En el comparador de hipotecas Bankimia hace tiempo que apostamos por proporcionar la mejor información posible al usuario sobre hipotecas y demás productos bancarios del simulador líder a coste 0.
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Comparar las diferentes hipotecas del mercado no es una tarea sencilla si se pretende comprobar cada una de las ofertas bancarias acudiendo a las diferentes entidades financieras.
En el simulador hipotecario Bankimia hemos dado algunas ideas para ayudar al cliente a escoger una buena hipoteca. Dejar esta decisión en manos del director de toda la vida es un error que podemos lamentar durante mucho tiempo.
En Bankimia ya hablamos de la regulación de las empresas de intermediación financiera, vulgarmente conocidas como empresas de reunificación de deudas.
En esta nueva ocasión en el simulador hipotecario se profundizó en el tema de los intermediarios financieros y su normativa. Leer más
Mireia Quirós, compañera de Bankimia del departamento hipotecario, esta semana ha explicado los principales listados de morosos: Rai, Asnef y Badexcug.
Dice Mireia:
En los ficheros de morosidad las entidades financieras pueden ver el grado de cumplimiento de las obligaciones de una persona; por ello, siempre acuden a éstos antes de conceder un préstamo.
Hay varias empresas especializadas en los registros de impagos, pero las más usadas para la anotación de impagos de personas físicas son la ASNEF y el Experian.
- La ASNEF es la Asociación Nacional de Entidades de Financiación que actúa como enlace entre las entidades de crédito que ofrecen sus servicios en España. EQUIFAX IBERICA es la empresa que se encarga del tratamiento del Fichero ASNEF.
- Experian tiene su base de datos en el fichero de Badexcug, en el que tiene información sobre las operaciones impagadas de los clientes que participan con Experian.
- El Registro de Aceptaciones Impagadas (RAI) hace unos años era de los más usados para el registro de impagos de personas físicas y jurídicas, pero des de el 2005 únicamente se dan de alta los datos de personas jurídicas.
En estos ficheros se registran datos sobre operaciones impagadas de los clientes de las empresas que trabajan con ASNEF y Experian. Esta información queda grabada mientras la deuda impagada siga vigente y el resto de empresas pueden acudir a dichos listados para conocer si hay impagos o no sobre un cliente.
Leer artículo completo: Principales listados de morosos: Rai, Asnef y Badexcug.
Los seguros vinculados a las hipotecas son uno de los temas que más problemas generan a la hora de contratar un préstamo hipotecario, antes, en y después de firmar ante notario.
En el simulador hipotecario Bankimia se ha tratado el tema esta semana.
Al igual que a un director de sucursal no se le remunera en función de la calidad de su asesoramiento bancario al cliente, tampoco se le paga para ser un buen profesional del mundo de los seguros. Ha de vender seguros para ganar más dinero con la concesión de una hipoteca. El asesoramiento, por decirlo de alguna manera, nos lo dará si quiere.
Por tanto, la frase famosas de “estos son los seguros obligatorios de la hipoteca” tiene tanta validez como aquella otra que reza que “es ilegal conceder hipotecas por encima del 80% de tasación“. Es incorrecta, parcial o inexacta, según se mire.
Seguros obligatorios por ley vinculados a una hipoteca sólo hay uno: el seguro de daños regulado en el RD 716/2009. Este seguro, más conocido como seguro del hogar, es el único seguro realmente obligatorio al contratar una hipoteca. Y eso no quiere decir que sea obligatorio contratarlo mediante la aseguradora que trabaja con el banco, lo podemos contratar con otra.
Y la obligación del seguro de daños viene impuesta por la propia necesidad de las entidades financieras de utilizar estos préstamos y créditos hipotecarios como cobertura de bonos hipotecarios emitidos por ellas. Es complicado de explicar, pero en pocas palabras diremos que el seguro de daños es obligatorio por conveniencia de la propia entidad financiera (aparte de que a nosotros nos sea útil también).
Indice
Características del seguro de daños obligatorio
- El importe del seguro a contratar corresponde con el valor a efectos del seguro que consta en la tasación (no se incluye el suelo ni el contenido).
- Las riesgos cubiertos mínimos del seguro de daños son: riesgo de incendio (y explosión) y elementos naturales (tormenta, elementos naturales distintos de la tempestad, energía nuclear y hundimiento de terreno, daños por granizo y heladas).
¿Por qué nos dicen que el seguro de vida es obligatorio?
