Solo quien ha estado mal, física o emocionalmente, y ha tenido al lado a un animal, especialmente un perro pero también gatos y hasta tortugas (con mucha imaginación), sabe lo que es recibir afecto y cariño sin mesura ni condiciones.
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Esta semana que dejamos atrás ha sido bastante completa en cuanto a encuentros virtuales sobre finanzas personales.
En primer lugar, he participado en un chat en directo para los usuarios de Expansion.com, sobre ¿cómo puedo ahorrar dinero?, en el que he intentado responder a dudas relacionadas con las finanzas familiares. Algunas de ellas que destacamos son:
Sr. Montserrat, ¿cómo debo actuar ante el cambio de indexación hipotecaria, que me aplicará “la Caixa”, pasando del IRPH Cajas al IRPH Entidades? Tengo una cláusula en mi hipoteca que aumenta el diferencial de 0,25% a 1% en caso de producirse dicho cambio.
Como ya sabes el IRPH de cajas y el de bancos (sectoriales) desaparecen, y cada banco debe aplicar el tipo referencial sustitutivo que consta en la escritura hipotecaria. En tu caso, si consta el IRPH de conjunto de entidades más otro diferencial, me temo que están en su derecho de aplicarlo.
En todo caso, te aconsejo buscar asesoramiento personalizado por si hay algún resquicio legal al que puedas aferrarte.
En muchas ocasiones las mejores opciones para poder ahorrar o conseguir unos depósitos con unos intereses más o menos interesantes no se lo dan a clientes que ya forman parte de la entidad. ¿Hay algún problema en ir repartiendo el dinero en diferentes entidades o por lo contrario es mejor tenerlo todo en una sola?
Lo ideal, si el mercado bancario español fuera competitivo, sería poder contratar depósitos y cancelándolos sin incurrir en gastos por las cuentas asociadas, de hecho, según el Banco de España no se puede cobrar comisiones si la cuenta se ha abierto solo para abonar los intereses de los depósitos. Concretamente nos dice el supervisor:
“Comisiones de mantenimiento en cuentas vinculadas a otra operación de activo o pasivo
El Servicio considera que cuando las cuentas se mantienen por imposición de la entidad o cuando son utilizadas exclusivamente para abonar los intereses de un depósito o para dar servicio a un préstamo hipotecario no corresponde a los clientes correr con los gastos de ninguna comisión por mantenimiento o administración.
Ciertamente, tales situaciones conducen al absurdo de que el cliente tenga que pagar por cumplir una obligación -como la apertura de una cuenta para facilitar la gestión de la entidad- que la propia entidad le impuso en interés propio, lo cual es claramente contrario al principio de reciprocidad y a las buenas prácticas y usos bancarios.”
La realidad es que los bancos no hacen ni caso a esta tesis y cobran comisiones de cuenta. Por tanto, a la hora de contratar diferentes depósitos en diferentes bancos, hay que valorar este tipo de comisiones de las cuentas asociadas.
También he tenido la oportunidad de contestar a las dudas de los usuarios de los medios online de Editorial Prensa Ibérica, en un encuentro en que se analizan los cambios que quiere introducir el Gobierno en la Ley Hipotecaria y la normativa antidesahucios, como la limitación a 30 años del plazo máximo para hipotecas de vivienda habitual.
Entre las múltiples dudas que me han formulado, podemos destacar:
En primer lugar Pau, muchas gracias por estar presente en este encuentro digital con los usuarios, en cada ocasión que te podemos tener aprendemos mucho. Mi pregunta es sobre lo s desahucios, ¿no cree ud que la dación en pago puede originar una desestabilización del sistema financiero español donde aumentaría mucho más el riesgo de cobro a las entidades y con ello se restringirían mucho más los préstamos hipotecarios. Muchas gracias
Es un argumento utilizado por bancos y Gobiernos, el de que si se generaliza la dación en pago las hipotecas serán más caras y la morosidad superior.
