Los CAP son unos derivados financieros conceptualmente iguales a seguros de tipo de interés. Sabemos que si los contratamos el tipo de interés de nuestro préstamo hipotecario no subirá de un determinado valor durante un plazo y además nos beneficiaremos de las bajadas. A cambio pagamos una prima única al comienzo del préstamo.
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A finales del 2007 ya comentamos que Banco Primus empezaba a ofrecer préstamos hipotecarios a 62 años. En esos momentos sólo se dedicaba a la reunificación de deudas, pero ya hace un tiempo que también se puede contratar con Banco Primus una hipoteca a 62 años para compra-venta de viviendas.
Por mucho que se empeñen en lo contrario, la reunificación de deudas con base hipotecaria es un producto útil y necesario en determinados casos, cuando la persona se ha sobrendeudado y requiere equilibrar su presupuesto mensual. Sobre ello hablamos en Bankimia esta semana.
Cierra Bankimia febrero un mes tranquilo para las mejores hipotecas subrogación, ya que ninguno de los préstamos del ranking ha sufrido modificaciones del tipo de interés.
Las diez mejores hipotecas que se presentan en la tabla mantienen tipos competitivos, como no podría ser de otra forma ya que es una de las vías más importantes de captación de clientes solventes.
Llama la atención que no haya una lucha más encarnizada para captar clientes hipotecarios de otras entidades, dado que el ritmo de concesión de nuevas hipotecas está visiblemente aletargado. Probablemente el desfavorable escenario económico (que hace que los impagados suban incluso en el sector de clientes normalmente solventes) y la falta de liquidez sean los motivos principales de este laissez faire.
En la tabla observamos que predominan las subrogaciones que exigen una vinculación extra (contratar además de los productos habituales un plan de pensiones o un seguro de protección de pagos). Esta política de encarecimiento del coste vía productos adicionales está en consonancia con lo comentado anteriormente: la banca quiere los mejores clientes pero no a cualquier coste, ya que lo importante es rentabilizarlos.
Hay que destacar la Hipotecambias de Caja España con el mejor diferencial del 0,25%, ya que la siguiente más barata tiene un diferencial del 0,45%.
En todo el ranking únicamente han conseguido posicionarse tres hipotecas con vinculación habitual (seguro de hogar, vida, domiciliación de nómina y recibos).
Sin embargo destacar que la Hipoteca Uno-e y la Hipoteca SI de Novanca, se sitúen en segunda y tercera posición con diferenciales del 0,39 y 0,40 puntos porcentuales, haciendo sombra a las que exigen productos adicionales. La otra hipoteca ha conseguido una sexta posición, también muy satisfactoria con el euribor + 0,49% que ofrece ING Direct con su Hipoteca NARANJA.
La subrogación hipotecaria es una buena forma de reducir la cuota mensual. El problema es que supone unos gastos subrogatorios a los que hay que hacer frente al momento (comisión por subrogación, notaría, registro y otros), si bien algunas entidades financian parte de ellos o aceptan financiarlos en la propia hipoteca.
En el caso que se subrogara a la Hipotecambias de Caja España, con un diferencial del 0,25%, la cuota mensual es la más reducida; el problema es que a pesar de que la mensualidad es menor que la de sus competidoras, el coste global de la operación sube por los productos adicionales, con un incremento en la TAE real que no se refleja en la TAE anunciada en la hipoteca.
El mes de febrero de 2011 en el simulador de hipotecas Bankimia ha sido un mes breve pero intenso en el mercado hipotecario; una intensidad reflejada en el encarecimiento de las hipotecas.
El ranking de las diez mejores hipotecas a tipo variable presenta sorpresas: las subidas generalizada en muchas de las ofertas hipotecarias no se refleja en las mejores hipotecas y nos siguen ofreciendo atractivos diferenciales a partir de euribor+0,25.
