Archives

Apreciada Vivi,

Su pregunta es muy interesante; es cierto que el caso que se elevó al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (en adelante TJUE) tenía como índice referencial el IRPH Cajas pero ¿qué pasa si nuestra hipoteca está referenciada al IRPH entidades, índice que se mantiene vigente en estos momentos en España, puesto que no fue eliminado por la Ley 14/2013 en su disposición adicional decimoquinta (disposición que eliminó el IRPH bancos, cajas y el tipo activo de referencia de las cajas (CECA)?

La Sentencia del TJUE abre la posibilidad a que el índice referencial establecido en el contrato de préstamo hipotecario, independientemente sea Cajas o Entidades, pueda ser sometido al control de transparencia, control que no puede verse reducido a su carácter comprensible en un plan formal y gramatical, sino que debe entenderse también que posibilite que el consumidor medio, normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz, esté en condiciones de comprender el funcionamiento concreto del modo del cálculo de dicho interés y de valorar así las consecuencias económicas sobre sus obligaciones financieras.

Recordemos que, según lo dispuesto en la sentencia del TJUE , son las entidades financieras las que estaban obligadas a informar a los consumidores de la evolución del IRPH Cajas de los dos años anteriores y del último valor disponible. El TJUE nos indica que el cumplimiento de esta obligación legal es un elemento notable de transparencia.

Tema distinto son los efectos una vez que el juez nacional haya concluido que el índice es abusivo por no haber superado el control de transparencia.

El TJUE dictamina que en el supuesto que un tribunal llegara a la conclusión de que una cláusula de este tipo no cumple el control de transparencia, la referencia al IRPH podría ser sustituida por un índice legal aplicable. Y en concreto hace referencia al índice sustitutivo contemplado en la Ley 14/2013, siempre que se pudiera considerar que tiene carácter supletorio, de acuerdo con el derecho nacional.

Como he indicado al inicio de la respuesta, la ley 14/2013 en su disposición adicional decimoquinta, elimina los índices llamados IRPH bancos, IRPH cajas y el tipo activo de referencia de las cajas, que quedan sustituidos por lo previsto en el contrato y en su defecto por el denominado IRPH entidades de crédito.

La banca, en su nota de prensa, se acogió a la literalidad de dicha interpretación, para concluir que en caso de que el IRPH de cajas sea considerado abusivo por un tribunal, se aplicaría el IRPH de entidades. Los defensores de dicha tesis podrían llegar al silogismo de que si tengo un IRPH entidades y es un índice vigente en España la reclamación no prosperaría.

Nuestra opinión profesional es que dicho silogismo no puede prosperar, puesto que va en contra del espíritu de la Directiva 93/13, que busca el efecto disuasorio en la aplicación de cláusulas abusivas impuestas por empresarios (bancos) a consumidores. El IRPH de entidades no puede aplicarse como supletorio por los jueces nacionales, ya que en esencia es idéntico al IRPH de cajas y de bancos, y por supuesto si tenemos referenciada nuestra hipoteca a IRPH entidades podemos someter dicha cláusula al control de transparencia.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

La realidad, es que se siguen firmando hipotecas. A primeros de semana y con la declaración del estado de emergencia, se ha generado confusión por si era o no posible firmar la hipoteca. Se ha pedido desde las diferentes notarías que sólo se firmaran aquellas que tuvieran carácter de urgencia, es decir que las partes vendedoras o compradoras tuvieran motivos suficientes para querer firmar, como sería gente que necesitaba entrar en su nuevo hoja r porque estaban viviendo con otros familiares o ya habían dejado su anterior vivienda. Otros casos de personas que necesitaban el dinero de la compra para poder preparase económicamente para esta pequeña o gran recesión que viene. Es decir se estaba firmando con motivos justificados. Hoy en día las notaría están pidiendo que sean los clientes los que envíen un documento indicando sus necesidades para firmar, y hemos notado que notarías que el martes decían que no firmaban nada, se han puesto de nuevo a trabajar y a cumplir con la obligación de estar abiertas, salvo alarma de Coronavirus en la notaría. Naturalmente no hay normalidad, pero todas las partes están haciendo esfuerzos para firmar , pero siguiendo estrictamente los protocolos sanitarios, y acudiendo a las firmas las personas necesarias, es decir parte compradora, vendedora y notario. Hay que comentar que se han aplazado firmas donde los intervinientes eran de edad avanzada, ya que les hemos recomendado firmar cuando pase el virus, y evitar riesgos innecesarios.

