Hola,
entiendo que un pacto prematrimonial se realiza cuando tienes intención de casarte en un futuro próximo. Si no es nuestro caso, ya que no nos hemos planteado el matrimonio, entiendo que ese pacto no se podría realizar. ¿Habría alguna otra alternativa?
Gracias.
Estimada Cristina,
Coincido con el compañero Antonio Beltrán en cuanto a que cualquier negociación con otra entidad pasa por estar inscrita el Acta de fin de obra en el registro de la propiedad y por tanto la vivienda terminada.
El plazo máximo de amortización que ofrecerán la mayoría de las entidades será de 20 años y en función del LTV (porcentaje de financiación sobre tasación de vivienda ya terminada), los ingresos de los solicitantes y los productos combinados que se contraten, actualmente, en julio de 2022 se puede conseguir una hipoteca fija ya bonificada entre el 2% y el 2,5% en el mejor de los casos.
Santiago Cruz, Colaborador de Futur Finances y CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario
Estimado Cristian,
En relación a tu consulta es necesario puntualizar lo siguiente:
-Las entidades bancarias pueden tomar como ingreso las rentas presuntas que se percibirán por el arrendamiento de un inmueble que actualmente no lo está. De los ingresos que se percibirán por el alquiler tomarán habitualmente en torno al 75% de los mismos.
– Los ingresos que van a computar para hacer el análisis de solvencia serán los rendimientos del trabajó más el porcentaje comentado del alquiler de tu inmueble. Por tanto, en este caso, 2230€. En cuanto a los compromisos de pago serán la cuota actual de tu hipoteca más la nueva de la compra de tu inmueble.
Esta es la forma de calcular el endeudamiento o DTI, que en caso de ser un sólo titular no debería superar el 35%.
Para avanzar con su estudio sería necesario conocer el precio de la vivienda que desea comprar y de los ahorros de los que dispone; en función de estos datos podremos asesorarle si conviene mantener la otra hipoteca con la entidad actual o constituir un nuevo préstamo con las dos garantías reales.
Santiago Cruz, Colaborador de Futur Finances y CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.
Apreciada Estela,
Una herramienta muy útil para la consulta que nos planteas es que tu pareja y tu pudieseis formalizar unos pactos prematrimoniales.
Los pactos o acuerdos prematrimoniales son contratos firmados entre los futuros cónyuges con el fin de poner por escrito aspectos tanto económicos como personales derivados de la futura unión matrimonial.
Los mismos pueden abarcar cuestiones relativas a la vivienda familiar, y, en vuestro caso, el destino que se le dará a la vivienda una vez producida la ruptura, a modo de ejemplo, cómo se establecerá el precio de la vivienda, quién se la podrá adjudicar de forma preferente, si se opta por venderla a terceros y repartir el precio, por ejemplo.
Los cónyuges tienen plena libertad para contratar, tal y como se recoge en el artículo 1323 del Código Civil, si bien estos pactos presentan tres limitaciones: no pueden ser contrarios a la ley, a la moral ni al orden público.
El Tribunal Supremo, con sus sentencias, parece que está más cerca de proclamar la licitud de los acuerdos prematrimoniales siempre y cuando se respeten las tres limitaciones anteriormente especificadas.
Para formalizar dichos acuerdos matrimoniales nos remitimos al artículo 1278 del Código Civil que vela por la libertad de forma y esto nos lleva a entender que se da la misma validez a los acuerdos recogidos en documentos privados como en públicos, si bien la intervención pública dota al documento con unas garantías adicionales en cuanto a estructura y forma. Y más importante todavía controla la libre prestación de consentimiento gracias a las advertencias y consejos. En un proceso siempre será mayor la fuerza probatoria de un documento público.
Atentamente le saluda,
Marina Mullor, colaboradora de Futur Finances y abogada de Futur Legal.
Hola Cristina!
En mi opinión la tasa de interés evidentemente ha subido. Actualmente no estamos encontrando cuota fija de menos del 3%. Tener en cuenta que esto lo ha provocado la suba del precio del petróleo y la consecuente inflación.
Hay que tener en cuenta también que toda la vida la euríbor rondó en el 1% y nuestros diferenciales normalmente son del uno y pico por ciento, por lo cual una tasa variable normal ronda entre el 2% y el 2,50 % con lo cual y siempre teniendo en cuenta que la tasa fija es más cara una tasa fija fue del 3% es algo que se puede decir normal.
¿Qué pasa? Que hemos tenido tantos años con las dos últimas crisis la del 2008 y la del coronavirus tasa euribor en negativo que ha tirado hacia abajo o arrestado nuestro diferencial, que nos habíamos mal acostumbrado a mi forma de ver con tasas muy bajas, con lo cual en el en este momento yo sería de la idea o recomendarte que mires otros bancos otras alternativas teniendo en cuenta que la subrogación desde el año 2019 con la ley hipotecaria nueva permite que cambies de acreedor o sea que cambies de banco sin mayores problemas y te recomendaría buscar en cuanto a tasa de interés y en cuanto a vinculaciones mejores opciones que las puedes encontrar a otros bancos.
