Hipoteca entre persona extranjera y española

La dificultad de vuestro caso es que no es ni una hipoteca para no residentes pura (ambos residentes en un país diferente a España) ni una hipoteca para residentes en España. La verdad, nunca he asistido a una firma de este tipo, si bien entiendo que jurídicamente no plantea problemas.

Puedes hacer un documento notarial con el compromiso de que tu pareja pague la hipoteca, pero a efectos del banco esto no tiene ninguna consecuencia: solo el hipotecado responde, con todos sus bienes presentes y futuros, de la devolución del préstamo hipotecario (además de la garantía real de la hipoteca sobre el inmueble).

Si pones a tu pareja de propietario pero no de prestatario, algo posible, seguramente para Hacienda será una donación encubierta a un no residente, con el correspondiente problema fiscal.

Ponte en manos de expertos en hipotecas y fiscalidad antes de tomar ninguna decisión. Los empleados del banca rarament lo son, me temo.

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Euribor en 2021

Hola Patricia:

Lo primero, comentarte, ya que no lo mencionas, que para las segundas residencias los bancos no suelen otorgar más allá del 70% de financiación, aunque se pueden conseguir porcentajes de financiación mayor si el solicitante es funcionario con altos ingresos o si se aporta una doble garantía, como podría ser una segunda vivienda libre de cargas, por ejemplo. Ahí te lo dejo para que lo sospeses.

En cuanto a aprovechar que el Euríbor está en negativo para contratar una hipoteca a tipo variable, me gustaría hacerte algunas observaciones:

– Nadie puede saber la evolución del Euríbor a 30 años vista, es imposible. Lo que sí es muy lógico pensar es que si conseguimos frenar la pandemia y la economía muestra signos de recuperación, el Euríbor podría empezar a remontar, aunque sea muy tímidamente. Así pues, si firmas a tipo variable, en algún momento tu cuota empezará a subir. ¿Cuándo y cuánto? Imposible de saber. Por otra parte, y aunque es sólo mi opinión personal, creo que ya será de cara a 2022 o 2023 cuando los bancos se empiecen animar a ofrecer hipotecas al 100% de financiación. Pero repito, es sólo una opinión y hay demasiadas incógnitas en el aire como para atreverse a hacer predicciones aventuradas.

– Si vas a firmar una hipoteca a tipo fijo, no apures con la cuota mensual que sino, en cuanto empiece a subir el Euríbor, -sea cuando sea-, te empezará a subir la cuota y te podrías ver en un apuro. Si vas a por una variable, deja bastante margen para cuando suba el Euríbor.

– Otra cosa: para optar a una hipoteca a tipo variable que sea muy barata lo más probable es que tengas que asumir una serie de vinculaciones, es decir, contratar servicios o productos del banco como podría ser domiciliar la nómina, contratar un seguro de vida, un plan de pensiones, etc. Date cuenta que algunas de estas vinculaciones no tienen coste (domiciliar nómina o recibos, por ejemplo) pero otras sí lo tienen: plan de pensiones, seguro de vida, seguro del hogar, etc. Además de ponderar si lo que te ahorras con un tipo de interés bonificado te compensa teniendo en cuenta el coste de estas vinculaciones, te aconsejo que hagas el supuesto de que, una vez contratada la hipoteca y con el Euríbor subiendo, no puedes seguir cumpliendo ninguna vinculación (el peor de los escenarios, vamos). En este caso el banco te actualizaría el tipo de interés en la próxima revisión, subiéndote todavía más la cuota. ¿Podrías pagar la hipoteca sin las bonificaciones sobre el tipo de interés?

Y por último, comentarte que aunque los bancos empiecen a dar hipotecas al 100%, todavía tendríamos que aportar un 10%, aproximadamente, para sufragar los gastos de compraventa.

No sé si te he aclarado algo, Patricia, pero es que el tema todavía no está nada claro, ojalá las vacunas funcionen y salgamos pronto de este embrollo.

Un cordial saludo!

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Broker: hipoteca 100% más gastos

Hola Carlos:

Veo que estás en la misma pescadilla que se muerde la cola que muchos otros españoles. Los alquileres caros impiden ahorrar, y sin ahorros es muy difícil conseguir más allá del 80% de financiación.

Sinceramente, salvo que podías conseguir una doble garantía, una casa libre de cargas, o que un familiar funcionario muy solvente os vale, no veo ahora mismo la posibilidad de que podáis conseguir esa hipoteca al 100% + gastos. Inclusive con doble garantía, necesitarías de un buen bróker para conseguir ese 110% de financiación, ya que se aleja mucho de la actual política bancaria, que prácticamente sólo ofrece el 100% de financiación a funcionarios.