Niego las dos, al menos sin puntualizar en extremo. Son falacias que parecen ciertas, pero que como reza el Evangelio según San Mateo 23:27:
¡Ay de ustedes, escribas y fariseos hipócritas, que parecen sepulcros blanqueados: hermosos por fuera, pero por dentro llenos de huesos de muertos y de podredumbre!
Los españoles en cuanto a nuestra vivienda habitual somos grandes pagadores y, de hecho, la mayoría pensaba que la dación en pago ya existía y pagaba bien igual.
En cuanto a que serán más caras, es cierto, pero los precios de los pisos tendrán que ser más baratos para que se pueda pagar la cuota resultante. ¿Acaso el 30-40% de la renta disponible no es la mensualidad máxima que puede pagar una familia?
Buenos días Pau ¿Podrías explicar de forma resumida en qué consiste la nueva Ley Hipotecaria que quiere introducir el Gobierno? Muchas gracias
Realmente los anuncios son algo generales, pero podríamos decir que dice que harán (veremos):
1.- Permitir el acceso a más personas a las ventajas en reestructuración de deudas, menores cuotas y dación en pago del Código de Buenas Prácticas. Peor es tan restrictivo, que seguramente seguirá siendo muy difícil acogerse a él.
2.- Pasar del 60 al 70% del valor de tasación el precio al que se puede adjudicar el banco la vivienda habitual si la subasta queda desierta.
3.- Pasar de 1 a 3 las cuotas impagadas necesarias para que el banco inicie el procedimiento de ejecución hipotecaria. En la práctica, la mayoría de bancos ya lo hacían así.
4.- Permitir al juez condonar la deuda que le reste al impagador si compró la vivienda de buena fe, con el siguiente baremo: se perdonará todo lo que exceda del 75% a partir del 5 año de vida de la hipoteca, y del 80% si la hipoteca impagada tiene más de 10 años.
5.- Si el banco obtiene una plusvalía al vender la vivienda, se reduciría la deuda. Lo mínimo, ya que hasta ahora se queda la casa al 60% y si la vende más cara se queda el beneficio (si esto no es enriquecimiento injusto, ya me dirán).
6.- Reducir los intereses de demora, que ahora son leoninos (20% y más).
7.- Permitir el acceso a más ciudadanos a las subastas.
8.- Mejorar el proceso de tasación.
Buenas medidas, sin duda. Lo que no me las creeré hasta verlas publicadas en el BOE.
El día 12 de febrero de este 2013 está previsto el lanzamiento de mi primer libro, “La banca culpable“, que analiza bajo mi punto de vista lo que se ha hecho mal en las oficinas de los bancos en España.
Una visión lo más objetiva posible, si ello es posible, que cuenta con la colaboración de grandes personas y profesionales, como son:
Cada día más usuarios prescinden de ir a sus oficinas bancarias habituales ya que pueden gestionar casi todos los servicios desde su banca online de una forma mucho más sencilla. Pero todavía existen muchos fallos de seguridad en la plataforma online.
Según se ha podido conocer, varias apps piratas de Android diseñadas para robar los números de autenticación de transacción (mTANs) enviados por las entidades financieras a sus clientes a través de mensajes de texto, fueron halladas en Google Play por investigadores de antivirus Kaspersky Lab.
Este año 2013 ha empezado muy bien en el plano laboral, con un proyecto muy ilusionante y de futuro, como es iAhorro y su nuevo portal, un libro que si todo va bien verá la luz pronto e incluso unas charlas para alcaldes organizada por la Diputació de Barcelona. De salud, de momento, tampoco ha ido mal el inicio de año. La tercera para de los deseos que solemos formular si que ha empezado mal, me temo. Siempre digo que si algo te va muy bien, preocúpate de lo que te va a ir muy mal. En todo caso esto es un blog sobre hipotecas y economía para todos, no un consultorio sentimental.
Mientras espero a cenar con buenos amigos como Toni Salom y celebrar la llegada de un nuevo año 2013, hago lo que me gusta y además no me queda más remedio que hacer: trabajar.