Luis A. Cabezas, colaborador de Futur Finances y gerente de Futura Propiedades.
Hola,
Hay más bancos además del tuyo que pueden ofrecerte todavía hoy una hipoteca a un buen tipo de interés.
No me queda claro si todavía estáis construyendo y pagando sólo intereses o bien ya habéis terminado.
En el caso que estéis todavía construyendo es bastante complicado encontrar un banco que quiera teneros como clientes ya que las hipotecas autopromoción tienen su complejidad como ya sabéis. Una vez terminada la construcción 🏗 sí que será sencillo encontrar un banco que mejore las condiciones que tenéis actualmente, aunque dependerá del momento en el que la terminéis.
En el caso que ya hayáis terminado la obra, vuestra edad no es un problema para mejorar las condiciones. El plazo será hasta 20 años ya que tenéis 55 años y el banco lo que va a a tener en cuenta es vuestra profesión, ingresos actuales e ingresos en la jubilación.
Finalmente indicarte que por el momento no parece que en Europa vayan a subir tan rápido los intereses como ocurre en USA. Los números que tienes que hacer es que sumando el diferencial y el Euribor te plantes en una hipoteca al 3%.
Antonio Beltran, colaborador de Futur Finances y CEO de Hipotecas Plus.
Resumen de condiciones ofrecidas por ING a julio de 2022:
Si comparamos esta oferta con la de mayo de 2022, observamos que mantienen el tipo nominal de su hipoteca variable con vinculaciones y sin vinculaciones (Euribor + 0,79% a Euribor + 1,59%), pero han empeorado el tipo fijo, pasando del 2,30% – 3,10% al 2,99% – 3,79% según vinculación aceptada (encarecen el fijo en 0,69 puntos básicos).
ING siempre había sido la entidad financiera más competitiva (o al menos competitiva) del panorama español, en cuanto a hipotecas variables, pero ha dejado ya de competir, ofreciendo tipos bastante mediocres. En cuanto a su hipoteca fija, nunca ha pretendido competir en precio.
Con la hipoteca mixta uno se asegura cuotas constantes 10 años (2,65% as 3,45% nominal) inferiores a la hipoteca fija, si bien el tipo variable posterior no es precisamente barato (según las condiciones actuales del mercado, ¿Quién sabe dentro de 11 años?).
Aprovecho esta pregunta, a la que llegan miles de usuarias y usuarios buscando información sobre cómo calcular la cuota de su hipoteca, para dejaros un vídeo mío sobre cómo hacer un cuadro de amortización sencillo en Excel, paso a paso, y así poder comparar lo que se pagaría por una hipoteca variable y por una a interés fijo:
ING empeora su hipoteca fija en julio de 2022, pasando del anterior 2,55% nominal (3,20% TAE) con vinculación y 3,35% nominal (3,40% TAE) sin vinculación, a un tipo fijo en julio del 2,99% nominal (3,64% TAE) con vinculación y un 3,79% nominal (3,86% TAE) si no nos vinculamos.
Para el colectivo de funcionarios, algunos de los intermediarios de crédito inmobiliario seleccionados por Futur Finances tramitan financiación a partir del 1,00% nominal (1,677% TAE) a 30 años, al 100% de compraventa.
Apreciado o apreciada Nur,
Si estamos hablando de una hipoteca fija al 3,81% nominal sin bonificación y otra variable a un Euribor + 1,4% nominal, a 30 años es imposible saber cuál de las dos será más barata (o menos cara), ya que las previsiones del Euribor no van más allá de 2023 o 2024 y, además, se cambian a medida que pasa el tiempo.
Si tomamos las predicciones de Bankinter en este momento, resulta un Euribor a 12 meses a finales de año de:
De cumplirse, con la hipoteca variable acabarías pagando un 3,3% en 2022, un 3,60% en 2023 y un 3,40% en 2024. Con la fija, pagarías más los 3 años, un 3,81%. Sin embargo, eso solo si se cumplen las previsiones actuales del banco y, además, sin saber qué pasará a más años vista.
Particularmente una hipoteca fija por encima del 3% me parece algo cara, pero hay que valorar también vuestro perfil como hipotecados. A lo mejor vale la pena una hipoteca “cara” pero con mensualidades fijas, que otra variable con pagos que cambian a cada revisión.
La pregunta si conviene más una hipoteca fija o una variable depende de muchos factores, algunos totalmente inciertos.
El siguiente vídeo puede ayudarte algo más a decidirte:
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