Eso sí, las previsiones a un par de años vistas es que los bancos relajen un poco las exigencias y en perfiles laborales sólidos sí empiecen a dar hipotecas de hasta el 100%. Pero ojo, son solo previsiones, y todo depende de cómo evolucione la pandemia y si somos capaces de frenarla e iniciar una recuperación económica.

Aunque no lo mencionas, te comento que los bancos no dan hipotecas cuya cuota mensual supere el 40% (como mucho) de los ingresos de los solicitantes. En vuestro caso, y si entran cada mes 2.400 en vuestra unidad familiar, podrías acceder, en teoría, a una hipoteca cuyo importe máximo mensual no supere los 960€ (40% sobre 2.400 €).

Se me ocurre que si sois buenos y puntuales pagadores, y habida cuenta del incremento de la morosidad, tal vez podáis negociar un poco el precio del alquiler y conseguir algo de capacidad de ahorro. Todo es probarlo.

Siento decirte, Carlos, que de momento creo que no os queda otra que intentar ahorrar un poco y esperar a que los bancos relajen un poco sus condiciones y márgenes de crédito.

Un cordial saludo!

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Requisitos para hipoteca en 2021

Una muy buena pregunta, que evidentemente los expertos de este portal solo podemos responder haciendo cábalas, ya que el futuro es incierto y no está escrito. Sin embargo, en base a los requisitos generales que utilizan los bancos para conceder o denegar financiación hipotecaria, voy a tratar de dar 5 ideas sobre cómo creo serán las hipotecas en 2021:

  1. El año 2021 es un año de tránsito entre un 2020 horroroso en materia hipotecaria, por la tremenda crisis económica que han producido las medidas para intentar frenar la devastación sanitaria del Covid-19, y un 2022 en el que la mejora económica parece será ya intensa (diferentes pronósticos sitúan diferentes variables económicas de 2022 cerca del 80% de 2019, esperando una recuperación total en 2023).
  2. El colectivo de funcionarios ha sido el mejor tratado en 2020, consiguiendo firmar hipotecas con la intermediación de los expertos hipotecarios seleccionados por este portal al 100% de compraventa, con una doble limitación de entre el 80 y el 100% de tasación. Esta tendencia seguirá en 2021, incorporando otros colectivos de indefinidos de sectores que se recuperen antes, como determinadas industrias, empleados del sector sanitario, energías renovables, investigación y otros. Para estos indefinidos de empresas en recuperación sólida, creo probable los bancos les financien el 100% de compraventa, como a los funcionarios. Los trabajadores de sectores de recuperación más tardía, como el turístico, tendrán más dificultades para firmar una hipoteca, me temo.
  3. Si bien no es algo que pueda afirmar con rotundidad, creo que las entidades financieras seguirán exigiendo que los hipotecas aporten, como mínimo, los gastos de la hipoteca con ahorros propios. El 100% más gastos solo creo se consiga en 2021 aportando una doble garantía o para solicitantes muy solventes, o que aporte avalistas potentes. Es decir, las hipotecas en 2021 financiarán como máximo, en términos generales, el 100% de compraventa.
  4. El Euribor seguirá unos años en negativo, lo que seguirá empujando a la banca a ofrecer más hipotecas a tipo fijo que a tipo variable. Seguiremos viendo una tendencia a incrementar la financiación a tipo fijo, a tipos similares al actual, si bien la competencia por captar la “crema” del mercado puede reducir las “bonificaciones”, es decir, que podremos firmar hipotecas más baratas sin tener que aceptar productos vinculados que se supone bonifican el tipo de interés pero que en computo global, encarecen el coste de la financiación.
  5. Finalmente, hay que estar atento al fenómeno hipotech, tanto en relación a los intermediarios hipotecarios, que están ofreciendo ya la posibilidad de tramitar hipotecas con procesos prácticamente automatizados, como en su vertiente de neobancos. A la velocidad que van las cosas en el sector hipotecario / online, podría ser que algún operador tecnológico potente, como Google, Facebook o Amazon, se lanzara a ofrecer hipotecas totalmente online. En 2021 o en los años venideros.
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Requisitos para hipoteca en 2021

Hola Pepe, te comento como veo yo el tema:

En principio, si conseguimos controlar la Pandemia, la vacuna funciona y los sectores más afectados por la crisis -como podrían ser el turismo- levantan un poco la cabeza, podría ser que este 2021 los bancos abrieran un poco la mano, cabiendo incluso la posibilidad que pasen de ofrecer financiaciones del 80% como hacen actualmente, a subir hasta el 90% o incluso el 100%. Insisto que esto solo es una suposición y pensando en un excelente escenario desde el punto de vista de la pandemia sanitaria, que es la que al fin y al cabo, está marcando el desastroso ritmo de la economía. La realidad es que a día de hoy, para conseguir una financiación del 100% has de ser funcionario o aportar un doble aval (otra vivienda libre de cargas, por ejemplo) para la operación.

