Hipotecar una vivienda adquirida en subasta

El procedimiento de adquisición de una vivienda en subasta pública efectivamente impide constituir hipoteca sobre el inmueble adquirido en el mismo acto. La principal razón es que la tasación, al no poder realizarse la visita en el interior del inmueble, tendrá un condicionante en el informe que imposibilita la concesión del préstamo gravando esta garantía.

El caso que plantea es bastante habitual y para poder cancelar las deudas contraídas con garantía personal se solicita la hipoteca una vez adjudicado el bien a su favor en el Registro de la Propiedad. Pero hay entidades bancarias que no cubren esta necesidad, y las que sí lo hacen le van a pedir justificar que las cantidades solicitadas con garantía personal previas a la subasta, se emplearon con esa finalidad. Estos préstamos, aunque supongan una cuota mayor en este momento que la cuota de la hipoteca solicitada, tendrán que haber sido atendidos con puntualidad desde su formalización.

Los parámetros de riesgo que se tendrán en cuenta para la autorización de la hipoteca serán: que se cuente con un empleo estable, una capacidad de reembolso (DTI) en torno al 35% -es decir que la cuota mensual de la hipoteca más las de otros préstamos que pudiera tener en vigor en este momento no superen el porcentaje indicado con respecto a sus ingresos mensuales- y un porcentaje de financiación que no supere el 80% sobre el valor de tasación (LTV).

Por tanto, si cumple los requisitos anteriormente indicados puede solicitar la hipoteca que nos comenta.

Santiago Cruz del Pozo, CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.

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Hipoteca para herencia

Estimado Juan Fran,

Habitualmente las entidades bancarias ofrecen financiación hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual formalizando la compraventa y la hipoteca  en el mismo acto. En este caso las condiciones financieras de la hipoteca son las más atractivas, pudiendo controlar el banco el destino del préstamo otorgado.

Cuando la hipoteca se solicita para otros fines y el bien ya le pertenece al solicitante u otra persona que preste su inmueble como garantía, no todas las entidades cubren esta necesidad. Las que sí lo hacen van a querer que se justifique muy bien la finalidad y ser ellos los encargados de llevar a cabo la misma controlando en su caso el pago de impuestos, que es la finalidad que nos ocupa.

En estos casos el tipo de interés suele ser más alto que en adquisición de vivienda y a un plazo de amortización menor.

Los parámetros de riesgo que se tendrán en cuenta para la autorización de la hipoteca serán: que se cuente con un empleo estable, una capacidad de reembolso (DTI) en torno al 35% -es decir que la cuota mensual de la hipoteca más las de otros préstamos que pudiera tener en vigor en este momento no superen el porcentaje indicado con respecto a sus ingresos mensuales- y un porcentaje de financiación que no supere el 80% sobre el valor de tasación (LTV).

Por tanto, si cumple los requisitos anteriormente indicados puede solicitar la hipoteca que nos comenta.

Santiago Cruz del Pozo, CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.

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100% de tasación, soy profesora

Estimada Juana Isabel,

Actualmente muchas entidades ofrecen el 100% del valor de compra (LTC) cuando al menos uno de los solicitantes es funcionario o trabaja como contratado en una empresa pública.

Pero la mayoría de los bancos exigen como requisito no superar el 80% del valor de tasación (LTV), es decir, en su caso para que le concedan el 100% del valor de compra tendría que tasarse la vivienda en un valor a partir de  437.500€.

No obstante ustedes pueden conseguir el préstamo solicitado del 100% LTC porque hay entidades que sí permiten llegar al 100% del valor de tasación sin la limitación del 80%, sólo para funcionarios.

Si su banco le ha ofrecido el 100% del valor de compra y ya ha tasado la vivienda por un valor inferior al que necesitaba, aun está a tiempo de poder financiar la cantidad deseada inicialmente.

Santiago Cruz del Pozo, Colaborador de Futur Finances   y CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.

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Variable a fijo o mixta

Estimado Gonzalo,

Con la escalada del euribor durante estos dos últimos años -recordemos que durante los primeros meses de 2022 aun en guarismos en negativo- aquellos que tenían una hipoteca variable han visto como ha ido subiendo su cuota en cada revisión de tipo de interés  y por tanto han buscado alternativas para cambiarse a un tipo fijo o mixto para mantener una cuota estable en el tiempo.