En ocasiones habremos oído que los seguros obligatorios de la hipoteca son el seguro del hogar y el de vida (o el de protección de pagos, el de tasación o el del coche, entro otros).
Lo que en realidad suele pasar es que el banco nos “invita” a contratar una serie de productos vinculados si queremos que nos concedan la hipoteca con las condiciones ofertadas. La legalidad de este tipo de actuaciones no está clara, ya que parece que es utilizar una posición de fuerza para colocar seguros, más que comercializarlos.
La práctica que si es legal y no presenta dudas interpretativas es bonificar el tipo de interés en base a los productos adicionales que contratemos con la entidad financiera. En la escritura se estipula una serie de descuentos en el diferencial aplicado en función de los productos o grupo de productos que contratemos.
Por ejemplo, una hipoteca a euribor + 0,95 se puede quedar en euribor +0,50 si se contrata un seguro de hogar, se domicilia la nómina y 3 recibos. Estas bonificaciones constan en la escritura de préstamo hipotecario.
¿Me subirá el interés si dejo de pagar los seguros?
Depende del tipo de hipoteca contratada:
- Si los seguros y demás productos vinculados fueron un requisito para concedernos una hipoteca pero no bonifican el tipo de interés (no figuran en la escritura), en realidad podemos quitarlos todos (menos el de daños) una vez firmada la escritura o al año.
- Si se bonifica el tipo de interés, por cada producto que dejamos de contratar nos subirá el tipo de interés en la próxima revisión de la cuota. Por tanto, si deja de contratar un seguro pactado le aumentará el tipo de interés. hay que hacer números para ver que le conviene más.
La próxima vez que un director le diga que le ha hecho contratar los seguros porque es obligatorio, mírenlo con cara circunspecta y pregúntele: ¿obligatorios por qué?
Veremos en este artículo:
- Cómo negociar una hipoteca.
- Saber de entre todas las opciones qué hipoteca se adapta a nuestro perfil económico.
Como responsable del departamento de hipotecas de Bankimia he tenido la oportunidad de dar mi opinión en Fotocasa sobre los pisos embargados.
Que el sistema de subastas no sea lo transparente y ágil que debería y que el banco se pueda quedar la vivienda por el 50% de su valor y seguir exigiendo deuda al que ha perdido la casa son dos puntos claves que la ciudadanía debe exigir a los políticos que cambien. Porque si no somos todos los que lo exigimos, poco o nada cambiarán, me temo.
Os dejo con un fragmento del articulo, que podéis leer completo en Fotocasa Noticias:
En los últimos años, el número de ejecuciones hipotecarias ha ido en aumento desde 2007, el primer año de la crisis, cuando se registraron 25.943. Esta cifra se duplicó al año siguiente hasta los 58.686 y aumentó nuevamente hasta los 93.319 embargos en 2009.
El proceso de ejecución hipotecaria comienza cuando el cliente deja de pagar las cuotas de su hipoteca. A partir de tres impagos (en ocasiones esperan más tiempo) la entidad financiera envía el caso a una asesoría jurídica, donde comienza el procedimiento.
“Si se trata de una vivienda habitual y la situación de impago se da con un intervalo de cinco años, el cliente puede abonar el importe de las cuotas atrasadas además de los intereses de demora hasta instantes antes de que la entidad financiera subaste la vivienda”, explica el responsable del departamento de hipotecas de Bankimia Pau A. Monserrat. No obstante, en su opinión, “las subastas suelen quedar desiertas porque son procesos opacos gestionados como un mero trámite al que obliga la Ley”.
Tratemos opciones que tienen los jóvenes para independizarse mediante la compra de una casa con financiación hipotecaria. Ya adelanto que cada vez se les está poniendo más difícil tener un inmueble en propiedad.
El negocio básico de la banca es captar depósitos de los ahorradores y canalizarlo a financiación (inversión y consumo).
Transcribo una nota de prensa de Fotocasa, cuyo cálculo de la hipoteca máxima a la que pueden acceder dos mileuristas con 10.000 euros de ahorro cada una ha sido calculado por el departamento de hipotecas de Bankimia del que soy responsable.
En la ciudad de Palma de Mallorca, una pareja de mileuristas puede acceder a una vivienda de 67 m2, según un análisis realizado por fotocasa.es. Esta pareja, cuyos ingresos mensuales son de 2.000 euros en total, puede comprar un piso de estas dimensiones si se tiene en cuenta el precio medio de la vivienda de segunda mano en venta en Palma de Mallorca, 2.298 €/m2 en el mes de marzo.
