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Reclamación irph

Pregunta controvertida como ninguna, a nivel jurídico. Primero una advertencia, soy economista, no jurista, si bien tengo formación en derecho y hace muchos años que sigo las últimas noticias del IRPH, además de tener contacto directo con abogados de referencia en estas lides.

Las diferentes decisiones del Tribuna de Justicia de la Unión Europea (TJUE) van en la buena dirección para los afectados por cláusulas IRPH en sus escrituras de préstamo hipotecario, PERO el Tribunal Supremo español (TS) sigue interpretando lo que emana de Europa en beneficio de los intereses bancarios.

Por tanto, se da la paradoja de que los argumentos jurídicos para demandar a los bancos por abusividad del referencial hipotecario IRPH no paran de crecer y, sin embargo, las Audiencias provinciales que conozco y el TS no paran de sentenciar contra los clientes que demandan, incluso con imposiciones de costa.

Por tanto, salvo mejor criterio, demandar ahora tiene máximas probabilidades de fracaso. Yo esperaría a que el TJUE responda a otra cuestión prejudicial al respecto y analizar hasta qué punto los jueces nacionales pueden o no interpretar la respuesta en beneficio de la banca.

Saludos cordiales!

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Subrogar dos hipotecas

Tantas preguntas y tan complejas y concretas, solo las podría contestar analizando tu caso particular en una consultoría hipotecaria online (solicita más información por email).

Una posibilidad es que subrogues a otro banco una de tus hipotecas y solicites una novación con ampliación de capital para cancelar la otra hipoteca no subrogada, pero es una operación “extraña” que dudo ninguna entidad financiera estudie.

Si planteas subrogar una o las dos hipotecas, entiendo que dadas tus horrorosas condiciones actuales, puedes conseguir mejorar tu situación financiera, si bien todo depende de tu perfil económico: ingresos, edad, tipos de contrato, etcétera.

Negociar con BBVA sería la mejor opción, que te mejoraran las condiciones vía novación o te unificaran las dos hipotecas en una sola. Lo que lamentablemente suele ocurrir es que no negocian, salvo que se vean forzados por un cambio de banco que vean factible y, a veces, ni por esas.

Si te interesa subrogar a una hipoteca fija o variable, depende de algunos factores que no conozco, como tu aversión al riesgo. Salvo en momentos de Euribor en negativo, las hipotecas a interés fijo acaban siendo más caras que las variables, pero más seguras (no varía la cuota).

Efectivamente, para que una entidad financiera plantee a riesgos una operación de subrogación hipotecaria, te van a exigir tasar las propiedades.

Saludos y gracias por utilizar este foro.

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Reunificar mis 2 hipotecas

Unificar dos hipotecas puede tener sentido financiero, si bien hay que hacer cálculos e hilar muy fino. Una consultoría hipotecaria online conmigo sería una buena forma de empezar a analizar los pros y contras del cambio y planificar la estrategia.

Hay que estudiar las características de los 2 préstamos hipotecarios actuales, tipos de interés, escenarios futuros del Euríbor si se han firmado a interés variable, plazos, porcentaje de financiación actual respecto al valor de tasación, comisiones por cancelación anticipada, gastos de cancelación registral de ambas hipotecas, etcétera.

Hecho este trabajo previo, que supone hacer cuadros de amortización a futuro y calcular gastos, toca analizar las condiciones que las entidades financieras nos ofrecen para juntar las 2 hipotecas en una sola. La primera opción es acudir al banco o bancos que nos concedieron las 2 hipotecas, para ver si es factible que unifiquen la deuda. Dependiendo del momento, encontraremos ofertas de otros bancos o no. Para poder igualar o mejorar las condiciones de los préstamos actuales, tenemos que tener muy claro que se han de haber pagado puntualmente y que nuestra situación económica ha de ser buena.

Con la oferta de reunificar o juntar las deudas, hay que volver a hacer números para ver si compensa el cambio. Si se hace con un intermediario de crédito inmobiliario como Agencia Negociadora, en los cálculos de gastos hay que computar sus honorarios de intermediación.

¿Tiene sentido agrupar 2 hipotecas? Depende de muchos factores, como he intentado explicar.

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Cantidad a tener en cuenta por el banco ingreso por alquiler

Hola Julio! Esta situación se me presenta en numerosas ocasiones y ya más o menos sé qué banco te acepta estos ingresos y cuales no.

Y entre los que lo aceptan los hay quienes los consideran ingresos futuros pero hay otras instituciones financieras que te solicitan el contrato y los ingresos bancarios de los alquileres de por lo menos tres meses, es decir lo quieren ver.

En cuanto al porcentaje no hay diferencia normalmente, el ratio de endeudamiento se calcula entre el 33% y el 40% de los ingresos totales de la unidad familiar y estos incluirán los ingresos por alquiler. Otra cosa es el porcentaje de financiación, el 100% o el 90%, que se dice financiaciones especiales (mayores al clásico 80%) están pensadas para tu primera vivienda y que a la vez sea tu vivienda habitual, en el momento que declares ingresos de un piso que alquilas, la financiación de la nueva compra seguramente será del 60% o del 70%.