La primera opción para ello es acudir a la propia entidad, que no suele aceptar un cambio en el tipo de hipoteca con un tipo de interés agresivo, al menos en un primer momento.

En la práctica sólo ofrecen a sus propios cliente una oferta más competitiva si ven que aquel ha logrado una oferta de otra entidad bancaria y tienen riesgo de perderlo como cliente. Es en ese momento cuando su propia entidad le valorará como se merece tratando de retenerle como cliente.

Santiago Cruz del Pozo, Colaborador de Futurfinances y CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.

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Consejo sobre Trioteca

A la espera de que consumidores que hayan contratado préstamos hipotecarios con la mediación de Trioteca, voy a dar una serie de pautas para valorar si un intermediario de crédito inmobiliario es “fiable”, es decir, una opinión técnica.

Como has preguntado por Trioteca, particularizaré en la medida de lo posible. Dado que no tengo en mis manos los contratos de intermediación que proponen a sus clientes ni conozco cómo trabajan en la práctica, mi opinión sobre Trioteca se basará, exclusivamente, en la información que en el momento de responder exponen en su página principal.

Lo primero que hay que pedir a una página web de un intermediario como Trioteca es que ofrezca información clara, cierta y sin exageraciones que vayan más allá del lenguaje “publicitario” que podemos esperar de cualquier otro sitio web de hipotecas. Afirman que “Y lo mejor de todo, es que no te costará nada porque nuestro servicio es gratuito.” Buscando en la página de Aviso legal y condiciones generales, señalan: “De forma complementaria al Servicio free, los Usuarios Registrados podrán contratar el Servicio free mejorado, a cuyas condiciones generales de contratación podrán acceder los Usuarios Registrados a través del propio Sitio Web. El Servicio premium no se encuentra disponible actualmente debido a que todos los servicios adicionales de Trioteca son gratuitos para los Usuarios, siempre que hayan formalizado la hipoteca a través de la intermediación de Trioteca.” Parece, a falta de leer el contrato de intermediación, que no cobran del cliente (cobran del banco).

Una cosa que puede provocar controversias con los clientes es el funcionamiento de su servicio Trioteca Pro: “Y ¿cómo lo hacemos? Muy fácil. Nosotros apostamos por ti, por lo que te pedimos que apuestes por nosotros. ¿Cómo? Depositas 500€ al inicio, te olvidas de preocupaciones y los recuperas íntegros al firmar la hipoteca. Así de sencillo.”

Sencillo, no es. ¿En qué casos el cliente recupera el dinero y en qué casos no? El clausulado del correspondiente contrato es vital para poder valorarlo.

Noto a faltar una información precontractual más clara y adaptada a la Ley 5/2019 y demás normativa, así como un borrador del contrato de intermediación, para poder valorar mejor el cumplimiento normativo de Trioteca.

No es una página web mala, en absoluto, pero aún deja que desear a nivel de transparencia y cumplimiento normativo. Estaremos atentos para poder seguir informando sobre nuestra opinión sobre Trioteca, que no deja de ser una opinión “desde fuera”.

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Dudas sobre tasación respecto valor del inmueble

Hola,

Empezando por tu última pregunta, la cuota mensual, no necesariamente
será más alta si el inmueble se tasa a un valor más alto. La cuota mensual depende de la cantidad financiada, el tipo de interés aplicado y el plazo de la hipoteca.

En cuanto a los gastos si eres mayor de 32 años vas un poco justo ya que los 18.000 € responden para pagar el Impuesto de transmisiones patrimoniales y te faltaría unos 3.500 € aproximadamente para pagar notaria, registro, gestoría y seguros.

Antonio Beltrán, colaborador de Futur Finances y CEO de Hipotecas Plus.

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Cómo elegir un broker hipotecario?

Apreciado Huesly Adrián,

La elección de un intermediario hipotecario depende de multitud de factores que trataré de explicar en esta respuesta. El primero, relacionado con tu caso, es la dificultad o complejidad en la obtención de la financiación hipotecaria.