Trabajar en los últimos retoques de mi primer libro, que verá la luz en próximos meses. De momento no quiero adelantar detalles, pero sin duda está hecho con muchas ganas de dar a conocer “mi verdad” de lo que nos ha llevado a la crisis de la banca actual, centrándome en la banca comercial. Os tendré informados puntualmente de ello.
Señores banqueros, espero y deseo que hayan aprendido algo de esta crisis financiera que, sin duda, han ayudado a crear. Si aún están discutiendo qué hacer, al menos sepan que no hacer. No vuelvan a ofrecer préstamos hipotecarios a tipo variable calculando el ratio de endeudamiento con un Euribor bajo.
Lo que está pasando ahora con la oferta de hipotecas a tipo variable es crear una bomba de relojería hipotecaria e introducirla en el corazón de las familias que contraten financiación con estas condiciones.
Visitando el excelente blog RDMF (Revista de Derecho del Mercado Financiero), gestionado por Zunzunegui Abogados, me he topado con una referencia al informe “Crisis económica y deudores hipotecarios: actuaciones y propuestas del Defensor del Pueblo” (descargar en PDF) que vale la pena comentar.
Reza el informe:
“La respuesta debe ser prudente pues la protección del hipotecado puede afectar al mercado del crédito y limitar el ejercicio de derechos constitucionales como la libertad de empresa o las bases de nuestro Derecho contractual, en particular si supone una limitación al principio de responsabilidad patrimonial universal (artículo 1911 del Código Civil).
Sin embargo, hay que partir del hecho de que nos encontramos ante situaciones excepcionales que merecen respuestas excepcionales, aunque sea con carácter temporal hasta que remonte la coyuntura económica.“
Empezamos mal, si suponemos que las medidas de reforma del sistema hipotecario han de ser temporales y excepcionales. Muy al contrario, entiendo que han de ser estructurales y profundas, para equilibrar el poder entre acreedor y deudor hipotecario, en materia de vivienda habitual. No se trata de desmontar el sistema, pero hay numerosos puntos de mejora que no han de ser aplicados de forma temporal, sino de forma definitiva. Entre otras:
- Limitar los intereses de demora.
- Ampliar el porcentaje del 60% por el que una entidad financiera puede adjudicarse el bien inmueble en subastas desiertas.
- Modificar el procedimiento de ejecución hipotecaria para que el Juez pueda paralizarlo si detecta cláusulas abusivas o vicios de la voluntad, entre otras anomalías.
- Modificar la Ley Concursal para que sirva a las familias hipotecadas de mecanismo de reconducción de su situación.
Reformas profundas y no temporales.
Interesante reflexión la siguiente:
“La crisis es un supuesto de caso fortuito, que podía haber sido evitado por el profesional del crédito, aunque la industria bancaria lo niegue, pero que en cualquier caso puede ser una causa de exoneración de la responsabilidad del deudor consumidor de buena fe por caso fortuito. El supuesto de caso fortuito para el deudor consumidor de buena fe lo liberaría de su responsabilidad según el Código Civil. Sin embargo, para evitar un enriquecimiento injusto hay que considerar que para liberarse de la deuda debe entregar la vivienda a su acreedor.“
Como hemos mantenido siempre, el banco tiene mucha mayor responsabilidad que el cliente, al tener el deber de diligencia de un bonus argentarius.
En cuanto al asesoramiento en sucursal, nos dice el informe:
“Cuestión distinta es si las entidades bancarias deben prestar el servicio de asesorar al cliente seleccionando en el mercado el producto más adecuado a su perfil. Dicho servicio va más allá del asesoramiento técnico sobre el contenido y los riesgos de la operación. Para prestar el servicio autónomo de asesoramiento financiero, los intermediarios deben realizar un estudio de las ofertas disponibles en el mercado de modo que puedan recomendar aquellas que más se adecuen a las necesidades, la situación financiera y las circunstancias personales del consumidor. Según la propuesta de directiva comunitaria sobre préstamo hipotecario, dicho servicio sólo podrá comercializarse como asesoramiento cuando se informe al consumidor de que se está prestando ese servicio adicional y se le informe de forma transparente de la remuneración que se cobra por dicho servicio. Esta es la solución recogida en el artículo 10 de la Orden EHA/2899/2011, que exige suscribir un contrato y la obligación de actuar en el mejor interés del cliente.”
