar la extinción de condominio tal y como nos la expone en su consulta, pero debo informarle que sí que deberán establecer algún tipo de compensación económica sobra la mitad que usted se adjudique.

Debe diferenciar entre el contrato de préstamo hipotecario y la propiedad de la vivienda; respecto al préstamo hipotecario, la muerte de su esposo puede haber producido algún tipo de cambio en la deuda pendiente si tenían contratado algún seguro de vida; en caso de que no lo hubiesen tenido, sus suegros no solo habrían heredado el derecho sobre la parte de propiedad de la vivienda objeto de la consulta sino también la carga hipotecaria y, en este escenario, sí que podríamos establecer que la compensación económica fuera que usted asumiera en exclusiva la totalidad de la carga hipotecaria, sin necesidad de alterar el contrato de préstamo ya existente, a no ser que sus suegros desearan no quedar vinculados con la entidad bancaria al asumir por herencia dicho carga, puesto que en dicho supuesto sí que se tendría que plantear a la entidad bancaria la viabilidad de dejarla a usted como deudora hipotecaria exclusiva.

Respecto a las consecuencias fiscales le recomiendo que un asesor fiscal pueda asesorarla en dichos detalles, si bien le adelanto que a nivel de tributación la extinción de condominio solo lo realiza por acto jurídico documentado y sobre la mitad de la valoración del bien a extinguir.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, de Futur Legal.

Buenos días,

Desde que la Ley 9/1992 en su artículo 4º prohibiera al banco (como agente de seguros que es) imponer directa o indirectamente la contratación de un seguro ha llovido mucho. En la posterior Ley 26/2006 y en la actualmente vigente RDL 3/2020 se mantiene dicha prohibición. También la reciente legislación en materia hipotecaria permite al banco las ventas combinadas (ofrecer) pero en ningún caso imponer (vincular).

Dicho esto, me parece interesante hacerte unas reflexiones:

• si “picas” te vas a comer los seguros del banco durante tres décadas. Si funcionan de pena serás prisionero de un mal pacto.
• adivina por qué la gente sensata no se los quita de las manos y tienen que recurrir a la imposición o la amenaza que supone que te cobren un interés por encima del que aplica el mercado. ¿Acaso son suficientemente buenos esos seguros, competitivos en precio y están bien gestionados? Si tuvieran esos atributos no haría falta obligar a nadie. Solo acaba comprándolos quien se ve entre la espada y la pared y no es por gusto.
• Los seguros no son “todos iguales” ni de lejos. De entrada deberías estar comparando lo que te ofrecen (coberturas) con las que puedes hallar en el mercado libre. Entiende que un seguro malo, pobre en coberturas o con exclusiones que hacen que el seguro sea como una manta comida por las ratas y falte cobertura en todos lados hará que si pasa algo tengas que asumir tú las pérdidas y ahí cualquier ahorro en diferencial se irá al garete. Por ejemplo, ¿Has mirado si el seguro del BBVA cubre ir en bici, a la gente que se dedica al transporte, a la construcción y a otras actividades? Lo digo porque puede que no cubra tu actividad laboral o tus aficiones. Y en hogar ¿te está ofreciendo Bankinter el de Línea Directa con sus escasísimas coberturas? Mira lo que compras y más aun si es por 30 años.
• Jamás admitas un seguro a prima única de vida. Es un auténtico timo que no hallarás ni en una sola correduría de seguros especialista en España: nadie vende eso más que el banco y no es por tu conveniencia sino porque ya no podrás escaparte ni en 30 años, si te cambias de hipoteca habrán trincado la comisión de los 30 años y no te la devolverán, si tienes la mala suerte de morir antes de los 30 años pagarás por muchos años que no habrías pagado con un seguro anual y, para acabar de dorar la píldora, pagarás interés del seguro durante toda la duración por lo que el seguro acabará costandote casi el doble. Pero no acaba ahí: de media los seguros de vida bancarios cuestan un 70% más que en el mercado libre (eso te explicará el ahorro en diferencial pues te cobran ese porcentaje a través de las vinculaciones).

Mi consejo: haz caso de tu olfato, pide copia de los borradores de póliza (están obligados a dártelos) y analiza con lupa y con un asesor experto externo lo que te están ofreciendo comparado con el mercado libre. Me equivocaría si resulta que ese ahorro en diferencial no lo pagas con creces.

Por cierto: hace unos días hice un webinar con Asufin que te invito a visualizar:

WEBINAR de ASUFIN sobre seguros de vida en entornos de sobreendeudamiento con Carlos Lluch

Puede que halles elementos de interés para ti, a título preventivo. Te lo dice alguien que lleva más de 12.000 asistencias a usuarios perjudicados por malas prácticas en seguros, casi todas en banca.

Saludos cordiales,

Buenos días. Contestando a sus preguntas por puntos. En primer lugar pueden pedirle hasta cuatro ejercicios anteriores, en su caso desde que hizo la subrogación en 2017 tal y como indica ya ustes. El problema es que solo puede deducirse por las cantidades destinadas a la compra de la vivienda, si, por ejemplo, le quedaban 60.000 euros y pidió una hipoteca por 100.000 euros, solo puede deducirse del 60% de sus pagos.

La declaración del 2019 la puede subsanar presentando una declaración complementaria, el personal que hizo la declaración tan solo reflejó el importe total, teniendo que haberle indicado que solo correspondìa un porcentaje de la hipoteca, por lo que aunque sean ellos quien la cumplimenten la responsabilidad recae en el contribuyente.

Cualquier duda quedo a su disposición.

La extinción de condominio no la aprueba el banco, ya que es un pacto entre tu y tu marido para “vender” la parte de la casa al otro. Lo que ha de aprobar el banco, si quiere, es una novación modificativa quitándote de titular de la hipoteca y eliminando también a los avalistas.

Antes de firmar ante notario la extinción de condominio, debes asegurarte que se firmará también la escritura de novación hipotecaria y las condiciones. Te recomienda te asesores adecuadamente con un abogado especialista en esta tipo de problemática, como el despacho Futur Legal.

Estimado Juan,

En tu consulta hay dos cuestiones, por un lado la compra del terreno y por otro la financiación de la obra mediante un crédito autopromotor.

En el primer caso, lo habitual, con el terreno como garantía, es financiar como máximo el 60% del valor de compra y a un plazo de 10 años. Estas dos variables pueden crecer si se pone como garantía la vivienda que tenéis en propiedad.

Una vez adquirido el terreno tenéis que contar con un proyecto de ejecución visado por el Colegio de Arquitectos y la pertinente Licencia de Obra. De esta forma se procede a la tasación y la entidad otorga la financiación de la obra, que como máximo será el coste de la misma.

Simultáneamente a la constitución del crédito se otorga la Declaración de Obra Nueva en Construcción, que tiene acceso al Registro de la Propiedad.

A diferencia de un préstamo hipotecario, en  el crédito autopromotor existen varias disposiciones a medida que avanza la ejecución de la obra, siendo la última con la presentación del Certificado de Fin de Obra.

Santiago Cruz, CEO en Ibercredit.