Hipoteca

Apreciada Georgiana,

A la espera de que contesten los verdaderos expertos en el mercado hipotecario actual, que son los intermediarios de crédito inmobiliario seleccionados por Futur Finances, te indico algunas ideas sobre la financiación al 100%:

  1. En estos momentos y a la espera de que lo confirmen o corrijan los demás expertos, ni los indefinidos, ni los autónomos ni los funcionarios pueden acceder a financiación hipotecaria del 100% más gastos. Las hipotecas para funcionarios, que son el colectivo más buscado en estos momentos por la banca, como máximo consiguen financiación al 100% de compraventa, para que te hagas una idea. Para los indefinidos, aportar los gastos de compraventa es imprescindible y, seguramente, un 10 o 20% más. Pero a ver lo que comentan nuestros expertos al respecto.
  2. Si se aporta una doble garantía, es decir, un inmueble libre de cargas que se puede hipotecar junto a la casa que se compra, es posible llegar a más del 80% de tasación, segundo límite que marcan los bancos. A día de hoy solo para hipotecas para funcionarios nuestros expertos gestionan hipotecas entre el 90% y 100% de tasación, limitando también al 100% de compraventa como he comentado antes.
  3. Además, tienen muy en cuenta el sector en el que estemos trabajando, ya que la Pandemia pone en peligro la viabilidad de empresas de muchos ramos. Si trabajas en una empresa relacionada con el sector turístico, por ejemplo, lo tendrás mucho más difícil que si trabajas para una empresa de sanidad o investigación.

Lamento no poder darte buenas noticias, al menos a día de hoy.

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Hipoteca

Estimado Vicente,

La financiación de una vivienda para uso propio se realiza a través de un préstamo autopromotor, disponiendo de las cantidades concedidas en función del avance de la obra.

Para que la construcción pueda servir como garantía hipotecaria para la entidad bancaria, tiene que tener acceso al registro de la propiedad. Para poder hacerlo la construcción puede ser tradicional o modular pero tiene que ser fija con cimentación, reunir los permisos urbanísticos correspondientes y poder contar con el alta en los suministros de luz, agua, etc.

Si la construcción reúne los  requisitos anteriores le pueden conceder la financiación hipotecaria.

Santiago Cruz, CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario

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Residente español en Reino Unido quiere comprar vivienda en España

Estimado Julián,

Con la entrada en vigor de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario varias entidades han dejado de ofrecer hipotecas para no residentes, sobre todo los que no cobren en moneda euro, o al menos endurecido el criterio de riesgo para su aprobación.

Esto se debe a que su caso se encuadra dentro de lo que se denomina préstamo en moneda extranjera (los solicitantes cobran en una moneda distinta al euro) con una serie de derechos para el prestatario, que las asesorías jurídicas y departamentos de riesgos de algunas entidades han optado por no entrar en el otorgamiento de estos préstamos.

El cambio normativo ha tenido mayor incidencia que el propio Brexit en este caso.

Desde mi compañía estamos comercializando con varias entidades el producto que necesita actualmente.

Santiago Cruz, CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.

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Titular de hipoteca de expareja pero no de la vivienda.

Buenas tardes,

Con su pregunta entiendo que usted no es propietario de la vivienda, pero sí del préstamo hipotecario.

Si es así, debe entender que usted está obligado a cumplir con lo pactado con el banco y debe pagar las mensualidades de la hipoteca.

Por ello debe saber los pasos que va a dar la entidad bancaria para reclamarle:

  1. Aviso de impago: unos 15 días después del primer impago, el banco se pondrá en contacto con nosotros para avisarnos del problema e intentar averiguar los motivos.
  2. Comunicación oficial: al pasar un mes desde la primera letra saltada, el banco nos enviará un documento por escrito notificando la situación (SMS, email o carta).
  3. Entrada en mora: a los cinco meses de impagos, el banco nos incluirá en un listado de morosos como ASNEF o RAI, algo que nos puede traer problemas para conseguir futuros créditos.
  4. Demanda judicial: con la ley hipotecaria renovada, la principal novedad es la ampliación del plazo para aplicar la comisión de vencimiento anticipado (dispositivo para solicitar al juzgado el inicio de la ejecución). El mecanismo se activa a partir de la 12ª cuota impagadaen la primera mitad del préstamo y de la 15ª mensualidad en la segunda mitad de la hipoteca. Esta modificación se aplica con carácter retroactivo salvo en cláusulas ya aplicadas.
  5. Registro de las cargas sobre la propiedad: se incluye una notificación de las cargas que existen sobre la vivienda en el Registro de la Propiedad.
  6. Convocatoria de la subasta: la fecha, hora y precio de salida del inmueble se publicarán en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento, del Registro de la Propiedad y de los juzgados, así como en varios boletines oficiales. Sin embargo, no es obligatorio comunicar al deudor esta información, por lo que deberemos estar pendientes del proceso.
  7. Celebración de la subasta: la vivienda se adjudica al mejor postor. Si no se ha alcanzado el precio mínimo, el banco puede quedárselo con un 60% del valor. Además, podríamos tener una deuda a favor del banco si el precio de la subasta no supera el adeudo pendiente.
  8. Desahucio o lanzamiento: este es el último proceso en que nos obligan a abandonar el domicilio, en presencia de una comitiva judicial y un cerrajero (encargado de cambiar la cerradura de la entrada). En determinados casos puede haber presencia policial.