En cuanto a los datos nacionales, los españoles pueden acceder de media a un piso de 69 m2, ya que el Índice Inmobiliario fotocasa.es sitúa el precio medio de la vivienda en España en marzo en 2.230 €/m2.
Para obtener la superficie máxima a la que puede optar una pareja de mileuristas, el análisis de fotocasa.es considera como cifra de referencia el valor del precio medio de la vivienda en el mes de marzo, según el Índice Inmobiliario fotocasa.es, elaborado por la escuela de negocios IESE. Por otro lado, para realizar el cálculo de la hipoteca media fotocasa.es cuenta con la colaboración del comparador de hipotecas Bankimia que tiene en cuenta un Euribor del 2,5% más el 0,75% del tipo de interés aplicable, lo que da lugar a un valor máximo de 154.440 euros, a pagar en 27 años en mensualidades de 700 euros al mes, que corresponden al 35% de los ingresos, el porcentaje máximo de endeudamiento recomendado por los expertos de Bankimia.
En 2008 sólo podían adquirir un piso de 59 m2
Según los datos obtenidos por fotocasa.es en el año 2008, una pareja de mileuristas sólo podía comprar una vivienda de 59 m2 en la ciudad de Palma de Mallorca ya que el Euribor en ese momento se situaba por encima del 4%. Además, el valor total de la hipoteca no podía ascender a más de 148.000 euros, a pagar en mensualidades de 840 euros durante 30 años. Para realizar este cálculo se tomó como referencia el valor medio de la vivienda de segunda mano en Palma de Mallorca que era de 2.495 €/m2.
Por el contrario, un año después, cuando el Euribor se desplomó hasta el 1,2%, y el precio de la vivienda seguía bajando hasta los 2.279 €/m2, este sector de la población podía adquirir una vivienda de 111m2 cuya hipoteca tendría un valor de 252.000 euros.
Los mileuristas en otras ciudades españolas
En la ciudad de Madrid, una pareja de mileuristas puede comprar una vivienda de 45 m2, ya que el valor medio de la vivienda de segunda mano se sitúa en marzo en 3.437 €/m2. Por su parte, en Barcelona esta misma pareja puede comprar un piso de 39 m2, según los datos del análisis de fotocasa.es ya que el valor medio de la vivienda de segunda mano se sitúa en 3.959 €/m2 en marzo. Por otro lado, en la ciudad de Valencia, al ser el precio medio mucho más bajo que en las provincias anteriormente mencionadas, 2.134 €/m2, una pareja de mileuristas puede comprar un piso de 72 m2.
La capital de provincia española en la que una pareja de mileuristas puede adquirir la vivienda más grande teniendo en cuenta los parámetros en los que se basa el estudio de fotocasa.es, es Huelva, ya que el precio medio de la vivienda de segunda mano en marzo es de 1.720 €/m2 y, por tanto, podrían adquirir una casa de 90 m2. Le sigue de cerca la ciudad de Lleida, donde el metro cuadrado se sitúa en 1.780 euros, lo que les permite comprar una vivienda de 87 m2. En el lado opuesto, la ciudad vasca de San Sebastián ostenta en marzo los precios más caros de la vivienda de segunda mano lo que provoca que una pareja de mileuristas sólo pueda comprarse una vivienda de 29 m2, si se tienen en cuenta los datos en los que se ha basado fotocasa.es en su estudio.
En Bankimia hemos hablado de algunos consejos útiles para la persona que se queda en el paro y tiene que seguir pagando su hipoteca. No hay soluciones milagrosas, pero la paciencia, la esperanza y la imaginación deben ser nuestra mejor arma en estos complicado momentos.
Sin embargo hay algunas cosas que el que ha perdido su trabajo puede hacer; no debemos caer en la parálisis provocada por la angustia. Todo problema debe ser visto como una reto si queremos tener posibilidades de solucionarlo.
Estar desempleado significa, en el mejor de los casos, ingresar menos dinero cada mes. En el peor, cuando no se tiene derecho a prestación, dejar de ingresar dinero alguno. Cuando en una empresa caen los ingresos, ésta tiene dos vías para equilibrar sus finanzas:
- Aumentar los ingresos, buscando vías alternativas.
- Disminuir los gastos.
Lo mismo pasa cuando en una familia uno queda en paro: debe buscar nuevos ingresos y reducir sus gastos.
