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Pat,

La pregunta del momento, cambiar el préstamo hipotecario de variable a fijo, es la misma que se deberían hacer todos los potenciales hipotecados antes de pedir la hipoteca. En el siguiente enlace verás algunas reflexiones sobre cómo decidirse por una hipoteca fija o variable.

Nos falta información para darte una respuesta en profundidad, como qué Euribor + diferencial has pactado. El 1,46% imagino que es el resultado de sumarle al Euribor del mes que toque el diferencial, pero no lo aclaras.

En cuanto al 3% fijo que te ofrece el banco, es TIN o TAE? Con bonificaciones o sin bonificaciones?

Un 3% nominal sería el tipo máximo que aceptaría yo, como idea general que explico en este artículo de hoy en El Confidencial.

Si la cuota que pagas ahora representa una parte pequeña de tus ingresos y puedes asumir el incremento de la mensualidad cuando el Euribor esté al 2% o 3%, puedes asumir el riesgo de estar en variable. Si al 3% más tu diferencial la cuota te fuera insostenible, tendría sentido optar por un tipo nominal fijo del 3%.

Mira las previsiones que manejan los bancos del Euribor a finales de 2022, 2023 e incluso 2024 para hacerte una idea de cómo puede evolucionar el tipo de interés de tu hipoteca variable en los próximos años y compara con la cuota fija que el banco te ofrece.

En el siguiente video de mi canal Youtube te explico cómo hacer cálculos sencillos de la mensualidad con diferentes tipos de interés:

Las previsiones que en este momento manejan los bancos en relación al Euribor, las más recientes, son:

• Previsión Bankinter: 1,90% (diciembre de 2022), 2,20% (diciembre 2023) y 2,00% (diciembre 2024)
• Previsión Caixabank: 0,88% (2022) y 1,42% (2023).

En el pero presagio, que desde mi punto de vista es el más razonable, con tu actual hipoteca variable pagarías un tipo de interés del 3,49% a finales de 2022, un 3,79% en 2023 y un 3,59% en 2024.

Una hipoteca fija al 3,15% sería atractiva estos tres años. Más allá, nadie se atreve a hacer pronósticos.

Saludos, Natalia!

En primer lugar, hay que tener en cuenta que básicamente nos estamos enfrentando a una inflación de oferta o de costes, no a la habitual inflación de demanda. Es decir, los precios suben a causa de la escasez de materias primas y componentes que la política de Covid 0 de China y la Guerra en Ucrania provocan. El incremento de costes de energía propiciado por Rusia es parte del grave problema que vivimos.

Los bancos centrales utilizan todo su armamento de política monetaria para mantener la inflación cercana al 2%. Si la inflación fuera de demanda, es decir, que los precios suben porque se compra mucho, la receta estaría clara: subir tipos de interés para que el crédito se encareciera y frenar así las compras; “enfriar la economía”.

Sin embargo, atacar una inflación iniciada por los costes con subidas de interés tiene graves consecuencias: a los crecientes precios, se le suma un encarecimiento del crédito a tipo variable. Así las empresas que han visto como los costes de sus aprovisionamientos no han parado de subir, tendrán además que sufrir costes financieros al alza. Las familias que tienen una hipoteca variable, van a ver como sus cuotas crecen unos 100€ al mes cuando se les revise la financiación con el Euribor de junio de 2022 en adelante.

Además, cuando suben los intereses y, además, el BCE deja de hacer compras netas de deuda pública de los diferentes países, los intereses que los mercados financieros exigen a los países para financiar su endeudamiento, suben. La famosa prima de riesgo puede volver a ser noticia en los próximos meses. España es un país que enfrentará esta situación sin los deberes hechos, con una déficit público disparado (gastamos más de lo que ingresamos cada mes) y una deuda pública por encima del 115% del PIB (nuestra deuda pendiente de devolver es de 1,453 billones de euros). Una partida de tanto peso como el pago de las pensiones públicas, se disparará si se indexa con el IPC de este año.

La inflación supone que con el paso del tiempo el dinero “vale menos”, es decir, hay que pagar más euros para comprar los mismos productos y servicios que antes. Así podemos decir que una inflación interanual del 10,20% representa un empobrecimiento general del 10,20%.

Como en todos los movimientos económicos, unos pierden menos que otros. Las familias y empresas que no pueden luchar contra los efectos de la inflación, por estar endeudadas y sin capacidad de inversión, sufrirán la peor parte. Los que inviertan en acciones de empresas que pueden trasladar el aumento de costes a precios, verán como su inversión crece al mismo ritmo que la inflación. Invertir en activos que rentan la inflación o la superan es la forma de luchar contra la devaluación del poder de compra del dinero.

Apreciado Eduard,

Una pregunta muy interesante. Voy a tratar de responder, en la medida de mis posibilidades, a tus dos preguntas.

En cuanto a la legalidad de Darwinex (Tradeslide Trading Tech Limited), podemos decir que está adecuadamente regulado por el supervisor británico FCA, pero dejo de estar registrado en la CNMV a raíz del Brexit, el 1 de enero de 2021, que cursó baja como ESI del Espacio Económico Europeo en régimen de libre prestación. Eso no implica que sea ilegal trabajar con Darwinex en España, en absoluto, lo que supone es que no se puede hacer publicidad sobre los servicios de Darwinex a clientes españoles, pero un cliente español puede acudir a Darwinex y la empresa aceptarlo, sin ningún problema.