No mencionas en tu pregunta en qué sector trabajas, ya que como puedes suponer, los analistas de riesgos de los bancos no ven con los mismos ojos a un autónomo del sector de la restauración, por poner un ejemplo, que a un autónomo del sector sanitario, como es el caso de muchos médicos privados, enfermeras y cuidadores. En tú caso, y ganando dinero tal y como comentas a pesar del parón económico, el único problema que veo para conseguir una hipoteca de hasta el 80% es la falta de antigüedad, ya que a los autónomos se les suele pedir dos años de actividad con beneficios.

De todos modos, y falta de saber muchos otros datos tuyos, te aconsejo que contactes con un bróker hipotecario independiente pata negra, uno con experiencia en tramitar hipotecas. Te lo recomiendo debido a que ellos, los brókers experimentados, saben a qué bancos acudir para según qué operaciones. También te podrá asesorar si te conviene esperar un poco a ver si las exigencias bancarias se ablandan un poco de cara a 2021, aunque creo que si esto sucede, será más bien en 2022, ya que este próximo año está y estará lleno de incertidumbres que no suelen sentar bien al mercado hipotecario.

Y ya de paso aprovecho para comentarte que aunque consigas una financiación del 100%, todavía necesitarás un 10% más (aproximadamente) para hacer frente a los gastos de compraventa. Creo que de momento te toca esperar para intentar conseguir ese 100% salvo que cuentes con ese doble aval y algo de ahorros para el 10% de gastos de compraventa.

Espero haberte aclarado las dudas, un cordial saludo!

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Hipoteca en negativo

Excelente respuesta de nuestro editor Toni Real sobre las hipotecas variables que en 2021 arrojen un tipo de interés nominal negativo. Puedes consultar el artículo mío sobre los intereses hipotecarios negativos si quieres ampliar información.

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Hipoteca en negativo

Hola Roberto:

Esta situación del Euríbor en valores negativos ha levantado bastantes ampollas al respecto del caso que comentas. Te cuento cómo está la cosa desde que en febrero de 2016 el euríbor a 12 meses se puso en rojo por primera vez en la historia:

Si hubieras firmado la hipoteca a partir del 16 de junio de 2019 tendrías que conformarte con un 0% en caso de referencial negativo, ya que en la ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario se introdujo el cambio estableciendo el suelo en el 0%. Pero en tu caso, y con la hipoteca firmada hace bastantes más años, sí que tienes derecho, según la ley, que no es retroactiva, a que el banco te pague la parte correspondiente a los intereses del préstamo o en su defecto, a descontar los intereses del principal. Así lo ha manifestado José Manuel Campa, presidente de la EBA (Autoridad Bancaria Europea ) en una intervención en el Parlamento Europeo, tras ser preguntado por Luis Garicano, eurodiputado de Ciudadanos

Ahora bien, que yo sepa, los bancos están aplicando indistintamente la política de interés “0” a todas las hipotecas, es decir, que no pagan un céntimo de esos intereses ni descuentan del principal. ¿Qué hacer? Pues lo más sensato que te puedo recomendar es que contactes con el mejor abogado hipotecario de tu ciudad y le expongas tu caso en concreto, a ver si el sabe qué medidas tomar para intentar reclamar dichos intereses a la banca. También es cierto que las cantidades a reclamar suelen ser muy pequeñas, y mucha vez cuesta más el collar que el perro, pero no pierdes nada por asesorarte e intentarlo si crees que merece la pena.

Suerte Roberto, a ver si sientas un precedente y la banca empieza de una vez a aflojar cuando le toca según la ley :)

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Extinción de Condominio

Hola Cintia:

El caso que comentas es más común de lo que piensas, y ciertamente, puede ser peliagudo. La mejor opción, que era que tu hermana asumiese el 100% de la deuda no ha sido aceptada por el banco, cosa que complica bastante el tema.

Ahora bien, la opción que te plantea ella de darle las llaves sin hacer la extinción de la deuda con el banco me parece muy arriesgada, por no decir descabellada. Para dejar de ser propietario y deudor hipotecario es necesario que el banco acepte un nuevo préstamo hipotecario en el que el tú no figures como deudor (titular hipotecario). En caso contrario, si firmas la extinción de condominio sin novación de préstamos hipotecario, te quedas sin tu parte de propiedad pero con tu parte de la deuda. Por ello, en el momento de la firma ante notario habría que firmar primero una hipoteca a nombre del nuevo propietario, en la que tú ya no figurases, para después firmar la escritura de extinción de condominio.

Sobre tu pregunta, efectivamente, puedes solicitar judicialmente mediante un escrito de demanda (con abogado y procurador) la división de la cosa común (la vivienda, en vuestro caso).