Nos faltan datos para poder evaluar correctamente tu caso, como saber si eres residente fiscal en España o necesitarás una hipoteca para no residentes, tu nivel de ingresos provenientes de España y de UK, así como los ahorros que aportas a la operación y el valor y tipo de inmueble que quieres comprar.

Si eres no residente, o bien compras por encima del 80% de compra-venta, o tienes un contrato de trabajo temporal, o eres autónomo, o bien gran parte de tus ingresos provienen de la empresa en UK, es muy probable que precises de un bróker hipotecario de valor añadido (que cobran honorarios a sus clientes) especializado en operaciones similares a la tuya. No te vale cualquier profesional, debes buscar uno con experiencia y conocimientos específicos.

A la hora de elegir un intermediario de crédito inmobiliario en España, por tanto, ten en cuenta los siguientes puntos:

  1. Dependiendo de la complejidad de la hipoteca, puedes optar por brókeres de hipotecas que no cobran al cliente o profesionales que sí cobran honorarios, a cambio de ofrecer un servicio de mayor nivel añadido. Que cobran mucho o poco no es la clave, hay que valorar la calidad del servicio que nos ofrecen.
  2. Cumplimiento normativo: un punto que es muy útil a la hora de seleccionar un intermediario es la web: exige siempre que cumplan con la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales, así como con la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Para valorarlo, lo primero es que tengan un apartado de protección de datos y un apartado con la información precontractual del intermediario. La mención a estas leyes ya te dará una idea de hasta qué punto tienen claro el cumplimiento normativo básico. También comprueba en el Banco de España que están debidamente registrados. En cuanto al contrato de intermediación que firmarás cuando elijas una empresa, comprueba que estipula que tienes el derecho de desistimiento de 14 días naturales, para desvincularte del servicio libremente si no te encaja.
  3. Experiencia de la empresa: que puedes verificar por la antigüedad de la sociedad, la fecha de alta en el Banco de España y los años que lleva su web operativa.
    Conocimientos de los administradores de la empresa y del personal concreto que gestionará tu caso. LinkedIn es una buena forma de empezar a investigar.
  4. Opiniones de otros clientes (reseñas de Google, de TrustPilot y de las demás redes sociales), así como opiniones de otros profesionales del ramo y de apariciones en medios de comunicación, canales de Youtube, etc.

Vale la pena valorar y seleccionar un buen experto hipotecario, que maximizará las posibilidades de obtener una buena hipoteca en el menor tiempo posible.
Saludos cordiales.

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Brokers hipotecario gratuito

Apreciado Salvador,

La duda que nos planteas es muy lógica y es inteligente: ¿Qué me ofrece más un broker hipotecario “de pago” respecto a un broker hipotecario gratis, para qué valga la pena pagar miles de euros más?

Si filtras por el campo honorarios, en nuestro comparador de intermediarios hipotecarios encontrarás brokers con honorarios mínimos de 0€ y otros que cobran al cliente entre 300€ y 6750€. Muchos otros, por desgracia, no son los transparentes que deberían y no explicitan sus tarifas en sus webs.

Para operaciones “sencillas”, por ejemplo una pareja de funcionarios que compran al 80% de compraventa y con un ratio de endeudamiento del 30%, pagar honorarios a un broker solo tiene sentido si el profesional les puede ofrecer una entidad financiera con condiciones muy especiales. Para este tipo de clientes, el pago a un broker se justifica por el ahorro en tiempo de búsqueda, gestión del expediente hipotecario y negociación con los bancos. Lo que hay que buscar es un profesional de confianza, con años en el mercado hipotecario y que verdaderamente esté especializado en el colectivo en cuestión.

Comparadores-brokers gratuitos como iahorro sirven, siempre y cuando tengan acceso a condiciones óptimas para los clientes “sencillos”. Y el cliente esté dispuesto a hacer buena parte del trabajo, ya que básicamente nos asignan un call center y poco más.

Para gestionar hipotecas más “complejas”, sea por el tipo de cliente que solicita financiación (autónomos, no residentes, temporales, indefinidos con una vida laboral inestable, ahorros insuficientes…) o por el tipo de inmueble (viviendas rústicas, hipotecas autopromotor, urbanas con problemas registrales que hay que solucionar antes…), los brokers gratuitos, salvo excepciones que no conozco, no sirven. Vale la pena pagar honorarios a un intermediario profesional y especializado en nuestro tipo de solicitud de financiación.