Las hipotecas que requieren un compromiso adicional (contratar un seguro de pagos protegidos o planes de pensiones, por ejemplo) han logrado esquivar el chorro de agua fría del encarecimiento de la financiación, obteniendo mejores posiciones en el ranking general (si bien la TAE en estos casos no lo es todo, ya que los productos adicionales encarecen el coste y no se reflejan en la rentabilidad ofrecida). Al tener requisitos más vinculantes a la entidad se pueden permitir el lujo de mantener diferenciales más bajos.
Caja España lidera el ranking con su Hipoteca t-enteras, la Hipoteca Futuro y la HipotecaNet, con la primera, tercera y cuarta posición. Los bajos diferenciales los mantiene a costa de exigir a sus clientes unos compromisos adicionales.
La Hipoteca Top 0,30 consigue mantenerse y situarse en segunda posición; manteniendo su atractivo diferencial y exigiendo una vinculación media. Convirtiéndose en la mejor hipoteca para los que no quieran una excesiva vinculación.
La Hipoteca Uno-e se sitúa en quinta posición exigiendo requisitos habituales, siendo la segunda mejor de su categoría con un diferencial del 0,39%.
La On Hipoteca Plus exclusiva en Bankimia de Novacaixagalicia incrementó el diferencial en 0,05 puntos porcentuales, bajando tres posiciones y situándose novena.
De las hipotecas sin vinculación (sólo seguro de hogar) ninguna logra mantenerse a flote y situarse en el ranking de las diez mejores hipotecas. La más barata tiene un diferencial del 0,69% estando lejos de situarse en la décima posición.
La banca este mes no apuesta por préstamos hipotecarios que no supongan un incremento de la fidelización de sus clientes, y no compiten en financiación sin vinculación.
Como profesional en ciencias económicas y dentro de la rama de contabilidad, me gustaría poner mi granito de arena a la cultura financiera con mis aportaciones, que no es otro que el objetivo que persigue este blog.
El mes de febrero en el comparador de hipotecas Bankimia nos ha dejado con un sabor amargo por las subidas de los tipos de interés en las hipotecas en general y el de los préstamos hipotecarios a tipo fijo en particular.
Las mejores hipotecas a tipo fijo de este mes que dejamos atrás se sitúan de la siguiente forma:
La Hipoteca Tipo Fijo de Caja de Ingenieros consigue salvar la primera posición a pesar de haber incrementado su tipo de interés en 0,2 puntos.
SabadellAtlántico también encareció todas sus hipotecas a tipo fijo, perdiendo tres posiciones con su hipoteca a 12 años, situándose la séptima. También ha provocado la desaparición del préstamo hipotecario a 15 años del ranking.
El resto de entidades financieras han mantenido los tipos de interés de las hipotecas a tipo fijo, sólo queda esperar que ocurrirá en el mes de marzo, con una tendencia al alza de los tipos de interés.
Las hipotecas de nuestra realidad no son perfectas. Es una evidencia; evidente si no sabes que nuestra realidad no es más que la proyección colectiva de los millones de mentes que pueblan la Tierra. Al menos esta es la teoría.
Analicemos cuál sería la edad ideal para solicitar un préstamo hipotecario con ciertas garantías de éxito y al mejor tipo de interés posible.
Diez empresas de Nueva Rumasa han presentado un pre-concurso de acreedores; independientemente de que la gran mayoría de pequeños (y no tan pequeños) inversores hayan sido engañados o, directamente, se hayan autoengañado sobre la solvencia de un grupo liderado por un empresario que se disfrazaba de Super-Man y le pegaba capones a Boyer, no es menos cierto que merecen toda la información posible sobre su situación.
Tal vez algunos medios de comunicación y las propias declaraciones de Nueva Rumasa confundan al ciudadano: de un pre-concurso no se sale. Tiene cuatro meses para pactar un convenio con los acreedores y presentar un concurso de acreedores. Si fuera posible presentar el concurso de acreedores con acuerdo de la mayoría de acreedores (Bancos, Seguridad Social y Hacienda, trabajadores, proveedores e inversores, entre otros), si que sería posible salir de la situación concursal, pero no antes.