En su lugar yo le aconsejaría llegar a un acuerdo con su ex pareja para que no tenga que pagar más por una vivienda que no es suya,  y firmar la moratoria. De esta manera si llegáis a un acuerdo, el  podrá seguir pagando para que el banco no le embargue sus bienes.

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Desgravación por vivienda habitual habiendo vivido 7 meses de los 12 del 2020

Ten en cuenta además que en el caso general este cambio te hace perder la posibilidad de deducción en el futuro, salvo que se haya producido por un traslado forsoso por circunstancias laborales.

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IRPF modelo 145

Buenos días. Al señalar esta casilla lo que hace el programa es reducir ligeramente su retención al prevér que tendrá que devolver parte o incluso la totalidad de la misma por esta deducción, pero si se fija usted no pone nunca que cuantía se deduce, que es lo que paga, por lo que es siempre un cálculo aproximado, y puede que no sea suficiente o lo contrario que sea excesivo (más común lo primero).

Al retener menos, la declaración negativa será inferior, le van a devolver menos dinero. Pero esto es conveniente, ya que piense que lo que le retienen en enero de este 2021 de más no se lo van a devolver hasta abril-mayo del 2022, está anticipando hasta 14-15 meses estos pagos. Por lo que siempre es más conveniente recibir más dinero neto en su nómina mes a mes que esperar a que se lo reembolsen mucho más tarde.

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Desgravación por vivienda habitual habiendo vivido 7 meses de los 12 del 2020

Hola. Muchas gracias por tus interesantes preguntas. Empezando por la primera, perfectamenteee, las cuotas de los 7 primeros emses y la amortización hasta el máximo de 9.040 euros por declaración (sea individual o conjunta).

Sobre el seguro, si es obligatorio, tuvo que contratarlo por la hipoteca, exactamente igual, la parte proporcional, aplicable al de vida también siempre que este vuelva a ser obligatorio.

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IRPH de la meva hipoteca

Si vols tenir una idea general de la situació judicial de l’IRPH i de les darreres noticies al respecte, pots visitar la nostra pàgina de IRPH. Ara els afectats hauran d’esperar a la resposta del TJUE a una nova qüestió prejudicial, ja que el Tribunal Suprem ha interpretat de forma probanca la sentència del TJUE anterior.

Desde el meu punt de vista com a perito, l’IRPH no és un referencial adequat per ser utilitzat com a tipus de referència oficial del mercat hipotecari.

L’IRPH és un referencial hipotecari feble des d’un punt de vista estadístic degut a la pròpia fórmula de càlcul: és calcula en base a una mitjana aritmètica dels tipus d’interès ponderats comunicats per les entitats financeres. Les entitats financeres ponderen el tipus d’interès que comunica al Banc d’Espanya en base a l’import de les operacions hipotecàries aprovades durant el mes, però el càlcul de l’IRPH no pondera segons el pes de cada banc o caixa en el sistema financer español. Això provoca que tingui el mateix pes en el càlcul de l’IRPH Colonya, Caixa Pollença y Caixabank, per exemple.

A més a més, els tipus d’interès comunicats al Banc d’Espanya no són nominals, sinó TAE, incorporant les comissions.