De todas maneras ya dependerá de criterios del banco y en ese sentido te deseo la mejor de las suertes en tu gestión hipotecaria. No olvides que acá estamos para ayudarte.

Gestor Administrativo.

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Solicitar hipoteca estando de baja laboral

Hola Juan!

Desde mi humilde opinión y por mi experiencia, los bancos requieren de alta cotizando al momento de solicitar la hipoteca.

Por si te ayuda, una vez solicitada y habiendo presentado nóminas de 2 o 3 meses atrás, ya no te piden actualizar hasta la fecha de firma. Esto suele ser 1 o 2 siguientes.

Seguramente una vez que te han aprobado tu hipoteca el banco te llamó insistente para mandar a tasar y luego aportar la documentación de la vivienda a comprar para preparar la firma. Está claro que si se pasaron 3 o 4 meses y, por lo que comentas, al no poder vender tu piso no has podido proseguir con tu compra.

Si el tiempo a sido de más de dos meses seguramente te vayan a pedir actualizar documentación y si en las nuevas nóminas aparece la baja por enfermedad, adhiero a lo explicado por mi compañero Pau Monserrat, el banco indagará en dolencia o enfermedad que te aqueja, pero vamos que yo siempre a mis clientes les digo que a la hora de pedir hipoteca no se puede estar de baja, ni en paro.

El banco te quiere en activo y cotizando. Te deseo suerte en tu gestión y con el director de tu banco, y siempre tendrás nuestra ayuda.

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Compra del 50% de una casa

Es una operación que tiene cierta complejidad, ya que entiendo que hay que tramitar una operación cuya naturaleza no acabo de entender (“Van a firmar unas escrituras como que la casa pertenece al 50%”), después una donación y finalmente una compraventa con financiación hipotecaria.

Preguntas si te van a conceder una hipoteca para adquirir un bien valorado en 120.000€ (habrá que tasarlo, para confirmar este valor), si necesitas 60.000€ más los gastos. Para poder responderte, habría que analizar tu situación económica.

No es una operación sencilla, pero entiendo que se puede estudiar.

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Hipoteca fija con TAE variable?

Si buscas las condiciones actuales de la hipoteca fija de Banco Sabadell verás lo siguiente:

Se parece a las condiciones que comentas, teniendo en cuenta que el la TAE se debe incluir los honorarios del intermediario (por eso es superior al 3,76% de la web). Si bien, como bien has visto, la TAE debería ser fija, no TAE variable, detecto que en la FIPRE del banco también figura el término “TAE variable”:

Yo creo que es una hipoteca fija y el hecho de que marque una “TAE variable” o es un error del banco, o se refieren a que el tipo podría variar según se tengan o no los productos que bonifican durante los años.

Espero haberte sido de ayuda. De ser así, te invitaría a dejarme una puntuación y comentario en Trust Pilot y, si lo precisas, puedes solicitarme una consultoría hipotecaria por email a info@futurfinances.com.

Saludos cordiales.

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Cómo se calcula la cuota mensual de una hipoteca?

Si tras la lectura de las respuestas de los expertos sobre la fórmula de cálculo de un préstamo hipotecario francés y otros tipos de amortización (cuota creciente, cuota final, carencias, etc), quieres que un economista y profesor de economía financiera en la UIB te ayude a descifrar lo que pagas al banco, te invito a solicitar una sesión online de consultoría hipotecaria:

Consultoría hipotecaria

Solicitar por email

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Cuanto tiempo se tarda en cambiar el nombre de una hipoteca por fallecimiento?

Apreciado Alex,

Entiendo que estáis gestionando con un banco la ejecución de un testamento, lo que se llama testamentaría. Me temo que no hay un tiempo fijado para que el banco realice todas las gestiones. En época de cada vez menos empleados, este tipo de cuestiones van cada vez más lentas.

Lo único que puedes hacer es insistir. No queda otra.

Saludos cordiales.

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Consulta herencia en vida

Debemos estar atentos a la valoración que hace Hacienda de los inmuebles. Hacienda aplica unos valores de referencia que se recogen en la sede electrónica del Catastro y que sustituyen al “valor real”, por menos de este importe no es recomendable actuar ya que se practicará una declaración complementaria (en muchos casos) la cual conllevará sanción, intereses y la incertidumbre de pleitear con la Administración, aunque cabe la posibilidad de impugnar el valor de referencia. “Cuando los obligados tributarios consideren que la determinación del valor de referencia ha perjudicado sus intereses legítimos, podrán solicitando la rectificación de la autoliquidación “impugnando dicho valor de referencia”, pero esto supone una carga para el contribuyente que es el que tienen que iniciar y llevar adelante el contencioso con Hacienda.

Dicho esto, lógicamente puedes adquirir el % de la vivienda que todas las partes estén de acuerdo y tributarás en función del mismo, en el momento de heredar ya complementarás la totalidad de la titularidad. Ahora bien, en cuestión de financiación, será prácticamente imposible que la Entidad te financie solo un % de la compra, has de tener claro que para las Entidades la garantía de la financiación hipotecaria debe ser total y no parcial. Si ahora deseas adquirir el 50% deberás realizarlo con recursos propios.

Respecto al % a financiar, pues dependerá de los ingresos, gastos y estabilidad laboral que se demuestre.

Saludos cordiales.

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