Sinceramente, no hemos notado que los departamentos de riesgos de las entidades hayan ralentizado su trabajo estos días. Las oficinas de los bancos están abiertas o hacen teletrabajo desde los centros hipotecarios, y están respondiendo a la altura de las circunstancias. Por otro lado y aunque parezca increíble, los ciudadanos desde sus casas siguen consultando hipotecas a nuestro departamentos , que también están desde sus casas teletrabajando y respondiendo a las consultas. Tenemos del orden de 35 consultas diarias de personas que quieren resolver sus dudas hipotecarias, y en estos días hemos seguido aprobando operaciones hipotecarias en los plazos normales para nosotros (24-48 horas). La realidad es que es sorprendente, pero a nosotros nos da mucha esperanza, porque las consultas son un termómetro de como va a ser el futuro inmediato de nuestra economía, siempre y cuando el estado ayude de veras y evite que las empresas que hace 15 días eran rentables quiebren. Los españoles tenemos ganas de salir adelante y teníamos capacidad de pago y si logramos parar el golpe el crecimiento posterior al Coronavirus será en V y el mercado inmobiliario e hipotecario se recuperará en pocos meses, posiblemente al principio con una caída de precios y una pequeña limpieza del sector, pero después de forma más sana.

Ya he comentado antes los protocolos de seguridad frente al Coronavirus que tienen las notarías, reducción y rotación de personal y teletrabajo, y que sólo acudan las personas estrictamente necesarias. Las notarías piden a los clientes que traigan guantes , mascarillas y su propio bolígrafo. Además envían un salvoconducto por mail para que no haya problemas de asistencia, y se espacian las firmas en el tiempo. Una hora y media entre cada firma.

Los tasadores, que siguen al pie del cañón, muchas veces los pobres por vocación y necesidad, suelen ser autónomos, también siguen los protocolos establecidos. Nos piden si tenemos planos de la vivienda para evitar estar mucho rato, que la vivienda esté ventilada, y que los propietarios estén alejados, también llevan la protección adecuada.

En absoluto las condiciones de las hipotecas del coronavirus son peores que antes, en eso estamos igual.

Esperemos que esta pandemia pase pronto y volvamos a la normalidad. Mucha fuerza para todos.

Ricardo Gulias, Director General de RN Tusoluciónhipotecaria.

Buenas tardes. Como su propio nombre indica, la deducción de vivienda habitual finaliza cuando deja de serlo. Es cierto que empadronarse es un acto adeministrativo que indica este cambio, pero puede que no se haya cambiado y aún no se empadronara. Mi recomendación es siempre cumplir la legalidad, en el momento que se mude (aunque no haya puesto la vivienda en alquiler porque esté reformándola) empadronese y deje de considerar su antigua vivienda como habitual. Tenga en cuenta que en caso de duda la Agencia Tributaria puede valerse de métodos para comparar si vive o no (como consumo eléctrico) y apurar unos meses más, aunque sea tentador, no es recomendable.

Apreciada Magdalena,

A pesar del esfuerzo que ha realizado en la exposición de los hechos tengo algunas dudas respecto a lo que nos expone. Trabajemos en la siguiente hipótesis:

Por lo que nos ha narrado, se trata de una pareja no casada que firma un contrato de compraventa de una vivienda en una proporción de un 80 % y un 20 %. Han abonado el 20 % de 445.000 €, esto es 89.000 €. La parte que no queda clara es la siguiente: parece que esta pareja desea ahora que el 100 % sea únicamente de una de las partes y, por lo tanto, debe compensar a la otra en su 20 %.

Lo que le han informado es correcto, es decir, quien adquiere el 100 % deberá abonar la totalidad y compensar a la otra por su aportación; tema distinto es que ese 20 % lo hayan abonado en algún tipo de proporción interna entre ustedes y, entonces, variará esa compensación económica.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

El Estado de Alarma anunciado el pasado viernes y que entró en vigor el sábado ha provocado algunos cambios en el análisis, tramitación y formalización de las hipotecas por parte de las entidades.

Se han ralentizado todos los procesos, tanto el tiempo de respuesta de las entidades para realizar el estudio de solvencia, el envío por parte de la entidad de la documentación precontractual y sobre todo las notarías. En este último caso en Madrid se han podido firmar Actas LCI mientras que en Cataluña no se considera de fuerza mayor y han aplazado todas las firmas hasta que concluya el Estado de Emergencia.

En cuanto al análisis de las operaciones por parte de las entidades se está teniendo en cuenta si hay cese en la  actividad del solicitante en el RD del pasado sábado  de marzo, o si la empresa ha anunciado algún expediente de regulación de empleo.

En el apartado de las precauciones que están tomando tasadoras, bancos y notarías, resaltar que las primeras sólo acuden a la visita del inmueble si quién ocupa la vivienda no pone impedimento a que entren en la vivienda por riesgo de contagio y siempre con el encargo del solicitante de la tasación firmado para justificar el desplazamiento del técnico ante los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad del Estado en caso de que así se le solicite. En cuanto a las oficinas bancarias, siguen abiertas al público pero manteniendo la distancia oportuna pero con muchos empleados teletrabajando. Las notarías también han tomado medidas preventivas dando solo servicio si hay cita previa e igualmente manteniendo la distancia entre los que intervienen en la firma de una escritura.

Los tipos de interés no han sufrido variación desde la semana pasada y sin saber cuánto tiempo va a durar el estado de alarma es bastante aventurado preveer si es mejor solicitarla ahora o más adelante.

Santiago Cruz es CEO en Ibercredit