Reducir los gastos
El día que uno es despedido resulta traumático para la gran mayoría de personas. Olvida la culpa y la desesperación: no eres culpable ni víctima. Las cosas han ido mal, y estas cosas nos pasan a todos. Lo que tienes que hacer es actuar.
Lo primero que recomendaríamos es acudir a la oficina bancaria donde tenemos la hipoteca. La entidad financiera no quiere quedarse con tu casa, quiere cobrar el capital prestado y los correspondientes intereses. Y eso significa que debemos encarar la negociación no como si fuera un enemigo sino un afectado por la situación. Seamos francos con el director, expliquémosle nuestra situación y como queremos afrontar estos momentos.
Lo principal es que sepamos transmitir que queremos pagar, que haremos lo posible para hacerlo y que buscamos una ayuda coyuntural del banco para hacer frente a nuestra hipoteca.
La entidad financiera puede ofrecernos diferentes alternativas:
- Una carencia de capital, pasando a pagar durante un tiempo sólo intereses. Una cuota de una hipoteca de 200.000 euros normal a 30 años sería de unos 812 euros. La cuota con carencia de 452 euros. Un ahorro considerable que no le supone al banco demasiado esfuerzo, ya que lo único que hace es no cobrar la parte de la deuda pendiente durante un tiempo.
- Alargar el plazo del préstamo hipotecario, si hay margen. Una hipoteca de 200.000 euros a 30 años supone 812 euros al mes, si se alarga a 40 años la cuota pasa a 683 euros. Lo malo de esta solución es que pagamos muchos más intereses, pero soluciona nuestro problema a corto plazo.
- La opción de disminuir los intereses que pagamos la podemos descartar con casi toda seguridad. El banco no bajará el tipo de interés de una operación hipotecaria salvo casos muy contados. Pero tal vez una bonificación temporal si que puede ser negociada. El no ya lo tenemos. Plantearse una subrogación de la hipoteca estando en el paro es algo muy difícil, salvo que tengamos avales y dobles garantías que aportar.
Pensar en ayudas del Estado como el famoso y difunto ICO Moratoria Hipotecaria para parados es una vía sin salida, por desgracia. De todas formas es útil acudir a nuestro ayuntamiento a informarse de todas las ayudas disponibles para nuestro caso.
Aumentar los ingresos
Además de intentar negociar la cuota mensual para pagar menos y reducir al máximo nuestros gastos corrientes, hay que buscar vías alternativas de ingresos mientras intentamos solucionar la mayor (encontrar un nuevo empleo). La imaginación es la mejor arma.
Una opción coyuntural es pedir un préstamo a familiares, amigos o al propio banco. Lo preferible es que nuestros familiares nos ayuden, con el compromiso por nuestra parte de devolver la ayuda recibida cuando nuestra situación laboral nos lo permita. Antes de acudir a un amigo hay que hacer el esfuerzo de superar el orgullo y pedirlo a nuestros familiares. Es en estos momentos cuando la familia tiene que notarse. Si no puede ser, la segunda vía son nuestros amigos.
Dicen que quien da dinero a un amigo pierde el dinero y al amigo. Pero, ¿no deberíamos preguntarnos que clase de amigo piensa así de nosotros para corregir nuestro círculo de compañías?
Solicitar un préstamo personal a la entidad financiera a la que debemos la hipoteca es la última opción, pero debe ser estudiada con calma. Puede solucionarnos a corto plazo la situación y empeorarla después.
Alquilar habitaciones es otra alternativa a tener en cuenta. Si bien tenemos que elegir con cuidado nuestros compañeros de piso, compartir la casa para obtener unos ingresos extras no es una mala idea.
Y no hay que cerrarse a la posibilidad de vender la casa. Es mucho mejor vender barato nuestro hogar que no pagar la hipoteca y que el banco se la pueda adjudicar al 50% de tasación y seguirle debiendo dinero de por vida.
Lamentamos que el repertorio de soluciones para sobrevivir financieramente al paro sea tan limitado. Seguramente a vosotros se os ocurran otras igual de buenas o mejores. Lo importante es que hay que buscarlas y no caer en la desesperación. Estar en paro es algo que antes o después le pasa a todo el mundo. Caerse duele, pero no hay nada tan gratificante para uno como levantarse.
A los que entiendan el catalán os invitamos a escuchar una entrevista que nos hicieron sobre este mismo tema en RTV Mallorca.
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