Para elegir el broker, conviene analizar su cumplimiento normativo (alta en Banco de España, información precontractual en su página web correcta, contrato de intermediación que cumpla escrupulosamente con la Ley 5/2019, etc), la experiencia de la empresa y de los profesionales que gestionan nuestro caso (mirar formación en LinkedIn), así como las reseñas de sus clientes y opiniones de otras webs fiables.

Saludos cordiales!

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Reunificar mis 2 hipotecas

Agrupar dos hipotecas, sin más, no tendría mucho sentido pues no se obtendría beneficio alguno.

Otra cuestión seria incluir en la operación la cancelación de otras financiaciones a corto, como por ejemplo tarjetas de crédito, préstamos personales, etc; o aprovechar para solicitar liquidez a un coste mucho menor del que se asumiría obteniéndola a través de un préstamo personal.

Socio Fundador y Director General en Agencia Negociadora España & Latam, Grupo Reacciona.

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Reclamar gastos hipoteca de 2008

En Sentencia de 25 de enero de 2024, asuntos acumulados C-810/21 y C-813/21, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha reiterado su posición respecto a la protección de los consumidores en el ámbito de los gastos hipotecarios, enfocándose en la compatibilidad entre la prescripción de acciones y la efectividad de los derechos conferidos por la Directiva 93/13.

La Sentencia destaca que, de acuerdo con pronunciamientos previos del TJUE, los artículos 6, apartado 1, y 7, apartado 1, de la Directiva 93/13 no se oponen a una normativa nacional que reconozca el carácter imprescriptible de la acción de nulidad de una cláusula abusiva en un contrato entre un profesional y un consumidor. Sin embargo, se permite la imposición de un plazo de prescripción para la acción restitutoria, siempre y cuando se respeten los principios de equivalencia y efectividad.

En ese contexto, la Sentencia subraya que el plazo de prescripción debe ser materialmente suficiente para permitir al consumidor preparar e interponer un recurso efectivo invocando los derechos conferidos por la Directiva 93/13. Es esencial que el consumidor pueda conocer sus derechos antes de que el plazo de prescripción comience a correr o expire, garantizando así el principio de efectividad.

Es importante resaltar que, según la Sentencia, no se puede presumir que la información a disposición del consumidor, que generalmente es inferior a la del profesional, incluya el conocimiento de la jurisprudencia nacional en materia de derechos de los consumidores, incluso si esta jurisprudencia está consolidada. La protección proporcionada por la Directiva 93/13 depende del propósito con el que la persona física actúa, excluyendo propósitos vinculados a su actividad profesional.

En este sentido, la Sentencia destaca que, a diferencia de los profesionales, no se puede esperar que los consumidores estén informados sobre la jurisprudencia nacional en relación con cláusulas abusivas, dada la naturaleza ocasional o incluso excepcional de la celebración de contratos que contengan dichas cláusulas.

En conclusión, esta Sentencia refuerza la protección de los consumidores en el ámbito de los gastos hipotecarios, estableciendo parámetros claros sobre los plazos de prescripción y resaltando la necesidad de garantizar que los consumidores tengan acceso a información adecuada para ejercer sus derechos de manera efectiva.

En resumen, esta Sentencia refuerza la protección de los consumidores al asegurar que, una vez declarada la abusividad de una cláusula en un contrato hipotecario, los consumidores podrán reclamar sus gastos, y el plazo para hacerlo será desde la declaración de la abusividad y nulidad de la cláusula. Esto garantiza que los consumidores tengan la oportunidad de ejercer sus derechos de manera efectiva y justa.

En tu caso, y en base a la citada sentencia, sí podríamos reclamar los gastos hipotecarios. Necesitaremos analizar la escritura notarial de préstamo hipotecario así como las facturas que dispongas (notaría, registro de la propiedad, gestoría y tasación)

Te dejo mi contacto directo para que comentemos la viabilidad de la reclamación: cristina.borrallo@futurlegal.com

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