Resumen de las medidas propuestas
El Defensor del Pueblo propone:
- Reforzar la independencia del Servicio de Reclamaciones del Banco de España.
- Mejorar la transparencia en materia hipotecaria.
- Hacer efectivo el asesoramiento técnico, tanto por parte de las entidades financieras, que tienen la obligación profesional de informar del contenido técnico de los productos y servicios financieros a los clientes antes de su contratación, como por los notarios, quienes tienen encargada la transmisión al cliente de la información financiera de forma comprensible (no solo la lectura en voz alta).
- Desarrollar la obligación de concesión responsable de crédito. La obligación de conocer la solvencia del cliente está prevista de forma general en la Ley de Economía Sostenible, y en particular en la Ley del Crédito al Consumo y la Orden 2899/2011, de 18 de octubre, que desarrolla el contenido de la Ley de Economía sostenible, pero no establece las consecuencias para las entidades de crédito cuando incumplen sus obligaciones al respecto.
- El establecimiento de restricciones a la práctica generalizada de las entidades bancarias de imponer la contratación de los seguros de protección de préstamos.
- Intensificar la independencia de las sociedades de tasación.
- Intento de acuerdo previo como requisito de procedibilidad en las ejecuciones hipotecarias. En muchas ocasiones los particulares se quejan de la inflexibilidad de la banca para negociar los pagos de la deuda, ya que hay personas que tienen patrimonio pero falta de liquidez, por ello sería deseable que antes de acudir al procedimiento judicial elegido se establezca la obligación de intento de conciliación previa al igual que existe en otros procesos judiciales.
- Regular de forma adecuada al momento social la regulación de las hipotecas que afectan a la vivienda habitual y al local de negocio donde se ejerce la actividad que constituye el medio de vida de los particulares, del resto de su patrimonio,
- separando el régimen jurídico de estos, cuando se dan en garantía del cumplimiento de un crédito hipotecario.
- Regulación de un procedimiento específico para la insolvencia de las personas físicas, ya sea procesal o extraprocesal, toda vez que la Ley Concursal vigente no ofrece una respuesta adecuada al problema de su endeudamiento, pudiendo quedar liberado de sus deudas tras el concurso al igual que sucede con las empresas.
- Mejorar el sistema de subastas recogido en la Ley de Enjuiciamiento Civil, que ha sido muy criticado por su falta de eficacia, aunque ante una situación como la presente, en que los bienes se tasaron de forma exagerada y existe un sobreendeudamiento sobrevenido, como consecuencia del crédito irresponsable y de la crisis económica, ésta no es la solución. La mejora en la publicidad de las subastas y el fomento de las iniciativas de subastas por Internet pueden ayudar a una mayor concurrencia y la obtención de un precio más alto.
- La adopción de medidas extraordinarias, que con el fin de evitar situaciones de exclusión social, permitan a los deudores de buena fe, que han perdido su vivienda o local de negocio donde ejercen su actividad económica, continuar utilizando los mismos mediante un precio asumible, buscando su recuperación económica e integración social. O se busque cualquier otro tipo de fórmula jurídica (arrendamiento forzoso, leasing, derecho de habitación, retroventa, etc.) que garantice a los, deudores el derecho a una vida digna.
- Limitación de intereses moratorios. Con el fin de evitar la usura, los intereses de demora deben quedar limitados a dos veces el interés legal del dinero según criterio jurisprudencial.
- Acuerdo político asumido por el sector bancario, a través de organismos representativos, como la Asociación Española de Bancos y la Confederación Española de Cajas de Ahorro, incluyendo una moratoria en el pago de las hipotecas y flexibilización de cuotas, así como la posibilidad del establecimiento de un sistema de pago con carencia de amortización de capital haciendo la cuota asumible.