Es admirable la paternalista obsesión de Ruiz-Mateos por mantener su plantilla; no seré yo quién no me quite el sombrero ante ello. Nada me agrada más de un empresario que defienda los puestos de trabajo. Lo que pasa es que cometió un error que hace que le cuestionen: ¿acaso los inversores no valen tanto como los empleados? ¿es ético emitir pagarés y ampliaciones de capital de sociedades limitadas cuando la situación de las empresas es delicada?
De momento los inversores de pagarés y de acciones deben esperar. El pre-concurso lo único que representa es que Nueva Rumasa trata de ganar tiempo, 4 meses exactamente. Esta situación jurídica se produce cuando el administrador de una sociedad teme que un acreedor pueda presentar un concurso forzoso antes que la propia empresa (y privarle de su capacidad de decisión empresarial). Por otro lado, blindan su posible responsabilidad personal por no haber presentado el concurso de acreedores a tiempo.
Un concurso de acreedores no tiene el porqué significar la liquidación de una sociedad (quiebra), si bien, por desgracia, la mayoría de concursos acaban en ello. Si se consigue llegar a un acuerdo con los acreedores y las sociedades salen de su situación concursal, los inversores podrían cobrar, si bien puede que se pacten quitas y esperas (cobrar menos de lo invertido y en un plazo mayor al pactado en su día). este, por desgracia, sería el mejor escenario posible.
Si se liquida una sociedad limitada de Nueva Rumasa
Si no se llega a un acuerdo con los acreedores, cada una de las sociedades limitadas que han presentado un concurso de acreedores pueden tener que liquidarse por orden del juez de lo mercantil que lleve el concurso; al no forman un holding y, por tanto, no consolidar sus cuentas anuales, ninguna de las sociedades anónimas responde por las deudas de la otra. Con un pero, que sería el caso de avales entre sociedades. Liquidar una sociedad es vender los activos y cancelar los pasivos que se pueda.
El problema, que por desgracia he vivido en mis carnes, es que liquidar y tener que vender a piezas una fábrica no vale una décima parte que su valor en funcionamiento. Lo mismo pasa con el resto de activos; por tanto, por mucho activo que recojan las cuentas de las empresas, su valor en caso de liquidación es mucho menor.
Por casa sociedad limitada el juez ordenaría a los administradores concursales que vendieran los activos al mejor postor. Con lo que obtengan se pagarán los honorarios de los administradores (u administrador, dependiendo del pasivo de la sociedad) y a los demás acreedores, con el siguiente orden de preferencia:
- Acreedores que cuenten con una garantía real, prenda o hipoteca sobre los bienes. Básicamente, van a cobrar primero las entidades financieras que dejaron préstamos hipotecarios sobre los inmuebles de las empresas.
- Trabajadores (más exactamente FOGASA, que les paga y se pone en su lugar), Hacienda y Seguridad Social.
- Bonistas y acreedores ordinarios (en este grupo de cola incluiríamos los inversores con pagarés de la sociedad de Nueva Rumasa en cuestión).
- Empresas del grupo (en cuanto a avales cruzados y demás).
- Accionistas en caso de disolución (me temo que esta posición será la de los que han comprado participaciones en la ampliación de capital).
Tendríamos que conocer los activos y pasivos de cada sociedad limitada para poder hacer un pronóstico de nuestras posibilidades de cobrar en caso de liquidación. Incluso en el esperanzador caso de que los activos sobre balance superen a los pasivos (propiedades y dinero por encima de deudas), eso no quiere decir que se cobre. Ya hemos alertado de que en caso de liquidar los bienes, éstos valen mucho menos que cuando forman parte de una empresa en funcionamiento.
Me temo que el mejor de los escenarios para los propietarios de pagarés será que se pacte una quita y/o espera razonable y cobren parte de lo invertido. En el caso de los que han comprado participaciones (acciones de sociedades limitadas, para entendernos), la cosa pinta mucho peor. Incluso si se sale del concurso del acreedores, hasta que alguien no les compre sus participaciones no recibirán nada de su dinero. Deseo lo mejor a trabajadores, acreedores e inversores.
Alea iacta est.
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