Aquesta formulació de l’IRPH del conjunt entitats (i també dels desapareguts IRPH de bancs i IRPH de caixes), suposa:

  1. Que cada banc conegui l’efecte exacte percentual que tindrà el tipus d’interès comunicat a l’IRPH del mes. Per tant, és un indicador influenciable i previsible per les entitats financeres.
  2. Al ser calculat en base a un nombre cada cop més reduït de bancs i caixes, l’indicador perd robustesa.
  3. Al no encloure els valors extrems, per qualitat estadística com a indicador de la tendència central. Si una petita entitat com Caixa Pollença té uns preus hipotecaris elevats, per exemple, augmenta l’IRPH amb la mateixa importància que Caixabank, que al ser una entitat gran ha de competir més i ofereix preus més baixos. En altres paraules, l’IRPH no reflexa correctament els preus de mercat.
  4. Al ser calculat en base als preus TAE, sempre resultarà més car que l’Euribor, que es calcula amb els interessos nominals. En els darrers 20 anys l’IRPH ha superat, de mitjana, en un 1,637% a l’Euribor. És a dir, per haver ofert un preu similar a l’Euribor, el punt de partida al que sumar el diferencial hauria hagut de ser de IRPH-1,637% (un diferencial negatiu, no positiu).

En la següent gràfica es veu clarament com sempre és i serà més car l’IRPH que l’Euribor:

Gráfico de la evolución del Euribor y del IRPH 2000 a 2021

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Titular de hipoteca de expareja pero no de la vivienda.

Si el banco ejecuta, tras el impago de 12 mensualidades como regla general (mirar Ley 5/2019 para más detalles), se puede adjudicar la vivienda por el 70% del valor de tasación en su día (viene en la escritura como valor de tasación a efectos de subasta). La deuda que quede, más intereses y costas se restarían de este 70%. Si queda deuda, podrían ir contra tu patrimonio e ingresos o contra el de tu expareja. Te recomiendo acudas a un abogado que te asesore adecuadamente.

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Cláusula rebus sic stantibus

Apreciada Neera,

En primer lugar tendríamos que analizar si su contrato de alquiler podría acogerse a las medidas previstas en el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria.

Este Real Decreto vuelve a establecer la diferencia entre que el arrendador tenga la consideración de ser un gran tenedor, entendiendo por “gran tenedor” cuando éste sea una empresa o entidad pública, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m².

Si tu arrendador se encontrara dentro de este supuesto, el Real- Decreto prevé entre las siguientes alternativas:

a) Una reducción del 50 por ciento de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, y sus prórrogas y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.

b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y sus prórrogas, y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses.

El pago aplazado de las rentas se podrá realizar durante un periodo de dos años a contar desde la finalización de la moratoria, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas, repartiéndose los importes aplazados de manera proporcional a lo largo del período.

El mecanismo establecido para solicitarlo es el siguiente:

La persona arrendadora comunicará expresamente su decisión a la arrendataria, en el plazo máximo de siete días hábiles, desde que la arrendataria le haya formulado su solicitud por un medio fehaciente.

Importante recordar que debe solicitarse antes del 31 de enero de 2021 y siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 3 del Real Decreto-Ley 35/2020

Ahora bien si su arrendador no puede ser considerado un gran tenedor, podrá solicitar de la persona arrendadora, antes del 31 de enero de 2021, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

En este caso nos remite a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, y por lo tanto las partes están abocadas a negociar un acuerdo. La pregunta adecuada llegados a este punto es ¿y si las partes no llegan a un acuerdo, puedo obligar al arrendador a que acceda a dicha rebaja?

La ley de arrendamientos no tiene prevista dicha situación, puesto que sólo prevé el acuerdo entre las partes, pero llegados a este punto es donde debemos buscar el mecanismo jurídico de la cláusula rebus sic stantibus.

Rebus sic stantibus significa “estando así las cosas” y ha sido analizada por el Supremo.

Esta cláusula solo puede ser invocada en circunstancias extraordinarias, que no se hayan podido prever, como es el caso del estado de alarma decretado el 14 de marzo de 2020, o el decretado el pasado 25 de octubre de 2020.

El Tribunal Supremo fijó doctrina sobre la misma en la STS Nº 333/2014, Sala de lo Civil, Rec 2250/2012 de 30 de junio de 2014, y estableció lo siguiente para poder ser aplicada según las circunstancias, destacando los siguientes elementos:

  1. Acontecimiento sobrevenido, fortuito, rigidez en su imprevisibilidad, que comporte una alteración de la razón o causa económica del contrato.
  2. Crisis económica y excesiva onerosidad.

Hasta ahora los Juzgados habían sido muy restrictivos en la aplicación de dicha cláusula pero ya empezamos a tener las primeras sentencias en las que, ante las circunstancias actuales, se condena al arrendador a una rebaja del alquiler por parte del Juez. Con dicha cláusula se “trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato” (STS, Pleno, de 17/01/2013).

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

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