- Aprobación por parte de las entidades de crédito de un reglamento interno de comercialización y ejecución de préstamos hipotecarios, según un modelo de código de conducta aprobado por el Gobierno.
- La Guía de acceso al préstamo hipotecario, que debe elaborar el Banco de España, también debería recoger las buenas prácticas en materia de ejecución hipotecaria.
- Establecimiento de un plan de pagos en los casos de concesión irresponsable del préstamo por parte de las entidades de crédito. El Banco de España, a través de su Servicio de Reclamaciones, tiene la autoridad y dotación adecuada para resolver sobre aquellos casos en que haya existido una incorrecta aplicación de las normas de conducta o de protección de los consumidores. En estos casos de concesión irresponsable de crédito, la entidad concedente del mismo debe verse obligada a pactar un plan de pago por parte del cliente y en su defecto aceptar la dación en pago.
- Resolver el problema de los productos de permuta financiera de acuerdo con los pronunciamientos judiciales, que están anulando los mismos ante la falta de consentimiento e información en su contratación.
Son recomendaciones que van en la buena dirección, si bien hay más medidas a aplicar si queremos un sistema hipotecario moderno. En todo caso, a las alturas de la crisis que estamos, es patético que apenas se hayan aplicado este tipo de medidas y, si la presión social no lo evita, que no acabemos viendo nunca esta modernización más que necesaria del sector hipotecario en España.
Puede sonar grandilocuente, pero con una cultura financiera adecuada ninguna familia habría contratado un préstamo hipotecario sin saber que responde con todo su patrimonio presente y futuro de su devolución, ni habría invertido en participaciones preferentes pensando que eran depósitos de alta remuneración o para clientes “preferentes”.
La responsabilidad de gestionar correctamente las finanzas personales propias y de la familia es nuestra, ni los bancos ni, me temo, el sistema educativo a la antigua usanza, harán nada por nosotros.
En relación con este punto, la falta de conocimientos financieros que proporciona nuestro sistema educativo, hablamos en el programa de IB3 Ràdio “El Faristol” del viernes 23 de noviembre, con información de la errónea reforma educativo que se está preparando que me pasaron los compañeros de la Assemblea del Professorat d’Economia de les Illes Balears.
Aprovecho para transcribir parte del documento que me enviaron desde la Assemblea, en catalán solicitando que se tengan en cuenta una serie de puntos para evitar que la enseñanza de la economía quede aún más restringida en el borrador del Anteproyecto de Ley Orgánica para la Mejora de la Calidad Educativa (LOMCE):
- Que es respecti l’estructura actual del batxillerat, que conté la matèria d’economia de primer com a matèria obligatòria de modalitat, ja que aporta formació econòmica i empresarial perquè l’alumne pugui incorporar-se al mercat laboral.
- Que es mantengui la matèria de fonaments d’administració i gestió ja que aquesta matèria fomenta l’esperit emprenedor i la iniciativa empresarial, i també qualitats altament valorades al mercat de treball com ara la capacitat d’organització, la de decisió, la creativitat, la comunicació i l’habilitat per treballar en equip.
- Que s’assigni la matèria d’iniciativa a la vida laboral i l’activitat emprenedora prevista a quart curs d’ESO al professorat de l’especialitat d’economia.
- Que es fomenti i s’impulsi l’estudi de les matèries relacionades amb l’àmbit econòmic i empresarial a l’ESO i a les restants modalitats de batxillerat. I que per tal de poder garantir la presència efectiva de tots els anteriors ensenyaments es canviï la normativa aplicable a l’organització i el funcionament del departaments didàctics per esmenar la mancança d’un departament d’economia, tal com ja han fet vuit comunitats autònomes de l’Estat.
Esperemos que tomen nota estos gobernantes que por una parte critican los errores de la ciudadanía contratando hipotecas u otro tipo de productos y, por la otra, no ayudan a que se aprenda economía en los diferentes ciclos educativos.
Veamos en este artículo algunas respuestas relacionadas con las soluciones a nuestro alcance si no puedes pagar la hipoteca.
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