Si decides iniciar este procedimiento, has de tener en cuenta que el primer paso será la valoración del inmueble, que siendo tú la parte que incoa la demanda, serás quien deba aportar la documentación que consideres oportuna para ello o bien, solicitar que un perito tasador judicial realice la valoración. En caso de que esta valoración propuesta por tu perito no sea aceptada por tu hermana, sería el juez el que designaría un nuevo perito imparcial.

Un vez determinado judicialmente el valor del inmueble, y no habiendo acuerdo entre las partes, se dictaría sentencia acreditando la indivisibilidad del bien y se decretaría la subasta del mismo. En el caso de tratarse de la vivienda habitual, la adjudicación se hará por importe igual al 70% del valor por el que el bien hubiese salido a subasta, teniendo en este caso el copropietario derecho preferente de adquisición, cosa que en tu caso, no te interesa. Estudia también si con ese 70% os podéis deshacer de todo el crédito hipotecario, que no has comentado si os queda mucho o poco por pagar de la hipoteca.

Con todo esto, te aconsejo que te pongas en manos de un despacho especialista en derecho bancario, ya que casos como el tuyo pueden ser bastante peliagudos y necesitas estar lo mejor asesorada posible para poder tomar la mejor decisión posible. En Futur Legal explican la situación de la extinción de condominio sin acuerdo y qué se puede hacer.

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Fijo o variable?

Hola Ovidio:

Contestar de una manera absolutamente tajante a tu respuesta es un poco complicado. Reduciendo al absurdo, podríamos decir que aquellos que busquen la hipoteca más barata deberán buscar entre las de tipo variable, mientras que aquellos que busquen estabilidad y seguridad en sus cuotas, optará por una hipoteca a tipo fijo.

Ahora bien, no es lo mismo contratar una hipoteca variable cuyas cuotas mensuales te supongan el 35% de tus ingresos o el 20%, por poner un ejemplo. En el primer caso vas muy justo, y en cuanto el Euríbor empiece a recuperarse, podrías verte en apuros para pagar la hipoteca. En el segundo caso tienes mucho más margen y tal vez te puedas permitir esa pequeña incertidumbre de no saber cuanto pagarás de hipoteca dentro de “X” años.

En cuanto a la hipoteca a tipo fijo, si es realmente buena, es decir: el tipo de interés es muy bajo y tiene pocas vinculaciones o vinculaciones sin coste, es una apuesta segura en cuanto a tranquilidad.

Ahora bien, como nadie puede adivinar la evolución del Euríbor en los próximos 30 años, es imposible afirmar qué hipoteca te saldrá más rentable a nivel estrictamente económico. A nivel de tranquilidad, no hay duda de que la hipoteca a tipo fijo es la clara ganadora, pero a nivel económico, es imposible contestar con precisión.

Sí que es cierto que todo indica que, por desgracia (al ser causa de una situación económica desastrosa), el Euríbor seguirá muy bajo unos años para incentivar la economía de la zona Euro, pero tampoco es menos cierto que en algún momento volverá a subir. ¿Cuándo y cuánto? Eso son los dos datos que necesitaría para poder contestar a tu pregunta con absoluta precisión.

Y ya por último, me voy a permitir aconsejarte que a la hora de valorar las hipotecas a tipo fijo y las de tipo variable, te fijes mucho en las vinculaciones, es decir, aquellos productos o servicios que debemos contratar con el banco para que nos “bonifique” el tipo de interés. Tres observaciones al respecto:

  1. Analiza si las vinculaciones te interesan de verdad: domiciliar nómina, contratar seguro de vida, usar la tarjeta del banco, etc.
  2. Estudia si lo que ganas abaratando la hipoteca lo pierdes por otro lado pagando vinculaciones: planes de pensiones, seguro de hogar, alarma…
  3. Calcula qué pasaría si en el futuro no pudieras cumplir ninguna de las vinculaciones de tu hipoteca (30 años son muchos años) y cómo y cuánto te subiría la cuota en la revisión que te haría el banco.

Siento no haberte podido dar una respuesta concreta, pero es que creo que hay que estudiar muy a fondo una hipoteca antes de firmarla, que son muchos años los que vamos a estar pagándola.

Un cordial saludo, Ovidio.

Si quieres que un broker hipotecario estudi tu caso, rellena sin compromiso este formulario.

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Hipoteca 90%

Hola. Pues el banco me ha denegado la preaprobación de la hipoteca. Al mi marido no tener renta física del 2019 y tener antiguedad de menos de 2 años no lo han tenido en cuenta . Mi renta del 2019 que es con 9 meses de baja entre el riesgo laboral por embarazo y luego la baja maternal, es inferior a lo que gano normalmente y obviamente  no sostiene una hipoteca por si sola.  La respuesta es que al día de hoy es no.

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