A la segunda pregunta, medio respondida con la primera, personas cercanas a la empresa me han comentado que ya iniciaron los trámites para registrarse en la CNMV como Agencia de Valores, creo que en marzo de 2022, y creen que por la situación del expediente, antes de finales de año ya estarán registrados y accesibles en el registro público de la CNMV. Cuando esto pase, entiendo que se podrá hacer publicidad de Darwinex y de un Darwin en concreto, si bien habrá que hacerlo en base a las indicaciones que de la nueva Agencia de Valores en base a la normativa europea.

Cuando hablamos de hipotecas y Euribor, tratamos con dos términos muy relacionados. Aprovechando tu interesante pregunta y contento de que nuestro Canal Youtube te haya parecido interesante, Yurena, intentaré responder a la estrecha relación que hay entre la financiación con garantía hipotecaria y el referencial más utilizado en los préstamos a tipo variable y mixto: el Euribor a 12 meses.

Para abrir boca, uno de los vídeos de nuestro canal más visto:

Hipoteca y préstamo hipotecario

En primer lugar es importante saber la diferencia entre el concepto de hipoteca y el de préstamo hipotecario, pese a que normalmente confundimos ambos términos.

La hipoteca es el derecho real que otorga al banco la posibilidad de recuperar su crédito instando a la ejecución hipotecaria.

El préstamo hipotecario es un contrato de préstamo mediante el cual el prestamista deja un dinero al prestatario, que se compromete a pagar las comisiones e intereses pactados y a devolver el principal, respondiendo personalmente con todo su patrimonio, presente y futuro.

Euribor

Hay varios Euribor, a diferentes plazos. Así tenemos:

Euribor a una semana, a un mes, a tres meses, a seis meses y a 12 meses (este último, el que normalmente se utiliza en los contratos de préstamo hipotecario a tipo variable en España).

El Euribor a 12 meses, por su parte, se calcula con el promedio del Euribor a 12 meses diario de cada mes. Así el Euribor de mayo de 2022 ha cerrado en el 0,287%, lo que significa que la media de los valores del Euribor a un año del mes de mayo de 2022 de cada día fue de 0,287%. Los bancos que forman el panel Euribor, en otras palabras, cada día ofrecían  a EMMI los tipos de interés que se prestaban o estaban dispuestos a prestarse dinero en el mercado interbancario a un plazo de 12 meses. EMMI suma todos los valores diarios y hace el promedio, usando una metodología híbrida que el público en general entendería (y a mi me cuesta, en particular).

Previsiones del Euribor: en la página que he enlazado puedes ver las diferentes predicciones sobre el referencial que las diferentes casas de análisis hacen. Así a fecha de esta respuesta, se espera un Euribor a cierre de 2022 entre el 0,40 y el 0,63% y del 2023 entre el 0,6% y 1,5%.

Evolución del Euribor en los últimos 10 años: el Euribor ha pasado del 5,393% de julio de 2008 a valores negativos entre febrero de 2016 y marzo de 2022, pasando a positivo y en fuerte crecimiento a partir de abril.

Hipotecas variables y Euribor

La relación más directa entre los préstamos hipotecarios y el referencial se da en la financiación a interés variable, al calcularse las cuotas mensuales (o con una periodicidad diferente) en base a una fórmula de cálculo del interés nominal del tipo: Euribor + diferencial.

El Banco Central Europeo (BCE), para combatir la inflación, ha anunciado que va a subir un 0,25% sus tipos oficiales en junio y otra vez en septiembre. Teniendo en cuenta la alta correlación entre los tipos oficiales del BCE y el Euribor, podemos tener claro que esta política monetaria va a suponer valores al alza del referencial del mercado hipotecario. La siguiente gráfica lo deja bien claro:

Si el Euribor cierra diciembre de 2022 al 0,60%, algo perfectamente posible si tenemos en cuenta que el valor de este interés privado del día 10/06/2022 está ya al 0,680%, un hipotecado con una deuda pendiente de 180.000 euros y plazo pendiente de 25 años en el momento que le revisaron su hipoteca con el Euribor de diciembre de 2021 (-0,502%), vería su cuota subir, con el Euribor previsto de diciembre de 2022 (0,60%) y un nominal de Euribor + 1%:

• Cuota mensual pagada con Euribor de diciembre de 2021: 638€.
• Nueva cuota con previsión de Euribor de diciembre de 2022: 725€.

Un incremento mensual de 87 euros, 1.044 euros más al año.

Hipotecas fijas y Euribor

Los préstamos hipotecarios a interés fijo pagan un interés fijo, que no varía a lo largo del plazo pactado, salvo que se hayan pactado bonificaciones según productos y servicios contratados. La evolución del Euribor no afectaría, por tanto, a las mensualidades ya pactadas.

Sin embargo, hay una relación. Cuando el Euribor a un año ha estado en negativo, los bancos han ofrecido las hipotecas fijas más baratas de la historia, para obtener rentabilidad a medio plazo. Ahora que el interés privado está subiendo, la banca empeora las condiciones de las nuevas hipotecas fijas.

Por otro lado, combinado con la inflación, la evolución de los intereses de las hipotecas variables sirve para comparar si el hipotecado a tipo fijo ha ganado o ha perdido, en términos de pago de mensualidades en términos reales, con su decisión. A fin de cuentas, hipotecarse a interés fijo supone mayor seguridad que hacerlo a interés variable; es lógico que se asuma, por tanto, la posibilidad de acabar pagando más euros en concepto de intereses, al final del plazo pactado.